關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)思路的淺談

劉芳

摘要：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)發(fā)展迅速，由于欠缺合理的規(guī)劃，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)盲目發(fā)展，出現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化情況嚴(yán)重等諸多問(wèn)題。以下是筆者結(jié)合自身工作實(shí)踐和學(xué)習(xí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)思路的分析，期待商業(yè)地產(chǎn)能找到我國(guó)因地制宜的開(kāi)發(fā)模式，為消費(fèi)者提供良好的購(gòu)物、休閑環(huán)境，更為開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的合作共贏平臺(tái)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展；運(yùn)營(yíng)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）012-0-01

一、引言

目前商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出規(guī)劃布點(diǎn)不合理、盲目開(kāi)發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目定位與市場(chǎng)需求脫節(jié)等現(xiàn)象，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面也與國(guó)外管理上存在較大差距，并引發(fā)破壞環(huán)境、堵塞交通、噪音擾民等諸多系列問(wèn)題。

二、概念及特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)通常是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)除具有房地產(chǎn)共性外，其自身特點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：一是商業(yè)綜合收益性強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)收益主要是通過(guò)長(zhǎng)期成功運(yùn)營(yíng)獲取持續(xù)現(xiàn)金流，并享有其自身商業(yè)價(jià)值提升后帶來(lái)的綜合收益；二是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，回收周期較長(zhǎng)，且通常需要3至5年的市場(chǎng)培育期，在此期間，政策面和市場(chǎng)的波動(dòng)、調(diào)整給項(xiàng)目的成敗帶來(lái)極大的挑戰(zhàn)；三是經(jīng)營(yíng)模式多樣性，鑒于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)涵蓋大部分服務(wù)產(chǎn)業(yè)類別，其根據(jù)各業(yè)態(tài)規(guī)劃布局采用“只租不售”、“僅售”及“租售結(jié)合”等多種經(jīng)營(yíng)模式；四是運(yùn)營(yíng)管理能力需求高，商業(yè)地產(chǎn)的核心是運(yùn)營(yíng)管理，其成敗不僅決定了項(xiàng)目前期規(guī)劃的落位，同時(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)收益的重要保障；五是拉動(dòng)勞動(dòng)力就業(yè)、創(chuàng)造持續(xù)稅源。

三、發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題

2002年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提出“商業(yè)地產(chǎn)”概念以來(lái)，從其投資額、交付面積及銷售額等方面來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)速度迅猛，展示出旺盛的生命力。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目近500個(gè)，總體量逾4000萬(wàn)平方米。2017年我國(guó)預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量更是高達(dá)近千個(gè)，2020年我國(guó)預(yù)計(jì)總量將達(dá)10000個(gè)。而另一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資額巨大，一般投資均在十億以上，且回收周期通常在8到10年，投資風(fēng)險(xiǎn)可見(jiàn)一斑。商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問(wèn)題有以下幾點(diǎn)：

1.地方整體規(guī)劃、商業(yè)不盡合理

地方政府沒(méi)有能將大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局有效與城市規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，并在土地出讓中強(qiáng)制規(guī)劃商業(yè)配套比例，是城市核心區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目扎堆上、同質(zhì)化嚴(yán)重，其他區(qū)域商業(yè)配套缺乏的根本癥結(jié)之一。

2.開(kāi)發(fā)商缺乏開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總量逐年攀升，而體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最重要的兩項(xiàng)指標(biāo)租金和空置率卻差強(qiáng)人意，部分省會(huì)城市空置率竟超過(guò)二成，北京優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率也逾一成。

3.開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)專業(yè)人才緊缺

早期商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)多由香港人主持操盤。之后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的跨越式發(fā)展得到各界的認(rèn)可，而從萬(wàn)達(dá)“高薪跳槽”的員工卻未必能在外扛起大旗，真正好的運(yùn)營(yíng)管理人才可謂鳳毛麟角，高薪難求。

4.項(xiàng)目融資機(jī)制受制約

商業(yè)地產(chǎn)投資額大、回收周期長(zhǎng)，但成功的項(xiàng)目回報(bào)率高、收益期久。目前除銀行貸款外，其他金融產(chǎn)品成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)特性不相匹配。

四、思路及對(duì)策

1.做好項(xiàng)目規(guī)劃與定位工作

首先，因商業(yè)項(xiàng)目與市場(chǎng)需求關(guān)系密切，前期規(guī)劃布局設(shè)計(jì)尤其重要，地方政府應(yīng)嚴(yán)把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上馬的審批工作，對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行合理有效規(guī)劃，保障各類商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免盲目開(kāi)發(fā)、惡性競(jìng)爭(zhēng)；其次，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前，要深入調(diào)研項(xiàng)目輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及市場(chǎng)需求等內(nèi)容，界定好項(xiàng)目功能定位、業(yè)態(tài)配比，并確定招商對(duì)象、業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營(yíng)模式等問(wèn)題。

2.聘用專業(yè)人才建立專業(yè)團(tuán)隊(duì)

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理人才是要熟知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理知識(shí)的復(fù)合型人才，其應(yīng)把商業(yè)理論與房地產(chǎn)理論進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，建立商業(yè)地產(chǎn)的理論體系，并能在實(shí)戰(zhàn)中不斷摸索、完善，對(duì)各項(xiàng)目因地制宜進(jìn)行策略調(diào)整；商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)是財(cái)務(wù)、人力資源、招商、營(yíng)銷、IT、物業(yè)管理等各類專業(yè)人才以商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功為目標(biāo)匯聚一起的專業(yè)群體，專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展不可或缺的重要因素。

3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)項(xiàng)目不同之處在于，住宅項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主發(fā)生的關(guān)系，而商業(yè)項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者相結(jié)合的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方應(yīng)做好項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一監(jiān)督，并協(xié)助商業(yè)經(jīng)營(yíng)者統(tǒng)一主題開(kāi)展項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理工作，促進(jìn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的協(xié)調(diào)性，提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)收效益能力，提高項(xiàng)目單位面積的賺錢效應(yīng)，最大限度提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

4.完善商業(yè)地產(chǎn)融資機(jī)制

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)脫節(jié)的關(guān)鍵在于融資問(wèn)題，政府應(yīng)建立和完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的有效投融資機(jī)制，保障商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)所需資金的來(lái)源。

五、結(jié)語(yǔ)

近年，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，供應(yīng)量也非常大，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，目前的商業(yè)太多了。但所謂的過(guò)剩只是相對(duì)的，即便是在飽和的商圈內(nèi)，只要業(yè)態(tài)搭配合理，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)管理能力優(yōu)秀，就一定有生存空間；而反之，即便是在不飽和的商圈，如果缺乏統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，那也勢(shì)必會(huì)被市場(chǎng)淘汰。

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