陜西省縣域文化綜合體的創(chuàng)建路徑探討

任通

摘要：縣域文化綜合體的創(chuàng)建是立足于促進縣域經濟加速發(fā)展提出的創(chuàng)新性切入點，但其創(chuàng)建也存在著一些問題和困境，文化內驅動力不足、綜合體盈利水平受限均成為其創(chuàng)建的一定障礙。在創(chuàng)建開發(fā)中應堅持地域性開發(fā)原則，突出地域特色，打造縣域“城市客廳”和現代文化消費一體化場所，推動縣域經濟發(fā)展。

關鍵詞：縣域文化綜合體；三原縣；地域性開發(fā)

習近平總書記強調縣域是發(fā)展經濟、保障民生、維護穩(wěn)定、促進國家長治久安的重要基礎。當前我國經濟增速放緩，經濟結構優(yōu)化升級，城鎮(zhèn)化、現代化進程加快，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》把加快發(fā)展中小城市作為優(yōu)化城鎮(zhèn)規(guī)模的主攻方向?！耙粠б宦贰睉?zhàn)略實施之后，陜西確定了“建設絲綢之路經濟帶新起點”的基本定位，以“政策溝通、道路聯通、貿易暢通、貨幣流通、民心相通”為要求，努力打造“一帶一路”橋頭堡。創(chuàng)建縣域文化綜合體是縣域帶動城鄉(xiāng)就業(yè)和第三產業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新推動縣域發(fā)展的重要方式。

1 縣域文化綜合體

“縣域文化綜合體”是基于城市綜合體的基本模式，以縣域文化特色為底蘊，以文化休閑業(yè)態(tài)集聚，定位于打造縣域客廳，提升縣域文化生活品質，為縣域居民提供城市生活一體化消費場所，為外來游客提供縣域特有文化消費集散地的建筑。其應具備文化旅游推介及文化產品銷售業(yè)態(tài)，具備百貨商超、特色餐飲、文化娛樂休閑等消費業(yè)態(tài)為周邊居民提供休閑娛樂的開放式活動場所。

1.1 縣域發(fā)展現狀

縣域經濟是我國國民經濟的重要組成部分。陜西作為西部農業(yè)大省，縣域經濟發(fā)展相對落后，陜西縣域呈現出初級化、低水平的特點。各縣域商圈商業(yè)有一定業(yè)態(tài)聚合，但程度不高，且商業(yè)檔次較低，經營方式落后。當前陜西省共有6座國家歷史文化名城、11座省級歷史文化名城，以三原為例，其自身文化有三個特點：第一、歷史文化資源類型比較齊全，有帝陵、墓葬、古遺址，有明清古建、古書院、古樹名木，還有豐富的民俗風情資源；第二、歷史文化資源時間跨度較大，最早可追溯到新石器時代，一直到近代新亥革命和新民主主義革命時期；第三、歷史文化資源文化特色較強，具有較強的歷史、科學和藝術等價值。但三原并無較為成熟及在省內有較大影響力的文化產品及相關文化消費場所。

1.2 縣域文化綜合體創(chuàng)建的SWOT分析

SWOT競爭分析法，是西方國家廣泛應用的分析方法，構成了縣域文化綜合體在市場中情況的全部寫照，是一個相互聯系的整體，連接他們的紐帶就是競爭。

1.2.1 優(yōu)勢分析

（1）資源優(yōu)化優(yōu)勢。縣域文化綜合體是對縣域文化消費、商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、文娛等功能在空間上的重新組合，各功能間可以建立一種相互依存、相互補益的能動關系，形成多功能、高效率的統一綜合體?？梢杂行?yōu)化縣域資源，提升縣域生活品質。

（2）提升縣域品牌優(yōu)勢?？h域文化綜合體以富于體驗性的高品質文化項目為中心；商業(yè)特色化項目多，商業(yè)業(yè)態(tài)環(huán)境品質和服務品質高，是高標準、高服務的一站式商業(yè)綜合體。利于打造縣域客廳，提升縣域形象和縣域品牌優(yōu)勢。

（3）拉動經濟優(yōu)勢?？h域文化綜合體的落成在為縣域居民提供生活便利的同時，調整縣域第三產業(yè)結構，促進就業(yè)，進而拉動縣域經濟發(fā)展。

1.2.2 劣勢分析

（1）文化內驅動力不足。陜西自古以來為周秦漢唐四朝故地，文化資源富集，各個縣域均有大量文化遺存和文物資源，但省內各個縣域文化資源與文化產品開發(fā)程度并不匹配。

（2）綜合體盈利水平低。大量綜合體千體一面，缺乏地區(qū)文化特色。發(fā)展中無法避免被后來者圍追堵截而失去生命力的命運的。同時缺乏地區(qū)文化烙印，需要投入更多人力物力，才能真正融入所在地域民眾的生活。

綜合體創(chuàng)建中常常暴力炒作、強力銷售以滿足對資金的需求，造成了招商準備期不足和資金收益率較低的問題。

1.2.3 機會分析

（1）零售業(yè)態(tài)下沉機會難得。受互聯網電商沖擊，傳統百貨加速分化，大型購物中心業(yè)態(tài)調整加快，品牌加速下沉三四線城市，新業(yè)態(tài)創(chuàng)新從大城市向中小城市加速擴張?？h域商業(yè)依然以中小型商場、商業(yè)街、散鋪市場為主，缺乏一站式的文化商業(yè)中心，縣域文化市場存在供給不足的現狀。

（2）項目易于運營?？h域文化綜合體便于落地和實施，容易在較短的周期內獲取市場效益。面對相對確定的縣域市場，縣域文化綜合體具有體量小、投資少的優(yōu)勢。同時，其以文化消費為核心，產品結構相對簡單，容易形成商業(yè)模式和運營模式，易于推動和引導縣城文化生活方式的升級，優(yōu)化和豐富縣域文化消費內容。

1.2.4 威脅分析

（1）競爭加劇?？h域地域范圍較小，各種商業(yè)業(yè)態(tài)加速發(fā)展，易于飽和，自身競爭加劇。同時，縣域內外同類綜合體增多也成為必然，如何在競爭中突圍越來越威脅著縣域文化綜合體創(chuàng)建。

（2）資源稀缺?？h域文化綜合體創(chuàng)建仍需以建筑綜合體形式出現，如何在縣域內尋找適宜開發(fā)的土地資源日益成為一大難題，威脅著縣域文化綜合體創(chuàng)建。同時，其他資源也在城鎮(zhèn)化發(fā)展、人口向縣城轉移過程中逐漸凸顯出來。

2 縣域文化綜合體的開發(fā)準備

本文以萬達第三代綜合體開發(fā)模式為原型，闡釋如何將縣域文化綜合體打造成具備地域文化意義的“城市性、開放性、集約性”場所，如何把文化消費、城市功能與建筑實體有機結合，為縣域居民提供餐飲、文娛、日常生活消費和休閑的城市功能空間需求。

2.1 萬達模式

萬達集團以“訂單地產”和“城市綜合體”為標志，以商業(yè)地產為核心，逐漸形成了能自主完成上下游業(yè)務的全產業(yè)鏈。其“訂單模式”已經較為成熟的縮短了綜合體的創(chuàng)建周期和培育周期，是我們應當引入到自身的綜合體創(chuàng)建過程中的；萬達“城市綜合體”只出售非商業(yè)部分產品如寫字樓、公寓的運營模式，逐步實現了以營銷向持有的重大轉折，構筑了自身的升值空間。自身的物業(yè)管理、百貨品牌的創(chuàng)建始終圍繞商業(yè)地產核心業(yè)務并逐步展開，一方面拓展了業(yè)務類型、開拓了盈利方式，一方面也支撐了核心業(yè)務，優(yōu)化了商業(yè)模式。

2.2 縣域文化綜合體的地域性開發(fā)原則

在縣域文化綜合體的創(chuàng)建過程中，本文認為要堅持地域性開發(fā)，在三個原則即：突出地域特色、多方參與整合資源、強化運營之下組織縣域文化綜合體的創(chuàng)建開發(fā)工作。

2.2.1 突出地域特色。在開發(fā)綜合體的過程中，更加注重個性化、異質化開發(fā)。一方面增強縣域文化綜合體的地域適應性和市場競爭力，一方面更好促進“城市客廳”理念的達成和地域形象的放大。三原縣域綜合體開發(fā)應緊抓當地的書法文化、飲食文化以及地坑窯等文化遺產的地域特色，集中當地文化特點，把縣域文化綜合體打造為放大當地文化符號、服務當地經濟生活的地標性建筑。

2.2.2 積極整合各類資源。要以資源整合奠定縣域文化綜合體創(chuàng)建，充分發(fā)揮合作伙伴資源，吸納資金的資源，才資源，商業(yè)運營模式資源，地方政府資源的重要作用，促進縣域文化綜合體快速發(fā)展。三原地區(qū)高端時尚消費外流情況普遍，地方政府招商引資意愿強烈。但要真正做好地域綜合體的開發(fā)工作。不但需要強有力的商業(yè)公司參與項目，也需要充分與地方政府展開合作，商業(yè)業(yè)態(tài)的資金注入，人才儲備等均需要以整合資源為基礎。

2.2.3 不斷優(yōu)化運營過程?？h域文化綜合體可以滿足縣域文化消費與推廣、城市生活方式密集的建筑實體，需要不斷優(yōu)化運營過程。在業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)配比、業(yè)態(tài)分布上如何優(yōu)化綜合體，在合作伙伴培養(yǎng)、提升項目收益率上如何優(yōu)化管理等都需要通過優(yōu)化運營過程解決。

3 縣域文化綜合體的地域性開發(fā)

以“引導縣域現代時尚消費方向，樹立縣域文化品牌，打造陜西縣域文化地標”為愿景，以“當地縣城地域內有中高端時尚消費需求及前來旅游的消費人群”為目標人群，三原縣域關注點是主題性消費和娛樂體驗類消費；要注重長期租金回報能力，將帶動客流能力強的商戶同承受租金能力強的商戶平衡組合。創(chuàng)建綜合體過程中，要突出文化優(yōu)勢，特別是公共文化主題區(qū)域要增強主題性，提升消費體驗品質，放大縣域文化形象。

3.1 縣域文化綜合體開發(fā)的選址與布局

為實現“打造縣域客廳，提升縣域文化生活品質，為縣域居民提供城市生活一體化消費場所，為外來游客提供所在縣域特有文化消費集散地”的定位，要首先考慮縣域文化綜合體的選址和布局的問題。選址應在縣域交通樞紐地帶，依托較為成熟的商圈和周邊的條件，提升縣域文化綜合體的影響力。

三原縣城可選址在縣城聯系城市南北與東西方向的裕原路---人行大街與池陽大街交匯區(qū)域。該區(qū)域地處三原縣城清河以南地區(qū)，目前為三原縣城市主中心區(qū)，區(qū)域內旅游、商貿、文化等綜合功能為主且交通便利，可達性強，是開發(fā)縣域文化綜合體的理想選址。

在業(yè)態(tài)布局上，應以娛樂體驗類項目為主，輔以傳統百貨及商超類項目，開發(fā)過程中還應建設有一定面積的開放式公共文化空間，集中展示該地特有的地域文化，打造城市客廳，提升城市形象。

3.2 縣域文化綜合體的地域化運營模式

開發(fā)運營要將文化內涵、商業(yè)業(yè)態(tài)與地域特色盡快融合，打造城市客廳、提升縣域生活品質、引導縣域文化消費。

3.2.1 各方參與共同開發(fā)運營。一方面縣域政府要深度優(yōu)化，吸納縣域政府開發(fā)意見，打造符合地方發(fā)展要求、富于地方特色，面向未來的縣域文化綜合體。一方面積極借鑒“訂單式”的成熟經驗，在招商過程中將合作方引入到開發(fā)和設計過程中，提升物業(yè)水準。

3.2.2 突出特色優(yōu)化運營過程。要做好縣域文化綜合體的主題運營工作，通過主題活動、特有文化產品消費和文旅推廣及公共文化空間建設把縣域文化綜合體打造成一個品牌，三原縣應緊抓“地坑窯”形式，圍繞三原于右任書法文化和精致的飲食、戲劇文化，提煉“是生活、是藝術，精致三原”的文化主題，以“精致關中生活”三原飲食主題產品，推出精品文化產品。最后，通過文化消費及文旅推廣帶動外來旅游人員及當地有中高端消費需求的人群推動縣域娛樂體驗類項目和百貨商超項目發(fā)展，引導縣域生活新風尚的目的則可以得到有效推動。

4 結語

文化產業(yè)發(fā)展的品質有賴于我們突破文化資源和商業(yè)業(yè)態(tài)隔閡，合理有效解決傳統文化與當代商業(yè)文明的矛盾來實現。縣域文化綜合體的開發(fā)如能圍繞地域化創(chuàng)建、特有文化產品消費和文化推介以及文化地標的建設來開展，應當可以為自身發(fā)展找到很好的突破口，為縣域文化和經濟發(fā)展起到很好的帶動作用。

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（作者單位：中共陜西省委黨校）