楊柳青+馬菲陽+馬珂+孟婷婷

摘要：隨著人口老齡化問題的日趨嚴峻，養(yǎng)老地產(chǎn)這類起步產(chǎn)業(yè)逐漸受到越來越多的關(guān)注。本文根據(jù)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)所形成的不同盈利模式，分析了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的特點，詳細闡述了養(yǎng)老地產(chǎn)立足于中國基本國情所需要作出的改進，并從拓展融資渠道、借鑒先進管理經(jīng)驗、開發(fā)新的售用模式、加強政府引導作用等四個方面提出了建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn) 盈利模式 發(fā)展之道

引言

當今社會人口老齡化趨勢日益嚴重，2010年全國第六次人口普查顯示，我國60歲以上人口已達到1.776億，占總?cè)丝诘?3.26%；2015年，我國60歲以上人口占比超過30%，老年撫養(yǎng)比逐漸增高，社會養(yǎng)老壓力越來越大；2050年，60歲以上人口預計將達到4.5億，占比將為總?cè)丝诘?/3。但“養(yǎng)老地產(chǎn)”這一新興產(chǎn)業(yè)才進入中國不久，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈尚未完全成型，發(fā)展理念及營運模式仍處在探索階段；國外的“養(yǎng)老地產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)日益成熟，形成了一條獨特的、注重人文主義關(guān)懷的發(fā)展道路，對于國內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)是很好的借鑒；但因為中國的國情與資本主義社會有很大差異，因此對資本主義模式的完全借鑒也是行不通的。

本文旨在通過對我國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的研究分析，探索其發(fā)展模式，進一步結(jié)合中國的國情，力求探索出真正符合老年消費者實際需求、真正適合國內(nèi)企業(yè)健康發(fā)展的道路，為養(yǎng)老地產(chǎn)的市場可持續(xù)發(fā)展提供參考。

一、我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（1）養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益嚴重的背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機構(gòu)推出的以適老化設(shè)計為核心，集護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)和日常起居等服務(wù)與品質(zhì)地產(chǎn)為一體，適宜老年人居住并且能夠滿足老年人的社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。這類產(chǎn)品以老年生活方式為核心，滿足老年人多方位需求為目的，力求打造出以人為本的養(yǎng)老居所。

（2）我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

與老齡化發(fā)展趨勢一起與日俱增的，便是城市人口養(yǎng)老問題。這涉及到社會保障、社會福利乃至社會穩(wěn)定等多個方面，而養(yǎng)老地產(chǎn)兼具市場運作與社會服務(wù)的雙重屬性，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)既能夠適度緩解政府的社保壓力，同時也能夠有效地推動老年經(jīng)濟的發(fā)展。因此，政府、房地產(chǎn)企業(yè)等社會各界力量都在積極探尋適合我國國情和市場需求的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式。

從總體上來看，養(yǎng)老地產(chǎn)在我國起步較晚，在房地產(chǎn)市場中所占的份額也較小，項目風險因素大，市場風險抗壓指數(shù)偏低。從具體上來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的選址多位于郊區(qū)偏僻處，基本都存在交通不便、周邊基礎(chǔ)設(shè)施不足等問題。尤其是醫(yī)療資源的相對匱乏，更是讓老年人覺得安全問題得不到保障，而其它設(shè)施與人員的管理和維護也都存在一定程度上的問題，這使得一些老年人紛紛望而卻步。一旦出現(xiàn)問題，開發(fā)商缺乏足夠的應(yīng)對手段，盈利資金流斷裂形成惡性循環(huán)。相對于歐美一些進入較早進入老齡化社會的發(fā)達國家來看，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)尚未成熟，其明顯標志之一便是沒有形成完整的融資和盈利模式。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)模式類型

（1）國外養(yǎng)老地產(chǎn)模式

歐美發(fā)達國家較早地進入老齡化社會，其養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)較為成熟，形成了幾種較為典型的模式：

1.美國將社會福利與市場相結(jié)合，吸收私人資本，形成“社區(qū)型”老年產(chǎn)業(yè)（如美國太陽城），并根據(jù)護理要求將不同的老年人群體住宅模式進一步細分：獨立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院和老年社區(qū)。

2.歐洲的養(yǎng)老地產(chǎn)市場以政府投入為主，政府實施個人支付與社會保障相結(jié)合，并根據(jù)老年人的不同收入進行調(diào)整的政策。同時金融保險提供強大支持。

3.英國采取社會照顧模式，為老年人提供生活照料、物質(zhì)支援、心理支持和整體關(guān)懷。這種模式注重關(guān)懷老年人的心理和情感，提高老年人的生活質(zhì)量。

4.日本重視“養(yǎng)老家居”和“兩代居”，鼓勵幾代人共居，根據(jù)自理能力的家庭情況狀況的不同在住宅設(shè)計上推出同居寄宿型、同居分助型、鄰居合住型、完全鄰居型。

（2）中國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式

我國養(yǎng)老地產(chǎn)和傳統(tǒng)地產(chǎn)相比較來說，養(yǎng)老地產(chǎn)的社區(qū)配套成本及后期持續(xù)運營成本較高，對政策優(yōu)惠補貼、客戶定位、專業(yè)服務(wù)能力、土地獲取等關(guān)鍵要素處理的不同決定其利潤收入不同，所以對開發(fā)商來說選擇合適的盈利模式是很重要的。細數(shù)近年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場上涌現(xiàn)出的新興養(yǎng)老地產(chǎn)，根據(jù)其盈利模式方面的差異，大致可以分為以下幾種模式：

1.全部出售的盈利模式：

即養(yǎng)老概念住宅加上超配套設(shè)施的模式。在出售房屋產(chǎn)權(quán)的同時提供區(qū)域級別配套設(shè)施。如東方太陽城。這種模式可以快速回籠前期投入的資金，減少了開發(fā)風險，但是無法得到配套服務(wù)所產(chǎn)生的利益增值。

2.只租不售的盈利模式：

即建立一個醫(yī)療健康社區(qū)，開發(fā)商全部持有運營，只租不售。并且對自理、半自理、非自理客戶收取不同租金，如燕達國際健康城。這種模式可以持續(xù)性的為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，但是在前期開發(fā)和后期經(jīng)營過程中需要投入大量資金。

3.銷售與持有相結(jié)合的盈利模式：

即養(yǎng)老概念住宅加上養(yǎng)老地產(chǎn)的模式。銷售住宅的同時持有運營嵌入式老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施，如北京太陽城。這種盈利模式是前兩種盈利模式的折中，是兼顧了前期開發(fā)資金投入回收和后期配套服務(wù)利益增值問題的盈利模式。

4.會員制管理的盈利模式：

即銷售會籍，采取會員制管理的模式。出售長期或短期會員卡也是一種變相的銷售與持有相結(jié)合的模式，如上海親和源老年社區(qū)。這種盈利模式在運營開始就可以回收一部分資金，既可以解決前期開發(fā)的資金投入回收問題，又可以實現(xiàn)后期配套服務(wù)的連續(xù)性收益。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題

從總體來說，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)才剛剛發(fā)展，正處于摸索階段，尚處于新興產(chǎn)業(yè)，在擁有無限的機遇與潛力的同時，也面臨著些亟待解決的問題。

（1）資金需求大，融資難且成本高

養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)的結(jié)合，帶有房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)行業(yè)的雙重特點。作為房地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)需要用大量的資金進行房屋的建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善。作為服務(wù)行業(yè)，由于養(yǎng)老地產(chǎn)面向客戶的特殊性，所以對于基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的要求會更高，勢必會增加前期建設(shè)的成本。在另一方面，我國的金融體系尚不完善，投融資業(yè)務(wù)尚未發(fā)展完善，投資者多為中小者，缺乏對于市場前景的預測能力。養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于新興事物，中小投資者無法預測其發(fā)展前景，故不愿意將資金投向于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，所以造成養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的融資難成本高的現(xiàn)狀。

（2）行業(yè)經(jīng)驗不成熟，服務(wù)體系尚未形成

就目前的國內(nèi)市場來看，養(yǎng)老地產(chǎn)對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營提出了巨大挑戰(zhàn)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)的主要的運營模式都有其弊端，不能很好的適應(yīng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的需要。對于大部分的發(fā)地產(chǎn)企業(yè)來說，養(yǎng)老地產(chǎn)還是一個未知的世界，缺乏成熟的行業(yè)經(jīng)驗。即便是國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的運作經(jīng)營模式也仍然處于探索階段。同時養(yǎng)老地產(chǎn)解決的主要是老年人的養(yǎng)老問題，主要是為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，所以養(yǎng)老地產(chǎn)項目需要很強的針對性和專業(yè)性。但是目前國內(nèi)針對于養(yǎng)老地產(chǎn)方向的設(shè)計院和房地產(chǎn)企業(yè)屈指可數(shù)，遠遠不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的需要。由于養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)對象的特殊性，所以養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)提供的專業(yè)化服務(wù)業(yè)尤其的重要，若是不重視建立完善的服務(wù)體系，養(yǎng)老地產(chǎn)將與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)無任何差別，養(yǎng)老地產(chǎn)也將不過只是宣傳時的一種噱頭。

（3）國家的產(chǎn)業(yè)政策不健全，缺乏制度保障

隨著我國老年人口數(shù)量不斷增加，我國步入老齡化社會的速度不斷加快，社會面臨的壓力不斷加大。此時，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展可以解決一部分老年人養(yǎng)老問題，帶有定的社會福利性質(zhì)，所以政府應(yīng)該加強對于養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持，給予養(yǎng)老地產(chǎn)政策上和制度上的扶持。但是，目前政府的扶持主要針對于一些非營利性的、民辦的養(yǎng)老機構(gòu)，缺乏對于養(yǎng)老地產(chǎn)的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)目前只得到了政府原則上的支持，缺乏政府實際有效舉措的支持。同時，由于政府的扶持政策不明顯，導致社會上的閑散資金很少投資于養(yǎng)老地產(chǎn)，制約了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

（4）現(xiàn)行的租售模式不能長期盈利

從國外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗來看，長期持有模式是對于養(yǎng)老地產(chǎn)最有利的運營模式。但是目前，在我國市場上，養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式以租售結(jié)合為主，長期持有模式占據(jù)的份額不大，導致養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏長期盈利的能力，不能可持續(xù)發(fā)展。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對策建議

基于以上分析內(nèi)容，現(xiàn)從拓展融資渠道、借鑒先進管理經(jīng)驗、開發(fā)新的售用模式、加強政府引導作用等四個方面對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式提出建議。

（1）建立健全融資服務(wù)體系，為融資提供扶持和保障，同時養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該尋求多種融資方式，進行企業(yè)間的投資組合來保證資金充足和資金鏈的暢通，減少投資風險。國家的財政扶持和稅收補貼是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中必不可少的資金來源，但是從近些年養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展狀況來說，我國的扶持力度還不夠，需要加大在養(yǎng)老地產(chǎn)中的財政投入，進一步完善相應(yīng)的政策和法規(guī)，改善我國金融市場的發(fā)展環(huán)境，充分利用國家這只“看得見的手”。除此以外，相對于國外的市場發(fā)展機制所起到的作用來說，我國的市場機制起到的作用遠遠不足以保證養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。企業(yè)在自身經(jīng)濟實力不夠的情況下，可以采取多種方式進行融資，或者尋求企業(yè)間的合作來彌補不足，形成互利雙贏的局面。企業(yè)自身的投資存在諸多風險，為了降低風險，也可以尋求與政府的合作，與政府共同開發(fā)。

（2）深入學習和研究國外養(yǎng)老地產(chǎn)模式的先進經(jīng)驗，從中吸取有利于我國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的運營和盈利經(jīng)驗。多方位考察國外的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，學習經(jīng)驗，建立發(fā)展試點，總結(jié)出一套適合我國國情的發(fā)展路子，再逐步進行推廣和不斷完善。我國的養(yǎng)老地產(chǎn)起步晚，發(fā)展經(jīng)驗不足，整個產(chǎn)業(yè)缺乏活力，但是外國例如美國，英國等國家已經(jīng)形成了完備的體系和各種發(fā)展經(jīng)驗，我們完全可以在充分考慮我國國情的基礎(chǔ)上，借鑒吸收國外發(fā)展的優(yōu)點。我們國家沒有專門發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)管理經(jīng)營的公司，但是我們可以借鑒國外模式，由多家公司合作成立家管理項目的公司，專門進行經(jīng)營管理，同時我們可以聘請外國有經(jīng)驗人員和國內(nèi)線服務(wù)產(chǎn)業(yè)人員對該公司進行經(jīng)營管理。

（3）對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)出新的租售利用方式，將養(yǎng)老地產(chǎn)的效用最大化?？紤]到面向客戶群體的特殊性，養(yǎng)老地產(chǎn)往往很難通過簡單的租售方式來盈利，同時客戶也很難僅僅只把所購房產(chǎn)用于養(yǎng)老，這就需要我們開發(fā)出新的模式，充分發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)的作用。將酒店經(jīng)營管理模式融入養(yǎng)老地產(chǎn)無疑是一種有效的方式。在充分考慮到客戶情況和滿足客戶需求后，幫助客戶將房產(chǎn)進行出租，或者將空余房產(chǎn)集中，開發(fā)旅游觀光等產(chǎn)業(yè)，使客戶和開發(fā)商同時獲得收益，一舉兩得。

（4）明確政府在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中的作用。國內(nèi)外經(jīng)驗表明，在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的初期，國家的財政政策和補貼政策對于行業(yè)發(fā)展十分重要。我國應(yīng)該充分利用各種政策手段為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供良好的金融環(huán)境，通過政策來引導資金向養(yǎng)老地產(chǎn)傾斜，形成完整健全的資金保障體系。同時，我國還應(yīng)該建立約束和監(jiān)督機制，把控整個市場的運行，逐步將其發(fā)展引上正常軌道。