安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資影響因素的計量分析

□姚紓昊 李興安 許海洋 許慧琳

(1、3.安徽財經(jīng)大學經(jīng)濟學院；2.海南大學法學院；4.安徽財經(jīng)大學財政與公共管理學院 安徽 蚌埠 233030)

安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資影響因素的計量分析

□姚紓昊1李興安2許海洋3許慧琳4

(1、3.安徽財經(jīng)大學經(jīng)濟學院；2.海南大學法學院；4.安徽財經(jīng)大學財政與公共管理學院 安徽 蚌埠 233030)

本文收集了2000～2014年共15年的相關數(shù)據(jù)，運用EVIEWS軟件建立計量模型并修正，分析安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要影響因素，從而說明了安徽省地區(qū)生產(chǎn)總值（X1）、安徽省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃總投資(X2)、地方財政土地增值稅（X3）與安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（Y）的關系及其影響,分析出其內在關聯(lián)性與規(guī)律，并得出各因素對安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響程度，提出相關政策性建議。

房地產(chǎn)；完成額；投資規(guī)模；回歸分析

20世紀90年代后期以來，隨著政府出臺的一系列住房政策和體制改革措施的落實，安徽省房地產(chǎn)行業(yè)步入高速發(fā)展的軌道。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的變動與經(jīng)濟形勢具有很大相關，就目前安徽省經(jīng)濟形勢而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀及走向有待研究。

通過計量手段，對安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資影響因素進行分析，得出結論，為政府運用政策工具調控房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模提供參考，從而抑制房地產(chǎn)行業(yè)過熱現(xiàn)象。

1 研究現(xiàn)狀綜述

近年來，學界關于影響房地產(chǎn)開發(fā)投資因素的研究主要有：張紅等利用Granger因果檢驗和VAR模型對房地產(chǎn)開發(fā)投資及、房價及通脹之間關系進行了實證研究。劉瑞以Eviews5.0為工具,運用計量經(jīng)濟學方法對上海市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關系進行了實證分析。張力軍等，以Eviews5.0為依托，建立了南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP之間的計量經(jīng)濟學模型，分析相互關系。由此可以發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的因素很多，而且各學者采用的研究方法及側重點也有很大不同。本文將立足于學界的研究現(xiàn)狀，采取定量分析的方法，比較選取各種變量，建立模型，進行回歸分析。

2 變量選取及因素分析

實證研究表明，經(jīng)濟增長決定房地產(chǎn)投資規(guī)模變動，影響房地產(chǎn)開發(fā)投資因素呈多元化。結合現(xiàn)實經(jīng)濟情況，本文選取了以下變量，用于建立計量模型：

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（Y，單位：億元）：是衡量安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的重要指標，體現(xiàn)著每年度整個安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資的總體情況，因此選取房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額作為被解釋變量。

地區(qū)生產(chǎn)總值即安徽省地區(qū)GDP（X1，單位：億元）：宏觀地看，經(jīng)濟增長決定投資規(guī)模的變動。而安徽省地區(qū)生產(chǎn)總值可以反映出安徽省宏觀經(jīng)濟的運營狀況，因此選取安徽省地區(qū)生產(chǎn)總值以體現(xiàn)安徽省整體經(jīng)濟狀況變動。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃總投資（X2，單位：億元）：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)總體投資部署內容，全部建成項目所需要的總額稱為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃總投資。計劃總投資的規(guī)模直接影響年度房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終完成額，因此將其作為自變量納入模型。

地方財政土地增值稅（X3，單位：億元）：土地增值稅的開征體現(xiàn)的是政府對房地產(chǎn)開發(fā)商與房地產(chǎn)交易市場的調控，因此選用安徽省地方財政土地增值稅作為影響房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的指標。

政策因素：毋庸置疑，政府出臺政策會左右房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此政策因素會對房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模產(chǎn)生影響，由于多次的政策調整難以量化，暫不考慮，并不將其作為自變量納入模型。

3 數(shù)據(jù)選取及模型構建

本文選取安徽省2000～2014年的相關數(shù)據(jù)，并對其進行匯總與處理。這些數(shù)據(jù)主要來自于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的統(tǒng)計庫，部分數(shù)據(jù)來自于安徽省統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的統(tǒng)計年鑒。

以Eviews軟件為平臺，分別得出了Y、X1、X2、X3的趨勢圖,Y與X1、X2、X3的相關圖。根據(jù)趨勢圖與相關圖顯示：自 2000～2008 年期間，Y、X1、X2、X3增長趨勢比較緩慢，而從2008年后，各變量增長較快，且具有一致性。同時該趨勢圖也符合08年金融危機后，房地產(chǎn)行業(yè)受推動迅速增長的現(xiàn)實情況。同時可以看出安徽省地區(qū)GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的線性關系較強；安徽省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃總投資與安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額之間也存在著較強的線性關系；而安徽省地方財政土地增值稅與安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的關系在2008年之前具有較強的線性關系，2008年之后的土地增值稅收入擴大趨勢則較之前更加明顯,對房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額起到較強的調控作用。

基于上述結果，建立線性模型：

Y=β1+β2*X1+β3*X2+β4*X3+μ

4 回歸過程及模型修正

4.1 普通最小二乘回歸

運用Eviews軟件進行回歸，得出如下結果：

Y=-390.9476+0.127091*X1+0.153327*X2-13.66475*X3

標準差：（76.98798） （0.020515） （0.034022）（4.506749）

t統(tǒng)計量：t=（-5.078035）（6.195029）（4.506749）（-2.708349）

可決系數(shù)R2=0.998078 修正R2=0.997553 F統(tǒng)計量F=1903.578

由上述回歸結果可以看出：

由R2與修正R2數(shù)值可看出所建模型整體上對樣本數(shù)據(jù)擬合較好。取顯著性水平為0.05，F(xiàn)檢驗顯著，整體模型的顯著性較高。同樣取顯著性水平α=0.05，查t分布表得X1、X2與X3的t統(tǒng)計量檢驗值大于臨界值；X1、X2與X3通過t顯著性檢驗，對安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額具有顯著影響。

4.2 模型檢驗與修正

對模型進行White檢驗：

White Heteroskedasticity Test:

R2=0.579543，n*R2=18.693152>χ20.05(6)=12.5916，所以存在異方差性。

取權數(shù)為1/resid^2，以修正異方差性，對模型進行最小二乘回歸并進行White檢驗，得出結果如下：

Heteroskedasticity Test: White

從上可以看出，在White檢驗中，n*R2=7.576833<χ20.05(3)=7.81473，所以已經(jīng)消除了回歸模型的異方差性。

再對該模型進行自相關檢驗：得出加權后的德賓-沃森檢驗值 Durbin-Watson stat為 2.204016，在0.05的顯著水平下，樣本為15，查表可得Du=1.750，此時Du<2.202016<4-Du所以容易發(fā)現(xiàn)此回歸模型并不存在自相關性。

經(jīng)過檢驗與修正，得出最終模型：

Y=-351.8910+0.114564*X1+0.171491*X2-15.39320*X3

此時其可決系數(shù)R2為0.99998，說明方程擬合效果很好，且各變量前系數(shù)符合均符合經(jīng)濟意義，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額與安徽省地區(qū)生產(chǎn)總值、安徽省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃總投資呈正相關，與安徽省地方財政土地增值稅呈負相關。

當國內其他因素不變時，地區(qū)生產(chǎn)總值每增加1單位，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增加0.114564單位；當其他其他因素不變時，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃總投資每增加1個單位，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增加0.171491單位；當其他因素不變時，安徽省地方財政土地增值稅每增加1單位，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額減少15.39320單位；三者與安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額所呈關系符合現(xiàn)實經(jīng)濟意義。同時，所進行的各項統(tǒng)計檢驗均通過，并對模型進行了修正。

5 政策建議

5.1 面對房地產(chǎn)市場升溫局面，政府應該從源頭上控制增速，加快轉變傳統(tǒng)“土地財政”思路，嚴控土地供給總量，加強頂層設計，清理整頓市場

嚴控針對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，提高房地產(chǎn)開發(fā)投資自有資金要求，從而提高行業(yè)進入門檻，避免投機資金流入房地產(chǎn)行業(yè)。這些措施旨在調控住房供給總量，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃總投資增長速度適度下降，改變房地產(chǎn)市場投資過熱的情況，進而促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

5.2 在目前安徽省宏觀經(jīng)濟形勢下，政府應綜合運用各種手段調控房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，避免市場投資過熱可能帶來的各種風險

稅收手段是政府調控房地產(chǎn)投資的一項重要舉措，有利于打擊土地炒作等房地產(chǎn)行業(yè)投機行為，合理運用各項手段并出臺相應監(jiān)管措施有助于將房地產(chǎn)開發(fā)投資引向合理軌道。

5.3 將合理引導房地產(chǎn)開發(fā)投資與房產(chǎn)行業(yè)“去庫存”有機結合起來

一方面應該促進旅游地產(chǎn)、科技地產(chǎn)等多種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的綜合發(fā)展，避免商品住房、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱；另一方面，安徽省應采取多項措施為樓市“去庫存”，化解房地產(chǎn)行業(yè)面臨的庫存積壓，改善居民生活條件，解決房企面臨困境，從而引導房地產(chǎn)開發(fā)投資健康合理發(fā)展。

[1]吳波.我國房價高速增長計量經(jīng)濟模型分析[J].合作經(jīng)濟與科技,2010(14).

[2]呂姝穎.論房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理[J].住宅與房地產(chǎn),2016(33).

[3]張洪,金杰.城市地價空間的計量經(jīng)濟分析——以昆明市為例[J].資源科學,2007(04).

1004-7026（2017）09-0107-02

F233;F832.51;F224

A

DOI：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.09.068

姚紓昊（1995-），男，漢族，安徽阜陽人，安徽財經(jīng)大學經(jīng)濟學院，2014級本科生，經(jīng)濟學專業(yè)。