農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓評(píng)估探析

[摘要]2013年十八屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中明確允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃和用途管制前提下，可出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。決定的通過給農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，國(guó)家加快推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展提供了法律依據(jù)，更有效提高了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地利用效益，盤活了土地資源。文章以一宗文體娛樂用地為案例，從評(píng)估角度對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市相關(guān)問題進(jìn)行了探索。

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地；文體娛樂用地；出讓；評(píng)估

[DOI]1013939/jcnkizgsc201717033

1農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市背景

我國(guó)土地實(shí)行國(guó)家所有和集體所有制，原集體所有的土地使用權(quán)規(guī)定不得出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押或者用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，在符合土地利用規(guī)劃等前提下，集體土地需通過征收改變土地利用性質(zhì)?！笆邔萌腥珪?huì)”提出對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，通過統(tǒng)一有形土地市場(chǎng)，以公開規(guī)范方式可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，符合規(guī)劃前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。《國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)切實(shí)做好農(nóng)村土地整治工作的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕47號(hào)）中指出在尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的原則下，可依法盤活利用農(nóng)村集體建設(shè)用地。上兩項(xiàng)的提出是為之后的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市奠定了基礎(chǔ)。2012年審議了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，提案了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)。2013年十八屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，明確允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃和用途管制前提下，可出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。2015年第十二屆全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過《全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，明確了全國(guó)三十三個(gè)試點(diǎn)縣市，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市進(jìn)入初步實(shí)施運(yùn)行階段。

2農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市條件

21農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地內(nèi)涵

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地是具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地，興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以入股、聯(lián)營(yíng)等形式共辦企業(yè)，商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地。

22農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地入市基本思路

根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的商服、工礦倉(cāng)儲(chǔ)等經(jīng)營(yíng)性用途存量農(nóng)村集體建設(shè)用地，在符合規(guī)劃、用途管制和合法取得前提下，可以出讓、租賃、入股，享有與國(guó)有建設(shè)用地同等權(quán)利，非經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地不得入市。

3全國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市實(shí)踐試點(diǎn)

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市相關(guān)政策公布至明確試點(diǎn)縣市，2015年農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市共完成了69宗75833畝。2016年后試點(diǎn)工作進(jìn)展從先期的“定方案”向“試制度”邁入進(jìn)一步成熟階段。

31湄潭縣首宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市首拍成功

湄潭縣茅坪鎮(zhèn)土槽村土地面積333335平方米首宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，以75萬(wàn)元起拍價(jià)拍賣，由競(jìng)買人李一業(yè)以80萬(wàn)元拍賣競(jìng)得。并在公證人員見證下，與土槽村村委會(huì)負(fù)責(zé)人簽署了成交確認(rèn)書，地塊批準(zhǔn)年限為40年，地塊競(jìng)得人規(guī)劃在該地塊上投資進(jìn)行餐飲、加油站等一體一站式服務(wù)區(qū)開發(fā)。

32德清縣洛舍鎮(zhèn)砂村20畝村集體建設(shè)用地以1150萬(wàn)元首拍出讓成功

浙江省湖州市德清縣洛舍鎮(zhèn)砂村，9月8日成功拍賣出讓地塊面積20畝，規(guī)劃用途為商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地，拍賣起拍價(jià)957萬(wàn)元，競(jìng)得價(jià)1150萬(wàn)元，且根據(jù)試點(diǎn)實(shí)施方案，繳納了土地增值收益調(diào)節(jié)金后，砂村村集體獲拍賣總價(jià)的68%。

33甘肅省隴西縣鞏昌鎮(zhèn)農(nóng)機(jī)修配站首宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市拍賣成功

甘肅省隴西縣鞏昌鎮(zhèn)農(nóng)機(jī)修配站土地面積4畝集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，以120萬(wàn)元起拍價(jià)，214萬(wàn)元出讓成功。同時(shí)協(xié)議出讓了鞏昌西待村5畝集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，總成交款達(dá)4093萬(wàn)元，成交集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地基本與同區(qū)域、同條件、同用途國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)格水平一致。

34佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)首宗土地面積2893畝農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地掛牌出讓

12月28日，南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)首宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市采取掛牌方式，地塊用途為科教用地，地塊面積2893畝，出讓年限30年，由佛山市金湎隆物業(yè)投資有限公司以總價(jià)5786萬(wàn)元摘牌。該宗地作為首宗按試點(diǎn)政策執(zhí)行的地塊，政府按地塊成交價(jià)的10%向村集體收取土地增值收益調(diào)節(jié)金，充分體現(xiàn)了集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地“同權(quán)同價(jià)，收益共享”。

35北京大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)首宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地掛牌出讓成功

2015年1月15日，北京首宗掛牌出讓集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地267萬(wàn)平方米由北京贊比西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以805億元競(jìng)得。地塊規(guī)劃用途為F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地，出讓年限為40年，規(guī)劃建筑面積534萬(wàn)建筑平方米，同時(shí)要求選取034萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)性用房作為履約用房，且5年內(nèi)不得出售和轉(zhuǎn)讓，并附帶規(guī)定了投資強(qiáng)度、繳納稅額及優(yōu)先安置當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力就業(yè)等條件。

36山西澤州縣首宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地租賃入市成功

地塊位于山西省澤州縣金村鎮(zhèn)，地塊面積235畝，用地性質(zhì)為工業(yè)用地，入市方式為土地租賃，租賃期限20年，年租金為1175萬(wàn)元人民幣。標(biāo)志著澤州縣入市試點(diǎn)工作由“建制度”階段全面轉(zhuǎn)入“試制度”階段，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地試點(diǎn)改革具有重要意義。

4農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》《國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)切實(shí)做好農(nóng)村土地整治工作的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕47號(hào)）《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》。

5農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓評(píng)估要素確定及主要評(píng)估方法

本文以一宗文體娛樂用地（參照商服用地）出讓評(píng)估為例，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地評(píng)估相關(guān)問題進(jìn)行了探索。

51項(xiàng)目介紹

宗地位于××市××區(qū)××村，土地面積4500平方米，處于核心景區(qū)控制范圍內(nèi)，宗地原為學(xué)校，地上現(xiàn)有一棟建設(shè)物，已閑置。規(guī)劃用途為公共管理與公共服務(wù)用地（一級(jí)類）中的文體娛樂用地（二級(jí)類），原為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，根據(jù)《××風(fēng)景名勝區(qū)管委會(huì)××學(xué)校用地規(guī)劃指標(biāo)的復(fù)函》，宗地位于核心景區(qū)控制范圍內(nèi)，建議容積率不大于15，建筑層數(shù)不超過3層?，F(xiàn)場(chǎng)查勘宗地實(shí)際開發(fā)程度為紅線外“三通”（通路、通電、通信），紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。

52集體建設(shè)用地使用權(quán)狀況

在估價(jià)期日，委托方未提供宗地《集體土地使用權(quán)證》，根據(jù)查詢《××地籍檔案》和咨詢委托方，該地塊在198×年12月××日，第一次國(guó)家、集體單位建設(shè)用地清理登記土地使用單位為××村小學(xué)學(xué)校，后于198×年10月××日，第二次國(guó)家、集體單位建設(shè)用地清理登記土地使用單位為××村學(xué)校，并于198×年11月××日登記發(fā)證，現(xiàn)擬按規(guī)劃利用條件出讓該宗集體建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用者擬以出讓方式確定。

53集體建設(shè)用地用途及用地分類

宗地位于核心景區(qū)控制范圍內(nèi)，規(guī)劃用途公共管理與公共服務(wù)用地（一級(jí)類）中的文體娛樂用地（二級(jí)類），根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》，設(shè)定用途為文體娛樂用地。根據(jù)《××農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新項(xiàng)目成果》中“集體建設(shè)用地評(píng)估用地分類及參照表”，參照商服用地評(píng)估。

54集體建設(shè)用地使用權(quán)年限

宗地設(shè)定用途文體娛樂用地，根據(jù)《××人民政府印發(fā)××集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理實(shí)施細(xì)則和通知》及評(píng)估目的，設(shè)定農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)年限為文體娛樂用地出讓最高年限，即為文體娛樂用地50年。

55集體建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)劃利用情況

宗地原為學(xué)校，且位于核心景區(qū)控制范圍內(nèi)，根據(jù)《××規(guī)劃局關(guān)于出具××學(xué)校用地規(guī)劃指標(biāo)的復(fù)函》，建議容積率不大于15，建筑層數(shù)不超過3層。根據(jù)最有效利用原則，設(shè)定宗地容積率為15。

56周邊商服環(huán)境對(duì)宗地的影響

宗地臨鄉(xiāng)道延伸段，距鄉(xiāng)道距離約200米，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有一輛公交車通過，公路運(yùn)輸便捷性一般，宗地雖位于核心景區(qū)控制范圍內(nèi)，但地塊5公里輻射區(qū)域內(nèi)目前無(wú)大型商業(yè)廣場(chǎng)和休閑廣場(chǎng)等，零散分布有小型便利店、餐飲店等，風(fēng)景區(qū)目前人流量一般，景區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施一般，區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等完善度一般，目前商服繁華程度一般。

57集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓評(píng)估主要方法

根據(jù)評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)勘查，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508—2014，2014年12月1日）并結(jié)合《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地市場(chǎng)狀況，結(jié)合宗地區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況，確定本次評(píng)估采用的方法。宗地設(shè)定為文體娛樂用地，參照商服用地評(píng)估。商服用地評(píng)估主要方法有市場(chǎng)比較法，收益還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。宗地作為首宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，該類土地市場(chǎng)交易存在其特殊性，所處區(qū)域內(nèi)難以選擇到與宗地類似、近期交易的土地市場(chǎng)交易案例，宗地位于××城區(qū)，近年來(lái)有新征用地，且征地取得資料較齊全，結(jié)合評(píng)估宗地的實(shí)際情況，適宜選用成本逼近法作為此次評(píng)估方法。宗地處于××新一輪農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)范圍內(nèi)，××新一輪農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)雖暫未公布，基準(zhǔn)地價(jià)聽證會(huì)已完成，初步成果已經(jīng)形成，基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵、修正體系已完善。根據(jù)《關(guān)于確定××首宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓項(xiàng)目土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的請(qǐng)示》，建議在新一輪農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系正式發(fā)布實(shí)施前，確定對(duì)于長(zhǎng)沙市首宗農(nóng)村集體建設(shè)用地出讓項(xiàng)目，先行運(yùn)用初步成果對(duì)該宗地進(jìn)行評(píng)估。故可選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作為此次評(píng)估的主要方法。

第一，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，對(duì)宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取評(píng)估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

（1）宗地位于××，設(shè)定用途文體娛樂用地。根據(jù)評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)勘查，并結(jié)合《××農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新項(xiàng)目初步成果》，評(píng)估參照商服用地評(píng)估，宗地土地級(jí)別為商服四級(jí)。四級(jí)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵見表1。

（3）根據(jù)《××集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理實(shí)施細(xì)則》，設(shè)定宗地使用年期為文體娛樂用地50年，評(píng)估參照商服用地評(píng)估，基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限商服用地40年，兩者設(shè)定土地使用年期均為法定最高出讓年限，不需進(jìn)行土地使用年期修正。

（4）土地的稀缺性和不可再生性使其具有保值增值的功能，土地的保值增值功能體現(xiàn)在隨物價(jià)上漲而提高。估價(jià)對(duì)象位于××，雖處于××城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，但不在××動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)輻射范圍，宗地位于核心景區(qū)控制范圍內(nèi)， 通過政府對(duì)景區(qū)及周邊區(qū)域道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施的投入和建設(shè)，區(qū)域市政設(shè)施的日益配套完善和景區(qū)服務(wù)設(shè)施的加強(qiáng)、擴(kuò)大等均會(huì)帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及區(qū)域的發(fā)展，而且國(guó)家加大了對(duì)集體建設(shè)用地出讓、租賃等流轉(zhuǎn)相關(guān)法律政策的落實(shí)完善，通過參考××市CPI指數(shù)和近年來(lái)××區(qū)內(nèi)商服用地交易案例數(shù)據(jù)，考慮宗地用地類型、用地狀況等實(shí)際情況，確定土地價(jià)格呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，年增長(zhǎng)幅度約14%，則月平均增長(zhǎng)率為012%。根據(jù)《××農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新項(xiàng)目初步成果》，基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定內(nèi)涵期日為2015年1月1日，此次評(píng)估的估價(jià)期日2015年10月8日，相差077年，合924個(gè)月，兩者不一致，需進(jìn)行交易日期修正，通過計(jì)算，期日修正系數(shù)為1+924×012%=10111。

（5）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法結(jié)果確定（具體過程及個(gè)別修正系數(shù)確定略）。

第二，成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。

（1）宗地位于××，根據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查和調(diào)查區(qū)域周邊的土地利用狀況，評(píng)估宗地所在區(qū)域土地現(xiàn)狀為林地，此次采用成本逼近法評(píng)估宗地地類參照林地。

（2）土地作為一種生產(chǎn)要素進(jìn)入企業(yè)的生產(chǎn)過程，根據(jù)等量資金得到相應(yīng)收益的原理，土地資產(chǎn)與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合產(chǎn)生了利潤(rùn)，土地投資應(yīng)獲得與其資產(chǎn)量相對(duì)應(yīng)的回報(bào)。考慮到××集體建設(shè)用地在區(qū)位、投資環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上與國(guó)有土地仍存在較大差距，因此其利潤(rùn)率應(yīng)較城鎮(zhèn)商服建設(shè)用地投資利潤(rùn)率略低。先參照分析周邊區(qū)域企業(yè)或相關(guān)行業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率（2013—2015年度財(cái)務(wù)報(bào)表）的方法確定國(guó)有建設(shè)用地利潤(rùn)率（過程略）。再根據(jù)宗地所在區(qū)域投資狀況、經(jīng)濟(jì)因素及宗地實(shí)際情況綜合確定取土地開發(fā)利潤(rùn)率為8%。

（3）土地增值包括土地資源和土地資本的雙重增值，是指因土地用途改變或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。土地增值的形式主要為土地用途轉(zhuǎn)換型增值和外部投資作用型增值，增值來(lái)源主要包括自然增值、投資增值和規(guī)劃增值。

當(dāng)集體土地因用途改變和土地使用方式發(fā)生改變后，其土地所有權(quán)并沒有發(fā)生變化，仍為集體土地。本次集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的土地增值收益采用經(jīng)驗(yàn)值比較排序法進(jìn)行確定。商服用地出讓金為地價(jià)的40%，考慮到集體建設(shè)用地在區(qū)位條件、市場(chǎng)狀況、政策因素和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力等各方面因素，增值收益尚無(wú)法達(dá)到城鎮(zhèn)建設(shè)用地的水平；在集體土地增值收益上也應(yīng)有所體現(xiàn)，綜合上述論證，并考慮農(nóng)用地轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體建設(shè)用地時(shí)土地的增值因素，確定××集體建設(shè)用地的土地增值收益率為15%。

（4）根據(jù)《××農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新項(xiàng)目初步成果》，評(píng)估參照商服用地評(píng)估，商服用地土地還原利率取××，設(shè)定宗地使用年期為文體設(shè)施最高出讓年限50年，采用年期修正公式1-1/（1+r）n，確定年期修正系數(shù)為09639。

（5）成本逼近法評(píng)估的地價(jià)為宗地所在區(qū)域的平均價(jià)格，宗地地價(jià)需要根據(jù)宗地所在區(qū)域位置和宗地自身?xiàng)l件，進(jìn)行個(gè)別因素修正。成本逼近法測(cè)算價(jià)格為區(qū)域的一般價(jià)格，考慮到各宗地之間的差異，取宗地形狀、交通條件、距中心城區(qū)距離等因素對(duì)宗地進(jìn)行修正，修正系數(shù)確定見基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法區(qū)域因素取值。

（6）成本逼近法結(jié)果確定（具體過程及個(gè)別修正系數(shù)確定略）。成本逼近法測(cè)算過程見表3。

集體建設(shè)用地土地使用權(quán)價(jià)格=（土地成本價(jià)格+土地增值收益）×年期修正系數(shù)×區(qū)位條件修正系數(shù)

（7）結(jié)果確定?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對(duì)××本級(jí)行政管理范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地交易案例的調(diào)查并經(jīng)過系列科學(xué)測(cè)算得出的區(qū)域價(jià)格，以宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所在區(qū)域的平均條件相比較，進(jìn)行差異修正而得到宗地在估價(jià)期日價(jià)格，是一種比較價(jià)格，具有較強(qiáng)的理論基礎(chǔ)和操作性能，能比較客觀真實(shí)地反映地價(jià)市場(chǎng)情況。

成本逼近法是以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)所耗各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法，評(píng)估方法中選用的參數(shù)、稅費(fèi)均有政府文件支持，適宜使用成本逼近法，因此，該方法的測(cè)算結(jié)果能夠比較真實(shí)地反映估價(jià)對(duì)象客觀合理的市場(chǎng)價(jià)格。

通過對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)和土地價(jià)格的分析和兩種方法的可靠性綜合分析，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法的評(píng)估結(jié)果內(nèi)涵一致，價(jià)格相近，可靠性相當(dāng)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，綜合考慮宗地用地類型及所在區(qū)域的地價(jià)水平，確定以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法評(píng)估結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次評(píng)估的最終結(jié)果。

6結(jié)論

本文通過基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法估算該宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市價(jià)格，評(píng)估中在項(xiàng)目勘查、估價(jià)程序、估價(jià)過程、參數(shù)選擇等方面與國(guó)有建設(shè)用地出讓評(píng)估過程接近，部分參數(shù)的確定充分考慮與國(guó)有建設(shè)用地出讓政策、出讓市場(chǎng)行情等緊密銜接，使之真正做到與國(guó)有建設(shè)用地出讓“同權(quán)同價(jià)”，再結(jié)合宗地所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、發(fā)展方向及周邊商服環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施等多方面綜合分析，以數(shù)據(jù)結(jié)合實(shí)際論證，最終確定部分?jǐn)?shù)據(jù)取值。在方法確定時(shí)，曾考慮先選擇宗地所處大區(qū)域類似出讓案例采用市場(chǎng)比較法和收集大區(qū)域內(nèi)商服用房租賃案例采用收益還原法評(píng)估，再反推出集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市價(jià)格。但通過對(duì)宗地所處區(qū)域的調(diào)查，宗地距區(qū)域中心地距離較遠(yuǎn)，15公里內(nèi)近幾年無(wú)商服用地出讓案例，且無(wú)大型商場(chǎng)、娛樂休閑中心等，宗地雖處于核心風(fēng)景區(qū)，但地理位置較偏，經(jīng)濟(jì)發(fā)展意識(shí)不強(qiáng)，輻射區(qū)域內(nèi)以個(gè)體小賣店居多，且多為自建自用型，租賃資料可用性不高，方法選擇條件不成熟。

作為本市入市的首宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，通過對(duì)集體建設(shè)用地入市相關(guān)政策的認(rèn)真學(xué)習(xí)，在評(píng)估收集資料及市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，評(píng)估師通過與宗地所在集體經(jīng)濟(jì)組織及其管理下的部分企業(yè)管理人員、村民溝通，大多對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市熱情度較高，期望較大，但同時(shí)也很關(guān)注集體經(jīng)濟(jì)組織、村民及國(guó)家三方利益的分配問題，所以希望通過各地對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)的推進(jìn)，國(guó)家和試點(diǎn)地區(qū)能盡快總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，摸索推進(jìn)并完善各方利益分配制度、入市政策。使集體建設(shè)用地能在市場(chǎng)、價(jià)格、操作、流程等方面真正實(shí)現(xiàn)與國(guó)有建設(shè)用地出讓同權(quán)同價(jià)，加大加快我國(guó)土地資源合理利用，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的步伐。

此評(píng)估案例尚有很多需改進(jìn)完善的地方，希望對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市評(píng)估探索盡一份微薄之力。

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[作者簡(jiǎn)介]申燕（1979—），女，漢族，湖南衡陽(yáng)人，現(xiàn)就職于湖南萬(wàn)源評(píng)估咨詢有限公司，注冊(cè)土地估價(jià)師，主要從事土地評(píng)估類。