探析經(jīng)濟(jì)周期對中國房地產(chǎn)及投資的影響

劉云超

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展，很多行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也變得更加迅猛。在經(jīng)濟(jì)增長的過程中，經(jīng)濟(jì)波動是非常常見的情況，并且經(jīng)濟(jì)的波動也作為經(jīng)濟(jì)增長的調(diào)和劑一直存在著。這其中少不了要討論到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，它作為國內(nèi)一種重要的經(jīng)濟(jì)組成體，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。所以保證國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展就要保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，想要做好這一步，首先就要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的情況及所有的影響因素進(jìn)行分析探索，以避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。本文主要對中國房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行分析，找出其促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的積極作用，保證我國經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟(jì)周期；影響

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）010-00-01

作為許多國家的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直占據(jù)著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的波動或多或少的通過多方面因素對國家的經(jīng)濟(jì)造成宏觀影響。換句話講，一個(gè)國家的房地產(chǎn)行業(yè)是否繁榮，直接會對鋼鐵行業(yè)、建筑行業(yè)、工業(yè)甚至農(nóng)業(yè)等多種行業(yè)產(chǎn)生影響。帶動市場的生產(chǎn)需求。另外由房價(jià)暴漲而引起的發(fā)家致富現(xiàn)象也是十分常見的，這也會引起國家的消費(fèi)比重上升，國家的GDP同時(shí)呈上升趨勢，展現(xiàn)出國家經(jīng)濟(jì)一片大好的繁榮景象。而相反，當(dāng)一個(gè)國家的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過于熱烈，就會產(chǎn)生所謂的經(jīng)濟(jì)泡沫，聚集國家的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，銀行方面關(guān)于房地產(chǎn)的信用貸款可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象，降低銀行的信用度。這就是典型的由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動導(dǎo)致的金融行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動，更嚴(yán)重的還會導(dǎo)致金融危機(jī)發(fā)生，然后房價(jià)開始由暴漲變成暴跌狀態(tài)，就會使國家內(nèi)民眾的消費(fèi)以及投資取向發(fā)生改變。

一、影響中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因素

經(jīng)濟(jì)的波動對于國家發(fā)展是有利有弊的，一方面它能宏觀推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另一方面它也使經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變得不穩(wěn)定，可以說是風(fēng)云萬變。由此將會造成市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)生不穩(wěn)定的動蕩，更嚴(yán)重時(shí)還會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此，尋找出解決經(jīng)濟(jì)波動的方法是相關(guān)部門的當(dāng)務(wù)之急。下文筆者將對影響中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的應(yīng)用進(jìn)行系統(tǒng)分析。

第一是經(jīng)濟(jì)方面的影響。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要原因與我國經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定發(fā)展有著較密切的關(guān)系，二者是相輔相成的。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展好壞起著關(guān)鍵性的作用。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展波動著重于國家、世界乃至全球區(qū)域內(nèi)的周期研究，包括國家和地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)的需求、占有、供給以及長短周期等。宏觀的研究主要內(nèi)容包括三個(gè)方面：首先是以全國為對象對房地產(chǎn)周期進(jìn)行研究；其次是以較長的時(shí)間序列資料為基礎(chǔ)研究房地產(chǎn)周期；最后為以宏觀經(jīng)濟(jì)的周期作為背景進(jìn)行研究。

第二就是從微觀角度進(jìn)行分析。那就是著重于城市經(jīng)濟(jì)區(qū)域以及次級市場乃至物業(yè)范圍的經(jīng)濟(jì)周期波動研究等，包括城市、社區(qū)以及所有權(quán)生命周期和租金率周期等等。微觀研究中的物業(yè)包括辦公樓、住宅以及工業(yè)用房，其主要分析內(nèi)容為各類物業(yè)的市場周期在不同階段的投資策略。利用不同指標(biāo)對房地產(chǎn)周期進(jìn)行系統(tǒng)描述，利用多模型對房地產(chǎn)周期進(jìn)行分析，綜合考慮到相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素對房地產(chǎn)周期的影響。

二、影響中國房地產(chǎn)周期波動的主要因素

影響中國房地產(chǎn)周期波動的主要因素大致包括五個(gè)方面。

第一，房地產(chǎn)投資是影響周期波動的前期因素，其導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)波動是不可避免的，發(fā)生時(shí)間或早或晚。作為一個(gè)比較重要的存在因素，其存在會使投資時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動會特別明顯，這是一種預(yù)告，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動十分明顯，我們就要對房地產(chǎn)的投資情況進(jìn)行分析。長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制直接導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)增長具有獨(dú)特的特點(diǎn)，其具體表現(xiàn)為資源的約束型特性。而房地產(chǎn)投資作為關(guān)鍵的分析要素，自然而然的就成為了引起經(jīng)濟(jì)周期波動的主要導(dǎo)火索。

第二，有投資饑渴癥的群體存在而影響投資沖動的結(jié)果。首先，“患有”這種投資沖動癥的群體投資初衷來源于其自我約束能力不夠、責(zé)任的主體不夠明確。另外，投資沖動也來源于投資者的盲目，缺乏對房地產(chǎn)市場的調(diào)研，對房地產(chǎn)市場認(rèn)知的盲目性。

第三，房地產(chǎn)投資在時(shí)間上的集中性。房地產(chǎn)投資一般都會有投資熱潮期和投資低潮期，熱潮集中發(fā)生在某個(gè)時(shí)段，一般是因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)投資的計(jì)劃性過度的強(qiáng)調(diào)所導(dǎo)致的，這往往就會導(dǎo)致投資者的微觀決策被忽視，從而盲目投資。

第四，政府的某些行為對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響。對于中國來講，政府作為經(jīng)濟(jì)體制改革的推動者以及經(jīng)濟(jì)制度變遷的供給者一直存在，作為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控者，政府在產(chǎn)業(yè)管理上一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)方面的失誤，將會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生干擾和沖擊。還有就是從體制改革的角度進(jìn)行分析，影響房地產(chǎn)供求關(guān)系的因素對相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理體制也發(fā)揮著十分重要影響。還有就是房地產(chǎn)方面的有著供需不平衡情況所導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動，這也是不可避免的。

第五，市場行為心理對房地產(chǎn)周期波動的影響。所有的經(jīng)濟(jì)投資都與人類的某種心理狀態(tài)脫離不開，在這些過程中不僅有有物質(zhì)性影響，還有心理影響。主要表現(xiàn)在以下三方面：首先是房地產(chǎn)投資者對未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢報(bào)的希望較大；其次就是投資者的從眾心理；最后是房地產(chǎn)投資的醞釀期限過長，即從決定投資到施工建造到工程驗(yàn)收經(jīng)過了太長的時(shí)間，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)周期波動的重要原因之一。

三、結(jié)語

綜上所述，通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，對中國房地產(chǎn)周期波動造成的影響進(jìn)行探討，找到影響中國房地產(chǎn)周期波動的根本影響因素，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)學(xué)者提供一定的幫助。

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