淺談中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的起落

常虹

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷發(fā)展初期的輝煌之后逐漸趨向平靜。2016年，我國在抑制房地產(chǎn)泡沫和去杠桿方面表現(xiàn)出鮮明的意愿，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展再一次受到了社會(huì)各方的廣泛關(guān)注。就我國現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，房地產(chǎn)行業(yè)起到了重要的助推作用，但房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，也暴露出房價(jià)虛高等問題。筆者從現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況入手，就其未來發(fā)展，發(fā)表幾點(diǎn)看法，以供相關(guān)人員參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；土地財(cái)政；未來發(fā)展

改革放開以后，我國進(jìn)入社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，國內(nèi)房地場(chǎng)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。至今，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段，從開始的繁榮到目前的平靜，房地場(chǎng)行業(yè)在我國現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮著重要的助推作用，其未來發(fā)展?fàn)顟B(tài)也是社會(huì)各界關(guān)注的重要內(nèi)容。2016年，我國通過一系列的住房貸款調(diào)整政策，表達(dá)鮮明的抑制房地產(chǎn)泡沫和去杠桿意愿，在一次引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)于中國房地產(chǎn)未來方向的積極討論。

1、國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況分析

1.1房產(chǎn)與房地產(chǎn)基本概念分析

從狹義的角度分析，房產(chǎn)就是實(shí)現(xiàn)了與房屋生產(chǎn)過程有效脫離的地上房屋財(cái)產(chǎn)；從廣義的角度分析，房產(chǎn)具體是指宅基地與房屋建筑物相連的整體，包含土地使用權(quán)相關(guān)概念。

所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是以房產(chǎn)為主要交易對(duì)象的流通市場(chǎng)，其也代表著房屋商品交易關(guān)系的綜合。如要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的有效流通，就需要其具有相應(yīng)的房屋使用權(quán)和所有權(quán)。

1.2國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程及發(fā)展現(xiàn)狀分析

國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史起始于新中國成立初期，但受文化大革命等歷史因素影響，現(xiàn)代學(xué)者對(duì)于新中國成立至1978年這一時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程并不認(rèn)可，并以1978年為分界，將后來的房地市場(chǎng)發(fā)展劃分為四個(gè)階段，具體內(nèi)容如下：

1.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展萌芽階段

萌芽階段于1978年開始至1990年結(jié)束。這一階段，我國重點(diǎn)對(duì)土地使用制度和住房制度進(jìn)行了改革，國家相繼頒布了多項(xiàng)法律支持國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，1990年我國商品房交易總額就高達(dá)202億元。

1.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成長階段

成長階段于1991開始至2002年結(jié)束。這一階段，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們的生活水平得到了質(zhì)的提高，住房商品購買欲望進(jìn)一步提高。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成長階段與我國經(jīng)濟(jì)特區(qū)興建計(jì)劃相重合，國家出臺(tái)了相應(yīng)的政策和法律，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行了宏觀調(diào)控，廣泛吸引了社會(huì)各界人士參與房地場(chǎng)市場(chǎng)發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也在這一時(shí)期完成了普通產(chǎn)業(yè)到支柱型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變。

1.2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟階段

2003～2010年是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟階段。經(jīng)歷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成長階段后，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，但房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露出來。這一階段，國務(wù)院和中國人民銀行分別發(fā)布了相關(guān)通知，確定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。

1.2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展衰退階段

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的衰退由2011年開始一直延續(xù)至今，雖然我國出臺(tái)了一系列的政策控制房價(jià)持續(xù)的上漲趨勢(shì)，并且地方也在積極配合，但國內(nèi)房屋商品價(jià)格一直處于波動(dòng)狀態(tài)，整體仍表現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)，尤其在一線城市中表現(xiàn)明顯。

2、土地財(cái)政與房地產(chǎn)分析

2.1土地財(cái)政分析

土地財(cái)政具體是指地方政府通過出讓土地使用權(quán)的方式獲取收益，用以維持地方財(cái)政支出的地方財(cái)政收入方式，其屬于基金預(yù)算收入的一種。簡單來說，中國現(xiàn)有的“土地財(cái)政”模式，就是通過出賣地方土地的方法，得到相應(yīng)的資金來滿足地方的實(shí)際財(cái)政需求。

2.2土地財(cái)政與房地場(chǎng)市場(chǎng)發(fā)展的影響

目前，社會(huì)上一些學(xué)者對(duì)于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展前景并不樂觀，這些學(xué)者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫膨脹問題已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)非常嚴(yán)重的程度，隨時(shí)都可能引發(fā)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。但我國政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并沒有進(jìn)行大幅度的干預(yù)和管制，其表現(xiàn)出國家方面的諸多考慮和顧忌。

我國現(xiàn)階段的土地財(cái)政主要包含租、費(fèi)、稅三部分內(nèi)容。土地財(cái)政不僅解決了地方政府的資金支出問題，并且?guī)?dòng)了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，如水泥、鋼鐵、建筑等等，有效地解決了我國多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展面臨的產(chǎn)能過剩問題。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有效解決了地方的人才就業(yè)問題。如政府部門采取強(qiáng)硬措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行干預(yù)和管制，就可能引發(fā)一系列嚴(yán)重的社會(huì)問題。

3、地域與房地產(chǎn)分析

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟階段發(fā)展十分迅速，一線、二線、三線城市的房價(jià)年均增長率分別為13.2%、10.4%和8.0%，趕超二十一世紀(jì)初期的美國和八十年代的日本，但并不意味著我國與美國、日本一樣，存在著巨大的房市泡沫。這種差異表現(xiàn)在銀行房屋貸款首付要求、居民收入增長速度等各個(gè)方面，綜合多方面因素考慮，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的概率遠(yuǎn)低于日本和美國。

2017年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未走出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展衰退階段，但國內(nèi)房屋價(jià)格并不會(huì)出現(xiàn)狂跌的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的概率極為微弱，各地區(qū)房屋商品價(jià)格還會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)的增長趨勢(shì)，至于市場(chǎng)的最終走向，還有待進(jìn)一步的分析和觀察。

4、結(jié)語

綜上所述，雖然2017年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展衰退階段，但國內(nèi)房屋商品的價(jià)格并不會(huì)出現(xiàn)狂跌現(xiàn)象，其還會(huì)維持一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)上漲，尤其我國一線城市上漲的幅度會(huì)高于二、三線城市，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終走向還需進(jìn)一步的科學(xué)觀察確定。

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