基于GIS昆明市二手房價格空間演變規(guī)律研究

容麗暉

【摘要】通過調查和搜集2013年6月至2016年6月二手房樓盤數(shù)據(jù)，建立樓盤樣點空間數(shù)據(jù)庫，運用GIS空間分析技術的探索性空間數(shù)據(jù)分析（ESDA）和Kriging插值技術，得到住房價格的等值線圖及各向剖面房價曲線圖，分析二手房價格的空間分布特征，根據(jù)各時段疊加探索房價的空間演變規(guī)律。結果表明昆明市二手房價格總體呈現(xiàn)類同心圓分布，自市中心向四周呈遞減趨勢，并且不同方向房價衰減的程度不一樣。

【關鍵詞】GIS；二手房價格；空間分布；空間演變

隨著房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，住房價值得以顯現(xiàn)，并不斷上升價格不斷上漲的同時，不同城市房價存在差異，即使同一城市不同區(qū)域房價漲幅程度也不同，差異特征明顯。區(qū)位與房價的關系如何？住房價格的空間分布特征及時間演變是否存在規(guī)律？

由于住房價格在空間和時間上具有較大的差異性，研究城市住房價格的空間分布及其演變過程非常有必要。本文基于上述背景，根據(jù)昆明市二手房市場的現(xiàn)狀，利用GIS技術的空間分析方法，研究二手房價格的空間分布特征及演變規(guī)律。

1、研究區(qū)域和數(shù)據(jù)來源

本研究根據(jù)昆明市二手房市場的現(xiàn)狀，收集和調查樓盤（小區(qū)）數(shù)據(jù)資料，研究區(qū)域為昆明市主城區(qū)，包括五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)和西山區(qū)的三環(huán)以內大部分及三環(huán)外部分地區(qū)，半徑約為16公里，區(qū)域面積為250平方公里，研究對象為該區(qū)域范圍內收集到二手房樓盤（小區(qū)）樣本點的房價和基本屬性等數(shù)據(jù)。

因為本研究只關注住宅二級市場的普通住房，不包括高檔住宅、別墅以及經(jīng)濟適用房等，通過搜房網(wǎng)及中介獲取的掛牌數(shù)據(jù)包括樓盤（小區(qū)）均價和樓盤的基本屬性等信息，為保證樣本數(shù)據(jù)的可靠性，對于價格及基本屬性描述不清楚或空間位置模糊的樣點，進行了實地勘察核實，經(jīng)過程序預處理和數(shù)據(jù)轉換，剔除疑問樣點，最后獲取2013年至2016年6月二手房樓盤總樣點924個。

2、二手房價格空間演變規(guī)律探索

本文以ArcGlS中的ArcMap10.0軟件作為計算機輔助分析和制圖工具，首先利用二手房住房樣點屬性數(shù)據(jù)和基于GIS平臺建立的空間基礎數(shù)據(jù)，共同建立二手房樣點空間數(shù)據(jù)庫；然后利用GIS空間分析的探索性空間數(shù)據(jù)分析和Kriging空間插值技術進行表面預測，得到住宅價格的等值線圖并通過透視分析得到各向剖面的房價曲線圖，探討二手房價格的空間分布特征及演變規(guī)律，并通過GIS的空間特征測度定性分析房價分異的原因。

2.1二手房價格空間分布特征探析

為進一步分析房價空間分布和變化，本研究通過建立數(shù)字房價模型，得到房價空間變化分布圖，即等值線圖，房價在空間上表現(xiàn)為不同形態(tài)的起伏變化。

2.1.1 2013年二手房價格空間分布

利用昆明市2013年6月二手房樣點數(shù)據(jù)，建立二手房價格等值線圖。

從昆明市2013年二手房價格的等值線圖中，可以看出房價空間分布具有以下特征：

（1）房價空間分布呈現(xiàn)類似同心圓的形態(tài)，自市中心向四周逐漸降低；翠湖周邊和昆明老街是昆明房價最高的區(qū)域，表明到市中心的距離與房價有密切關系。高房價主要集中在市中心板塊、滇池板塊和世博板塊，局部有高點，但普遍低于此價格。

（2）房價在空間分布上具有一定的連續(xù)性。通過房價等值線圖可知房價峰值區(qū)位于一環(huán)附近區(qū)域，10000元/m²及以上的房價等值線集中在一環(huán)路以內，市中心對房價的抬升非常明顯。以峰值區(qū)為中心開始向外擴散，二環(huán)周圍的房價保持在8000元/m²至9900元/m²等值線形態(tài)，逐步向外蔓延，圈層式的遞減變化反映房價在空間變化上具有一定的連續(xù)性。

（3）房價在空間分布上存在變異性。從等值線圖中的顏色深淺變化來看，房價自中心向外衰減的同時，也會在部分地區(qū)出現(xiàn)凸起，甚至跳躍，存在明顯的空間變異性。出現(xiàn)這些特征的地區(qū)都比較特殊，如南部滇池板塊和北市區(qū)世博板塊等。

為了研究房價從市中心到城市邊緣或郊區(qū)的變化趨勢，以昆明市二手房價格最高區(qū)域翠湖公園邊的太龍公館為中心原點，分別向東、南、西、北（由于山多，有所調整）、東南、西南、西北和東北八個方向建立房價剖面圖，橫坐標表示距市中心的距離（km），縱坐標為房價（元/m²）。根據(jù)八個方向的房價曲線圖和房價數(shù)字模型，得到二手房價格空間變化的規(guī)律：

從總體上看，八個方向上房價從市中心向城市邊緣總體呈現(xiàn)下降趨勢，但不同方向表現(xiàn)出不同的變化特點：東向和東南向房價整體衰減變化相對平緩，由于昆明老街區(qū)對周邊住宅價格的影響，使得房價略高于其它地區(qū)。其它六個方向房價整體衰減變化趨勢比較明顯，市中心2公里的范圍內，房價下降尤為顯著，基本為直線式下降；房價在東北向和北向上隨著距離的增加呈現(xiàn)緩慢的上漲的現(xiàn)象，是由于近幾年世博板塊的發(fā)展帶動周邊房價的提升；西南向和南向由于滇池板塊的影響，房價在離市中心3公里的地方開始出現(xiàn)上漲的趨勢；西向上城市郊區(qū)的房價較低，由于西邊工業(yè)的發(fā)展給周邊房價帶來負面影響；由于城市西北向郊區(qū)以山為主，樓盤較少，價格波動小。

2.1.2 2014年二手房價格空間分布

通過同樣的方法和操作，利用2014年6月二手房樣點數(shù)據(jù)，建立2014年二手房價格等值線圖。2014年昆明市二手房價格呈現(xiàn)以下分布特征：

（1）總體上，住房價格分布呈現(xiàn)自中心向外擴散的布局，仍以翠湖和昆明老街為中心向四周呈梯度下降趨勢，尤其翠湖周邊的太龍公館房價最高，均價達到了30013元/m²。10000元/m²以上的房價主要分布在一環(huán)內，說明市中心的位置優(yōu)勢非常顯著，到市中心距離是決定房價的重要影響因素。

（2）房價等值線圖中出現(xiàn)兩個峰值區(qū)，即翠湖和昆明老街。從整體上看，滇池板塊—市中心—世博板塊連線上的房價整體上明顯高于高新（西北）板塊—市中心—東南板塊。房價分布圖上出現(xiàn)了多個次中心，如新迎片區(qū)、月牙塘公園周邊區(qū)域及金汁河所在區(qū)域。

（3）從等值線左下角圖例中可以看出，2014年房價與2013年房價相比，整體有所提升，并在市中心出現(xiàn)高房價異常值點，一環(huán)內開始多峰值區(qū)域和住宅次中心并存的局面。

根據(jù)2014年房價各個方向的空間變化曲線，分析房價空間曲線的以下規(guī)律：

（1）總體上看，房價整體依舊從市中心向四周不斷衰減，且在各個方向的空間變化曲線波動較大，即房價變化增幅大。

（2）離市中心越近的樓盤，房價越高，不同環(huán)線位置房價分布的差異也越明顯；次中心特點的出現(xiàn)，使得昆明市的房價變化更加明顯，并且東南方向郊區(qū)的房價明顯高于西北方向。

2.1.3 2015年二手房價格空間分布

2015年6月的二手房價格數(shù)據(jù)經(jīng)過GIS技術的三維分析，并經(jīng)過Kriging插值技術和透視分析。

2015年與2014年二手房價格等值線圖的差異如下：

（1）201 5年等值線圖中只出現(xiàn)了一個峰值區(qū)，但依舊呈現(xiàn)次中心的特點，即月牙塘公園周邊區(qū)域、新迎片區(qū)和滇池片區(qū)。

（2）從等值線圖的圖例可以看出，2015年房價整體較2014年有所下降，房價最高點依舊是太龍公館，但是均價下降為29800元/m²。

201 5年的房價空間變化曲線如圖7所示，2015年與2014年房價空間變化曲線圖的差異如下：

（1）各方向上房價的最高點有所下降，由于只有一個峰值區(qū)，南向房價曲線變化最大，越靠近城市邊緣房價的變化越平緩，東南向房價的衰減變化相對平緩，其它方向（除西南方向依舊有次頂點）房價變化不太明顯。

（2）房價整體呈下降的趨勢，西北方向城市郊區(qū)的房價最低。北向上月牙塘公園周邊的房價依舊穩(wěn)定，屬于次中心區(qū)域，并帶動周邊房價。北京延長線附近萬科金域緹香樓盤的房價一直居高不下，萬科的品牌效應是高房價的重要影響因素。

2.1.4 2016年二手房價格空間分布

2016年6月房價的等值線與2015年6月房價的空間分布整體特征基本相同，房價波動的幅度小。2016年二手房價格空間變化曲線圖與2015年房價空間分布線基本相同，主要的區(qū)別是北向剖面上沒有出現(xiàn)次頂點，城市郊區(qū)房價呈現(xiàn)平緩的下降趨勢。

2.2二手房價格空間演變規(guī)律探索

通過上述二手房價格空間分布的探討，總體上呈現(xiàn)出以下特征：2013年昆明市二手房價格呈類同心圓的分布，自中心向四周呈梯度下降趨勢，市中心、滇池板塊及世博板塊是高房價集中區(qū)；2014年仍呈現(xiàn)以翠湖和昆明老街為中心向周邊衰減的格局，房價整體有所提升，并且出現(xiàn)了兩個峰值區(qū)，形成了多個住宅次中心，即；新迎片區(qū)和月牙塘公園周邊區(qū)域；2015年房價整體空間布局基本未變，價格整體有所下降，只出現(xiàn)一個峰值區(qū)，但住宅次中心依舊存在；2016年房價等值線與2015年的基本相同，房價波動幅度小，將GIS軟件分析得到的房價分布圖與實際房價分布圖相比較，兩者房價的分布情況基本一致，高房價主要位于市中心及次中心區(qū)域。通過2013年至2016年房價空間分布發(fā)現(xiàn)，房價整體空間布局基本相同，不同時期峰值區(qū)和次中心存在差異，總體上市中心的住房價格等值線密集，表示房價梯度大，反映房價衰減快，而郊區(qū)等值線稀疏，表示房價梯度小，反映房價衰減慢。

3、結論和展望

通過對昆明市2013-2016年的二手房住宅價格及屬性數(shù)據(jù)的調查與收集，建立房價樣點空間數(shù)據(jù)庫基礎上，首先利用GIS空間分析技術的探索性空間數(shù)據(jù)分析工具對二手房住宅價格進行檢驗和趨勢分析，然后利用三維分析中的Kriging插值技術得出住宅價格分布等值圖，并通過透視分析得到八個方向的房價曲線圖，進一步解析二手房價格的空間分布特征及演變規(guī)律。研究的主要結論有：

①昆明市二手房價格總體呈類同心圓分布，自市中心向四周逐漸衰減的趨勢。市中心一直是二手房價格的中心，并且價格遠遠高出平均水平。房價空間分布特征與昆明三環(huán)“圈層”效應是一致的，“一環(huán)內”和“三環(huán)外”的房價存在明顯差距。

②房價在空間分布上存在一定的連續(xù)性和變異性。房價自中心逐步向外擴散，圈層式的遞減變化，反映房價在空間變化上具有一定的連續(xù)性。根據(jù)等值線圖中的顏色深淺變化來看，房價自中心向外衰減的同時，也會在部分地區(qū)出現(xiàn)凸起，甚至跳躍，表明存在明顯的空間變異性。

③通過2012年至2015年二手房價格空間演變規(guī)律的探索，房價整體空間布局基本相同，不同時期的峰值區(qū)及次中心存在差異，同一區(qū)域在不同時期房價漲幅存在差異。房價絕對值變化的空間分布較復雜，總體上城市郊區(qū)的住房價格上漲幅度明顯，由于城市不斷向外擴展，城郊的住宅隱含對未來預期價格，即城市未來的發(fā)展方向。

本研究由于技術條件、時間限制，仍有許多方面未深入展開，有待于進一步做更全面、系統(tǒng)的研究。多城市房價空間分布的對比研究是以后的發(fā)展趨勢；GIS應用模型與空間句法分析方法的結合，是未來房價空間分布與城市空間結構研究的主要方法。