農(nóng)地抵押路徑中實(shí)施土地價(jià)格評估的意義分析

韋巍

摘要：近年來，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式變得日益多元化，為了更好地加強(qiáng)對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)益的保護(hù)，在農(nóng)地抵押過程中，必須切實(shí)加強(qiáng)土地評估工作的開展，才能更好地降低融資的難度。本文正是基于這一視角，以農(nóng)地抵押路徑中實(shí)施土地價(jià)格評估的意義為核心，就具體的實(shí)施對策進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：農(nóng)地抵押；土地價(jià)格評估；意義

中圖分類號： DF452 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-00-01

目前，我國在農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)主要采取的有股份合作，轉(zhuǎn)讓以及互換和出租等。為開創(chuàng)農(nóng)地經(jīng)營新局面奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。不僅有助于農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的維護(hù)，而且還能促進(jìn)農(nóng)村基本經(jīng)營制度的完善，對于進(jìn)一步縮小城鄉(xiāng)之間的差距有著十分重要的意義。但是在農(nóng)地經(jīng)營過程中，由于融資難是一個(gè)最為主要的問題。在融資過程中，通過采取農(nóng)地抵押的方式，往往需要對土地價(jià)格進(jìn)行評估。以下筆者就此展開分析。

一、重要意義

由于農(nóng)民在融資過程中難度較大，加上資金較少，導(dǎo)致農(nóng)民的收入和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率的提升均嚴(yán)重滯后。而農(nóng)民可以抵押的財(cái)產(chǎn)往往只有土地。目前我國部分地區(qū)已經(jīng)在農(nóng)民條件允許的前提下將土地的經(jīng)營權(quán)作為貸款的抵押物。這就能盤活農(nóng)村融資難的局面，促進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營效益的提升。而在抵押過程中，為了滿足農(nóng)民的借貸需求，往往需要專業(yè)的土地價(jià)格評估人員參與，并將土地評估的價(jià)格作為貸款審核的重要依據(jù)。當(dāng)采取農(nóng)地抵押路徑獲取貸款時(shí)，通過土地價(jià)格評估工作的開展，能有效的掌握土地的價(jià)值，從而將其作為放貸的重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，加強(qiáng)土地價(jià)格評估工作的開展，對于融資難度的降低和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的意義[1]。

二、具體的評估方法分析

為了更好地在農(nóng)地抵押中將土地價(jià)格評估的作用發(fā)揮出來，就需要掌握土地價(jià)格評估方法，常見的方法如下：

1.成本剩余評估法

當(dāng)前，荒山、荒溝、荒丘、荒灘這農(nóng)村四荒土地在有關(guān)法律法規(guī)中提出，通過協(xié)商和拍賣以及公開招標(biāo)的方式獲取的土地承包經(jīng)營權(quán)，可以將其作物抵押物，但是必須在確認(rèn)市場原則和市場的方式獲得土地的承包經(jīng)營權(quán)而預(yù)付的價(jià)格在承認(rèn)之后方能抵押。主要適應(yīng)對象是農(nóng)業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)公司以及農(nóng)業(yè)種植大戶，且這些都是在農(nóng)村經(jīng)營的大中型經(jīng)濟(jì)組織。但是就當(dāng)前的實(shí)際分析來看，在農(nóng)地抵押政策實(shí)施過程中，農(nóng)村四荒土地?cái)?shù)目上存在限制，大都是分散農(nóng)戶在實(shí)施承包經(jīng)營的過程中存在的已經(jīng)耕作的農(nóng)地，并將其作為金融機(jī)構(gòu)的估價(jià)對象。成本剩余法，主要是基于經(jīng)營農(nóng)地預(yù)期收益增值的視角和實(shí)際耗費(fèi)的機(jī)會成本估算農(nóng)地價(jià)格，在聯(lián)合應(yīng)用經(jīng)營農(nóng)地預(yù)期收益增值和實(shí)際耗費(fèi)的機(jī)會成本的前提下進(jìn)行土地產(chǎn)品的依法交易，并結(jié)合當(dāng)其投資實(shí)況而順利交易變現(xiàn)的方式得到預(yù)期的回報(bào)。

2.市場比較評估法

在土地市場交易金額評估過程中，為了滿足均衡的初衷，需要在評估中對緊要供需對象實(shí)施反復(fù)直接博弈和充分自由競爭的方式來實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而更加全面的反應(yīng)其的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，并達(dá)到優(yōu)化配置和有效利用土地資源的目的。所以在農(nóng)地抵押時(shí)，我們應(yīng)全面的收集有關(guān)轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的相關(guān)資料，并且自身也需要具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)技術(shù)知識。但是就當(dāng)前來看，我國很多農(nóng)村地區(qū)并沒有設(shè)置農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和平臺亟待完善，所以在土地交易權(quán)方面往往具有較強(qiáng)的自發(fā)性和偶發(fā)性。這就需要對農(nóng)地在市場中的價(jià)值進(jìn)行比較和評估，才能更好地將其真實(shí)價(jià)值體現(xiàn)出來[2]。

3.評分估價(jià)辦法

在利用這一方法進(jìn)行土地評估時(shí)，主要是全面的采用綜合評價(jià)模型實(shí)施低價(jià)評估，由于不同方面帶來的影響因素和農(nóng)地價(jià)格的關(guān)聯(lián)性十分密切，所以需要采取因子分析和層次分析以及模糊評價(jià)與神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建的方式，綜合考慮各方面的影響因素，并評估農(nóng)地價(jià)格。一般而言，采用這一方法評估土地價(jià)值時(shí)，主要是相互結(jié)合的定型分析與定量分析等情況全面的體現(xiàn)出來，所以能適應(yīng)多種情況。而農(nóng)田的基本設(shè)施情況和土地制度以及經(jīng)營耕作方式和區(qū)域條件與肥力等，均會給土地價(jià)格的評估帶來影響。因而為了要想保障所構(gòu)建的指標(biāo)體系可以與地域農(nóng)地特征之間的符合勢必會存在一定難度，所消耗的人力物力財(cái)力和時(shí)間較多，且人力物力財(cái)力和時(shí)間只要出現(xiàn)任意變化，都會導(dǎo)致其所獲取的數(shù)據(jù)在真實(shí)性上較差。所以評分估價(jià)的辦法往往需要較高的成本。

4.收益還原評估法

這一方法在土地價(jià)格評估過程中的應(yīng)用，能有效的合理的確定農(nóng)地的純收益。一般而言，由于極端的氣候和病蟲害的侵蝕以及生長周期等，均可能導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期的產(chǎn)生影響而農(nóng)資和農(nóng)機(jī)以及農(nóng)產(chǎn)品和抵御自然災(zāi)害等方面，在價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方面的能力較弱，且市場的供需改變之后，將導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格被大幅度的改變。比如在2011年之后，生姜、土豆和大蒜等農(nóng)村品的價(jià)格改變十分明顯，在分析有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之后，由于我國在財(cái)政職能政策以及政府農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼方面缺乏規(guī)范性和連續(xù)性，不同部門的全面探索方式和作用范圍也不同，使得其給農(nóng)地收益帶來的影響較大。雖然通過農(nóng)地收益預(yù)測能得到一定的結(jié)果，但是其過程較為復(fù)雜，且獲得結(jié)果的精準(zhǔn)性往往受到影響。因而很多地區(qū)采取雙方意愿的分析，采取討價(jià)還價(jià)和協(xié)商的方式對土地價(jià)格進(jìn)行評估。

5.基準(zhǔn)地價(jià)修正評估法

當(dāng)農(nóng)地價(jià)格評估不能采用農(nóng)地交易價(jià)格來確定時(shí)，就需要對農(nóng)地的分級和定級的方式進(jìn)行科學(xué)和全方位的確定，全面的做好標(biāo)準(zhǔn)樣地價(jià)格的評估工作，并在此基礎(chǔ)上對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正。一般而言，農(nóng)地價(jià)格評估過程中，主要是結(jié)合地區(qū)的科技發(fā)展水平與社會差異，評估農(nóng)地的自然屬性，從而確保分定之后的定級結(jié)果來促進(jìn)農(nóng)地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的提升，并預(yù)測農(nóng)產(chǎn)品實(shí)際價(jià)格，所以更多的時(shí)候是降低估價(jià)而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的[3]。

三、結(jié)語

綜上所述，在農(nóng)地市場和價(jià)格的影響下，使得農(nóng)地資源的可持續(xù)利用受到影響。因而在農(nóng)地抵押過程中，應(yīng)確保注重土地價(jià)格評估工作的開展，盡可能地將其作用發(fā)揮出來，采用上述方法實(shí)現(xiàn)農(nóng)地抵押。

參考文獻(xiàn)：

[1]張健.土地價(jià)格評估的主要方法探究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2016（1）：55-56.

[2]胡亮.土地價(jià)格評估在農(nóng)地抵押路徑中的作用[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2015（31）：188-189.

[3]曹水林.土地價(jià)格評估方法的探討[J].科教導(dǎo)刊（中旬刊），2011（12）：41-42.