如何發(fā)揮居民業(yè)主在既有住宅建筑改造工程項(xiàng)目管理中的作用

摘要：以虹橋機(jī)場周邊某既有住宅小區(qū)噪聲治理改造項(xiàng)目改造為具體案例，在項(xiàng)目改造推進(jìn)過程中，作為項(xiàng)目業(yè)主利益相關(guān)方，如何全程參與項(xiàng)目全過程，發(fā)揮小區(qū)功能改造更加合理化、人性化。既有住宅小區(qū)綜合改造項(xiàng)目中的每戶居民都是項(xiàng)目的業(yè)主，理應(yīng)參與到項(xiàng)目的全過程管理過程中來，項(xiàng)目管理單位應(yīng)當(dāng)將小區(qū)居民按照業(yè)主的利益納入項(xiàng)目的利益相關(guān)方予以充分關(guān)注。如何最大限度的發(fā)揮小區(qū)居民的能動(dòng)參與作用，更合理的將既有住宅小區(qū)功能化改造更加趨于合理、有效、接受度高，則是新型項(xiàng)目管理模式在新時(shí)期、后城市化進(jìn)程中的探討。

Abstract： This paper takes the noise control transformation project of an existing residential area around Hongqiao Airport as the case. In the process of project transformation， the stakeholders of the project should participate in the whole process of the project， to make the transformation more reasonable and humanized. Every resident in the transformation project area is the owner of the project， and should participate in the whole process management. The project management unit should pay full attention to the interests of the residents in the project according to the interests of the owners. How to maximize the active participation of residents， and make the functional transformation of the existing residential area reform more reasonable， effective and acceptable is the focus of the research of the new project management mode in post-urbanization process.

關(guān)鍵詞：既有住宅改造；項(xiàng)目管理模式；居民參與

Key words： existing residential area transformation；project management model；resident participation

中圖分類號(hào)：TU984.11+4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）16-0003-03

0 引言

目前，城市現(xiàn)代化進(jìn)程的高速發(fā)展期已經(jīng)過去，在工程建筑領(lǐng)域，尤其在大城市，新建工程數(shù)量大幅度的銳減，然而大面積的既有建筑卻要面臨著功能性翻建和現(xiàn)代化改造。

以上海為例，上海市目前既有建筑存量約5億多平方米，其中住宅約3.5億平方米，1990年前建造的房屋約占三分之一。統(tǒng)計(jì)顯示，逾2000萬平方米的房屋已經(jīng)達(dá)到 50年以上“高齡”，這些住宅大多主體結(jié)構(gòu)尚好，但屋面墻面滲漏、立面凌亂破舊、上下管道堵塞，電器線路老化、小區(qū)道路破損、違章搭建嚴(yán)重、配套設(shè)施不足和能源消耗嚴(yán)重等，舒適度無法滿足當(dāng)今社會(huì)的需求，建筑物理性能也與小康居住標(biāo)準(zhǔn)有相當(dāng)差距，后城市化進(jìn)程中的既有住宅功能性改造將展開新的篇章。

1 虹橋機(jī)場某既有住宅小區(qū)綜合改造案例分析

1.1 項(xiàng)目背景及概況

自2010年虹橋機(jī)場2號(hào)航站樓投入運(yùn)營以來，因機(jī)場航班頻繁，飛機(jī)起降時(shí)的低空噪聲，使居民的生活質(zhì)量受到了很大的影響，以虹橋機(jī)場南側(cè)的沙申茂盛小區(qū)和機(jī)場北側(cè)的華美小區(qū)尤為突出。為解決居民噪音煩擾，提高居民生活質(zhì)量，兼顧改善既有小區(qū)的居住功能，對(duì)兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行以隔聲降噪為主要內(nèi)容的綜合改造。

沙申茂盛小區(qū)位于機(jī)場南側(cè)，七莘路滬青平公路，建筑面積11.88萬m2，共38幢，居民1896戶，六層磚混建筑，華美小區(qū)位于機(jī)場北側(cè)北翟路東華美路，建筑面積13.88萬m2，共62幢，建造年代跨度較大，從1985至1994年間均有建造和交付使用。

小區(qū)因噪聲等原因涉民矛盾突出，居民改造意愿強(qiáng)烈，如何將噪聲治理的總目標(biāo)和居民業(yè)主的關(guān)心需求點(diǎn)相結(jié)合，是項(xiàng)目管理單位需重點(diǎn)關(guān)注的核心問題。該項(xiàng)目現(xiàn)將該項(xiàng)目實(shí)施過程中的成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行剖析，對(duì)既有住宅類建筑的改造管理模式予以借鑒作用。

1.2 策劃階段和概念方案征詢居民意見

在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，由項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)牽頭具體實(shí)施工作，成立項(xiàng)目工作組，由所屬街道/鎮(zhèn)、居委、物業(yè)、項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)等單位組成。在制定概念方案和項(xiàng)目修繕科目階段，項(xiàng)目管理單位牽頭項(xiàng)目工作組組織對(duì)居民業(yè)主的意見征詢工作，在取得改造范圍小區(qū)內(nèi)居民總數(shù)三分之二以上確認(rèn)后，開展后續(xù)項(xiàng)目報(bào)建、合同備案等工作。

1.3 設(shè)計(jì)方案征詢-初訪調(diào)查

在設(shè)計(jì)方案最終深化完成定稿后，將展開與居民見面互動(dòng)，聽取居民的建議。因該項(xiàng)目涉及部分室內(nèi)裝修情況的損壞和修復(fù)工作，因而采取對(duì)每戶居民展開挨戶初次走訪調(diào)查工作（簡稱“初訪工作”），對(duì)原居民室內(nèi)裝修情況進(jìn)行原始記錄并確認(rèn)，作為后續(xù)恢復(fù)施工的基礎(chǔ)資料和施工依據(jù)。具體操作模式則由項(xiàng)目管理單位牽頭組織成立項(xiàng)目初訪工作小組，由居委、物業(yè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、投資監(jiān)理等單位共同參與，由項(xiàng)目管理單位制定初訪工作流程，編定《初訪工作流程和實(shí)施細(xì)則》和《初訪工作實(shí)施過程中注意事項(xiàng)》明確各參與單位的任務(wù)職責(zé)和具體分工，以及制定設(shè)計(jì)方案的簡化版本《標(biāo)準(zhǔn)改造施工告知表》。

由設(shè)計(jì)單位主要負(fù)責(zé)在初訪過程中向居民解釋設(shè)計(jì)方案及房屋結(jié)構(gòu)方面的疑問以及核驗(yàn)設(shè)計(jì)文件與房屋原平面布局是否吻合。項(xiàng)目初訪小組其他單位按照《初訪工作流程和實(shí)施細(xì)則》中的明確分工做好各自約定的工作，以及配合相關(guān)解釋和見證記錄工作。對(duì)居民疑惑進(jìn)行答疑，對(duì)居民提出的想法進(jìn)行梳理和解答，合理化建議予以采納和調(diào)整。

1.4 設(shè)計(jì)交底圖紙會(huì)審過程中居民參與

施工圖深化出圖后，按照常規(guī)工程應(yīng)由項(xiàng)目管理單位組織項(xiàng)目參建單位，包括設(shè)計(jì)、施工總包、專業(yè)分包和監(jiān)理單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，圖紙會(huì)審工作。而在本項(xiàng)目召開設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審會(huì)議，會(huì)邀請(qǐng)居民代表進(jìn)行參與，在功能需求和使用等方面提出合理化建議。

1.5 施工中施工保護(hù)方案展示，材料樣品展示

施工前，項(xiàng)目管理單位召集施工單位做好交底工作，要求做好施工期間的保護(hù)措施，制定相應(yīng)的施工專項(xiàng)保護(hù)方案報(bào)監(jiān)理單位審批，在小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行公示。因方案中陽臺(tái)需作加固處理，對(duì)陽臺(tái)部位地板保護(hù)，廚、衛(wèi)間的窗戶需進(jìn)行更換處理，應(yīng)對(duì)廚房和衛(wèi)生間進(jìn)行隔離處理，確保施工期間居民的人身和物品的安全。

住宅改造項(xiàng)目使用的建設(shè)工程材料的質(zhì)量，應(yīng)符合國家、行業(yè)、本市地方標(biāo)準(zhǔn)。施工單位應(yīng)對(duì)進(jìn)場材料進(jìn)行報(bào)驗(yàn)，監(jiān)理單位應(yīng)對(duì)報(bào)驗(yàn)材料進(jìn)行進(jìn)場檢驗(yàn)簽證，需要復(fù)試的應(yīng)見證取樣復(fù)試，復(fù)試合格后方可使用。

居民室內(nèi)原裝飾裝修情況不盡相同，所選用的材料材質(zhì)廠家也各不相同，勢必造成眾口難調(diào)的局面，為妥善解決此種情況，更好的體現(xiàn)出居民的自住選擇權(quán)，項(xiàng)目管理單位在與施工、設(shè)計(jì)等單位協(xié)商后商討決定由施工單位提供數(shù)種裝修樣品，可供居民自住選擇，既最大限度的滿足了居民自住選擇權(quán)，也妥善解決了每戶材料品牌樣式過多，造成的采購困難，避免增加采購成本。

1.6 過程分戶驗(yàn)收，居民全程參與

在項(xiàng)目綜合驗(yàn)收前，按照施工圖設(shè)計(jì)文件、質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范準(zhǔn)，以及初訪工作資料，對(duì)居民每戶及公共部位進(jìn)行專項(xiàng)過程驗(yàn)收。既有住宅小區(qū)改造項(xiàng)目的業(yè)主方為每戶獨(dú)立的居民業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收。

分戶驗(yàn)收是在施工單位完成改造施工內(nèi)容，完成自驗(yàn)收提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，單位工程竣工驗(yàn)收前一段時(shí)間內(nèi)由分戶驗(yàn)收小組完成的一項(xiàng)驗(yàn)收工作。分戶驗(yàn)收應(yīng)嚴(yán)格按照國家和地方等質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行，同時(shí)應(yīng)請(qǐng)居民全程參與，并由居民在各自戶室驗(yàn)收材料完善簽字確認(rèn)方為合格。

項(xiàng)目管理單位應(yīng)當(dāng)建立分戶驗(yàn)收制度，創(chuàng)建質(zhì)量分戶驗(yàn)收流程和相關(guān)表格，完善相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)，確保居民滿意移交。

1.7 綜合竣工驗(yàn)收，居民回訪

在質(zhì)量分戶驗(yàn)收完成后，項(xiàng)目管理單位應(yīng)組織各參建單位開展項(xiàng)目綜合驗(yàn)收，邀請(qǐng)工作組、業(yè)委會(huì)以及居民代表參加，對(duì)驗(yàn)收后的質(zhì)保期內(nèi)的施工單位的維修保修的約定，以及正常使用的說明都將進(jìn)行明確。并由項(xiàng)目管理單位組織成立居民回訪調(diào)查小組，對(duì)改造范圍的既有住宅小區(qū)進(jìn)行隨機(jī)抽樣回訪。

1.8 組織項(xiàng)目后評(píng)估，居民滿意度調(diào)查

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)對(duì)于總結(jié)項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、提高項(xiàng)目決策的科學(xué)化水平起著至關(guān)重要的作用，對(duì)后續(xù)相關(guān)類似工程項(xiàng)目提供參考和借鑒作用。項(xiàng)目管理單位在完成項(xiàng)目竣工備案后，組織相關(guān)咨詢顧問單位開展項(xiàng)目后評(píng)估，召開專題訪談會(huì)，制定項(xiàng)目后評(píng)估問卷調(diào)查表，搜集信息，分類梳理，系統(tǒng)分析，形成后評(píng)估專項(xiàng)報(bào)告。

2 結(jié)語

在既有住宅小區(qū)的改造過程中，項(xiàng)目管理方如何發(fā)揮好牽頭協(xié)調(diào)、項(xiàng)目總牽頭單位的作用，不僅要做好工程項(xiàng)目的全過程管理，把控好項(xiàng)目進(jìn)度、安全、質(zhì)量等工程要素，協(xié)調(diào)各參建單位推進(jìn)工程有序推進(jìn)，更重要的一項(xiàng)工作則是要求調(diào)動(dòng)居民業(yè)主的主觀能動(dòng)性，既有住宅小區(qū)的改造項(xiàng)目的業(yè)主方則是每戶居民業(yè)主，協(xié)調(diào)統(tǒng)一好業(yè)主的需求，以及充分調(diào)動(dòng)居民的積極性，充分發(fā)揮居民業(yè)主的主觀能動(dòng)性的工作都至關(guān)重要。

虹橋機(jī)場住宅小區(qū)改造項(xiàng)目作為本文案例分析，因涉民矛盾突出，居民改造意愿強(qiáng)烈，如何處理好居民業(yè)主的關(guān)心需求，在項(xiàng)目實(shí)施過程中的部分成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了剖析，對(duì)既有住宅類建筑的改造工程項(xiàng)目管理模式作為借鑒作用。

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