我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險分析

郝苗

【摘要】個人住房抵押貸款已成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務必不可少的關鍵性組成要素，由于受到各種主客觀因素影響，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險頻繁出現(xiàn)，急需要采取針對性措施有效規(guī)避風險，促進其健康穩(wěn)定發(fā)展。本文從商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀入手，深入剖析了商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的存在的風險，并提出防范商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險對策，如：優(yōu)化個人住房抵押貸款法律環(huán)境、健全內部信貸管理機制等措施。

【關鍵詞】商業(yè)銀行 個人住房抵押貸款 信用風險 分析

一、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款發(fā)展概述

（一）個人住房抵押貸款的含義

個人住房抵押貸款是指借款人將登記在自己名下的房產作為抵押，向中國工商銀行、建設銀行、招商銀行等商業(yè)銀行申請用于個人的人民幣擔保貸款。個人住房抵押貸款可被用于消費、購車、經營等方面。其也是商業(yè)銀行多種貸款業(yè)務中一項極其重要的業(yè)務，具有多樣化的特點，比如，利潤穩(wěn)定、操作便捷。

（二）個人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

自1980年以來，我國積極推進住房商品化，房地產市場得到了飛速的發(fā)展，在房地產市場快速發(fā)展的同時，我國個人住房抵押貸款業(yè)務的規(guī)模也迅速膨脹。伴隨個人住房貸款的快速增長，個人住房抵押貸款業(yè)務已經成為近幾年銀行利潤新增長點，在銀行貸款總額方面，個人住房抵押貸款占到20%～40%，而從2012～2016年個人住房抵押貸款情況（表1）來看，個人住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展迅速。但在個人住房抵押貸款業(yè)務快速發(fā)展的同時，房貸不良貸款率也開始有所上升。根據(jù)已經公布的7家上市銀行（即中國銀行、農業(yè)銀行、建設銀行、平安銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行）的年度公報分析得來，2015年7家個人住房不良貸款額為144.28億，2015年為125.64億，而不良貸款率也由2014年的0.25%上升為2015年的0.30%。由此可以看出，個人住房抵押貸款的潛在風險漸漸暴露出來。

個人住房貸款的潛在風險在無形中威脅著銀行業(yè)的健康發(fā)展，為了維護房地產經濟的穩(wěn)定，政府當局和銀行內部都積極地采取風險控制措施。自2013年2月以來，針對房價迅速攀升、炒房現(xiàn)象日益嚴重的問題，政府部門出臺了以“國五條”為代表的房產新政策。一方面，對房地產市場的的調控力度越來越強了；另一方面，由于房地產經濟泡沫的減少，個人住房貸款風險的不穩(wěn)定性也逐步降低。

二、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險分析

目前由于各主客觀因素的影響，各商業(yè)銀行不可避免的面臨著各類風險。

（一）借款人造成的風險分析

1.信用風險。信用風險是指在個人住房抵押貸款中，貸款申請人違背合同規(guī)定之后，貸款無法在約定期限內收回。在開展個人住房抵押貸款業(yè)務過程中，信用風險是商業(yè)銀行常遇到的風險之一，一旦出現(xiàn)，會對其造成不可估量的影響。信用風險主要的表現(xiàn)是，借款人在還款過程中不能按規(guī)定償還本息。例如借款人在取得貸款后經濟條件由于一些因素急劇下降，無法按時還款，這是因為，銀行只能審核借款人的實時文件，但對其日后的經營虧損很難估測，所以很難避免這一情況發(fā)生。另外，因為銀行在有限的資料內無法核實其身份和經濟狀況，所以有些借款人采用不正常的手段詐取貸款，引發(fā)出信用風險。

2.違約風險。違約風險可分為被迫違約和理性違約。就被迫違約來說，個人住房抵押貸款業(yè)務辦理之后，在各種主客觀因素作用下，借款人經濟條件變化，償還能力不斷下降，無法在規(guī)定的時間內償還所有的本息，這是被迫違反合同中相關規(guī)定而出現(xiàn)的違約行為。就理性違約來說，其和被迫違約有著本質上的區(qū)別，是指借款人為實現(xiàn)最大化利益，主動違約的一種行為，比如，利率明顯提高，房價不斷下降，這些因素都會導致借款人有意逃避償還本息，形成銀行的壞賬。

3.提前還款風險。對于提前還款來說，其也會對商業(yè)銀行造成不同程度的影響。提前還款是指借款人在合同規(guī)定還款期未到之前便償還所有本息，導致銀行所獲取的收益明顯少于合同所帶來的收益，不利于提高其運營效益。住房抵押貸款的所貸金額往往較大，貸款期限也很長，所以借款人在此期限內必須付給銀行的利息金額不可小覷，所以一旦借款人有盈余資金就會選擇提前還款，減少利息支付。借款人的提前還款行為不可避免的導致了銀行的可預期收入減少，并且貸款金額越大，其損失比例越大。

（二）商業(yè)銀行內部產生的風險

1.操作風險。操作風險指的是銀行的日常工作中，由于不完善的職員操作、系統(tǒng)檢錄差錯、突發(fā)事件等導致的不可預測風險。例如銀行從業(yè)人員因為專業(yè)知識的不完備或風險管理意識的匱乏，對貸款申請人提交的有關文件的完整性和準確性不認真審核，甚至對其資料的真實性不予以嚴格把控，使得一些沒有達到銀行規(guī)定條件的申請人取得住房貸款，這樣的違規(guī)操作存在很大的違約風險，使銀行的經營陷入虧損。

2.管理風險。管理風險指的是商業(yè)銀行的管理層在決策擬定、經營范圍劃分和日常工作的審核中出現(xiàn)問題，從而導致的風險。綜觀國內外，我國的商業(yè)銀行住房貸款的組織管理普遍不縝密，尚在一個中下游水平。銀行內，高層管理人員和普通銀行職員間存在信息不對稱的問題，借款人的個人信息處于封閉狀態(tài)，管理層往往不能切實了解借款人的真實情況，信息傳遞過程中會出現(xiàn)偏差。銀行間，各行的管理層缺乏管理經驗溝通，借款人的信息資源無法共享，不能有效規(guī)避一些投機取巧的欺騙行為。

（三）宏觀環(huán)境造成的風險

1.市場和政策風險。政策風險指的是國家政府出臺了一些調整房地產行業(yè)的規(guī)則，或是下達了有關于商業(yè)銀行貸款的調整政策，而給房地產行業(yè)和商業(yè)銀行帶來不可估測的損失。如果在當前社會經濟背景下，房地產行業(yè)出現(xiàn)嚴重的經濟泡沫，群眾的購房投資熱情過于高漲，房地產市場的價格持續(xù)上升，從而導致了房價與社會人均收入不相匹配的情況，政府就會采取積極的財政政策捏碎泡沫經濟。例如，我國在購房熱盛行的2010年，出臺了房產新政國十條，有效的抑制了高漲不退的住房價格，卻也打壓了商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款，使得商業(yè)銀行的個人住房貸款數(shù)額減少。

2.利率風險。利率風險指的是在不斷變化的金融市場中，利率發(fā)生不可預測的波動而帶來的風險。如果個人住房抵押貸款的借款人在取得貸款時的利率，低于了其在償還利息時的存款利率，那商業(yè)銀行就會出現(xiàn)收入和支出不相匹配的情況。再如個人住房抵押貸款的利率是固定不變的，如果存款利率在某時點上升，商業(yè)銀行的資本金成本就會大幅度增加。最后，利率風險也是信用風險的導火索，存款人往往會因為利率的變化而發(fā)生提前還款的行為。

三、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險防范對策

（一）優(yōu)化個人住房抵押貸款法律環(huán)境

在市場經濟背景下，我國出臺了一系列相關的法律法規(guī)，比如，《個人住房貸款擔保管理法》、《保險法》、《銀行法》。個人住房抵押貸款方面已形成全新的法律框架體系，但支撐這些法律法規(guī)的具體可行辦法并不多，加上市場環(huán)境復雜多變，所制定的相關法律法規(guī)已無法有效指導實踐工作，存在的問題不斷顯現(xiàn)出來。針對這種情況，我國必須立足基本國情，全方位分析商業(yè)銀行具體發(fā)展情況以及面臨的各類風險，優(yōu)化完善以消費者信貸為中心的法律法規(guī)，確保消費者在信貸方面的職責明確化，營造一種“和諧、寬松”的個人住房抵押貸款法律環(huán)境，最大化分散該業(yè)務開展中出現(xiàn)的信用風險，確保商業(yè)銀行獲取更多的經濟利潤。在此過程中，我國還需要進一步完善和個人住房抵押貸款相關的法律體系，確保該項業(yè)務的開展有重要的法律保障，尤其是其中抽象化、不具備操作性的法律貸款內容。在降低商業(yè)銀行信用風險的基礎上，和諧的法律環(huán)境會促使我國房地產市場更加規(guī)范化。

（二）健全內部信貸管理機制

在運營發(fā)展過程中，商業(yè)銀行如果沒有根據(jù)自身運營情況，優(yōu)化完善已制定的內部信貸管理機制，就會導致一系列信貸業(yè)務無法有序開展，各類風險系數(shù)也會因此提高。商業(yè)銀行必須站在客觀的角度，運用發(fā)展的眼光，全方位認識信用風險，準確把握成因與危害，制定合理化的預防方案，最大化降低其發(fā)生率，實現(xiàn)最大的經濟效益。從某種角度來說，想要降低信用風險系數(shù)，商業(yè)銀行需要結合自身各方面情況，優(yōu)化完善內部已制定的信貸管理機制，有效指導一系列實踐工作，從而確保住房個人抵押貸款業(yè)務有序開展。并且商業(yè)銀行必須仔細審查抵押貸款資格，加大對貸款抵押品的審查力度，最大化降低信用風險發(fā)生率。以中國工商銀行為例，其要從不同角度來審核借款人資格，避免出現(xiàn)“虛假貸款”等現(xiàn)象。如果借款人無法在合同規(guī)定的時間內償還貸款本息，中國工商銀行則可以通過相關法律，對其進行合理化處理，避免造成嚴重的經濟損失。中國工商銀行要借助信貸管理機制，必須加大在個人住房抵押貸款方面的付款、貸后管理力度，貸款之后，要通過不同形式跟蹤檢驗以及監(jiān)控借款人的支付、擔保等多方面狀況，避免所貸資產存在隱患問題。如果在開展個人住房抵押貸款業(yè)務過程中，出現(xiàn)可疑貸款、逾期償還貸款等，商業(yè)銀行要及時安排相關人員做好催收工作，避免造成嚴重的經濟損失。

（三）優(yōu)化個人住房抵押貸款二級市場，優(yōu)化完善貸款保險制度

就個人住房抵押貸款來說，具有多樣化的特點，比如，較長的還款期、單一的抵押物。因為商業(yè)銀行很難有效分散出現(xiàn)的各類風險，所以會導致風險系數(shù)不斷提高，造成嚴重的經濟損失。針對這種情況，我國應該多角度關注個人住房抵押貸款二級市場，促使這方面的抵押貸款能夠在短期內更好地流動，還應該不斷完善商業(yè)銀行抵抗信用風險的手段，逐漸提高其抵抗風險的能力。同時，在國際金融市場中，貸款保險已被廣泛應用其中，其也可以有效分散金融市場中出現(xiàn)的風險。就我國而言，貸款保險業(yè)務起步較晚，尤其是個人住房抵押貸款保險。我國必須隨時關注金融市場動態(tài)變化，多層次優(yōu)化貸款保險制度，最大化降低風險對商業(yè)銀行等造成的經濟損失，還必須進一步優(yōu)化完善我國金融市場，使其具有鮮明的多元化特點，為其他類型的貸款業(yè)務順利開展提供有利的保障。

（四）提高信息化建設水平

在新形勢下，部分商業(yè)銀行并不注重自身信息化建設水平的提高，無法全方位動態(tài)監(jiān)督各類風險，導致運營中各類風險頻繁出現(xiàn)，影響自身經濟效益。商業(yè)銀行想要不斷增強自身核心競爭力，走上健康穩(wěn)定發(fā)展的長遠道路，必須注重自身信息化建設水平的建設。在運營發(fā)展中，商業(yè)銀行必須優(yōu)先利用先進技術，借助信息化手段，構建合理化的信息管理系統(tǒng)，以此來全方位動態(tài)監(jiān)督個人住房抵押貸款等業(yè)務，還必須及時發(fā)現(xiàn)其存在的信用風險，采取針對性措施加以解決。在此基礎上，商業(yè)銀行要構建科學的風險管理體系，需在集中各方面風險信息數(shù)據(jù)的條件下對其進行合理化處理，對出現(xiàn)的風險進行必要的定量分析，從根源上有效防范風險。并且商業(yè)銀行應逐漸提高自身在這方面的信息化水平，科學管理個人住房抵押貸款等業(yè)務，在降低自身運營成本的基礎上實現(xiàn)最大化的經濟效益。

四、結語

總而言之，在社會市場經濟背景下，商業(yè)銀行必須與時俱進，全方位認識個人住房抵押貸款業(yè)務。我國政府部門也需要高度重視商業(yè)銀行運行中出現(xiàn)的風險，優(yōu)化個人住房抵押貸款二級市場，優(yōu)化完善貸款保險制度和個人住房抵押貸款法律環(huán)境。以此，促使商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務的開展有良好的內外部環(huán)境，保證其走上健康穩(wěn)定發(fā)展的道路，促進社會經濟全面協(xié)調的發(fā)展。

指導老師：吳新華

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