試論我國不動產(chǎn)登記的阻力及完善措施

秦征俠　張國浩

摘 要 自《物權法》頒布以來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記經(jīng)歷了擱淺和難產(chǎn)后，終于付諸實施。受長期多部門登記弊端的影響，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在實施的過程中，面臨著種種的挑戰(zhàn)和困難。為了有效地應對和解決這些問題，筆者認為應該立足現(xiàn)狀，采取有效措施來保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利實施。

關鍵詞 不動產(chǎn)登記 現(xiàn)狀 有效措施

中圖分類號：D92312 文獻標識碼：A

1不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及其實施的阻力

1.1不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀

中國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記采用的是“多部門登記”和“分級登記”相結合的管理體制，主要體現(xiàn)在不同類型的不動產(chǎn)物權由各自分管的部門負責登記，而這種分類管理的模式在某種程度上會驅(qū)使各部門首先從本部門的利益出發(fā)，造成不動產(chǎn)登記物權的重復甚至沖突。這就給不動產(chǎn)登記的結果造成了一系列的弊端。比如：權屬糾紛、重登或漏登等，這都將會損害權利人的利益。這些存在的弊端都會阻礙不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施。

1.2阻礙不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施的問題

（1）缺乏統(tǒng)一的法律依據(jù)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記局的成立為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供了現(xiàn)實的物質(zhì)可能性，但基于現(xiàn)狀，不動產(chǎn)登記并沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，登記機關的權力界限不明顯，導致權力交叉，極易造成登記錯誤；另外權屬的確定是不動產(chǎn)進行交易的前提，由于權力邊際劃分模糊、權屬不清晰，這樣既不利于當事人權益的保護，也不利于不動產(chǎn)的交易。

（2）現(xiàn)行的不動產(chǎn)體制導致的權力界限不明的現(xiàn)狀與社會主義市場經(jīng)濟大環(huán)境下要求的權責明晰存在根本上的矛盾。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的統(tǒng)一性其根本要求在于不動產(chǎn)物權關系的統(tǒng)一，特別是對不動產(chǎn)客體的合理界定。由中國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀來看，要想實現(xiàn)全面的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，勢必要經(jīng)過多方面的改革，比如統(tǒng)一登記立法的制定、機構人員的整合等，這實際上是一個龐大的項目工程。此外，當前登記人員的知識結構也是實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中需要克服的一個瓶頸，合理解決這一問題不是一步到位就可以做到的，這需要一個長期的過程。

（3）技術上不成熟。當前，土地登記管理系統(tǒng)和房屋登記管理系統(tǒng)的建設已較為完善；比較而言林權、海域等的登記系統(tǒng)建設和對其的信息化管理則有待于進一步的完善和改進。要想建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺，要從整合數(shù)據(jù)、整合業(yè)務流程以及整合信息系統(tǒng)等方面設計，技術不協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀，也將曾為實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記所要面對的一個重要問題。

2完善不動產(chǎn)登記制度的建議

2015年3月1日不動產(chǎn)登記制度得以正式實施。預計2018年前基本建立起其不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。但是要達到建立起一個“四統(tǒng)一”信息平臺的目標，應該著手采取措施建立和完善不動產(chǎn)登記制度。筆者認為可以采取以下措施：

（1）建立健全法律法規(guī)。在憲法的大框架下，制定以物權公示原則為基礎的統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，建立起一個有明確界定各不動產(chǎn)類型的范圍，明晰其產(chǎn)權的物權登記體系。這樣不僅可以有效地減少或者消除不動產(chǎn)登記中由于重復登記造成的登記錯誤，同時保護了權利人的合法權益。

（2）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標主要是建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，保護權利人的合法權益，保障交易安全。所以對于不動產(chǎn)登記中如何減少或者消除不動產(chǎn)登記錯誤也應該有妥善的處理方法。具體采用什么樣的方法，筆者認為可以以管理學的理論為指導采取控制方式的措施，具體如下：一是前饋控制，即在不動產(chǎn)登記工作之前，對不動產(chǎn)登記所需的資料認真審核，對整個登記過程保持著嚴謹負責的態(tài)度，從不動產(chǎn)本身來看，明晰其權屬，從根本上消除不動產(chǎn)登記中可能出現(xiàn)的錯誤隱患。二是中期檢查，即在不動產(chǎn)登記的過程中，對登記出現(xiàn)的問題要時時檢查，一旦出現(xiàn)問題或者偏離不動產(chǎn)實際情況，快速采取有效措施，在實施過程中避免 錯誤的產(chǎn)生。三是反饋控制，即在登記錯誤產(chǎn)生后要采取補救措施來維護權利人的合法權益。比較世界其他國家較為可行的做法來看，很多國家設有專門的補償基金，筆者認為中國也可以采用類似措施，把不動產(chǎn)登記費用按比例提取注入到補償基金，作為由不動產(chǎn)登記錯誤造成的一般損失進行補償，對于損失較大的由登記責任人和補償基金兩部分按比例提取進行補償。

（3）在技術上建立統(tǒng)一的登記平臺，實行信息化管理。大量的登記數(shù)據(jù)信息分管于各個登記部門，這樣有必要盡早建立起一個集不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的發(fā)證系統(tǒng)和不動產(chǎn)檔案資料查詢的管理系統(tǒng)于一體的不動產(chǎn)管理系統(tǒng)，加強不動產(chǎn)登記的信息化管理，實現(xiàn)信息的整合和共享。采用現(xiàn)代技術，比如GIS技術、互聯(lián)網(wǎng)技術等作為支撐，建立起一套完整的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，實現(xiàn)不動產(chǎn)管理的內(nèi)外聯(lián)動，確保不動產(chǎn)登記的準確性。此外，提高人員的綜合素質(zhì)，建立起一個完整的考試-培訓-考核體系。有學者建議專門開設不動產(chǎn)登記專業(yè)，學習不動產(chǎn)統(tǒng)一登記知識。筆者更注重理論和實踐相結合的方法，可定期對其進行全面系統(tǒng)的培訓，并對其工作效果進行評價考核，考核結果與其工作績效直接掛鉤。這樣不僅能提高人員素質(zhì)，還可以促使登記人員保持謹慎、負責的工作態(tài)度。

3總結

中國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是市場經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在要求，也是城鎮(zhèn)化背景下發(fā)展的必然趨勢，同時也是與國際不動產(chǎn)登記制度的逐步契合。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記雖然已付諸實踐，但仍處于試點階段，從開始實施到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系的基本體系建立還要經(jīng)過很長一段距離，也會面臨著各種各樣的問題，為了保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利進行，一定要抓住現(xiàn)階段這個過渡時期的主要矛盾，采取有效措施，逐步實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，保護好權利人的合法權益，保證市場經(jīng)濟條件下不動產(chǎn)的交易安全。

參考文獻

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