論土地經(jīng)營權(quán)的抵押

祝佳華　蔣競豪

摘要 ：近年來，中央在成都重慶等地設(shè)立農(nóng)村土地改革試驗區(qū)，土地經(jīng)營權(quán)的抵押作為農(nóng)民融資的重要方式越來越得到重視，土地的利用率大大提高，融資效果明顯。但是在實踐中所存在的問題也逐漸顯現(xiàn)出來。本文將以土地經(jīng)營權(quán)的抵押權(quán)現(xiàn)存障礙以及重構(gòu)機制等幾方面淺析這一農(nóng)業(yè)的重要變革。

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)營權(quán)的抵押；現(xiàn)存障礙；法律建議

中圖分類號：F301 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）010-0-01

現(xiàn)今，從中國的基本國情出發(fā)，國家出臺了一系列政策，鼎力倡導(dǎo)實行所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)分置并駕齊驅(qū)，通過這一改革抓住有利時機來推動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。2014年中央一號文件提出，落實農(nóng)村土地集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)，“允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)抵押融資”。在此形勢下，“三權(quán)分置”的土地產(chǎn)權(quán)格局已基本形成，隨后在2015年、2016年、2017年也相繼出臺了有關(guān)落實和完善三權(quán)分置的政策。

一、承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押的障礙

（一）法律禁止或并未明確規(guī)定，但法理可行

一是直接明令禁止，在《擔(dān)保法》中明確禁止耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的其他土地使用權(quán)抵押；二是間接禁止，如《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》中規(guī)定，承包方以其土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押者抵償債務(wù)的，認(rèn)定為無效；三是避而不談，在《農(nóng)村土地承包法》中只規(guī)定通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)，該規(guī)定就直接回避了以家庭承包獲得的土地承包經(jīng)營權(quán)能否可以抵押的問題，這也就更加說明關(guān)于禁止土地經(jīng)營權(quán)抵押的問題絕不是無回轉(zhuǎn)余地的。

（二）政策解禁，已逐步試點，但是卻帶來更多潛在問題

目前關(guān)于土地經(jīng)營權(quán)能否抵押的問題在中央地方政府的政策性文件中已給出了肯定的答案，但是僅以政策作為抵押法律制度實現(xiàn)的根據(jù)，可能存在違反物權(quán)法定原則。并且政府出臺政策來倡導(dǎo)進行土地承包權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的分離具有不穩(wěn)定性，更不能明確土地家庭承包經(jīng)營權(quán)的當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，無法保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。政策本身的時效性也決定了其不是長久之計，很可能不利于抵押中當(dāng)事人可期待性利益的實現(xiàn)，不僅使農(nóng)民基于財產(chǎn)安全的考慮而不敢進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)活動，也會嚴(yán)重威脅到金融機構(gòu)的安全。

（三）外部配套制度供給缺乏

目前，我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場還處于試驗時期，雖然各地方己經(jīng)相繼建立了初級土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺，但這些平臺依然存在著問題，例如信息錯誤、價格機制不合理、市場治理不完善等，嚴(yán)重影響了土地承包經(jīng)營權(quán)交換價值和抵押權(quán)的實現(xiàn)。

（四）土地用途管制失靈

中央出臺的政策一直強調(diào)，要在不改變土地集體所有以及用途的基礎(chǔ)上對土地承包經(jīng)營權(quán)進行流轉(zhuǎn)，擔(dān)心土地承包經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)實現(xiàn)時會影響農(nóng)用地用途一直是反對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押開禁的主要論點之一，就是因為缺乏具有監(jiān)督性的農(nóng)用地用途管制，導(dǎo)致了現(xiàn)行的立法與決策并不能徹底放開我國農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

二、完善農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押的法律建議

（一）修改和完善相關(guān)法律制度

1.修改《物權(quán)法》界定土地經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)

在三權(quán)分置的產(chǎn)權(quán)格局下，《物權(quán)法》中只對土地承包經(jīng)營權(quán)作了相應(yīng)的規(guī)定，現(xiàn)應(yīng)將對其進行具體規(guī)定，將土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)分為承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)，進而在抵押、出讓、租賃、成員權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等方面明確區(qū)分承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)，并且要明文規(guī)定土地經(jīng)營權(quán)抵押的救濟方法，能夠切實保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。

2.完善抵押登記制度

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記制度不僅確定了土地經(jīng)營權(quán)的合法地位，而且賦予了其市場轉(zhuǎn)化的權(quán)能。在我國土地承包經(jīng)營權(quán)采用登記生效主義，經(jīng)營權(quán)抵押必須進行登記，未經(jīng)登記的不能產(chǎn)生法律效力，符合《物權(quán)法》《民法總則》中公示公信原則的規(guī)定以及《擔(dān)保法》有關(guān)不動產(chǎn)抵押擔(dān)保的規(guī)定。針對抵押登記制度的完善，首先，應(yīng)當(dāng)立法嚴(yán)格合理規(guī)劃產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)的地域分布和人員配置與調(diào)動，從根本上提高土地經(jīng)營權(quán)登記確權(quán)的工作效率，實現(xiàn)農(nóng)民辦理抵押登記的迅捷化。另一方面，國家要注重培養(yǎng)技術(shù)型人才，熟練掌握有關(guān)土地的丈量測繪方面的知識，這樣更有利于實現(xiàn)經(jīng)營權(quán)抵押的最大經(jīng)濟化效益。

（二）完善外部配套制度

我國政府應(yīng)與市場建立起合理有效完善的農(nóng)地土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，保證農(nóng)民和規(guī)?；?jīng)營主體通過正當(dāng)途徑流轉(zhuǎn)其承包土地的經(jīng)營權(quán)，以避免不必要的土地產(chǎn)權(quán)糾紛，同時要在實現(xiàn)市場資源配置的時候注重社會保障職能，如建立土地交易所，及時公開農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息，厘清供求關(guān)系，減少資源不必要的浪費，切實保障農(nóng)民的切身利益，發(fā)揮好農(nóng)地的社會保障作用，使得以土地這一國家根本資源突破原有的束縛，助力農(nóng)村經(jīng)濟的振興。

為了更好地體現(xiàn)和權(quán)衡家庭承包經(jīng)營權(quán)的交換價值，需要對其進行價值評估，使得抵押貸款買賣有重要穩(wěn)固的根底。懂得價值評估的技術(shù)型人才是關(guān)鍵，使得集體土地入市具有了現(xiàn)實的可操作性。而且對于土地這種特殊的資源，有必要將其納入行政執(zhí)法的范圍內(nèi)，以行政的力量進行一定的干預(yù)，既符合當(dāng)前我國國情，也有利于初步建立的農(nóng)地流轉(zhuǎn)機制得以運行下去，待將來市場成熟之后，政府又可通過改革讓市場更加自主化。

（三）加強土地用途管制

1.明確土地流轉(zhuǎn)的法律限制。包括本集體經(jīng)濟組織成員以及集體組織成員以外的個人和從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)在內(nèi)的經(jīng)營主體在進行土地流轉(zhuǎn)時，都不能隨意改變用途。為了保證農(nóng)地資源，地方政府需要發(fā)揮其行政監(jiān)督作用和強制力，對農(nóng)地流轉(zhuǎn)進行嚴(yán)密監(jiān)控，同時也要大力鼓勵承包權(quán)人發(fā)揮其對農(nóng)地的監(jiān)督管理作用，雙管齊下，共同發(fā)力。

2.建立起有效的監(jiān)督管理制度。政府各部門要多向農(nóng)民靠近，密切聯(lián)系群眾，多體察民情，深入了解農(nóng)民的土地種植狀況，進行定期的土地用途統(tǒng)計監(jiān)察工作。

參考文獻：

[1]黨浩凱，左菁.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押融資改革的制度障礙及法律建議[J].海南金融，2017（1）：67-72.

[2]焦富民.“三權(quán)分置”視域下承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押制度之構(gòu)建[J].政法論壇，2016（5）：25-36.

[3]肖鵬.土地經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)研究——基于土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款規(guī)范性文件的分析[J].中國土地科學(xué)，2016（9）：12-18.