高稅費“夭折”了剛需

文/王聞丹

“8萬億元時代”，政府需要重點考慮的是如何更好的讓“國富”轉(zhuǎn)變?yōu)椤懊窀弧?/p>

筆者朋友原計劃給年邁的父母在杭州購置一套二手房頤養(yǎng)天年，原本談妥一套100萬元的房子，卻被告知另有10萬余元的稅費，無奈交易以“夭折”告終。

4月10日以來，國家實施“新國十條”調(diào)控樓市，市場呈現(xiàn)“價高量縮”態(tài)勢。6月份杭州二手房成交均價依然高達19957元，商品房為21573元，分別較去年同期增加了39.2%和61.4%。從環(huán)比看，二手房成交均價也較上月增長了2.2%，商品房成交均價雖然較上月有所下降，但也處于歷史第3高位月份。盡管房屋價格仍然高企，然而成交量卻開始萎縮。6月杭州二手房和商品房分別成交了1176套和1424套，僅為去年同期的30%和15.6%。

房價高企直接拉高了稅費成本，這大大增加了剛需者的購房支出。按目前政策，若購置一套不滿5年且140平方米以下的普通住宅（二手房），稅費支出高占成交價的10%，包括契稅（成交價的1.5%）、營業(yè)稅（成交價的5.6%）、個稅（差價的20%）、以及印花稅、交易手續(xù)費、公證費、抵押評估費、中介費等。征收稅費的本意在于遏制投資客的頻繁交易，然而實際卻進一步增加了買方的經(jīng)濟負擔。一方面稅費多被轉(zhuǎn)嫁給買方，難以起到抑制投機的作用；另一方面房價高企也間接抬高了稅費的數(shù)額。契稅、營業(yè)稅、個稅等稅種采取的是以成交價或差價為基數(shù)計算的從價計稅法，基數(shù)（房產(chǎn)成交價）的成倍上漲，也放大了稅費成本。20萬元的稅費成本已基本接近筆者5年前的房產(chǎn)首付。

剛需者的煩惱還不止于此，信貸政策的不平衡和信息資源的不對稱，也同樣耗費了他們較多的時間和精力，讓人心生怯意。高額的房價令多數(shù)購房者采取公積金和商業(yè)貸款組合貸款的方式。然而公積金中心與銀行關于首付比例的規(guī)定又不盡相同。兩者對于住房面積在40平方米以下，建設年代2000年以前的房產(chǎn)規(guī)定的首付比例就完全不同，每一個房屋都需要進行嚴格復雜的評估測算，一般而言此類房屋的貸款審批至少需3-4個月。長時間的審批增加了交易失敗的風險。

信息資源的不對稱則增加了購買者的時間成本。中介機構的壯大使信息資源幾乎被壟斷，很難找到房東本人提供的信息。中介掌握較多的房產(chǎn)信息，使買方獲得更多選擇權，從而起到促進交易，推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的作用。然而中介受利益最大化驅(qū)使，為吸引更多的需求者，往往提供一些過時或不實信息。對于無奈的購房者來說，只能“被中介牽著鼻子”，陷入低效的四處看房游戲。

到今年年底我國財政收入將超過8萬億元，成為美國之后的第二大財政大國?！?萬億元時代”，政府需要重點考慮的是如何更好的讓“國富”轉(zhuǎn)變?yōu)椤懊窀弧?。就樓市來看，筆者建議從改革二手房稅費及交易制度著手，從而實現(xiàn)讓利于民、二次分配以及遏制投機等目的。

減稅是實現(xiàn)讓利于民的最直接途徑，有兩種方法：一是直接降低二手房稅費的比例，二是改變計稅方法，筆者更傾向于第二種方式。如實施第一種方案，即使將當前10%的計稅比例降到5%，也只能“治標”。土地資源的進一步減少，房價必然還將繼續(xù)上漲，若干年后仍可能導致較高的稅費。建議變征稅方式為分檔次的定額增稅，分別收取不同數(shù)額的稅款。

減稅的同時也要加大對富人的征稅。將別墅、排屋以及140平方米以上住宅等高檔住宅與普通住宅區(qū)分，繼續(xù)保留高檔住宅計價法的征稅模式，并提高比例。同時，開征房產(chǎn)稅等其他稅種，從而起到二次財富分配的作用。

為避免因減稅產(chǎn)生投機客過度炒賣普通住宅，建議實施5年以內(nèi)房產(chǎn)限制交易的模式。這項政策主要針對非一套房的家庭，改善型需求不在范圍內(nèi)。對確需交易的，借鑒經(jīng)濟適用房模式，將增值的一定比例上繳國家。

（供稿：浙江省發(fā)展和改革研究所）