淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制

萬忠華

摘要：從房地產(chǎn)開發(fā)前期的項目選址，方案設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、項目實施階段等成本控制措施。以達到降低成本的效果。

關(guān)鍵詞：開發(fā)項目的成本控制

1.房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)

1.1項目投資發(fā)展部

是房地產(chǎn)企業(yè)的中樞。它要依據(jù)公司的資源（財務(wù)、人力等）負責計劃任務(wù)的管理，制定開發(fā)公司的長遠規(guī)劃、年度綜合計劃、綜合統(tǒng)計、信息的收集整理存儲和使用、可行性研究。組織解決開發(fā)項目共同準備工作，辦理項目開發(fā)的各項批準手續(xù)，如土地、規(guī)劃、設(shè)計施工、公用事業(yè)等。

1.2項目營銷策劃部

其重要性越來越受到重視。要制定營銷計劃，負責已建成房地產(chǎn)的推廣、宣傳、銷售也可以直接聯(lián)系銷售代理商并進行相應(yīng)的管理工作，更為重要的是，由于它直接面對市場，可以充分了解市場需要對市場進行調(diào)查和預(yù)測進而指導(dǎo)產(chǎn)品的策劃。

1.3項目財務(wù)部

負責編制并貫徹財務(wù)收支計劃進行項目的融資，加強對固定資產(chǎn)和流動資金的管理，進行項目開發(fā)成本的核算，編制工程概預(yù)算及進行工程決算。

1.4項目工程管理部

負責項目的規(guī)劃，設(shè)計委托及審查，辦理施工許可證、負責現(xiàn)場施工準備工作，組織項目和招投標發(fā)包工作，負責現(xiàn)場施工，準備工作、組織和招投標發(fā)包工作，管理現(xiàn)場施工，審查工程進度報告及工程款支付申請報告，協(xié)調(diào)施工過程中的參與各方的關(guān)系，包括政府主管部門、設(shè)計單位，監(jiān)理單位、承包商、供應(yīng)商等等。負責工程施工驗收的管理工作。

1.5項目人力資源部

按照合同發(fā)展需要，負責所需員工的招聘、錄用，同時對員工進行職業(yè)培訓(xùn)、制定激勵獎懲措施，對員工進行績效考試，編制公司人力資源規(guī)劃。

2.房地產(chǎn)項目成本控制概念

房地產(chǎn)項目成本控制，涉及土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計單位、投資咨詢、策劃公司，金融機構(gòu)、招標代理、營銷代理，監(jiān)理單位，承包商、供應(yīng)商等等眾多參與者，項目成本控制貫穿于項目開發(fā)全過程，要有效的控制項目的成本，就要在項目前期策劃，項目實施，運營的各個階段從前期立項、項目市場定位，規(guī)劃設(shè)計方案確定，施工圖的設(shè)計，工程施工和采購，銷售控制與管理，物業(yè)管理等多方面采取有效措施。

3.項目選址的控制

一個項目的策劃的好壞最終是項目成敗的關(guān)鍵。此階段的成本管理表現(xiàn)為地段、地塊的選擇和市場調(diào)研與定位。

3.1眾所周知，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈，土地資源本身的稀缺性，使得許多開發(fā)企業(yè)在拿地上缺乏理性都喜歡蜂擁而上，這就產(chǎn)生不必要的消費，增加了許多不必要的成本，在這里表現(xiàn)最突出的就是土地的拍賣，無論是政府還是開發(fā)商，都在拼命抬高地價，反正只要有土地就有大把的利潤，根本就沒有理性的評估這土地的真正價值。

3.2要控制好的房地產(chǎn)開發(fā)的成本，前期工作是否做了充分的論證，包括市場定位，可行性研究是否進行詳細的市場調(diào)查，包括對銷售客戶群進行深入分析，從而確定合理的建設(shè)標準，同時要通透了解所造成地塊周圍的交通，人文，環(huán)境，社會資源，市政配套條件等因素，從造價控制的角度分析投入的資金與預(yù)期的效益進行嚴密的技術(shù)經(jīng)濟分析。

4.項目方案設(shè)計階段成本控制

方案設(shè)計階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它決定整個工程項目的規(guī)模，建筑方案、結(jié)構(gòu)方案，直接影響著工程造價，影響著工程建設(shè)的綜合效益，房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計是否合理，直接關(guān)系到業(yè)主的日常生活和生產(chǎn)關(guān)系到城市建設(shè)和建設(shè)群體的藝術(shù)效果。

5.項目施工圖設(shè)計階段成本的控制

盡管設(shè)計費在全過程費用中的比例很小，一般只占建筑安裝成本的1.5%-2%，但都直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力的多少。但目前存在的問題是設(shè)計太浮躁，更不用說進行經(jīng)濟成本的優(yōu)化了。

5.1實行設(shè)計、施工招標制度。房地產(chǎn)公司在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制，加強管理工作，通過設(shè)計招標來選擇優(yōu)秀設(shè)計單位，通過施工招標來選擇優(yōu)秀的施工單位，從而保證設(shè)計，施工的先進性、合理性、準確定性避免因工程設(shè)計質(zhì)量問題而出現(xiàn)工程變更，從而造成直接經(jīng)濟損失而導(dǎo)致成本增加。

5.2房產(chǎn)項目限額設(shè)計有效控制造價。當前普通存在設(shè)計不精，深度不夠的情況，這是增加工程造價的不確定因素。由于設(shè)計頻繁變更給工程造價控制帶來一定難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求。必須有效地確定設(shè)計限額，并建立獎懲考核激勵機制，對那個專業(yè)或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以修改?？朔欠N只顧畫圖，不顧算賬的傾向，變畫了算為“算了畫”，并利用同類建筑工程的技術(shù)招標進行科學(xué)分析，比較優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。

5.3項目采用合理措施有效控制造價。針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淺薄設(shè)計變更隨心所欲。在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上增加設(shè)計變更及修改費用額度限制條款如設(shè)計變更費超出施工合同價的同一比例時則扣罰一定的設(shè)計費，采取一定的約束力是對設(shè)計的規(guī)范，設(shè)計標準，工程參與概預(yù)算指標等各方面進行控制的。

5.4對設(shè)計圖紙的會審與審查工作。對設(shè)計單位設(shè)計的圖紙質(zhì)量進行仔細復(fù)核和審查，對各專業(yè)圖紙的矛盾盡早向設(shè)計單位提出修改，對圖紙技術(shù)上的合理性，施工上的可行性，工程造價上的最經(jīng)濟性進行審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免設(shè)計不周而失誤。

6.房地產(chǎn)項目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，從前期土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，降低成本，一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計，較低的價格，另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計單位，避免所設(shè)計的產(chǎn)品一旦得不到市場的認可而出現(xiàn)滯銷等情況。

7.房地產(chǎn)項目中進度控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及進度控制的活動有投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作（包括開發(fā)，項目融資、規(guī)劃設(shè)計、招投標、合同的簽署等等）建設(shè)階段、銷售階段。（還可包括物業(yè)管理階段）做好房地產(chǎn)項目的進度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時間上安排。