“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃探討

賈繼飛

【摘 要】近年來，中國的改革開放不斷地深入，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)獲得了前所未有的發(fā)展，在經(jīng)濟領(lǐng)域進行了大刀闊斧的稅制改革，讓我過的稅收體系趨于不斷地完善，經(jīng)過多地的試點取得了良好的效果，“營改增”的稅制改革也取得了很大的成效。房地產(chǎn)行業(yè)可以說一直都是人民群眾和投資商關(guān)注的熱門行業(yè)。1994年中國拉開了“營改增”的大幕，標(biāo)志著中國對企業(yè)的稅收開始規(guī)范化，“營改增”的之所以受歡迎，因為營改增較以往減輕了我國各行各業(yè)企業(yè)的的稅收負擔(dān)，避免了對企業(yè)重復(fù)收稅的不良現(xiàn)象。然而由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到人民群眾的住房問題，該行業(yè)具有一定的特殊性，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也一直在進行著，那么房地產(chǎn)行業(yè)的營改增方面的推進，不僅對房產(chǎn)企業(yè)有著很大影響，本文將著力對“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃探討。

【關(guān)鍵詞】“營改增”；房地產(chǎn)；企業(yè)；稅收籌劃

一、引言

我國早在2009年就開始了對企業(yè)實行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進一步的完善，在各個方面都進行了調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方式也發(fā)生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在中國的經(jīng)濟發(fā)展和民生中占有著重要地位，在稅制改革后，房地產(chǎn)企業(yè)如何衡量利弊得失，提高企業(yè)的的經(jīng)營水平是所有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)面臨的一項艱巨的任務(wù)。

所以說，把房地產(chǎn)作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅納稅方面存在的問題和改進的方向，為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅籌劃提出切實可行的建議和方法，為房地產(chǎn)企業(yè)在合法納稅的前提下，又適當(dāng)?shù)臏p輕了房產(chǎn)公司的稅負承受壓力，體現(xiàn)了依法納稅的原則，但又靈活的運用稅收政策。

二、“營改增”稅收措施下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的可行措施

由于“營改增”對于不同行業(yè)的企業(yè)有著不同的影響，這些影響可能是有利的，也可能是不利的。那么企業(yè)的財務(wù)部門的管理會計一定要研讀關(guān)于“營改增”的相關(guān)法律措施，積極地應(yīng)對“營改增”稅收大背景下的稅收環(huán)境，提高企業(yè)對新的稅收措施的適應(yīng)能力，減輕對企業(yè)的不利影響，最大限度的利用“營改增”的優(yōu)勢，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。以下是是對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的一些可行性措施。

1.對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)人員進行“營改增”知識的普及，提高業(yè)務(wù)技能

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)尚存在一些管理方面的問題，當(dāng)“營改增”稅收措施實施，一些房地產(chǎn)的內(nèi)部工作人員和領(lǐng)導(dǎo)都沒有把“營改增”作為企業(yè)的一個工作日程，放到足夠重視的位置，俗話說“知己知彼，百戰(zhàn)不敗”，由于企業(yè)對于“營改增”的大意，在此時間內(nèi)會產(chǎn)生大量的成本費用，因此這段時間內(nèi)只會產(chǎn)生進項稅。面對新的稅收措施，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高業(yè)務(wù)人員的技能和相關(guān)知識以及業(yè)務(wù)流程，尤其是企業(yè)的財務(wù)會計人員更應(yīng)該提高自己的業(yè)務(wù)能力，熟悉“營改增”的相關(guān)政策，才能為企業(yè)減少一些不必要的損失。以減少企業(yè)經(jīng)營成本。如果“營改增”成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。

2.房地產(chǎn)企業(yè)必須完善稅收籌劃管理制度

在“營改增”的試點階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有完全去擁抱“營改增”政策，導(dǎo)致改革前的一些房產(chǎn)項目還沒完工，在改革后完工銷售的階段，隨著稅收的下降，但是房產(chǎn)也出現(xiàn)了下滑的波動，由于前期房企付出了高昂的成本，導(dǎo)致房企的利潤受到一定的下滑，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理制度在企業(yè)內(nèi)部必須得到完善，房地產(chǎn)企業(yè)在供應(yīng)方提供物資材料時可進行相關(guān)比較，利用稅率的差異和納稅人的身份、優(yōu)惠政策以及納稅時間的延遲，以此可最大限度的進行靈活的稅務(wù)籌劃。

萬科2013年合并資產(chǎn)負債表中存貨331，133，223，278.99元，萬科2013年的總資產(chǎn)為479，205，323，490.54元，存貨占總資產(chǎn)比重為69.10%。若構(gòu)成目前存貨的成本無法抵扣，以11%稅率計算，其增加的稅負為：存貨出售形成的營業(yè)收入以2013年利潤表中口徑計算：銷售房地產(chǎn)的收入/銷售房地產(chǎn)的成本*存貨=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的營業(yè)收入形成的增值稅與營業(yè)稅的稅負差異計算如下：房產(chǎn)銷售收入*（增值稅稅率-營業(yè)稅稅率）*城建稅及教育費附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是對存貨無相關(guān)過渡政策，可以預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將在“營改增”之前，大量出售存貨，以防止“營改增”后，稅率上升所帶來的稅負上升，避免多交稅款的風(fēng)險。

3.企業(yè)應(yīng)該與稅務(wù)機關(guān)積極互動

“營改增”的稅收改革極大的減輕了我國的企業(yè)的納稅負擔(dān)，一方面和國際經(jīng)濟秩序接軌，給予企業(yè)更大的優(yōu)惠幅度，促進企業(yè)征收，刺激消費，有利于國民經(jīng)濟的發(fā)展，可以有效的促進我國企業(yè)的利潤提高和提高中小企業(yè)的競爭力。由于一些房地產(chǎn)企業(yè)忙于經(jīng)營，忽視了“營改增”的稅收政策，對新的“營改增”政策了解不夠深入，因此，企業(yè)的財務(wù)會計和管理會計一定要積極協(xié)助，相互配合，勇敢的和企業(yè)所在地的稅務(wù)部門取得溝通，進行互動，了解關(guān)于“營改增”的新的稅收措施，學(xué)習(xí)并熟練運用新的“營改增”計稅方式，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)合規(guī)性。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好關(guān)于“營改增”的稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)進行增值稅納稅籌劃和企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃同等重要，但是增值稅納稅規(guī)劃是一個動態(tài)的不斷需要調(diào)整的變化過程。在增值稅納稅籌劃的制定之中，一定要遵守稅法相關(guān)的法律，不能夠把避稅等同于逃稅漏水，一定不能夠損害國家的利益，因為稅收對于國家社會的穩(wěn)定和人民的生活都有著極其重要的意義和作用，目前房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅納稅籌劃方面的不足和問題，必須得到足夠的重視。

參考文獻：

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