諸城市商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析

孫金龍

摘要：商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì)。適應(yīng)城市化發(fā)展要求，發(fā)展商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)，破解土地和資源要素瓶頸制約，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的必然要求。

關(guān)鍵詞：商務(wù)樓宇；經(jīng)濟(jì)發(fā)展

中圖分類號(hào)：F832.7 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）007-0-02

一、商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)的主要特點(diǎn)及作用

商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)是以樓宇為載體，吸引一些機(jī)構(gòu)公司入駐進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)形式，是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)?？傮w來(lái)看，樓宇經(jīng)濟(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1.樓宇經(jīng)濟(jì)是都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。樓宇經(jīng)濟(jì)的生存發(fā)展與城市的規(guī)模、地位和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有明顯的正向關(guān)系，城市規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展越快，集聚力和輻射力越強(qiáng)，越能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)要素的聚集。2.樓宇經(jīng)濟(jì)一般具有較高的投入產(chǎn)出回報(bào)。一幢高級(jí)商務(wù)樓里的公司產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，會(huì)超過(guò)一個(gè)占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。3.樓宇經(jīng)濟(jì)必須以基礎(chǔ)和配套比較完善、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和智能化程度比較高的樓宇為載體，而且這些樓宇要相對(duì)集中，最好有中央商務(wù)區(qū)。4.樓宇經(jīng)濟(jì)吸引入駐的大多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷售中心，所從事的一般為管理、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)，無(wú)論對(duì)服務(wù)業(yè)的升級(jí)還是高端人才的聚集，都具有十分明顯的推動(dòng)作用。

就當(dāng)前的情況而言，主動(dòng)順應(yīng)加速城市化的趨勢(shì)，大力發(fā)展商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有以下幾個(gè)方面的積極作用。1.大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)能促進(jìn)資源節(jié)約，緩解用地、用電、用氣等的緊張矛盾。2.大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)能有力地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)，使服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展。3.大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)能聚集和吸引大量的人流、物流、資金流和信息流，帶動(dòng)周邊金融、餐飲、購(gòu)物等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育和形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。4.大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)能通過(guò)一批高檔樓宇及其配套設(shè)施的建設(shè)，使城市服務(wù)功能更加完善，城市形象得到更大提升。

二、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及主要差距

研究樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，首先要對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有一個(gè)細(xì)致的了解。為此，通過(guò)借鑒其它地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全市建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇（含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場(chǎng)、賓館酒店）、企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇（含工業(yè)園區(qū)、科研樓等）、營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成、在建、計(jì)劃開(kāi)工三種情況進(jìn)行了相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析。

目前，已建成的各類商務(wù)樓宇共計(jì)30座，建筑面積約32.6萬(wàn)平方米。其中，商業(yè)樓宇（含商業(yè)賣場(chǎng)、賓館酒店）6座，建筑面積57.8萬(wàn)平方米，占80.2%，在建的各類商務(wù)樓宇共計(jì)9處，建筑面積約106.2萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇（含商業(yè)賣場(chǎng)、賓館酒店）16座，建筑面積30.9萬(wàn)平方米，占29.1%；

調(diào)查表明，作為一個(gè)中心城區(qū)，樓宇經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢(shì)頭，展示了巨大的空間和潛力。而且隨著中心城區(qū)舊城改造的推進(jìn)，城市綜合體正在形成中，后勢(shì)銳不可當(dāng)。目前在建、計(jì)劃開(kāi)工的各類商務(wù)樓宇共達(dá)12座。不僅從總量上足以承載和支撐起整個(gè)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi)，這對(duì)整個(gè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，無(wú)疑是十分有利的。

但是，如果進(jìn)一步作深入分析比較，也會(huì)發(fā)現(xiàn)，商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配置的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個(gè)方面：

一是特色化和專業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業(yè)樓宇少?，F(xiàn)有樓宇大部分都是混合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商住樓宇比較多，純商務(wù)樓宇比較少，對(duì)于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強(qiáng)，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)發(fā)展需要。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強(qiáng)，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)。

二是綜合配套不完善。從外部環(huán)境來(lái)看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問(wèn)題影響著樓宇的發(fā)展。很多已建成樓宇雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時(shí)間較早，硬件設(shè)施老化，普遍存在電力供應(yīng)緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問(wèn)題。新建成的的部分樓宇在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問(wèn)題。從內(nèi)部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。

三是作用發(fā)揮不理想。樓宇大多為出售型商務(wù)樓，入駐企業(yè)層次不高，多為初創(chuàng)型中小企業(yè)、低層次中介公司或休閑項(xiàng)目，總部型入駐少，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性強(qiáng)、貢獻(xiàn)度大的項(xiàng)目不多。對(duì)于純租的商務(wù)樓而言，開(kāi)發(fā)商作為大業(yè)主長(zhǎng)期持有，會(huì)更注重項(xiàng)目作為長(zhǎng)期投資所依賴的租金收益，因此會(huì)格外注重樓宇的建筑施工質(zhì)量、后期維護(hù)和資產(chǎn)管理。

三、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想的原因分析

通過(guò)分析梳理認(rèn)為，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個(gè)方面的原因：

一是起步晚。相對(duì)比之下，雖然我市樓宇經(jīng)濟(jì)也出臺(tái)了相關(guān)的政策，但是剛剛起步，各方面還不是很健全，雖然也制定了激勵(lì)政策，但是宣傳力度還不夠，帶動(dòng)作用還不強(qiáng)。

二是機(jī)制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會(huì)的聯(lián)動(dòng)。目前，雖然我區(qū)已經(jīng)成立了樓宇辦，但是樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)管理職能還是分散在發(fā)改、建設(shè)、商務(wù)、工商、稅務(wù)等多個(gè)部門，難以形成工作合力，部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。沒(méi)有能力把這些部門全部合在一起，形不成層層抓落實(shí)的工作機(jī)制。

三是宣傳推介力度不夠?，F(xiàn)在主要精力在發(fā)展載體的建設(shè)上，對(duì)于樓宇的招商和宣傳基本上也是處于自發(fā)狀態(tài)，缺乏針對(duì)性的重點(diǎn)推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。

四、解決方法及對(duì)策

一是加大資金投入，扶持新興服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。應(yīng)安排專項(xiàng)資金，重點(diǎn)用于鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，如信息服務(wù)、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代商務(wù)、中介服務(wù)等項(xiàng)目的建設(shè)；要充分利用招商引資優(yōu)惠政策，策劃，包裝質(zhì)量高的流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目對(duì)外招商。

二是中心城區(qū)要制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。把握好市場(chǎng)“準(zhǔn)入關(guān)”。防止盲目投資、重復(fù)建設(shè)和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。培育載體，打造特色樓宇，并對(duì)轄區(qū)內(nèi)街、路進(jìn)行改造、提升，打造特色街。特別用于總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意、軟件開(kāi)發(fā)、中介服務(wù)等新興服務(wù)業(yè)的扶持，盡早形成集聚效應(yīng)。

三是抓好重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大項(xiàng)目建設(shè)為抓手，通過(guò)培育、建設(shè)、籌劃一批帶動(dòng)力強(qiáng)，影響面廣，就業(yè)容量大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)來(lái)提升發(fā)展水平，增強(qiáng)發(fā)展后勁，推動(dòng)新興服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)向集群化高端化。

四是培育樓宇經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)。

1.打造產(chǎn)業(yè)集群。按照“兩河環(huán)繞，板塊引領(lǐng)，文化與科技齊飛，金融與商貿(mào)并起”的思路，進(jìn)一步優(yōu)化提升產(chǎn)業(yè)空間布局，著力打造“兩帶四區(qū)六中心”的產(chǎn)業(yè)集群?！皟蓭А笔侵肝幕蓍e旅游商業(yè)帶，科技文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶?！八膮^(qū)”即金融服務(wù)區(qū)、商務(wù)商貿(mào)區(qū)、文化科技區(qū)、公共服務(wù)區(qū)四大功能板塊?！傲行摹奔赐ㄟ^(guò)吸引人才，吸引資本，聚集產(chǎn)業(yè)，打造中心城區(qū)的金融中心、商業(yè)中心、現(xiàn)代商務(wù)中心、文化中心、公共服務(wù)中心和人才交流中心。

2.突出多點(diǎn)支撐。以轄區(qū)的商務(wù)樓宇為支撐，通過(guò)舉辦樓宇經(jīng)濟(jì)展示會(huì)、投資說(shuō)明會(huì)、招商推介會(huì)等，進(jìn)一步包裝宣傳樓宇資源、樓宇特色和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)有影響力的大型企業(yè)入駐，并以這些“龍頭”企業(yè)為核心，吸引相關(guān)高端服務(wù)業(yè)企業(yè)入駐，培育金融樓、物流樓、總部樓、IT樓等不同特色的品牌樓宇，做到“一樓一品”，不斷錯(cuò)位發(fā)展，提高樓宇經(jīng)濟(jì)能級(jí)。

3.優(yōu)化服務(wù)環(huán)境。實(shí)行“一樓多員制”，做到經(jīng)濟(jì)服務(wù)、民生保障、城市管理、綜合治理、文化建設(shè)和黨群建設(shè)“六進(jìn)樓宇”，每幢樓宇設(shè)立一名社區(qū)、物業(yè)、公安、工商、稅務(wù)聯(lián)系人，提供“組團(tuán)式”服務(wù)，為樓宇提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)環(huán)境，為樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供有力保障。