馮彪

每一起貸款買房背后，可能都會攤上一本難念的“經(jīng)”。

“要想得優(yōu)惠，你得先有足夠的本錢?！闭劦阶约涸诒本┵I房的經(jīng)歷，李先生感慨：“上班第一個月就開始交住房公積金，本以為用公積金貸款能便宜點，沒想到在一套房動輒四五百萬元的北京，減去公積金貸款120萬元的最高限額后，剩下的錢仍然付不起，無奈還是只有走商業(yè)貸款的路子?！?/p>

去年以來，部分城市降低公積金貸款最高額度，低收入群體通過公積金貸款買房的門檻也隨之增加。

當前，公積金繳存的主要群體和通過公積金貸款購房的群體明顯分化。記者梳理發(fā)現(xiàn)，廣東、北京、上海等地，住房公積金繳存職工中，低收入群體占到六成左右，但是使用公積金貸款職工中，低收入群體僅占三成左右。與之對應的是，中等收入群體在繳存中占比低，但在貸款中占比高。

中國人民大學土地政策與制度研究中心主任葉劍平說：“在三四線城市公積金貸款額度還基本能滿足購房者需求，但在一二線城市中，公積金貸款最高額度與房價不匹配的現(xiàn)象更為明顯?！?/p>

案例：公積金貸款買房遇尷尬

在近年房價上升的背景下，以支持中低收入群體住房需求為主要目的的住房公積金，面臨著難以適應低收入群體貸款的尷尬。

在購房時享受低貸款利率無疑是職工繳納住房公積金時最大的期待。然而，對部分房價較高城市中的存繳職工來說，公積金可貸額度不足、對購房支持力度不夠等問題讓公積金的作用打了折扣。

目前在北京，個人公積金貸款首套房貸款的最高額度為120萬元，二套房貸款的最高額度為80萬元。在上海，購買首套住房，借款家庭1人參與貸款的住房公積金可貸金額為50萬元，2人以上參與貸款的，住房公積金可貸金額為100萬元。

李先生在2016年年初購買了北京大興區(qū)西紅門一處房子，房子當時總價是277萬元。他表示，當時集全家之力湊了100萬元首付，如果通過公積金貸款最多貸120萬元，其余57萬元就需要商業(yè)貸款，但是這種組合貸款走流程的時間可能要3個多月，純商業(yè)貸款1個月就能批下來，所以最后全部走的商業(yè)貸款。

“住房公積金對于我來說就是零存整取，沒得到貸款上的好處，而且利息還比存銀行低?，F(xiàn)在周邊房子基本都漲到了400多萬了，但北京公積金貸款的額度還停在2015年120萬元水平?jīng)]變。對還沒買房的低收入者來說，公積金貸款更像是‘雞肋?！崩钕壬硎?。

現(xiàn)狀：低收入群體貸款占比低

當前，從人群結構來看，住房公積金繳存主體和貸款主體出現(xiàn)明顯倒掛現(xiàn)象。

從全國整體狀況來看，住建部等發(fā)布的《全國住房公積金2015年年度報告》也顯示，2015年繳存職工中，低收入群體占49.81%，中等收入群體占44.12%，高收入群體占6.07%。貸款職工中，低收入群體占36.61%，中等收入群體占57.43%，高收入群體占5.96%。

上述報告中，低收入指收入低于上年當?shù)厣鐣骄べY，中等收入指收入介于上年當?shù)厣鐣骄べY1倍（含）～3倍之間，高收入指收入高于上年當?shù)厣鐣骄べY3倍（含）。

葉劍平表示：“公積金制度的目標是要解決中低收入群體的基本住房需求，但目前來看，低收入群體獲益較少?！?/p>

在北京、上海和廣東，上述現(xiàn)象更為明顯。2016年，北京、上海、廣東公積金繳存中，低收入人群分別占比53.1%、57.44%和68.99%，但是在住房公積金個人貸款中，上述三地低收入群體只占到30.6%、35.36%和26.64%。

廣東省的報告還顯示，職工貸款所購住房套數(shù)中，90（含）平方米以下占38.76%，90～144（含）平方米占51.83%，144平方米以上占9.41%。

有業(yè)內人士評論認為，廣東住房公積金貸款中用于購買90平米以上住房占比過半，這意味著公積金貸款主要流向中高收入群體改善型居住需求，用于低收入群體的基本居住需求相較偏低。

改革：繳存比例或“限高保低”

在國務院發(fā)布的《國務院2017年立法工作計劃》中，修訂住房公積金管理條例被納入全面深化改革急需的項目，由住建部起草。

從此前住建部起草的《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》（以下簡稱《條例》）來看，修訂內容涉及對繳存基數(shù)和繳存比例實行“限高保低”，放寬提取條件，增強資金流動性等，縮短提取和貸款審批時限等。

方正證券房地產(chǎn)首席分析師夏磊認為，雖然《條例》的修訂會進一步考慮到低收入者的現(xiàn)實情況，但卻不能解決首付款的問題，由于公積金的存繳比例是和收入呈正相關關系的，即收入低、公積金存繳額就低，所以，在低收入的基礎上其首付款的積累就一定有限，這一點，并不會因為條例的修訂而改變。

在葉劍平看來，要解決低收入群體的住房需求，僅通過住房公積金制度是有難度的，在金融方式中，可以針對低收入群體有貼息、補息等支持措施，更重要的是，在金融措施之外還需要政府通過經(jīng)濟適用房、廉租房、發(fā)展租賃市場等方式滿足低收入群體住房需求。

另外，對低收入群體來說，如果無法通過公積金貸款享受到低利率的好處，況且與銀行存款利率相比也沒有優(yōu)勢，繳納公積金不免有得不償失之感。

“現(xiàn)在公積金改革的方向之一是要增加公積金使用渠道，提高使用、提取便利性。特別需要重視通過多種渠道保證低收入群體的福利?！比~劍平表示。