“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策研究

黃芝茗

[摘要]2016年5月1日“營改增”試點(diǎn)在我國全面推開，預(yù)示著稅收制度的一次重大變革。文章首先總結(jié)了“營改增”政策出臺的背景和內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步分析了“營改增”對我國房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響，并探討可能采取的應(yīng)對措施，以期為推動我國房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”工作的順利開展提供有益借鑒。

[關(guān)鍵詞]營改增 房地產(chǎn)業(yè) 影響 對策

一、“營改增”政策解讀

（一）政策出臺背景

作為1994年分稅制改革后我國稅制結(jié)構(gòu)中最為重要的兩種流轉(zhuǎn)稅，增值稅和營業(yè)稅在商品流通和勞務(wù)服務(wù)領(lǐng)域均各自發(fā)揮了較大的影響和作用。然而隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大和工業(yè)化進(jìn)程的深入，增值稅和營業(yè)稅并存所導(dǎo)致的問題日益突顯：1）不可避免存在重復(fù)征稅現(xiàn)象，營業(yè)稅的征稅范圍多涉及第三產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)流通環(huán)節(jié)多，營業(yè)稅對每一流通環(huán)節(jié)均按全部營業(yè)額來征稅，而能夠通過增值稅進(jìn)行抵扣的項(xiàng)目較少，經(jīng)常出現(xiàn)重復(fù)征稅問題；2）阻礙了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由于企業(yè)外購的服務(wù)所含營業(yè)稅無法用以抵扣，企業(yè)出于降低成本的目的容易出現(xiàn)服務(wù)內(nèi)部化，不利于行業(yè)的專業(yè)化分工和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變；3）稅收征管難度日漸加大，隨著經(jīng)營方式的多樣化和經(jīng)濟(jì)形式的創(chuàng)新，已經(jīng)很難準(zhǔn)確劃分商品與服務(wù)兩者的界限，營業(yè)稅和增值稅的并行無疑增大了稅收征管的難度。

在此種背景下，加快“營改增”的步伐，對于健全和完善增值稅的抵扣鏈條，減輕企業(yè)稅負(fù)壓力，推動二、三產(chǎn)業(yè)的快速融合與發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級調(diào)整具有重大意義。

（二）政策內(nèi)容

政策規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。納稅人的計稅依據(jù)原則上是發(fā)生應(yīng)稅交易取得的全部收入。其中，在現(xiàn)行增值稅17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%的低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營改增”

縱觀近十年中國的經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮著舉足輕重的作用，牽涉著國民經(jīng)濟(jì)的眾多方面，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢也將對我國產(chǎn)生重大影響。隨著2016年國家將房地產(chǎn)業(yè)也納入了“營改增”的試點(diǎn)范圍，其中涉及的利益調(diào)整十分復(fù)雜，房地產(chǎn)行業(yè)在稅制改革前后的總稅負(fù)是否得到切實(shí)有效的減輕引起了社會各界的普遍關(guān)注。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）有利影響

1、降低消費(fèi)者稅負(fù)，激發(fā)市場活力

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施“營改增”以前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的是營業(yè)稅，房屋建筑和設(shè)施設(shè)備安裝成本中所含的進(jìn)項(xiàng)稅無法進(jìn)行抵扣，稅收負(fù)擔(dān)最終會通過房價的形式轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，不僅加大了消費(fèi)者的購房壓力，打擊其購房積極性，也不利于房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。隨著“營改增”的試行，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅抵扣鏈條愈加完善，在有效避免重復(fù)征稅，降低整體稅負(fù)的同時，也有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)分工的精細(xì)化和專業(yè)化，進(jìn)一步提高市場效率，激發(fā)市場活力。

2、推動產(chǎn)業(yè)間的融合，促進(jìn)市場優(yōu)勝劣汰

“營改增”有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)和其相關(guān)上下游行業(yè)的融合，稅收鏈條的環(huán)環(huán)相扣、層層相抵使得行業(yè)關(guān)聯(lián)方之間形成自上而下，相互監(jiān)督的良好稅收環(huán)境，加強(qiáng)了行業(yè)間的合作和交流。此外，隨著“營改增”的推行，企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，必須設(shè)計出新的經(jīng)營流程，適當(dāng)調(diào)整企業(yè)內(nèi)部的組織架構(gòu)以降低總體稅負(fù)。一旦小企業(yè)運(yùn)營不規(guī)范，管理不到位，不能及時應(yīng)對稅收制度的改變而做出相應(yīng)的調(diào)整，就很難適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使企業(yè)在市場競爭中處于劣勢，更有甚者被市場所淘汰。

（二）不利影響

不利影響主要體現(xiàn)在進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣和財會工作兩方面。

由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關(guān)利益群體及建造流程較為復(fù)雜，不可避免地會出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣的問題：1）從小規(guī)模納稅人或個體工商戶手中取得的建筑原材料可能因無法取得增值稅專用發(fā)票而不能抵稅，無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力，與“營改增”最初的目標(biāo)相違背：2）支付給施工人員的工資大部分無法抵扣，因?yàn)樵摬糠质┕と藛T多是來自全國各地的農(nóng)民工，無法為企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票；3）土地成本無法抵稅，按照現(xiàn)行的會計政策和法律規(guī)定，土地成本不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，對于在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市，高昂的拿地成本使房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)極有可能大大升高：4）籌建和銷售分別在“營改增”前后的項(xiàng)目，由于稅率的提高但又無法取得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，既定的銷售價格又難以隨便變動，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)虧損；5）拆遷補(bǔ)償無法抵扣，如果拆遷補(bǔ)償費(fèi)是支付給個人或者不能開具增值稅專用發(fā)票的單位的，那該部分費(fèi)用支出將不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣；6）預(yù)繳增值稅不能及時抵扣，按規(guī)定，按照預(yù)售收入來預(yù)繳增值稅稅款，但是大額的進(jìn)項(xiàng)稅額要等工程竣工結(jié)算并且確認(rèn)收入后才能取得，導(dǎo)致預(yù)繳納的增值稅在項(xiàng)目籌建的較長一段時間內(nèi)無法得到及時抵扣，容易造成企業(yè)的稅負(fù)壓力較大，成本上升，現(xiàn)金流不穩(wěn)定甚至斷裂。

對于財會工作方面的不利影響，主要體現(xiàn)在以下三個方面：1）相關(guān)財務(wù)人員對“營改增”后的稅收政策不熟悉，無法控制風(fēng)險。由于“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)一直繳納的都是營業(yè)稅，財務(wù)人員對于增值稅的相關(guān)規(guī)定了解較少，無法充分利用增值稅的相關(guān)規(guī)定指導(dǎo)日常財務(wù)工作及納稅籌劃，不利于企業(yè)降低稅務(wù)風(fēng)險和稅收負(fù)擔(dān)；2）賬務(wù)處理難度增加，工作量也隨之提升。如今正處于“營改增”的初期，財務(wù)人員面臨著稅收政策的變化、新舊稅制的銜接、具體業(yè)務(wù)的處理和稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)化等問題，除此之外，在操作方面也可能存在一些風(fēng)險，例如報稅系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣、稅款繳納等操作的不熟練也會帶來一系列問題；3）容易出現(xiàn)虛開、代開發(fā)票的現(xiàn)象，嚴(yán)重者可能觸犯法律。為了虛增成本，很多房地產(chǎn)企業(yè)會想辦法代開或者虛開發(fā)票來進(jìn)行稅前抵扣，“營改增”后該種行為很可能會構(gòu)成違法行為。

三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施

（一）進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣方面

1、優(yōu)選供應(yīng)商，及時獲取增值稅專用發(fā)票

在供應(yīng)商的選擇方面，要加強(qiáng)供應(yīng)商的篩選與管理，盡可能取得增值稅專用發(fā)票，從而實(shí)現(xiàn)稅前抵扣。

針對房地產(chǎn)企業(yè)在購入建筑原材料時可能出現(xiàn)無法取得增值稅專用發(fā)票的情況，由于房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，在一定程度上仍然掌握著選擇建筑單位供應(yīng)商的較強(qiáng)的主動權(quán)。如果企業(yè)與原材料供應(yīng)商銜接良好，順利拿到增值稅專用發(fā)票來作為抵扣依據(jù)，將會大大減輕稅負(fù)重?fù)?dān)，降低經(jīng)營成本。因此企業(yè)可以在挑選供應(yīng)商方面著手，重點(diǎn)關(guān)注那些在行業(yè)中規(guī)模較大資質(zhì)較好同時能提供大量、足額增值稅專用發(fā)票的原材料供應(yīng)商。

2、調(diào)整拿地策略，盡可能降低企業(yè)稅負(fù)

在拿地策略方面，由于在房地產(chǎn)企業(yè)成本中，拿地成本占的比例較大，所以靈活調(diào)整拿地策略十分重要。

一方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷補(bǔ)償過程中可能出現(xiàn)的無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額情況，企業(yè)首先要考慮拆遷戶是單位還是個人，在拿地時，盡可能選擇能夠提供足額增值稅專用發(fā)票的單位，以此獲得抵扣稅款。另一方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”之后土地成本不能作為可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，從而使得稅負(fù)提高的情況，企業(yè)應(yīng)該因地制宜，靈活調(diào)整拿地戰(zhàn)略決策，盡可能選擇土地成本較低的土地，盡量避免房地產(chǎn)企業(yè)之間拿地時故意抬高地價、惡性競爭等情況的出現(xiàn)。

3、科學(xué)協(xié)調(diào)各項(xiàng)目籌建與銷售時間，彌補(bǔ)預(yù)繳增值稅款

在項(xiàng)目協(xié)調(diào)方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)同時擁有多個項(xiàng)目，所以涉及的周期也較多，此時需要企業(yè)協(xié)調(diào)好項(xiàng)目之間的落地與銷售時間。

針對“營改增”容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的不穩(wěn)定甚至斷裂的問題，由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)一個項(xiàng)目歷時較長，而且會存在大量的新、老項(xiàng)目和跨期項(xiàng)目，這就使得預(yù)繳增值稅款無法及時得到彌補(bǔ)，容易出現(xiàn)現(xiàn)金流的不穩(wěn)定甚至斷裂的現(xiàn)象。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在老項(xiàng)目取得預(yù)售款后，再開展新項(xiàng)目的建設(shè)工作，這種用樓房的預(yù)售款來彌補(bǔ)新項(xiàng)目的增值稅銷項(xiàng)稅額的方法，對于解決現(xiàn)金流不足等相關(guān)問題很有幫助。

4、掌握經(jīng)營流程，進(jìn)行合理的成本預(yù)算籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營流程一般為拿地、融資、建房、預(yù)售等環(huán)節(jié)，開發(fā)過程歷時很長，成本也比較大，在此過程中，如果對各個環(huán)節(jié)提前做好精密的規(guī)劃和成本預(yù)算的稅收籌劃，使各項(xiàng)可抵扣成本在工程建設(shè)期間實(shí)現(xiàn)最大化的平均攤開，能夠在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅壓力。在籌劃過程中如果發(fā)現(xiàn)可能存在“營改增”風(fēng)險的項(xiàng)目，要在部門間溝通交流，將風(fēng)險降到最低。通過提高企業(yè)稅務(wù)籌劃的科學(xué)性和合理性，確?！盃I改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)減少稅負(fù)的最終目的。

5、縮短預(yù)繳增值稅占用時間，提高精裝房比例

在運(yùn)營模式方面，要適當(dāng)改變房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式，解決“營改增”后所產(chǎn)生的資金鏈斷裂問題。

首先，在開發(fā)新項(xiàng)目時，在保證質(zhì)量合格的前提下，最大限度地提高項(xiàng)目開發(fā)效率，盡量縮短預(yù)繳增值稅占用時間，進(jìn)而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用效率，解決資金鏈斷裂的問題。其次，由于在出售精裝房時，售價不僅要包括房屋的建造成本，還包括精裝的成本，所以相對于毛坯房來說，精裝修房的單價更高，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了更寬的利潤空間。在如今的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商通常與精裝修的設(shè)備供應(yīng)商制訂合同，以低于市場價將精裝修設(shè)備和材料出售給房地產(chǎn)企業(yè)，同時提供增值稅專用發(fā)票。因此提高精裝修房在銷售份額中的比例，可以使得房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中獲得更多的材料和固定資產(chǎn)的增值稅專用發(fā)票，進(jìn)而降低企業(yè)總體稅負(fù)，提高盈利能力。

（二）財會工作方面

在財務(wù)人員管理方面，隨著“營改增”的全面開展，企業(yè)的稅務(wù)管理方式也隨之發(fā)生了改變，相關(guān)人員可能會面臨不熟悉相關(guān)政策和納稅申報流程的情況，進(jìn)而影響其工作效率和效果。在日常財務(wù)會計工作中，隨著會計科目設(shè)置的增加以及賬務(wù)處理難度的提高，企業(yè)需要加強(qiáng)對財會人員的培訓(xùn)。通過一系列培訓(xùn)提高財會人員使用增值稅稅務(wù)系統(tǒng)的能力以及增值稅方面的專業(yè)知識，有利于完善企業(yè)的增值稅管理體系和提高企業(yè)的財務(wù)管理水平。

在票據(jù)監(jiān)管方面，要加大監(jiān)管力度。由于在“營改增”后，虛開、代開發(fā)票的現(xiàn)象可能觸犯法律，給企業(yè)造成嚴(yán)重的后果，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)票據(jù)的監(jiān)督力度，完善發(fā)票的管理制度，重新梳理運(yùn)營流程和工程決算流程，進(jìn)一步加強(qiáng)對購入材料以及施工單位所取得的增值稅專用發(fā)票等票據(jù)的監(jiān)管，確保及時取得有效的增值稅抵扣發(fā)票。

四、結(jié)論

從目前來看，“營改增”的試行并沒有給房地產(chǎn)行業(yè)帶來預(yù)期的良好效果，反而由于新政策的推行實(shí)施給企業(yè)和相關(guān)財務(wù)人員帶來了一定的困難與挑戰(zhàn)。但從長期來看，“營改增”最終能否實(shí)現(xiàn)積極作用取決于房地產(chǎn)企業(yè)能否重視和采取有效的措施。房地產(chǎn)企業(yè)只有進(jìn)一步熟悉政策、善于運(yùn)用政策，加強(qiáng)內(nèi)部管理，做好納稅籌劃工作，才能充分發(fā)揮“營改增”的最大優(yōu)勢，為企業(yè)自身帶來更多的利益。