老舊小區(qū)新生記

賈春

揚州市邗江區(qū)雙橋街道康樂社區(qū)現(xiàn)有小區(qū)13個，其中，老舊無物管小區(qū)達到了10個之多。作為“全國文明單位”“全國和諧社區(qū)建設(shè)示范社區(qū)”，社區(qū)把推進老舊小區(qū)長效治理作為建設(shè)基層服務(wù)型黨組織的重要內(nèi)容，積極發(fā)揮社區(qū)黨組織的核心作用，探索不同的治理模式，為群眾提供更加便捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，打通聯(lián)系服務(wù)群眾“最后一公里”。2008年起，針對社區(qū)的實際情況，按照“先試點后推廣”的思路，在無物管的零散小區(qū)，社區(qū)積極探索并推行業(yè)主自管模式，由社區(qū)黨組織牽頭成立自管委員會，制定管理規(guī)約，鼓勵熱心的黨員業(yè)主擔(dān)任管理員，推動小區(qū)自治自管。社區(qū)選定武莊8號樓群試點小區(qū)業(yè)主自管模式，經(jīng)驗已在康樂社區(qū)全面推廣，取得了良好的效果。

選“領(lǐng)袖”、建組織，定制度、促規(guī)范

場景1：公用通道被占，化糞池漫溢，花壇成菜地，住戶們束手無策，徒喚奈何。忽然有一天，小區(qū)大變樣。多年的衛(wèi)生死角和車庫房頂垃圾被打掃得干干凈凈，這是自管隊伍的初次亮相，也是小區(qū)脫胎換骨的第一步。

武莊8號樓群共有三棟宿舍樓，住戶114戶，屬康樂社區(qū)第十二管理網(wǎng)格。樓群建于80年代末，原為廣陵區(qū)機關(guān)干部宿舍，由廣陵區(qū)行政局管理。2000年房產(chǎn)改革，行政局撤出管理后，一直處于無人過問、無部門和單位管理的狀態(tài)。鑒于這種情況，原先的住戶紛紛遷出，將房屋或出租或出售，外來流動人口和出租戶占到了50%以上，人員素質(zhì)參差不齊，老舊小區(qū)的各種弊病無不具有。

社區(qū)通過開展“鄰居交流互動座談會”“社區(qū)治安大家談”“居民自治大家談”等活動，讓居民自主發(fā)表意見，積極參與樓群活動，樹立樓群自我管理的意識。在多次開展座談會后，廣陵區(qū)政府退休干部楊杏芝表示自己愿意做武莊8號樓群自治的領(lǐng)頭人。在社區(qū)的指導(dǎo)下，經(jīng)過征集意見、推薦候選人、組織選舉等程序，樓群建立了三級自管網(wǎng)絡(luò)：樓群自管會——樓幢自管小組——樓道管理員，還組建了一支20多人的志愿者服務(wù)隊。

樓群管理服務(wù)首先面臨經(jīng)費問題，自管會召開會議，商議一年所需開支，向全體居民公示預(yù)算項目資金。樓群聘請一名門衛(wèi)兼保潔，每月工資1000元。宣傳和服務(wù)活動方面的開支，預(yù)估一年總經(jīng)費約需1.5萬元。公共設(shè)施損壞維修費用，如下水管網(wǎng)和屋頂漏水等問題，另行根據(jù)實際情況進行有針對性的費用征收。經(jīng)費籌措的渠道，主要是向樓群住戶收取，半年收一次，每戶每月15元，半年90元，經(jīng)費由各樓棟長和樓道管理員收取。自管會擬訂了自管工作為樓群服務(wù)的范圍、經(jīng)費使用范圍及經(jīng)費收取辦法，打印發(fā)給各住戶并張貼在宣傳櫥窗中，征求居民意見和建議。經(jīng)過多次修改后，制定了《樓群物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)》和《樓群財務(wù)使用公開制度》。

“跑斷腿、磨破嘴”，辦實事，解難題

場景2：二號樓樓長陶雪梅把親戚賣不掉的小儲蓄罐隨身帶著，收到一筆費用，就送出一個，還叮囑一句：零錢省下來，就是一筆管理費。

萬事開頭難。有了收費標(biāo)準(zhǔn)后，自管會便開始行動，向住戶征收物業(yè)費。但部分業(yè)主不信任自管會，他們對自管會的工作不配合、不支持，甚至故意刁難。有一位獨住女士，樓道管理員和樓長先后上門都被她轟出來。楊杏芝去敲門，女士開門就罵：你活得不耐煩了！楊老不急不躁，謙和地說：“和你商量商量。”經(jīng)過耐心的解釋，對方終于慢慢理解了。有人諷刺他們：喲，你們當(dāng)干部了，有錢拿吧！自管會成員表示：全是義工。經(jīng)過管委會成員兩個月“跑斷腿、磨破嘴”的努力，第一次收費的繳費率就達到了98%！社區(qū)干部說，這么高的收費率，在規(guī)范管理的物業(yè)小區(qū)也難做到。有了費用，門衛(wèi)兼保潔進駐，樓群面貌一新。初見成效后，自管會每月召開一次自管會成員會議，研究解決樓群自治工作中遇到的難題，以會議紀(jì)要的形式向樓群住戶公布，做到了制度化管理、規(guī)范化操作、人性化服務(wù)。自管會先后出臺了《樓群文明和諧建設(shè)目標(biāo)與自管辦法》《自管工作有關(guān)制度》《創(chuàng)文明和諧樓群“三字經(jīng)”公約》等制度。這些制度都是在征集小區(qū)居民意見和建議基礎(chǔ)上制定的，大家看到樓群在切切實實轉(zhuǎn)變，都樂意遵照執(zhí)行。

幾年來，自管會積極發(fā)揮自身作用，成功為居民辦理了15件實事難事，完善人防物防技防設(shè)施，定期清掃環(huán)境衛(wèi)生，修建花木，劃定停車位，協(xié)助完成小區(qū)下水管網(wǎng)改造和屋頂維修工程等，居民滿意度逐年上升，配合度越來越高。2013年，武莊8號樓群被納入了揚州市老小區(qū)改造范圍，自管會在改造中起到了監(jiān)督和監(jiān)管的作用。成功改造后，面對停車位劃定難題，自管會將小區(qū)內(nèi)有車輛的業(yè)主集中起來，共同商議車位歸屬問題，選取抓鬮的方式確定了停車位歸屬，沒拿到停車位的住戶也都心服口服。

倡新風(fēng)、聚人心，擴效果、廣示范

場景3：去年，武莊8號樓群進行了換屆選舉工作，年近八旬的楊杏芝等原自管會主要負責(zé)人集體交出了“權(quán)力”，60出頭的“年輕人”挑起了大梁，樓群自管工作得到了延續(xù)和拓展。

8號樓群的自管會人人都是義務(wù)奉獻，時間長了，困難多了，也容易出現(xiàn)“疲化”現(xiàn)象。樓群通過舉辦演講會、聯(lián)誼會、座談會等形式，開展豐富多彩的文娛活動，聯(lián)絡(luò)居民之間的感情。通過開展樓群志愿服務(wù)活動，關(guān)心關(guān)愛樓群中的空巢老人、留守兒童、殘疾人，倡導(dǎo)樓群文明新風(fēng)尚。這方面，社區(qū)的“好人文化”起了大作用。自管會編印《樓群新風(fēng)》小報，表彰“小區(qū)好人”，弘揚社區(qū)“新風(fēng)”，同時又不忘鞭策后進?！稑侨盒嘛L(fēng)》小報曾一次表揚了13位住戶為小區(qū)做的公益服務(wù)，同時推出20個公益項目等待住戶認領(lǐng)。目前樓群共有60多位居民參與到樓群自管的活動中來，實現(xiàn)了多數(shù)人參與的真正自管，樓群住戶都能主動關(guān)心小區(qū)事務(wù)，幫助大家解決問題。每年年底，還進行“十佳好鄰居”“十佳好住戶”“十佳網(wǎng)格明星”的評選活動，對該年度表現(xiàn)突出的居民和領(lǐng)頭人給予精神上和物質(zhì)上的獎勵，激勵他們前行，激發(fā)更多的居民參與到樓群自管的活動中來。

為進一步擴大自治效果，社區(qū)提煉武莊8號樓群的自管經(jīng)驗，形成“1+10+N”工作模型，在社區(qū)另外11個管理網(wǎng)格內(nèi)進行推廣，指導(dǎo)各零散小區(qū)自管會開展長效管理工作，實現(xiàn)全民自治。完善自管組織成員培訓(xùn)機制。各小區(qū)成立的自管隊伍成員大多缺乏自管的專業(yè)知識和技巧，為使這些自管隊伍更加成熟，社區(qū)邀請專業(yè)導(dǎo)師對他們進行培訓(xùn)和指導(dǎo)，定期開展培訓(xùn)班，增強自管會成員的專業(yè)知識。優(yōu)化居民自治平臺。開辟新的居民議事途徑，如：居民連心卡、社區(qū)網(wǎng)上論壇、社區(qū)微信公眾號等多元化居民自治平臺，廣泛征集意見建議，進一步暢通社區(qū)居民參與自治的渠道。深入開展自治活動。在社區(qū)居民中深入開展“我為社區(qū)做什么，我需要社區(qū)做什么”議事活動，及時發(fā)現(xiàn)服務(wù)需求和管理問題，第一時間跟進服務(wù)，解決問題，實現(xiàn)社區(qū)管理無縫對接。

（作者單位：揚州市邗江區(qū)雙橋街道康樂社區(qū)）