預(yù)告登記對在后生效裁判文書導(dǎo)致物權(quán)變動的對抗效力

摘 要 《物權(quán)法》第二十條規(guī)定了預(yù)告登記制度，《物權(quán)法司法解釋（一）》第七條雖對導(dǎo)致物權(quán)變動的法律文書進(jìn)行了明確，但關(guān)于預(yù)告登記能否對抗在后生效裁判文書導(dǎo)致的物權(quán)變動，審判實踐中對此裁判不一，本文結(jié)合法律、司法解釋和法院裁判理由和依據(jù)，分析預(yù)告登記對在后生效裁判文書導(dǎo)致物權(quán)變動的對抗效力。

關(guān)鍵詞 預(yù)告登記 在后生效裁判文書 對抗效力

作者簡介：馬然，西北政法大學(xué)民商法學(xué)院研究生，研究方向：民商法領(lǐng)域。

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.06.341

我國《物權(quán)法》第二十條規(guī)定了預(yù)告登記制度。根據(jù)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，預(yù)告登記適用的對象是“買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議”，目的是“保障將來實現(xiàn)物權(quán)”，其功能在于限制所有權(quán)人一物數(shù)賣行為，確保由買賣合同等產(chǎn)生的以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)得以實現(xiàn) 。其法理基礎(chǔ)在于：法律保障公民的所有權(quán)，但由于經(jīng)濟環(huán)境和政策因素等變化，土地、房產(chǎn)對公民具有不可代替的作用，且期待未來產(chǎn)生的物權(quán)變動對本人發(fā)生積極意義，法律是重要的利益衡平機制，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)這種物權(quán)變動對相對人的積極意義，從而保障物權(quán)變動效果。

《物權(quán)法司法解釋（一）》第四條對《物權(quán)法》第二十條的“處分”作了具體解釋，“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。”據(jù)此，房屋買賣等不動產(chǎn)變動合同經(jīng)過預(yù)告登記，具有一定的物權(quán)效力，可以產(chǎn)生對在后行為導(dǎo)致物權(quán)變動的對抗效力。但相關(guān)的司法解釋尚未明確規(guī)定在后生效裁判文書引起的物權(quán)變動是否受制于相對人的在先預(yù)告登記，審判實踐中對此也未達(dá)成統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，處于眾說紛紜狀態(tài)。

首先，我們須明確預(yù)告登記的法律性質(zhì)。在（2013）民申字第1779號法院判決中，認(rèn)為訟爭房屋經(jīng)預(yù)告登記，具有了物權(quán)性質(zhì)。在（2015）鄂民一終字第00137號判決中，法院認(rèn)為，預(yù)告登記制度是在確定的財產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時，為了保全財產(chǎn)權(quán)變動能夠順利進(jìn)行，而就相關(guān)的請求權(quán)進(jìn)行登記的制度。預(yù)告登記并不是現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權(quán)，而是將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。建立預(yù)告登記制度的目的，只是對不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)提供強有力的保障，并不改變請求權(quán)本來的法律關(guān)系。預(yù)告登記不是物權(quán)轉(zhuǎn)移的前置程序，該程序不發(fā)生任何物權(quán)移轉(zhuǎn)的效果。預(yù)告登記權(quán)利人的登記請求權(quán)雖然具有了物權(quán)的排他效力，但該請求權(quán)仍然屬于債權(quán)關(guān)系。

筆者以為，我國《物權(quán)法》第二十條規(guī)定的預(yù)告登記制度是為保障將來的不動產(chǎn)物權(quán)變動得以實現(xiàn)，其是建立在債權(quán)請求權(quán)的基礎(chǔ)之上。其效力主要體現(xiàn)在三個方面：其一，違背預(yù)告登記的處分行為不發(fā)生物權(quán)變動效力；其二，預(yù)告登記財產(chǎn)被強制執(zhí)行時，預(yù)告登記權(quán)利人可以預(yù)告登記具有物權(quán)效力為由進(jìn)行抗辯；其三，預(yù)告登記保全的債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)時，可依預(yù)告登記時間確定物權(quán)的順位依據(jù)。預(yù)告登記是一種臨時性的保障措施，體現(xiàn)的是對將來發(fā)生物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)而非物權(quán)，因物權(quán)具有直接支配和排他的效力，其權(quán)利效能更為強勢，預(yù)告登記的請求權(quán)基礎(chǔ)是其保障的債權(quán)，只是其債權(quán)內(nèi)容表征為物權(quán)化，具有物權(quán)的效力，一定程度上也說明了債權(quán)向物權(quán)靠攏，物權(quán)擴張的趨勢，但其本質(zhì)仍為債權(quán)請求權(quán)。司法審判實踐中，長期以來對此裁判并未達(dá)成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致類似案件出現(xiàn)不同的判決，未來須統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。

其次，預(yù)告登記對在后生效裁判文書引起的物權(quán)變動的對抗效力，結(jié)合法理分析和各地審判實踐結(jié)果，并未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。在（2015）鄂民一終字第00137號判決中，法院認(rèn)為，預(yù)告登記權(quán)利人對被登記的房屋不享有物權(quán)上的排他占有的權(quán)利。預(yù)告登記制度具有保障功能，其實際作用在于保障買受人請求房屋實際履行的權(quán)利，避免房屋因“一房二賣”權(quán)利受損，同時限制了房屋實際權(quán)利人的處分權(quán)。在（2014）民申字第1341號民事裁定書中，法院認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案并不能對抗人民法院的查封行為。

筆者以為，預(yù)告登記原則上可以對在后生效裁判文書導(dǎo)致的物權(quán)變動產(chǎn)生對抗效力。

一、究預(yù)告登記的立法旨意，其本質(zhì)是針對不動產(chǎn)重復(fù)買賣，限制不動產(chǎn)所有人“一房多賣”情形下后合同的效力從而保障預(yù)告登記權(quán)利人實現(xiàn)其目的

預(yù)告登記本質(zhì)上是將債法的請求權(quán)施加以物權(quán)的效力，從一定程度上來說，其代表了民法向下運動的融合擴張?；诖?，預(yù)告登記具有了債權(quán)保全功能的特性，也因此，預(yù)告登記權(quán)利人因之產(chǎn)生的登記債權(quán)請求權(quán)具有了排他的物權(quán)效力，可以排除在后發(fā)生的基于法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動。因此，從預(yù)告登記的立法目的角度來說，預(yù)告登記可以產(chǎn)生對抗在后生效裁判文書導(dǎo)致物權(quán)變動的效力。

二、從預(yù)告登記能否對抗在后生效裁判文書導(dǎo)致物權(quán)變動的效力而言，須就裁判文書的不同類型作出分析

（一）預(yù)告登記能否排除判決、裁定等生效法律文書導(dǎo)致的物權(quán)變動

《物權(quán)法司法解釋（一）》第七條對導(dǎo)致物權(quán)變動的生效裁判文書類型作了概括列舉，但并未明確解釋改變原有物權(quán)關(guān)系的裁判文書的具體類型，有相關(guān)學(xué)者為此作了學(xué)理解釋。但結(jié)合其具體列舉類型及學(xué)理分析，上述法律文書為形成性的裁判文書，生效的形成性裁判文書能否優(yōu)先于在先預(yù)告登記從而導(dǎo)致物權(quán)變動的效果，目前法律并未明文規(guī)定。而在國土資源部2016年1月1日公布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第八十條和八十一條中規(guī)定，預(yù)告登記可以排除更正登記，此中對預(yù)告登記的效力進(jìn)行了明確，預(yù)告登記可以排除更正登記，而更正登記可能涉及到不動產(chǎn)真實權(quán)利人的權(quán)屬。預(yù)告登記效力之強到可以排除錯誤登記情形下之更正登記。生效的判決和裁定等也是相關(guān)權(quán)利人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的反映，并借助法院的判決賦予其一定程度的效力，如果否認(rèn)預(yù)告登記對其的對抗效力，預(yù)告登記的債權(quán)保全功能將大打折扣。因此，預(yù)告登記也可以排除在后基于形成性裁判文書導(dǎo)致的物權(quán)變動。同時也表明了預(yù)告登記阻止物權(quán)變動效力保全債權(quán)的功能是舉足輕重的。基于此，筆者以為，預(yù)告登記可以對抗生效裁判文書導(dǎo)致的物權(quán)變動。

（二）預(yù)告登記能否排除查封等強制措施

分析預(yù)告登記能否排除法院的查封等強制措施，須從以下兩個方面來分析：

當(dāng)被執(zhí)行人為預(yù)告登記的權(quán)利人時，被執(zhí)行人的預(yù)告登記財產(chǎn)便視為其財產(chǎn)的一部分，進(jìn)入被執(zhí)行財產(chǎn)的范圍?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第三款規(guī)定了預(yù)查封制度，也即預(yù)告登記財產(chǎn)作為將來可能實現(xiàn)的財產(chǎn)的一部分納入被執(zhí)行財產(chǎn)的范疇。

當(dāng)預(yù)告登記人作為被執(zhí)行財產(chǎn)的第三人，被執(zhí)行人為財產(chǎn)的真實權(quán)利人時，法院的查封或預(yù)查封將會阻礙預(yù)告登記人將來實現(xiàn)權(quán)利，與預(yù)告登記人的利益產(chǎn)生沖突。因預(yù)告登記有債權(quán)保全功能，即保障第三人將來實現(xiàn)物權(quán)的期待權(quán)，查封或預(yù)查封措施將會阻礙第三人在將來對案涉不動產(chǎn)行使基于預(yù)告登記而產(chǎn)生的請求物權(quán)變動的權(quán)利，此時，預(yù)告登記所保障的權(quán)利人將來實現(xiàn)物權(quán)就不能實現(xiàn)，此種情形下預(yù)告登記的債權(quán)保障功能就會削弱。一旦預(yù)告登記人提出對查封措施的異議，原則上應(yīng)予支持。因為《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條也規(guī)定了善意第三人對需要過戶登記的被執(zhí)行財產(chǎn)已經(jīng)實際占有并付清款項，法院不得采取強制措施。當(dāng)事人之間的普通債權(quán)一旦經(jīng)過法院確認(rèn)后即產(chǎn)生強制執(zhí)行力，如果強制執(zhí)行的債權(quán)具有對抗預(yù)告登記債權(quán)的效力，似乎有違預(yù)告登記的立法旨意，也不利于實現(xiàn)債權(quán)的平等性。筆者以為，預(yù)告登記作為物權(quán)化的債權(quán)，也可以對抗法院的查封、扣押、凍結(jié)等強制措施。

（三）預(yù)告登記能否對抗法院的強制執(zhí)行

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十條明確了金錢債權(quán)執(zhí)行中人民法院支持不動產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)利人的執(zhí)行異議，從而也確認(rèn)了預(yù)告登記的效力。在（2015）民申字第2785號民事裁定書中法院認(rèn)為，出售行為不能對抗在先預(yù)告登記的權(quán)利，（2015）閩執(zhí)異字第9號中執(zhí)行裁定書中法院認(rèn)為，對經(jīng)預(yù)告登記的房產(chǎn)裁定予以查封、拍賣不符合法律規(guī)定，異議人要求中止執(zhí)行的異議請求成立，本院予以支持。但（2015）鄂民一終字第00137號民事判決書中法院認(rèn)為，房屋的物權(quán)轉(zhuǎn)讓請求權(quán)不能產(chǎn)生對抗法院執(zhí)行的效力。

筆者以為，權(quán)利人的預(yù)告登記真實合法有效，此時，預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)認(rèn)定為待執(zhí)行財產(chǎn)的權(quán)利人，債權(quán)人申請強制執(zhí)行的主要依據(jù)是債務(wù)人不履行給付性裁判文書，因給付性裁判文書不能直接引起物權(quán)變動，須向法院申請強制執(zhí)行之。而其申請強制執(zhí)行的依據(jù)是基于債權(quán)請求權(quán)以實現(xiàn)物權(quán)變動，其本質(zhì)仍然是一項債權(quán)。預(yù)告登記雖然本質(zhì)也為債權(quán)，但其被賦予了一定的物權(quán)效力，有一定的對抗效力，其保全的債權(quán)請求權(quán)優(yōu)先于其他類債權(quán)，因此，預(yù)告登記能夠產(chǎn)生對抗在后的法院強制執(zhí)行的效力。

三、結(jié)語

預(yù)告登記以其兼具債權(quán)物權(quán)化的特性且具有保全將來不動產(chǎn)物權(quán)實現(xiàn)的功能而在不動產(chǎn)交易中廣受青睞，尤其是商品房買賣合同中，開發(fā)商“一房多賣”的違約行為不勝枚舉，在住房供需矛盾尖銳的情形下，預(yù)告登記權(quán)利人的利益極為容易受損。賦予預(yù)告登記以物權(quán)的排他性效力對保障交易安全具有至關(guān)重要的作用。在大陸法系一些國家的民法典中，預(yù)告登記被視為準(zhǔn)物權(quán)，明確規(guī)定基于預(yù)告登記可以對抗非基于法律行為的物權(quán)變動如基于司法生效判決導(dǎo)致的物權(quán)變動，這有利于發(fā)揮預(yù)告登記的債權(quán)保全功能。當(dāng)前我國法律法規(guī)以及司法解釋雖未明文規(guī)定預(yù)告登記對在后生效裁判文書的對抗效力，結(jié)合社會實踐以及現(xiàn)行法律體系，筆者以為，除被執(zhí)行人為預(yù)告登記權(quán)利人本人被預(yù)查封外，應(yīng)肯定預(yù)告登記對在后生效裁判文書導(dǎo)致物權(quán)變動的對抗效力以保障預(yù)告登記的權(quán)利保全功能。

注釋：

常鵬翱.預(yù)告登記制度的死亡與再生.法學(xué)家.2016（20163）.125.

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