聚焦房價

劉小蕙

[摘要]近年來，我國房價漲勢令人咋舌。過高的房價已嚴(yán)重擠壓了其他行業(yè)的成長空間，樓市的泡沫化甚至有形成系統(tǒng)風(fēng)險之勢。正如習(xí)主席在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會議上所說：“房子是用來住的，不是用來炒的?！?化解房地產(chǎn)庫存、去樓市杠桿已經(jīng)成為當(dāng)前的重要任務(wù)。文章以首都北京的房價為例，淺析近年來北京房價上漲的原因，聚焦中央政府近期出臺的有關(guān)調(diào)控房價的政策，根據(jù)現(xiàn)階段的具體情況分析北京房價未來的可能走勢。

[關(guān)鍵詞]樓市過熱的原因；樓市調(diào)控；房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；合理房價

[DOI]1013939/jcnkizgsc201716065

在過去的幾年中，北京樓市經(jīng)過了一輪又一輪的調(diào)控，力度不斷加碼，但房價始終高歌猛進(jìn)。[1]以2016年12月為例，作為北京市中心的東城區(qū)商品房均價就高達(dá)95013元/平方米；作為北京八個遠(yuǎn)區(qū)縣之一的平谷，商品房均價也高達(dá)16398/平方米。然而，[2]北京市2016年城鎮(zhèn)人口年均收入僅為57275元，農(nóng)村人口2016年年均收入僅為22310元。普通市民一年的收入竟遠(yuǎn)不及每平米的房價！究竟是市場需求過剩，還是炒房者的投機(jī)行為導(dǎo)致了現(xiàn)在的局面呢？

1北京樓市過熱的影響因素

北京房價近年來居高不下的因素是多方面的。作為首都，北京集中著大量優(yōu)質(zhì)的資源，人口大量涌入。住房需求大增，而樓盤開發(fā)有限，這就導(dǎo)致了供求關(guān)系的不平衡。同時，房地產(chǎn)業(yè)的興盛帶動了GDP的增長，“房子”成為一種趨之若鶩的投資品。

11優(yōu)質(zhì)資源聚集

提到北京的優(yōu)質(zhì)資源，大部分人的第一反應(yīng)都會是北京不勝枚舉的高校。的確，以大學(xué)為例，全國39所“985”高校中，北京有8所；112所“211”高校中，北京有26所。而這些高校又大量集中于優(yōu)質(zhì)中小學(xué)聚集的海淀區(qū)。這也就是北京海淀區(qū)房價居高不下的重要原因之一了。據(jù)統(tǒng)計，[3] 2016年12月海淀區(qū)新房均價為79563元/平方米，學(xué)區(qū)房的房價更是高出很多。盡管北京集中了大量優(yōu)質(zhì)教育資源，盡管海淀區(qū)高校眾多，如此高的房價仍然是不合理的。

除教育資源外，北京的另一優(yōu)質(zhì)資源莫過于醫(yī)療條件了。據(jù)北京市衛(wèi)計委主任方來英介紹，截至2015年底，北京醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)達(dá)到10425家，比2010年時增長94%；在2016年全國兩會北京團(tuán)開放日上，北京市副市長李士祥表示“每天來北京就醫(yī)的外地人達(dá)13萬次”。 北京優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的聚集由此可見一斑。

而對更多人來說，在北京發(fā)展意味著一份穩(wěn)定的工作，一份不低的收入。據(jù)統(tǒng)計，[4] 2016年北京市全市居民人均可支配收入為52530元，20%高收入戶人均可支配收入為105425元。同年，[5]全國居民人均可支配收入23821元，其中，高收入組人均可支配收入59259元。正因北京聚集了眾多大型企業(yè)，才使得北京人均收入在全國處于領(lǐng)先狀態(tài)，才使得大量人口涌入北京。

12供不應(yīng)求

根據(jù)2016年發(fā)布的北京“十二五”統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示，2015年末全市常住人口21705萬人；其中，常住外來人口8226萬人，占常住人口的比重為379%；北京市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為3169平方米。而截至2016年底，北京市常住人口21729萬人，繼續(xù)呈增長態(tài)勢，住宅累計竣工面積17636萬平方米，同比增長-72%。也就是說，在北京這樣一個人口密集、大量外地人口涌入的城市，住房面積如此緊張，而住宅的開發(fā)面積不增反降，這就使得供給和需求的差距進(jìn)一步拉大。在市場經(jīng)濟(jì)中，供求關(guān)系是商品經(jīng)濟(jì)的基本關(guān)系之一，它雖然不決定商品的價值，但卻使得商品價格圍繞其上下波動?！胺孔印北旧砭褪且环N商品，而北京優(yōu)質(zhì)資源聚集，導(dǎo)致人口大量涌入，供不應(yīng)求，房價自然而然地被推高了。

13房地產(chǎn)業(yè)儼然成為我國支柱性產(chǎn)業(yè)

我國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強(qiáng)曾在某論壇上表示：“從宏觀數(shù)據(jù)來看，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長過程中相當(dāng)一部分來自于房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)就是支柱產(chǎn)業(yè)?！北M管了解經(jīng)濟(jì)的人都知道，一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要靠實體經(jīng)濟(jì)來支撐，虛擬經(jīng)濟(jì)源于實體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)于實體經(jīng)濟(jì)，即便再繁榮，也不應(yīng)脫離實體經(jīng)濟(jì)而發(fā)展。雖然我國現(xiàn)在的“炒房熱”已儼然發(fā)展成為了虛擬經(jīng)濟(jì)，且一定程度上擠壓了實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間，但它的確為我國GDP增長做出了很大貢獻(xiàn)。以北京為例，[6]2016年北京GDP為2489926億元，增速67%，而房地產(chǎn)業(yè)的增速就為55%，房地產(chǎn)業(yè)對北京經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)由此可見一斑。房地產(chǎn)涉及產(chǎn)業(yè)過多，對鋼筋水泥、玻璃、建材、家具彩電等都有牽涉。而房地產(chǎn)的興盛帶動這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而拉動GDP增長。正因看到了房地產(chǎn)舉足輕重的一面，才會有越來越多的人投資于房產(chǎn)，進(jìn)而發(fā)展為炒房，一定程度上導(dǎo)致了樓市過熱局面的發(fā)生。

14量化寬松的貨幣政策

近年來，為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行壓力，我國放松銀根，實施較為寬松的貨幣政策。2014年年底以來，中央銀行連續(xù)六次降息。一年期人民幣存款利率由30%降至15%；連續(xù)五次降準(zhǔn)，存款準(zhǔn)備金率由200%降至170%。本來，貨幣刺激是要加大對實體經(jīng)濟(jì)的支持力度，然而寬松銀根的政策使得百姓把大量閑置資金投向了股市，自2014年下半年開始，我國股市出現(xiàn)了一輪過快上漲行情，即“全民炒股熱潮”。但由于種種原因，2015年6月我國股市出現(xiàn)危機(jī)，股價大跌。于是更多的人把投資方向轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)，一定程度上導(dǎo)致了2016年房價暴漲的情況。在過量投放的貨幣不能被實體經(jīng)濟(jì)充分吸收并且股市低迷的情況下，大量人轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)，這也是推高房價的原因之一。

2樓市調(diào)控政策

繼2016年房價暴漲以來，我國房地產(chǎn)泡沫化日益嚴(yán)重。過高的房價給社會帶來了太多弊病，各地政府對樓市的調(diào)控不斷加碼，北京政府更是接連頒布條例應(yīng)對高房價。從目前來看，北京的樓市調(diào)控政策的確為房價回歸合理區(qū)間起到了積極作用。

212016年北京樓市調(diào)控政策

2016年9月，北京市政府出臺“京八條”。其涉及內(nèi)容涵蓋了首付比例、增加土地供應(yīng)、試點采取限定銷售價格、房產(chǎn)中介不得哄抬房價等措施。其中，有關(guān)首付比例的措施最引人注目。具體如下：購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；二套房購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。不得不說，首付比例的大幅提高，著實為一記重拳。尤其對于購買第二套自住房或非自住房的購房者來說，高達(dá)50%甚至70%的首付比例讓其中不少人暫緩購房甚至取消購房計劃，購房姿態(tài)轉(zhuǎn)為觀望。同時，北京政府對開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與炒房、發(fā)布虛假房源及價格信息等違法違規(guī)行為進(jìn)行了嚴(yán)肅查處。這次的打擊是較為精準(zhǔn)的，對樓市降溫也起到了積極作用?？偟膩碚f，“京八條”卓有成效。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計，2016年10月份北京新房成交量環(huán)比下滑41%，成交均價環(huán)比下滑3%。北京10月份二手住宅網(wǎng)簽量較9月同期下降了301%。新政實施效果立竿見影，市場需求正在萎縮，樓市過熱的狀態(tài)正在扭轉(zhuǎn)。盡管“京八條”卓有成效，但北京樓市泡沫化依舊較為嚴(yán)重，炒房者仍有漏洞可鉆，于是，2017年北京樓市的調(diào)控措施不斷加碼。

222017年北京樓市調(diào)控政策

2017年3月以來發(fā)布的調(diào)控樓市的新政更為精準(zhǔn)，招招劍指炒房者，足見北京政府去樓市泡沫的決心。本輪調(diào)控涉及到了許多新方面，盡可能多地堵上了炒房者可鉆的漏洞。下面以幾項典型政策為例來解讀。

221認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離

樓市新政：居民家庭名下在京已擁有1套住房及在京無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%；要求針對離婚一年內(nèi)的房貸申請人，商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行。也就是說，北京政府對二套房的界定更為嚴(yán)格了，既要考慮名下住房又要考慮房貸，樓市調(diào)控升級，實施“認(rèn)房又認(rèn)貸”。同時，住房信貸的收緊使炒房更加困難。近期由于樓市的火爆，限購政策的出臺，不少炒房者煞費苦心，為了買房產(chǎn)可以“假離婚”。2016年的“京八條”并未涉及離婚購房的相關(guān)事宜，而2017年的新政顯然彌補(bǔ)了這一空白點，可謂出招精準(zhǔn)?！罢J(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”足見本輪調(diào)控的力度。

222非京籍購房連續(xù)繳個稅60個月

前文曾提及，北京市人口數(shù)量龐大，而外來人口更是占到常住人口的379%。外來人口在京大量購房，刺激市場需求，對北京房價的確起到了推波助瀾的作用。本輪樓市調(diào)控就加大了對外來人口購房的限制：非京籍居民家庭在北京購房，需從申請月的上一個月開始往前推算60個月在北京連續(xù)繳納個人所得稅。如此一來，外來人口在京購房更加困難，部分市場需求得到抑制，對樓市降溫也起到了積極作用。

223住宅平房納入限購范圍

大家經(jīng)觀察可發(fā)現(xiàn)，住宅平房之前從未納入限購范圍。北京的住宅平房大量集中于東城、西城這樣的市中心，雖然單間面積較小，但周圍的優(yōu)質(zhì)教育資源豐富，一些投機(jī)者通過購買平房炒房，導(dǎo)致房價大漲，擾亂市場秩序。本次調(diào)控就針對這一現(xiàn)象出臺了政策：住宅平房出售對象為居民家庭的，必須符合以下條件之一：沒擁有住房的京籍居民家庭或單身人士；已擁有1套住房的京籍居民家庭；在京沒擁有住房且在京連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅5年以上的非京籍居民家庭。正如習(xí)總書記所說：“房子是用來住的，不是用來炒的。” 可以說，將住宅平房納入限購范圍表明了政府促使住房回歸居住屬性的態(tài)度。

224房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》：今后五年供應(yīng)住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。五年內(nèi)全市安排的150萬套住房，包括產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。2017年全市計劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，保障30萬套住房建設(shè)需求，包括產(chǎn)權(quán)類住房25萬套，租賃住房5萬套。

和之前的政策相比，這項新政著實為一大亮點。原因就在于北京的樓市調(diào)控政策從需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)。抑制購房需求，增加土地供給，供需之間的差距進(jìn)一步縮小，樓市降溫。市場作為一只無形的手，本身對資源就有配置作用。房地產(chǎn)行業(yè)靠市場疏導(dǎo)的效果可能會好于行政干預(yù)。如果北京市政府能使這個彈性的土地供應(yīng)機(jī)制長期堅持下去的話，那么開發(fā)商不會再因拿不到地而恐慌，房屋供應(yīng)大幅增加，對房地產(chǎn)業(yè)將構(gòu)成長期利好。這才是房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意義所在。

不論是需求側(cè)還是供給側(cè)，北京樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步完善使得炒房者無空可鉆，在全國都具有示范性作用。樓市降溫已是大勢所趨，房價逐步回歸合理區(qū)間的條件已經(jīng)具備，下面將具體分析。

3合理房價

北京市政府今年出臺的樓市調(diào)控政策無疑對房價回歸合理區(qū)間起到了積極有利的作用，不必再次贅述。除此之外，以下幾個因素對于北京房價走勢同樣起到了重要作用。

31貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)徤?/p>

2017年3月，在博鰲論壇上我國央行行長周小川表示，“在多輪量化寬松之后，我們已經(jīng)到了周期的尾部，貨幣政策不再是寬松的政策了”。這意味著，我國的貨幣政策開始轉(zhuǎn)向?qū)徤?，銀根收緊。不可否認(rèn)，2008年金融危機(jī)之后，中國實施寬松的貨幣政策的確在提振經(jīng)濟(jì)方面起到了重要作用。但同樣無法忽視的是，貨幣的大量超發(fā)，給我國經(jīng)濟(jì)造成了較為嚴(yán)重的通貨膨脹，同時也滋生了房地產(chǎn)泡沫。放松的銀根使得人們先是把閑置資金投向股市，繼而投向房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步炒高了房價。而緊縮的貨幣政策使得炒房者不再擁有大量閑置資金投向房地產(chǎn)，一定程度上可緩解樓市過熱的局面。央行在保證貨幣合理流動性的同時，逐步收緊貨幣政策，使得資產(chǎn)泡沫得到抑制。緊縮的貨幣政策的出臺給北京樓市降溫又開出了一劑良藥。

32雄安新區(qū)設(shè)立

2017年4月1日 ，中共中央、國務(wù)院印發(fā)通知，決定設(shè)立河北雄安新區(qū)。這一消息可謂重磅消息，雄安新區(qū)是繼深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)后，又一具有重大意義的新區(qū)。根據(jù)中央指示，雄安新區(qū)為北京首都副中心，旨在集中疏解北京非首都功能，探索人口經(jīng)濟(jì)密集地區(qū)優(yōu)化開發(fā)新模式。雄安新區(qū)對經(jīng)濟(jì)其他方面的支持力度姑且不論，單對北京房價，就有很大的影響。既然是“集中疏解北京非首都功能”，那么就會涉及到搬遷問題。為響應(yīng)黨中央號召，北京的國企央企會大量搬遷到雄安新區(qū)。這樣一來，國央企的員工、周圍的醫(yī)院、餐飲、娛樂等依附于國央企的服務(wù)機(jī)構(gòu)勢必也會有一部分搬遷過去，再加之某些高校也可能搬遷，預(yù)計會有上百萬人搬離北京。同時，北京提出增加土地供應(yīng)，也就是說，未來幾年，北京會出現(xiàn)大量房源，而上百萬人撤離北京后，這些房源會出現(xiàn)較多剩余，這就會扭轉(zhuǎn)目前供不應(yīng)求的市場局面，勢必對北京房價造成沖擊。在北京房價大幅上漲的局面下，雄安新區(qū)的設(shè)立無疑給過熱的樓市打了一個“吊瓶”，或多或少都會抑制房價上漲。

33美聯(lián)儲加息，美元走強(qiáng)

繼2016年12月美聯(lián)儲加息以來，2017年3月，美聯(lián)儲宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)25個基點到075%～1%的水平，再度加息。而按照美聯(lián)儲2016年的決議聲明，預(yù)計2017年加息三次。在這個全球經(jīng)濟(jì)一體化的時代，各國經(jīng)濟(jì)互聯(lián)互通。美聯(lián)儲加息，不僅關(guān)乎美元，對中國樓市亦有所影響。美聯(lián)儲加息后，美元走強(qiáng)，人民幣升值，部分資金轉(zhuǎn)投美元及美元資產(chǎn)，資本外流，部分資金撤出樓市，對中國樓市來講是“利空”。雖然美聯(lián)儲加息會刺破中國樓市泡沫的說法有些夸大事實，但或多或少對中國房地產(chǎn)市場的降溫起到積極作用。

34總結(jié)

筆者認(rèn)為， 2016年北京樓市過熱的局面已成為過去時，樓市降溫已是大勢所趨。從長期來看，北京房價不再上漲甚至下降的可能性也在逐步加大。據(jù)最新數(shù)據(jù)，[7]3月份，北京新建商品住宅價格漲幅比上月回落35個百分點，新房、二手房成交套數(shù)均出現(xiàn)下降。這說明北京樓市調(diào)控政策已初見成效，而之前提到的其他影響因素對北京房地產(chǎn)市場的作用效果亦會逐步顯現(xiàn)，北京房價正在政府的努力調(diào)控下回歸合理區(qū)間，住房逐步回歸居住屬性。

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