不動產(chǎn)測繪的基本要點

吳曦

【摘 要】：在地籍圖集合中，我國現(xiàn)在主要測繪制作的有：城鎮(zhèn)地籍圖、宗地圖、農(nóng)村居民地地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖、土地所有權(quán)屬圖等

地籍測繪的基本要求、房產(chǎn)測繪的基本要求，不動產(chǎn)測繪包含著地籍測繪、房產(chǎn)測繪。首先我們要對地籍測繪、房產(chǎn)測繪基本要求應(yīng)了解；按照特定的投影方法、比例關(guān)系和專用符號把地籍要素及其有關(guān)的地物和地貌測繪在平面圖紙上的圖形稱地籍圖。地籍圖、地籍?dāng)?shù)據(jù)和地籍表冊通過特定的標(biāo)識符建立有序的對應(yīng)關(guān)系。

【關(guān)鍵詞】：不動產(chǎn) ； 地籍；房產(chǎn)；測繪

1、是地籍測繪的基本要求

1.1根椐地籍管理要求，確定地籍測繪方案。地籍測繪是為獲得和表達(dá)地籍信息所進(jìn)行的測繪工作，其基本內(nèi)容是：測定土地及其附著物權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況等。具體內(nèi)容如下：

（1）地籍控制測量，測量地籍基本控制點和地籍圖根控制點。（2）界線測量測定行政區(qū)劃界線和土地權(quán)屬界線的界址點坐標(biāo)。（3）地籍圖測繪，測繪分幅地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖、房產(chǎn)圖、宗地圖等（4）面積測算，測算地塊和宗地的面積，進(jìn)行面積的平差和統(tǒng)計（5）進(jìn)行土地信息的動態(tài)監(jiān)測。進(jìn)行地籍變更測量包括地籍圖的修測、重測、和地籍薄冊修編，以保證地籍成果資料的現(xiàn)勢性與正確性。

1.2根椐地籍測繪方案運用不同類型控制網(wǎng)的作用，選擇控制網(wǎng)布設(shè)方案，確定地籍控制施測方法。地籍控制測量是地籍圖件的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)，是關(guān)系到界址點精度的帶全局性的技術(shù)環(huán)節(jié)。它根據(jù)界址點和地籍圖的精度要求，視測區(qū)的范圍大小、測區(qū)內(nèi)的現(xiàn)存控制點數(shù)量和等及等情況，按測量的基本原則和精度要求要進(jìn)行技術(shù)設(shè)計、選點、埋石、野外觀測、數(shù)據(jù)處理等測量工作。地籍控制網(wǎng)點不但要滿足測繪地籍圖需要，還要以厘米級的精度（城鎮(zhèn)）用于土地權(quán)屬界址點坐標(biāo)的測定和滿足地籍變更測量的需求。地籍基本控制網(wǎng)的種類：各等級三角網(wǎng)、各等級三邊網(wǎng)、各等級邊角網(wǎng)、各等級GPS網(wǎng)。

1.3根椐地籍管理要求，選擇用于用地籍調(diào)查的基礎(chǔ)圖（調(diào)查工作底圖）的種類和成圖的比例尺，確定成圖方法。工作底圖一般為1：5000或1：10000的地形圖或搖感影像圖。成圖方法一般為數(shù)字測圖的成圖方法、攝影測量方法、遙感的方法。

1.4根椐地籍項目測繪要求，選擇地籍測繪方法，實施地籍（地形）要素測量。成圖方法一般為數(shù)字測圖的成圖方法、攝影測量方法、遙感的方法

（1）界址點。包括各級行政界址點和土地權(quán)屬界址點。不同等級的行政境界相重合時只表示高級行政境界境界線在拐角處不得間斷，應(yīng)在轉(zhuǎn)角處繪點和線。當(dāng)土地權(quán)屬界址線與行政界線、地籍區(qū)（街道）界或地籍子區(qū)（街坊）界重合時，應(yīng)結(jié)合線狀地物符號突出表示土地權(quán)屬界址線，行政界線可移位表示。（2）地籍要素編號。包括街道（地籍區(qū)）號、街坊（地籍子區(qū)）號、宗地號或地塊號、房屋棟號、土地利用分類代碼、土地等級等，分別注記在所屬范圍內(nèi)的適中位置，當(dāng)被圖幅分割時應(yīng)分別進(jìn)行注記。如宗或地塊面積太小注記不下時，允許移注宗或地塊外空白處并以指示線標(biāo)明。（3）土地位置。由行政區(qū)名、街道名（或地名）及門牌號組成。土地權(quán)屬者名稱：選擇軟大宗地注記土地權(quán)屬者名稱。

1.5根椐地籍測繪項目要求，在正確的權(quán)屬資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行面積測算，明確權(quán)屬范圍，保證精度。正確的權(quán)屬資取決宗地權(quán)屬調(diào)查的質(zhì)量。面積量算，一般是一多層次的水平面積測算。例如，一個行政管轄區(qū)的總面積、各宗地面積，各種利用分類面積等。面積量算方法比較多，但概括起來無非兩種：即解析法面積測算（簡稱解析法）、與圖解法面積測算（簡稱圖解法），面積測算方法的選擇主要由面積測算的精度要求決定，目前由于整個測量技術(shù)水平的發(fā)展，地籍圖已基本上是數(shù)字化圖。

1.6計算機軟件、硬件的水準(zhǔn)越來越高，圖解法已基本淘汰不用了所以解析法已成為面積量算主要方法（甚至是唯一的方法）。我們應(yīng)對地籍的精度、原則、圖邊處理、檢查和驗收等了解

（1）繪制精度主要指圖上繪制的圖廓線、對角線及圖廓點、坐標(biāo)格網(wǎng)點、控制點的展點精度，通常要求是：內(nèi)圖廓長度誤差不得大于±0.2mm，內(nèi)圖廓對角線誤差不得大于±0.3mm，圖廓點、坐標(biāo)格網(wǎng)點和控制點的展點誤差不得超過±0.1mm。

（2）基本精度測繪，地籍圖的基本精度主要指界址點、地物點及其相關(guān)距離的精度。

（3）地物測繪的一般原則

地籍圖上地物的綜合取舍，除根據(jù)規(guī)定的測圖比例尺和規(guī)范的要求外，還必須首先充分根據(jù)地籍要素及權(quán)屬管理方面的需要來確定必須測繪的地物，與地籍要素和權(quán)屬管理無關(guān)的地物在地籍圖上可不表示。對一些有特殊要求的地物（如房屋、道路、水系、地塊）的測繪，必須根據(jù)相關(guān)規(guī)范和規(guī)程在技術(shù)設(shè)計書中具體指明。

（4）圖邊的測繪與拼接測繪，為保證相鄰圖幅的互相拼接，接圖的圖邊一般均須測出圖廓線外5—10mm。地籍圖接邊差不超過規(guī)范規(guī)定的點位中誤差的2 倍。小于限差平均配賦，但應(yīng)保持界址線及其他要素間的相互位置。避免有較大變形，超限時需檢查糾正。如采用全野外數(shù)字化測圖技術(shù)或數(shù)字?jǐn)z影測量技術(shù)，則無接邊要求。

（5）地籍圖的檢查與驗收

為保證成果質(zhì)量，須對地籍圖執(zhí)行質(zhì)量檢查制度。測量人員除平時對所觀測、計算和繪圖工作進(jìn)行充分的檢核外，還需在自我檢查的基礎(chǔ)上建立逐級檢查制度。圖的檢查工作包括自檢和全面檢查兩種。檢查的方法分室內(nèi)檢查、野外巡視檢查和野外儀器檢查。在檢查中對發(fā)現(xiàn)的錯誤，應(yīng)盡可能予以糾正。如錯誤較多，則按規(guī)定退回原測圖小組予以補測或重測。測繪成果資料經(jīng)全面檢查認(rèn)為符合要求，即可予以驗收，并按質(zhì)量評定等級。技術(shù)檢查的主要依據(jù)是技術(shù)設(shè)計書和測量技術(shù)規(guī)范。

2、是房產(chǎn)測繪的基本要求，

2.1 根椐房產(chǎn)管理需求選擇房產(chǎn)項目的測繪方案，房產(chǎn)測量的任務(wù)就是對房屋本身以及與房屋相關(guān)建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行測量調(diào)查和繪圖工作；對土地及土地以上人為的、天然的荷載物進(jìn)行測量調(diào)查和繪圖工作，對房地產(chǎn)的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、數(shù)量，利用狀況等進(jìn)行測定，調(diào)查或繪制成圖的工作。它主要包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量以及成果資料檢查與驗收等基本內(nèi)容。

2.2根椐房產(chǎn)測繪方案，運用不同類型控制網(wǎng)的作用，選擇布設(shè)方案，確定施測方法。房產(chǎn)平面控制測量屬于房產(chǎn)基礎(chǔ)測量。其目的是為了整個房產(chǎn)測繪工作提供一個準(zhǔn)確的控制框架和定位基準(zhǔn)并控制誤差累積。它的作用主要有如下三點：a為房產(chǎn)要素測量提供超算數(shù)據(jù)；b為房產(chǎn)分幅 、分丘圖測繪提供測量控制和超算數(shù)據(jù)，c為房產(chǎn)分幅 、分丘圖變更測量和修測補測提供超算數(shù)據(jù)。布設(shè)方案和施測方法同地籍控制測量。

房產(chǎn)圖是房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)資料，它全面反映了土地和房屋基本情況和權(quán)屬界線，是房產(chǎn)測量的主要成果。按房產(chǎn)管理的需要，房產(chǎn)圖可分為分幅房產(chǎn)平面圖（以下簡稱分幅圖）、分宗房產(chǎn)平面圖（以下簡稱分宗圖）和分戶房產(chǎn)平面圖（以下簡稱分戶圖）。分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測制分宗圖和分戶圖的基

原則上，分幅圖是在已有地籍圖的基礎(chǔ)上加上房產(chǎn)調(diào)查的成果制作而成的，也可以以地形圖為基礎(chǔ)測制分幅圖，還可以單獨測繪分幅圖。分幅圖上主要表示房產(chǎn)管理需要的各項地籍要素和房產(chǎn)要素，如控制點、行政境界、宗地界線、房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋維護物、宗地號、幢號、房產(chǎn)權(quán)號、門牌號、房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋用途和用地分類等。這些內(nèi)容要根據(jù)調(diào)查的資料以及相應(yīng)的數(shù)字、文字和符號在圖上加以表示。分宗圖是分幅圖的局部圖件，是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。分宗圖測繪的有關(guān)規(guī)定分宗圖是分幅圖的局部圖件，它的坐標(biāo)系與分幅圖的坐標(biāo)系一致；比例尺可根據(jù)宗地圖面積的大小和需要在1：100—1：1 000之間選用；幅面大小在32—4開之間選用。分宗圖可在聚酯薄膜上測繪，也可選用其他圖紙。分宗圖是房屋產(chǎn)權(quán)證的基本圖。分宗圖的測繪精度要求是地物點相對于鄰近控制點的點位誤差不超過0.5mm。

分宗圖測繪的內(nèi)容和要求

（1） 分宗圖除表示分幅圖的內(nèi)容外，還表示房屋產(chǎn)權(quán)界線、界址點、挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、用地面積、宗地界線長度、房屋邊長、墻體歸屬和四至關(guān)系等房產(chǎn)要素。

（2） 房屋應(yīng)分棟丈量邊長，用地按宗地丈量邊長，邊長量測到0.01m，也可以界址點坐標(biāo)反算邊長。對不規(guī)則的弧形，可按折線分段丈量。

（3） 挑廊、挑陽臺、架空通廊，以欄桿外圍投影為準(zhǔn)，用虛線表示。

2.3根椐房產(chǎn)測繪項目，選擇權(quán)屬調(diào)查方法，實施房產(chǎn)要素測量。權(quán)屬調(diào)查方法較簡單，類似地籍調(diào)查。房產(chǎn)要素測量分為：界址測量、境界測量、房屋及其附屬設(shè)施測量。要清楚其等級要求和施測內(nèi)容。

2.4 根椐房產(chǎn)測繪項目的需要，選擇房產(chǎn)圖的種類和成圖比例，確定成圖方法。房產(chǎn)圖的一般選用1：500—1：1000比例尺。按房產(chǎn)管理的需要可分為分幅平面圖（簡稱分幅圖）、房產(chǎn)分丘平面圖（簡稱分丘圖）和房屋分戶平面圖（簡稱分戶圖）。成圖方法一般為：數(shù)字測圖的面圖方法、攝影測量的方法、遙感的方法。

2.5 根據(jù)房產(chǎn)項目要求，正確區(qū)分不同權(quán)屬和分?jǐn)偡绞?，確定測量和檢測方法，以及精度等級；進(jìn)行面積測算和共有共用面積分?jǐn)?，提供包括房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集以及數(shù)據(jù)庫在內(nèi)的測繪成果。熟悉面積精度的等級要求，準(zhǔn)確確定共有面積，把握面積分?jǐn)偟幕驹瓌t，正確使用面積分?jǐn)偟墓健?/p>

2.6 根據(jù)房產(chǎn)管理要求，實施變更測量。更新調(diào)查測繪僅僅是測量時點發(fā)生了變化，其核心內(nèi)容和方法沒有改變。更新調(diào)查測繪的目的是為了保持房屋資料的現(xiàn)實性。