長(zhǎng)租公寓，一場(chǎng)遲早的狂歡

梁玉龍

在長(zhǎng)租公寓的生態(tài)鏈上，房、錢(qián)、人正在形成一個(gè)閉環(huán)。

擁有一套自己的房子，是中國(guó)人根深蒂固的念想。

而人口流動(dòng)，房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)實(shí)，讓年輕人們的心態(tài)漸漸發(fā)生了改變—與其為買(mǎi)房所累，不如追求當(dāng)下的生活品質(zhì)，或者投入精力、財(cái)力去創(chuàng)業(yè)。租房，已經(jīng)成為現(xiàn)代城市青年重要的居住方式之一。

可是往往這時(shí)，居住條件差、中介欺詐、房東亂漲價(jià)等租房之痛，又會(huì)給年輕人澆來(lái)一頭冷水。

痛點(diǎn)即商機(jī)，品牌長(zhǎng)租公寓就這樣走進(jìn)了大眾市場(chǎng)。其風(fēng)格化的裝修、合理的價(jià)格、多元的服務(wù)，讓租房體驗(yàn)有了質(zhì)的飛躍。

2014年，雷軍的順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源向YOU+公寓投入1億元人民幣，自此拉開(kāi)了長(zhǎng)租公寓爆發(fā)式增長(zhǎng)的序幕。短短三年，有近100億元資本流向這個(gè)領(lǐng)域，其中不乏萬(wàn)科、龍湖、鉑濤、如家、鏈家、我愛(ài)我家等巨頭。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，品牌長(zhǎng)租公寓正是開(kāi)發(fā)存量房的重要途徑之一。而且目前長(zhǎng)租公寓品牌僅占國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)整體份額的1%，遠(yuǎn)低于美國(guó)和日本的50%，潛力巨大。

房屋租賃機(jī)構(gòu)化、品牌化已是大勢(shì)所趨，硝煙滾滾而來(lái)。

租客的春天

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓品牌多達(dá)500多家，房間200萬(wàn)個(gè)。激烈競(jìng)爭(zhēng)中，產(chǎn)品升級(jí)與多樣化日益明顯。

2017年4月，長(zhǎng)租公寓品牌優(yōu)客逸家CEO劉翔對(duì)媒體宣布，該公司不久前在成都市場(chǎng)首次實(shí)現(xiàn)單城市盈利。

此事在業(yè)內(nèi)引起了不小的震動(dòng)，不僅因?yàn)閮?yōu)客逸家是首家實(shí)現(xiàn)規(guī)?；钠髽I(yè)，更關(guān)鍵的是，它采取的分散式形態(tài)此前并不為人看好。

原來(lái)，目前多數(shù)長(zhǎng)租品牌運(yùn)營(yíng)的都是集中式公寓，整棟或某幾層樓全是這個(gè)品牌的房間。比如YOU+（包括國(guó)際社區(qū)和青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)）、新派、自如寓、魔方、萬(wàn)科驛、龍湖冠寓等。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，集中式公寓的房源或買(mǎi)或租，一次性就能解決，經(jīng)營(yíng)時(shí)也方便管理，還能為租客提供更多增值服務(wù)，是長(zhǎng)租公寓最佳實(shí)現(xiàn)形式。相比之下，優(yōu)客逸家和中介機(jī)構(gòu)合作，從分散的業(yè)主手中租來(lái)房屋，經(jīng)裝修、隔斷之后再轉(zhuǎn)租的模式，流程上不僅復(fù)雜，而且不容易聚集流量，拓展多元化經(jīng)營(yíng)。

但是這些都是基于企業(yè)利益做出的比較。從需求端看，分散式公寓實(shí)際上更符合當(dāng)前用戶租房的習(xí)慣。而且后者因?yàn)榉吭垂┙o量大，地段、價(jià)位可選擇空間大，更能滿足租戶的個(gè)性化需求。

從價(jià)格上看，分散式也比集中式更親民。因?yàn)榍罢咛峁┑氖呛献夥浚笳呤菃伍g配套，成本顯而易見(jiàn)。比如在成都，優(yōu)客逸家均價(jià)在800元左右，集中式公寓動(dòng)輒1 000元以上。

而站在企業(yè)的角度看，優(yōu)客逸家通過(guò)將套房分拆出租，最后獲得的單位面積房租也比后者更高。所以，基于以上原因，優(yōu)客逸家能夠率先盈利自然不足為奇。

目前，業(yè)內(nèi)這類(lèi)分散式公寓品牌還有青客、相寓、蘑菇，以及早期借助母公司鏈家房源優(yōu)勢(shì)崛起的自如友家等。

但是不管是集中式還是分散式，這些長(zhǎng)租公寓都有一個(gè)統(tǒng)一的別名—青年公寓。顧名思義就是租給年輕人的公寓。有的品牌為了強(qiáng)化這一定位，明確要求租戶不能超過(guò)45歲，不能帶孩子。

這么做一方面，是因?yàn)槟贻p人本來(lái)就是租房的主力軍；另一方面，他們的消費(fèi)潛力更大，抓住了他們就抓住了未來(lái)。

但是年輕人的概念太過(guò)寬泛。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，玩家進(jìn)一步細(xì)分，創(chuàng)業(yè)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、高端服務(wù)式公寓、女性公寓等陸續(xù)出現(xiàn)。

創(chuàng)業(yè)公寓的代表，莫過(guò)于YOU+旗下的青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)。其與第三方孵化器合作，致力于創(chuàng)業(yè)者之家的建設(shè)，從環(huán)境到設(shè)計(jì)，都是基于創(chuàng)業(yè)者的角度考慮。比如靠近科技園區(qū)，房間有吊床，室內(nèi)不提供廚房等。

藍(lán)領(lǐng)公寓則是面向城市藍(lán)領(lǐng)階層的公寓類(lèi)型。目前有安心公寓、新起點(diǎn)連鎖公寓、起航青年公寓等。其中魔方公寓“9號(hào)樓”與以上企業(yè)都不一樣，前者都是2C，而它專注B端。

目前，“9號(hào)樓”在全國(guó)有20余家店，服務(wù)對(duì)象為城市中的勞動(dòng)密集型企業(yè)。出租時(shí)以間為單位，以床位定價(jià)，平均在 500 ～1 500元之間。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)雖然略貴，但省去了后勤管理的負(fù)擔(dān)。與自己租房建宿舍相比，性價(jià)比更高。

與藍(lán)領(lǐng)公寓相對(duì)，高端服務(wù)式公寓是面向“多金”人士的公寓類(lèi)型，代表品牌有來(lái)自香港的尚臻。此外，還有專門(mén)為女性打造的長(zhǎng)租公寓，如包租婆、蜜柚公寓，模式上與其他集中式公寓無(wú)異。

但無(wú)論是哪種細(xì)分類(lèi)型，這些公寓的居住環(huán)境大同小異—清一色的“宜家風(fēng)”家居。因?yàn)樗辖^大數(shù)年輕人的審美，統(tǒng)一采購(gòu)的成本也很低。

窩趣則是少數(shù)有自主設(shè)計(jì)意識(shí)的公寓品牌之一。

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)事先研究了年輕租客的居住習(xí)慣，發(fā)現(xiàn)他們?cè)诩腋鄷r(shí)間是睡覺(jué)、坐躺、放空心情，所以專門(mén)提供了五星級(jí)酒店的床墊、高端沙發(fā)以及超過(guò)半面墻大小的陽(yáng)光大窗。另外，年輕人喜歡坐在床墊邊上玩手機(jī)，窩趣還優(yōu)化了床沿設(shè)計(jì)，讓大腿久坐不麻。

作為鉑濤集團(tuán)（七天酒店母公司）旗下的公寓品牌，窩趣對(duì)于居住環(huán)境的打造有著先天的優(yōu)勢(shì)。

基于用戶思維打造產(chǎn)品，這是房屋租賃市場(chǎng)從未有過(guò)的進(jìn)步。而市場(chǎng)由“租方”主導(dǎo)向“承租方”主導(dǎo)傾斜說(shuō)明，中國(guó)房地產(chǎn)正悄然步入存量時(shí)代。

長(zhǎng)租公寓+

咖啡休閑區(qū)、科技體驗(yàn)區(qū)、陽(yáng)光健身區(qū)、自助超市區(qū)、公共廚房區(qū)、烘干熨燙區(qū)、快遞收發(fā)區(qū)、電玩按摩區(qū)……這是北京一家長(zhǎng)租公寓品牌“熊貓公寓”的公共空間配置。

目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)長(zhǎng)租公寓的公共服務(wù)都沒(méi)有跳出上述類(lèi)別。對(duì)于企業(yè)而言，作用不難理解，即從C端需求考慮，將房子作為載體，通過(guò)各種衍生服務(wù)挖掘租金外的其他效益，同時(shí)加強(qiáng)客戶黏性。

但是增值服務(wù)不一定只能聚焦在生活和娛樂(lè)中，正如2017年6月成立的熊貓公寓那樣，既是一個(gè)生活?yuàn)蕵?lè)平臺(tái)，更是一個(gè)創(chuàng)業(yè)孵化器。

不同于YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)與第三方孵化器合作服務(wù)的模式，熊貓公寓本身就是其母公司北京石榴集團(tuán)生態(tài)鏈中的一環(huán)。

石榴集團(tuán)是一家圍繞“地產(chǎn)+科技+金融”的大型民營(yíng)企業(yè)。創(chuàng)始人崔巍對(duì)熊貓公寓并沒(méi)有盈利要求，它的功能是“磁鐵”是“入口”—優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)意和科技創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目通過(guò)熊貓公寓輸送到石榴集團(tuán)旗下竹?？萍籍a(chǎn)業(yè)體系中。它所創(chuàng)造的價(jià)值，遠(yuǎn)比經(jīng)營(yíng)公寓本身更有想象力。

當(dāng)然，不是每個(gè)長(zhǎng)租公寓都可以受益于生態(tài)，毫無(wú)壓力地仰望星空。比如YOU+，眼下就在盈利的壓力下喘不過(guò)氣來(lái)。于是2016年12月，創(chuàng)始人劉洋終于熬不住了，宣布將開(kāi)啟“去公寓化”戰(zhàn)略。

所謂“去公寓化”，用他的話解釋就是，在打開(kāi)與地產(chǎn)業(yè)及其他公寓的合作渠道后，以有溫度的內(nèi)容去運(yùn)營(yíng)別人的房子。

簡(jiǎn)單的理解就是，YOU+過(guò)去都是租下整棟的舊建筑，自己整體改造后對(duì)外出租，這種模式的缺點(diǎn)就是成本動(dòng)輒上千萬(wàn)元，短時(shí)間內(nèi)難言盈利。

現(xiàn)在，YOU+的想法是只做內(nèi)容提供者、運(yùn)營(yíng)商，去與擁有存量物業(yè)的公司或機(jī)構(gòu)合作，實(shí)現(xiàn)從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的過(guò)渡。

事實(shí)上不只是YOU+，類(lèi)似的輕模式正在成為越來(lái)越多玩家的選擇。比如鉑濤旗下的窩趣輕社區(qū)。

基于做連鎖酒店的思路，窩趣從成立之初就采取了“長(zhǎng)租公寓加盟”模式，即通過(guò)輸出品牌和管理，服務(wù)于開(kāi)發(fā)商和各類(lèi)業(yè)主。

對(duì)于窩趣而言，這樣做一方面可以通過(guò)收取品牌管理費(fèi)盈利，另一方面可以讓項(xiàng)目快速?gòu)?fù)制，最后依靠規(guī)模優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)營(yíng)成本。

而對(duì)于擁有大量物業(yè)的業(yè)主而言，窩趣也是一種去庫(kù)存的利器。比如廣州的一家開(kāi)發(fā)商擁有一批物業(yè)，但是因?yàn)闆](méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，購(gòu)置物業(yè)的投資人只能獲得36年的使用權(quán)，所以一直難以出手。直到通過(guò)和窩趣合作，這批物業(yè)終于有了用武之地。

事實(shí)上，2016年9月，國(guó)務(wù)院曾出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控新政，其中一條就鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。

2016年12月1日，萬(wàn)科低價(jià)拍下了北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。此后，很多城市陸續(xù)在土拍中加入了全部或部分自持的條款。

也就是說(shuō)，未來(lái)房企手中必將自持大量住宅。開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓，將成為房企重要的業(yè)務(wù)類(lèi)型。

而從實(shí)現(xiàn)形式上看，目前除了萬(wàn)科驛、龍湖冠寓等巨頭選擇直營(yíng)品牌外，大批擁入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，更加青睞于與品牌運(yùn)營(yíng)商合作。

比如陽(yáng)光城就和寓見(jiàn)公寓簽署了戰(zhàn)略協(xié)議：陽(yáng)光城為寓見(jiàn)公寓提供房源，折算成租金入股后者的項(xiàng)目，后者負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目管理，雙方基于股份分紅。而綠城物業(yè)也計(jì)劃和優(yōu)客逸家展開(kāi)合作，盤(pán)活旗下小區(qū)的閑置資產(chǎn)，改造后統(tǒng)一對(duì)外出租。

租房金融化

6月4日上午11點(diǎn)左右，手機(jī)“滴”的一聲，自如友家的租客張濤知道，有1萬(wàn)多元的工資到賬了。

但是和往常一樣，這些工資不會(huì)在卡里停留太久，除了各種信用卡還款，下午還有3 000多元的上個(gè)月房租要從卡里扣掉。

這種按月、后付費(fèi)的租房模式，以前并不多見(jiàn)。因?yàn)閭鹘y(tǒng)租房普遍采取“押一付三”的方式。而這對(duì)剛剛工作不久，沒(méi)有存款習(xí)慣的年輕人而言，是一種不小的壓力。

所以，自如友家的“自如白條”應(yīng)運(yùn)而生。通過(guò)與京東白條合作，自如友家為租客提供信用擔(dān)保，雙方簽完約后，金融機(jī)構(gòu)會(huì)把租客一年的房租打到公寓企業(yè)的賬戶上，租客只需要每月向金融機(jī)構(gòu)還款即可。萬(wàn)科驛、新派公寓、青客公寓的租房分期信用貸款，都是此類(lèi)金融服務(wù)。

這樣一來(lái)，租客緩解了壓力，公寓企業(yè)不僅快速回籠了資金，還多一份利息分成。

事實(shí)上，由于長(zhǎng)租公寓能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入，帶來(lái)可觀的現(xiàn)金流，非常適合金融化、證券化。長(zhǎng)租公寓的金融創(chuàng)新，正在成為企業(yè)擴(kuò)張、輕量化以及盈利的重要方式。

目前，在長(zhǎng)租公寓品牌中金融化最徹底的當(dāng)屬新派公寓。其創(chuàng)始人王戈宏是一名金融學(xué)博士、美國(guó)丹佛大學(xué)研究學(xué)者。

自如友家那樣是針對(duì)需求端進(jìn)行融資租賃，而他正在嘗試將供給端也金融化。

具體來(lái)說(shuō)就是，新派與金融機(jī)構(gòu)合作，由后者一次性買(mǎi)下家具家電，設(shè)備只需要按月或按季還款。王戈宏算了一筆賬，一臺(tái)樂(lè)視電視機(jī)，每天的 “租金”只有2元錢(qián)。從設(shè)備中騰出來(lái)的資金，則被用來(lái)發(fā)展新業(yè)務(wù)。

而更為大膽的改造則在于，王戈宏正在將整個(gè)長(zhǎng)租公寓變成一個(gè)證券產(chǎn)品，即REITs（房地產(chǎn)信托投資基金） 。

這是一個(gè)來(lái)自美國(guó)的金融概念，理論上通過(guò)購(gòu)買(mǎi)這個(gè)基金，每個(gè)美國(guó)人可以擁有一小部分華爾街旁一棟公寓的物權(quán)，并在其運(yùn)營(yíng)中分享收益，這是美國(guó)許多長(zhǎng)租公寓的物權(quán)體現(xiàn)形式。

作為美國(guó)“海歸”，王戈宏也希望在國(guó)內(nèi)推廣這一模式。于是在新派公寓成立伊始，他就與賽富投資基金一起發(fā)起了賽富不動(dòng)產(chǎn)基金，這是國(guó)內(nèi)第一個(gè)私募公寓REITs項(xiàng)目。

具體做法是，該基金通過(guò)資本運(yùn)作來(lái)收購(gòu)或整租、改造物業(yè)，然后新派負(fù)責(zé)出租經(jīng)營(yíng)和管理。目前，有32個(gè)有限合伙人購(gòu)買(mǎi)了這一基金，而算下來(lái)新派在整個(gè)項(xiàng)目的投資只占1%。新派公寓北京CBD旗艦店目前就在采用這種方式運(yùn)作。

不過(guò)，王戈宏坦言REITs本身是個(gè)復(fù)雜的金融項(xiàng)目，在國(guó)內(nèi)全面落地還有很長(zhǎng)的路要走。

總之，未來(lái)是光明的。因?yàn)樵陂L(zhǎng)租公寓的生態(tài)鏈上，房、錢(qián)、人正在形成閉環(huán)。哪天三者自由流動(dòng)起來(lái)的時(shí)候，這個(gè)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)也就真正走向了成熟。