淺論購房者的利益保護(hù)
——以爛尾樓為例

文/朱艷

淺論購房者的利益保護(hù)
——以爛尾樓為例

文/朱艷

爛尾樓的存在嚴(yán)重侵害著購房者的利益，而缺乏信用評估機(jī)制、預(yù)售制度不完善和購房信息不對稱等是導(dǎo)致爛尾樓產(chǎn)生的深層次原因。為有效保護(hù)購房者的利益，可以通過建立信用評估體系和信息披露制度、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)交易市場、鼓勵購房者自身提高維權(quán)意識積極自救、采取多元融資方式促進(jìn)爛尾樓續(xù)建等多項措施解決爛尾樓問題，切實保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

一、案例引入——濟(jì)南彩石山莊房地產(chǎn)糾紛案

彩石山莊位于濟(jì)南市東部，是由三聯(lián)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的商品房,該項目占地約2400畝，規(guī)劃建設(shè)成為高檔景觀洋房和雙拼、聯(lián)排別墅等。2006年至2008年，2000多名購房者交付了房屋預(yù)售款。按照合同規(guī)定，2008年10月彩石山莊交房。然而，2008年9月，三聯(lián)集團(tuán)向施工單位發(fā)出了暫停施工的通知，自此再沒有復(fù)工，曾經(jīng)的“明星工程”成了爛尾樓。從此，2000多名購房群眾走上了漫長的維權(quán)之路，購房者希望拿回本金、得到補(bǔ)償。為了維權(quán)，購房群眾四處奔波,卻頻頻受阻。2014年7月，司法程序方才正式啟動，最終以法院調(diào)解的方式，將拍賣所得的錢款優(yōu)先賠償購房者，累計發(fā)放執(zhí)行款約13億元。

這起涉及人數(shù)較多、標(biāo)的額較大的爛尾樓群體性事件，形成了“購房戶債權(quán)優(yōu)先賠償”的判例,并經(jīng)最高人民法院批復(fù)認(rèn)可。從這起案件中我們不得不深思，雖然購房者拿到了補(bǔ)償款，但最終也沒有住進(jìn)彩石山莊，而且這起案件只是眾多爛尾樓事件的冰山一角,事實上還有很多爛尾樓問題沒有得到較好處置，購房者的維權(quán)之路依然漫長艱辛。網(wǎng)絡(luò)上曝光的各地爛尾樓事件著實令人震驚,每一處爛尾樓的背后都有人數(shù)眾多的購房者，關(guān)乎購房者的血汗錢，面對這一現(xiàn)狀，有效地保護(hù)購房者的利益成為亟待解決的問題。

二、學(xué)理分析——爛尾樓的內(nèi)涵及成因

（一）爛尾樓的內(nèi)涵

爛尾樓是指已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因資金、技術(shù)、規(guī)劃等原因而停工一年以上的房地產(chǎn)項目。工程主體已經(jīng)建成,但水、電、交通等配套設(shè)施不齊全的房地產(chǎn)項目也包括在“爛尾樓”范圍內(nèi)。爛尾樓可以分為兩種：主動爛尾和被動爛尾。主動爛尾是指由于樓市發(fā)生巨大的變化等外部原因，可以預(yù)計樓盤滯銷，而開發(fā)商由于預(yù)見無法獲得預(yù)期利潤而放棄開發(fā)，進(jìn)而形成的爛尾樓；被動爛尾則是因為資金匱乏、項目糾紛和違規(guī)開發(fā)等因素導(dǎo)致的無法繼續(xù)建設(shè)的樓盤。

（二）爛尾樓的成因

為了更好地解決爛尾樓這一社會問題，筆者結(jié)合理論和實踐經(jīng)驗，深度發(fā)掘?qū)е聽€尾樓產(chǎn)生的深層次原因，發(fā)現(xiàn)主要有以下三大方面。

1.缺乏信用評估機(jī)制。信用是一個企業(yè)的無形財產(chǎn),良好的商業(yè)信用不僅有助于企業(yè)自身的成長,也能促進(jìn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。信用評估即設(shè)置一系列“門檻”,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行篩選，將信用度低的開發(fā)商排除在外，保證開發(fā)商資質(zhì)，進(jìn)而從源頭上保障購房者的利益。目前，我國仍然沒有建立起專門針對開發(fā)商的信用評估體系。購房者無法準(zhǔn)確獲得開發(fā)商資信等級、信用等級、經(jīng)營業(yè)績等信息,這為一些資信不佳的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了生存空間，極易導(dǎo)致爛尾樓的形成。

2.預(yù)售制度不完善。一是預(yù)售款管理不當(dāng)。雖然我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款要求開發(fā)商必須將預(yù)售款用于房屋建設(shè),不得挪作他用，但這項條文在實際的實踐中卻難以發(fā)揮作用。該條文僅僅限定了預(yù)售款的用途,但對于由誰監(jiān)管、怎樣監(jiān)管、監(jiān)管范圍以及開發(fā)商違規(guī)后的法律責(zé)任形式等都沒有做出明確說明。在實際操作中，購房者與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同或支付定金到房屋正式交付還有很長一段時間，且預(yù)售定金是直接給予開發(fā)商的，中間并沒有第三者參與。如果其攜款潛逃或者將預(yù)售資金挪于他用，極有可能導(dǎo)致商品房的建設(shè)因缺乏資金而無法按時保質(zhì)保量地完成，造成爛尾樓事件，從而嚴(yán)重?fù)p害購房者的利益。

二是違法處罰小?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十八條對商品房預(yù)售進(jìn)行了限制并設(shè)置了準(zhǔn)入條件，但卻忽視了對應(yīng)的處罰機(jī)制。如果開發(fā)商擅自挪用預(yù)售房款，不履行預(yù)售款的專項使用義務(wù)，房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行處罰時，只能依據(jù)2004年修改的 《城市商品房預(yù)售管理辦法》中第十四條的規(guī)定，“由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款”。如此微弱的處罰對于財大氣粗的房地產(chǎn)開發(fā)商而言簡直微不足道。

3.信息不對稱。實踐中，影響商品房預(yù)售交易達(dá)成的重要信息幾乎全部被開發(fā)商所掌握，購房者的知情權(quán)難以得到保障。所以，對于處于信息弱勢地位的購房者而言，信息不對稱就意味著對風(fēng)險的無知，進(jìn)而導(dǎo)致對風(fēng)險的無所作為。房地產(chǎn)市場上,開發(fā)商永遠(yuǎn)是占據(jù)著優(yōu)勢地位的一方,壟斷著大量信息，購房者由于難以獲取這些信息,常常被開發(fā)商蒙蔽,給其合法權(quán)益帶來了極大的威脅。

綜上所述，眾多深層次的原因造成了爛尾樓的存在，嚴(yán)重侵害購房者的利益?，F(xiàn)行法律對購房者的保護(hù)主要依據(jù)《合同法》中的違約責(zé)任，而一旦開發(fā)商破產(chǎn)，購房者的破產(chǎn)債權(quán)便面臨著難以全部實現(xiàn)的危險。為實現(xiàn)“居者有其屋”，切實保障購房者的利益，筆者認(rèn)為我國必須建立并完善相應(yīng)的制度措施來保障購房者的利益。

三、購房者利益保護(hù)——建立并完善信用評估和信息披露制度

政府作為宏觀調(diào)控的主體，在維護(hù)房地產(chǎn)市場安全時應(yīng)適時介入，建立相應(yīng)的制度措施，保障商品房市場的健康穩(wěn)定，有效保護(hù)購房者的利益。

（一）建立開發(fā)商信用評估體系

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價體系建設(shè)應(yīng)包括以下幾個方面:首先，建立開發(fā)商信用檔案。開發(fā)商信用檔案應(yīng)包括開發(fā)商的銀行貸款信用、商業(yè)信譽(yù)、合同履行等方面的信息,政府檢查開發(fā)商的信用檔案，并將這些信息全面、及時地公布,便于社會公眾查閱。其次，建立信用評價制度。探索成立專門的房地產(chǎn)開發(fā)商信用評估機(jī)構(gòu),可由房地產(chǎn)監(jiān)管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商代表及消費(fèi)者代表按一定比例組成,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行信用評估并披露。最后，建立獎懲制度。對于影響惡劣、危害嚴(yán)重的不規(guī)范行為,要加大懲處力度,例如降低開發(fā)資質(zhì)、暫停新項目的保送審批及吊銷營業(yè)執(zhí)照等。對于經(jīng)營規(guī)范、信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)商則要給予一定的獎勵,例如公開表彰、稅收優(yōu)惠等。

（二）建立和完善信息披露制度

要保證預(yù)購方的利益，就必須要建立完善的房地產(chǎn)信息披露制度，增強(qiáng)開發(fā)商的信息披露義務(wù)。在美國，法律強(qiáng)制要求開發(fā)商進(jìn)行信息披露，若開發(fā)商沒有履行該項義務(wù),商品房預(yù)購人便可無條件解除合同,并依法追究開發(fā)商的責(zé)任。筆者認(rèn)為我國亦可以借鑒這一制度措施，提高房地產(chǎn)開發(fā)市場和房地產(chǎn)交易市場的透明度。

一是確立開發(fā)商的信息披露義務(wù)。將信息披露規(guī)定為開發(fā)商的一項義務(wù)，要求開發(fā)商對購房者所披露的信息必須真實、全面、準(zhǔn)確，并且信息容易被一般購房者獲得。商品房預(yù)售后，開發(fā)商必須定期在項目建設(shè)工地、售樓處或者相應(yīng)的信息平臺上公開披露預(yù)售項目工程建設(shè)的進(jìn)展情況，由社會公眾，尤其是預(yù)購方進(jìn)行監(jiān)督。此外，對于工程建設(shè)中出現(xiàn)的不可預(yù)見的影響因素或問題，還應(yīng)進(jìn)行臨時性披露，增加房地產(chǎn)市場信息的透明度。

二是政府加強(qiáng)對信息披露的管理。政府作為開發(fā)商的管理者，同樣也儲存了大量的相關(guān)信息。因此，信息披露同時也是政府應(yīng)盡的義務(wù)。政府相關(guān)部門需探索推行房地產(chǎn)信息披露制度，可與信用評估制度相結(jié)合，通過信息披露平臺披露開發(fā)商的基本情況。例如，披露開發(fā)商以往開發(fā)樓盤的不良經(jīng)營行為和預(yù)售項目工程建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)理情況等，有效地監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商的違法行為，降低爛尾樓工程的出現(xiàn)幾率。

四、購房者利益保護(hù)——預(yù)售制度的完善及局部取消

購房者之所以會買到爛尾樓，主要原因之一是當(dāng)前不完善的預(yù)售制度。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，很多城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于飽和，局部取消預(yù)售制度的時機(jī)已經(jīng)到來。

（一）完善預(yù)售制度

預(yù)售交易流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一是使用預(yù)售資金，但我國法律規(guī)定中缺乏對該項資金的管理。因此，完善預(yù)售制度的重點(diǎn)便是建立對商品房預(yù)售資金的管理制度。

目前，境外主要有三種預(yù)售資金的管理模式：一是第三方監(jiān)管模式。美國是實行第三方監(jiān)管模式的代表國家。在美國，房地產(chǎn)預(yù)售款并不直接交付給開發(fā)商，整個房屋的購買金額會存在一個第三方機(jī)構(gòu)中，由這一第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金保管。只有當(dāng)房屋工程建設(shè)完畢，且交付給購房者之后，開發(fā)商才能獲取這筆資金。第三方監(jiān)管模式，將預(yù)售作為一種信用憑證,能夠有效監(jiān)督開發(fā)商的開發(fā)行為，保護(hù)購房者的利益。二是按期支付模式。新加坡和德國是實行按期支付監(jiān)管模式的代表國家。購房者購買預(yù)售房時交付的房款，并不是一次性交給開發(fā)商,而是由銀行根據(jù)房屋建設(shè)的程度和進(jìn)度，在購房者獲得房屋使用權(quán)前進(jìn)行分期付款。通過按房屋建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行支付，能有效地降低爛尾樓的出現(xiàn)幾率。三是律師監(jiān)管模式。我國香港地區(qū)是實行律師監(jiān)管模式的典型地區(qū)。在香港，購房者不會把全部房款交給開發(fā)商,而是存入銀行賬戶——一個由開發(fā)商與銀行聯(lián)合管理的賬戶。開發(fā)商想要提取這個賬戶內(nèi)的金額，會有專門進(jìn)行工程估價的預(yù)測人員對每段工程的建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行評估,形成書面的評估意見,交由律師進(jìn)行審核，通過審核后，才會將預(yù)收款交給開發(fā)商。律師較大的權(quán)利也對應(yīng)著較大的責(zé)任。如果因為律師的失誤導(dǎo)致購房者利益遭受損失,律師必須擔(dān)責(zé)。所以，律師在監(jiān)管預(yù)售款時非常嚴(yán)格,這保證了預(yù)售款能合理利用。

綜合這三種模式不難發(fā)現(xiàn)，它們都嚴(yán)格控制開發(fā)商直接一次性取得預(yù)售資金，嚴(yán)格監(jiān)管開發(fā)商對預(yù)售資金的使用。筆者認(rèn)為我國可以借鑒這一方法，從以下幾個方面加強(qiáng)對預(yù)售資金的管理：首先,改變預(yù)售款的收存方式,即由開發(fā)商統(tǒng)一收取改為由預(yù)購人親自將購房款存入特定的監(jiān)管賬戶中,切斷房地產(chǎn)開發(fā)商直接接觸到預(yù)售款的途徑。其次，統(tǒng)一預(yù)售資金監(jiān)管主體，建立聯(lián)合監(jiān)管制度，由律師、銀行和政府人員組成監(jiān)管機(jī)構(gòu)對預(yù)售資金進(jìn)行全程監(jiān)管，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行實時監(jiān)控,以確保預(yù)售款能夠真正用于商品房建設(shè)。再次，設(shè)立商品房預(yù)售制度風(fēng)險擔(dān)保資金?？梢詤⒄瘴覈F(xiàn)有的存款保險模式，強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)商按照其預(yù)售房屋預(yù)估總標(biāo)的額或公司資產(chǎn)的一定比例繳納風(fēng)險擔(dān)保資金，由資金存放部門發(fā)給繳付證明,作為進(jìn)行商品房預(yù)售的條件。如果開發(fā)商違約,便可使用該資金賠償購房者,從而實現(xiàn)購房風(fēng)險分?jǐn)?，有效保護(hù)購房者的合法權(quán)益。最后，加強(qiáng)違法處罰。目前違反預(yù)售制度的處罰較低，需修改現(xiàn)有的《商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)，提高違法處罰力度，進(jìn)而提高開發(fā)商的違法成本，有效預(yù)防開發(fā)商違規(guī)操作。

（二）部分城市取消預(yù)售制度

雖然不能武斷地說爛尾樓都是預(yù)售惹的禍，但如果沒有預(yù)售制度，購房者就不會買到爛尾樓。近年來，業(yè)界關(guān)于取消預(yù)售的聲音一直不斷，預(yù)售制度過高的維護(hù)成本、購房者的維權(quán)抗?fàn)?、政府的?yīng)對以及司法上的訟爭等，使整個社會為此付出了太多的成本。國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，設(shè)立預(yù)售制度是為了解決房屋供不應(yīng)求的問題，扶持成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，鼓勵更多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，活躍房地產(chǎn)開發(fā)市場，進(jìn)而增加住房供應(yīng)。但是，如今20年已經(jīng)過去，我國的房地產(chǎn)市場已從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，住房供應(yīng)由供不應(yīng)求向總量平衡、局部過剩的狀態(tài)轉(zhuǎn)變，預(yù)售制度存在的條件在一些住房壓力小的地區(qū)已不復(fù)存在。事實上，南寧、新鄉(xiāng)等地已經(jīng)開始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，這些試點(diǎn)地區(qū)并未出現(xiàn)房價過度上漲的情況。現(xiàn)房銷售給市場帶來的微小波動不會改變供求關(guān)系。因此，可在沒有房價上漲壓力的大部分三、四線城市取消預(yù)售制度，實行商品房現(xiàn)房銷售。

五、購房者利益保護(hù)——購房者自救

俗話說：“靠人不如靠己?！辟彿空咭揽抗葷?jì)的同時應(yīng)進(jìn)行合理自救，有效預(yù)防購買爛尾樓，降低自身的購房風(fēng)險。實踐中，有些購房風(fēng)險完全可以通過購房者自己的努力進(jìn)行排除。

筆者認(rèn)為購房者的合理自救可以在以下幾個方面實施：首先,購房者在購房前要對相關(guān)的法律知識進(jìn)行了解,選擇有實力的品牌開發(fā)商。其次，在購房時要注意檢查五證二書是否齊全，是否滿足法律規(guī)定的預(yù)售條件，必要時可選擇已完成三分之二主體工程的樓盤，這樣能有效降低爛尾的風(fēng)險。購房者不能僅以“內(nèi)部認(rèn)購”的方式繳納房款，不要盲目相信開發(fā)商許諾的高回報。再次，對于預(yù)售合同及銷售廣告中與該房屋有關(guān)的情況要進(jìn)行必要的實地考察,發(fā)現(xiàn)與實際情況不一致時，要及時提出并要求開發(fā)商予以解答。對于合同條款,尤其是格式條款，要盡可能地詳細(xì)了解其含義。在合同簽訂后、房屋交付前，購房者應(yīng)積極地對開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督,及時了解商品房的建設(shè)進(jìn)程。最后,當(dāng)發(fā)生糾紛時,購房者應(yīng)及時向消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會、政府相關(guān)部門及律師反映,尋求幫助，用法律武器維護(hù)自身的合法權(quán)益。如果購房者決定起訴開發(fā)商，則必須團(tuán)結(jié)一致，齊心協(xié)力。

六、購房者利益保護(hù)——爛尾樓續(xù)建

就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，可以通過破產(chǎn)方式退出市場，但站在購房者的角度，爛尾樓工程續(xù)建交付才是最優(yōu)的選擇。實踐中，絕大多數(shù)購房者會提出交房要求。因此，無論房地產(chǎn)開發(fā)商最終是何結(jié)局，爛尾樓的續(xù)建交付都是亟待解決的問題。

目前，爛尾樓續(xù)建主要有兩種模式：一是將在建工程整體打包出售，由接盤人負(fù)責(zé)續(xù)建。此路徑較為簡單便捷，但在目前房地產(chǎn)市場不景氣的環(huán)境下難度較大。二是在破產(chǎn)程序中融資，對停工項目進(jìn)行續(xù)建。此路徑可以充分發(fā)揮企業(yè)剩余資產(chǎn)的價值，在實踐中值得采用。值得注意的是，此種模式運(yùn)作周期長，對融資方式有較高的要求。目前，爛尾樓的續(xù)建主要有政府墊資和市場融資兩種融資方式。政府墊資，即由管理人、政府相關(guān)部門牽頭續(xù)建，通過管理人向政府借款的方式進(jìn)行融資，所有續(xù)建款項使用均經(jīng)嚴(yán)格審核，續(xù)建成功率高，但可復(fù)制性差。市場融資模式，即合理利用市場資源，通過市場化方式解決融資問題。此方法融資成本可控，適用范圍廣，但成功率較低。

針對目前爛尾樓續(xù)建的難題，筆者認(rèn)為可從以下兩方面進(jìn)行優(yōu)化：一是政府、法院形成合力。爛尾樓工程續(xù)建牽涉利益廣泛、任務(wù)繁重，關(guān)乎市場經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行秩序的維護(hù)，不僅是法院的工作，也是政府的職責(zé)所在。因此，政府和法院應(yīng)聯(lián)合起來。一方面堅持法院主導(dǎo)，強(qiáng)化在建工程續(xù)建的司法保障，如做好法院內(nèi)部的協(xié)作配合、購房債權(quán)人權(quán)益保護(hù)等工作；另一方面需要政府支持，加強(qiáng)在建工程續(xù)建的協(xié)調(diào)工作，如財政支持、稅收優(yōu)惠等。二是探索多元化融資模式。針對不同破產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商在建工程的具體情況，制定不同的盤活方案，采用多元化的融資方式，最終完成房屋續(xù)建，將其房屋交到購房者手上，從而根本解決爛尾樓問題。

（作者單位：山東科技大學(xué)文法學(xué)院）