錢(qián)江新城PK珠江新城，誰(shuí)更具潛力

蔣李+張晶

核心提示：雖然都有CBD屬性，但錢(qián)江新城是因?yàn)榇蛟斐鞘行轮行亩l(fā)展CBD，與專(zhuān)攻CBD的珠江新城有所不同。

來(lái)自國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心的不完全統(tǒng)計(jì)，截至2016年5月，全國(guó)縣以上的新城新區(qū)已超過(guò)3500個(gè)。

其中，廣州珠江新城與杭州錢(qián)江新城，被認(rèn)為是極具代表性的“雙雄”：都依托一條奔騰不息的河流，都在舊城邊緣打造新增長(zhǎng)極，就連名字也十分接近。

尤其在今年初，兩個(gè)新城被共同列入武漢建設(shè)長(zhǎng)江新城的研究案例之中，再度引發(fā)公眾關(guān)注。

令很多人感興趣的是，珠江新城與錢(qián)江新城的“雙雄PK”，誰(shuí)更亮眼？

都叫“新城”，但內(nèi)涵不同

1月22日，湖北省委副書(shū)記、武漢市委書(shū)記陳一新在武漢市第十三次黨代會(huì)上提出，啟動(dòng)規(guī)劃建設(shè)長(zhǎng)江新城。

目前，武漢市已成立專(zhuān)班，開(kāi)始對(duì)標(biāo)案例的研究工作。其中，對(duì)標(biāo)“榜樣”就包含了珠江新城和錢(qián)江新城。

武漢市社科院研究員李春洋承接了相關(guān)研究工作。他向《支點(diǎn)》記者表示，要比較錢(qián)江新城與珠江新城，首先需要對(duì)“新城”一詞進(jìn)行定義。

“廣義的新城，是指為政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)、生態(tài)需要，而建立的相對(duì)獨(dú)立的城市空間單元，具體形態(tài)分為城市新中心、CBD、開(kāi)發(fā)區(qū)三種。”李春洋說(shuō)。

比如，珠江新城與錢(qián)江新城都帶著“新城”二字，但本質(zhì)卻有差異。

中國(guó)社科院《中國(guó)商務(wù)中心區(qū)發(fā)展報(bào)告（2015）》中，上海陸家嘴CBD、北京CBD和廣州天河CBD被列為三大國(guó)家級(jí)CBD。

珠江新城作為天河CBD的核心部分，面積6.19平方公里，距廣州市中心7公里左右。2015年，珠江新城實(shí)現(xiàn)GDP2114.47億元，每平方公里產(chǎn)值近100億元。

錢(qián)江新城的發(fā)展路徑有所不同。

杭州自古都圍繞西湖發(fā)展，由于地理位置呈現(xiàn)“三面云山一面城”，且區(qū)域內(nèi)名勝古跡眾多，發(fā)展空間一直受限。

西湖的確很美，但掩飾不住城市發(fā)展的力不從心。2000年，時(shí)任杭州市委書(shū)記王國(guó)平提出“東擴(kuò)”戰(zhàn)略，在離市中心5公里處再造一個(gè)新中心。

2001年7月，杭州大劇院動(dòng)工，標(biāo)志著錢(qián)江新城建設(shè)正式啟動(dòng)。2002年1月，德國(guó)歐博邁亞設(shè)計(jì)公司為錢(qián)江新城提供整體概念規(guī)劃。

2003年，杭州市《關(guān)于加快錢(qián)江新城建設(shè)的若干意見(jiàn)》指出，錢(qián)江新城定位為“大都市新中心”，要走出一條“保老城、建新城”的新路子。

尤其是2016年10月，杭州市政府從西湖畔搬到了錢(qián)江新城。這一舉措，也進(jìn)一步詮釋了錢(qián)江新城“杭州新中心”的定位。

不過(guò)，《支點(diǎn)》記者發(fā)現(xiàn)，《中國(guó)商務(wù)中心區(qū)發(fā)展報(bào)告（2015）》中，也將珠江新城列為CBD。而錢(qián)江新城在對(duì)外宣傳中，也會(huì)提及CBD屬性。

對(duì)此，李春洋表示，城市新中心也要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，而金融、商務(wù)和文化服務(wù)功能為代表的CBD業(yè)態(tài)，現(xiàn)階段更符合杭州打造新中心的需要。

“因此，雖然都有CBD屬性，但錢(qián)江新城是因?yàn)榇蛟斐鞘行轮行亩l(fā)展CBD，與專(zhuān)攻CBD的珠江新城有本質(zhì)區(qū)別。”李春洋說(shuō)。

值得一提的是，新城還有第三種形態(tài)——開(kāi)發(fā)區(qū)。

比如南京江寧祿口空港新城建設(shè)，一直依托祿口機(jī)場(chǎng)“地利”優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)集群，其本質(zhì)便是以工業(yè)為主的開(kāi)發(fā)區(qū)。

另外，常見(jiàn)的產(chǎn)業(yè)新城、高鐵新城、臨港新城、空港新城等概念，也都屬于開(kāi)發(fā)區(qū)類(lèi)型。

“當(dāng)然，我的理解是，無(wú)論‘新城還是‘舊城，首先得是‘城，應(yīng)具備城市基本功能。從這個(gè)角度出發(fā)，錢(qián)江新城代表的‘城市新中心，更適用于新城這一概念?！崩畲貉笳f(shuō)。

錢(qián)江新城城市規(guī)劃更勝一籌

珠江新城、錢(qián)江新城定位雖有差異，但兩地同為相對(duì)獨(dú)立的城市空間單元，在規(guī)劃方面都有值得分析之處。

早年，珠江新城也有過(guò)打造城市新中心的計(jì)劃。

上世紀(jì)80年代末，珠三角企業(yè)與香港聯(lián)系日益緊密，同時(shí)周邊城市如深圳迅速崛起，使廣州在珠三角的中心城市地位有所下降。

上世紀(jì)90年代初，廣州提出以香港為藍(lán)圖建設(shè)國(guó)際化大都市，打造新的城市增長(zhǎng)極。1993年，《廣州市新城市中心——珠江新城綜合規(guī)劃方案》正式發(fā)布。

然而，廣州市中心的越秀區(qū)總面積為33.80平方公里，而作為城市新中心，珠江新城規(guī)劃面積僅6.19平方公里。

打造城市新中心，需要在居住、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境、行政方面統(tǒng)籌兼顧，但用地面積的限制，影響了珠江新城的開(kāi)發(fā)思路。

彼時(shí)，珠江新城將總面積分割成每個(gè)占地僅幾千平方米的小地塊，再按招投標(biāo)方式逐步推向市場(chǎng)，以“小地塊、高密度”的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

這一思路，是想從盡可能小的土地上獲得盡可能大的收益，但一定程度上綁住了開(kāi)發(fā)商的手腳：住宅區(qū)不能組團(tuán)，寫(xiě)字樓間距不足，影響景觀塑造。

1993-2003年，珠江新城除居住用地陸續(xù)開(kāi)發(fā)、若干政府辦公機(jī)構(gòu)遷入外，商務(wù)辦公投資商一直持觀望態(tài)度，這也影響了政府在公共服務(wù)、綠化方面的投入。

城市建設(shè)不僅要準(zhǔn)確定位，更要有一流規(guī)劃。反觀錢(qián)江新城，建設(shè)前杭州就把它定位為新的經(jīng)濟(jì)政治文化中心，規(guī)劃建設(shè)范圍達(dá)18.66平方公里，由于規(guī)劃面積足夠大，錢(qián)江新城采取了“大地塊、低密度、高綠化率”的開(kāi)發(fā)方式。

2003年，珠江新城公共綠地為1.4平方公里，占總用地的21.82%。而在錢(qián)江新城規(guī)劃中，總綠地面積達(dá)4.1平方公里， 占總用地的24.4%。

“我們的大樓比不上陸家嘴，但大樹(shù)一定要比它多?！蓖鯂?guó)平說(shuō)。

錢(qián)江新城城市陽(yáng)臺(tái)沿江景觀帶，以大片生態(tài)綠化為主，結(jié)合硬質(zhì)鋪裝、休閑小品等構(gòu)成旅游觀光、園林藝術(shù)的生態(tài)景點(diǎn)，將錢(qián)江新城核心區(qū)與錢(qián)塘江沿岸有機(jī)結(jié)合，互相襯托。

對(duì)此，一位去過(guò)珠江新城的杭州規(guī)劃設(shè)計(jì)院研究員，也有著直觀感受。他告訴《支點(diǎn)》記者，珠江新城樓宇林立、人來(lái)人往，錢(qián)江新城則是綠化多、廣場(chǎng)多。

在王國(guó)平看來(lái)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式與轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式應(yīng)是一體兩面，要以城市規(guī)劃帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

“杭州旅游資源十分發(fā)達(dá)，但傳統(tǒng)觀光旅游形式其實(shí)并不賺錢(qián)，盈利更高的是商務(wù)旅游。圍繞這一點(diǎn)，我們決定大力發(fā)展會(huì)展產(chǎn)業(yè)，這就有了建設(shè)會(huì)展場(chǎng)館的需求。”王國(guó)平說(shuō)。

在錢(qián)江新城有一個(gè)巨大金色球體——國(guó)際會(huì)議中心，其建筑面積為20多萬(wàn)平方米。此外，還規(guī)劃了建筑面積85萬(wàn)平方米的國(guó)際博覽中心。

此外，錢(qián)江新城居住用地面積5.2平方公里，占比31.3%，而珠江新城住宅用地比例僅20%左右。

“城市新中心，總體面積應(yīng)當(dāng)更大，住宅也要更多，錢(qián)江新城面積超過(guò)珠江新城，住宅比例也比珠江新城大得多?！崩畲貉笳f(shuō)。

2003年，廣州市政府審議通過(guò)《珠江新城規(guī)劃?rùn)z討》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃?rùn)z討》），這是新中國(guó)成立以來(lái)首個(gè)對(duì)城市規(guī)劃進(jìn)行的檢討。

彼時(shí)，廣州商務(wù)樓宇較為分散，參與討論的中山大學(xué)教授袁奇峰認(rèn)為，珠江新城的資源稟賦更適宜發(fā)展CBD，應(yīng)發(fā)揮集約優(yōu)勢(shì)，將全市商務(wù)資源集中起來(lái)。

《規(guī)劃?rùn)z討》將珠江新城“城市新中心”定位轉(zhuǎn)變?yōu)椤?1世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)”，把原規(guī)劃中的小地塊開(kāi)發(fā)模式，整合為大板塊綜合地塊的集約開(kāi)發(fā)形態(tài)。

此后，珠江新城找到了正確的“打開(kāi)方式”。

2003-2007年，珠江新城寫(xiě)字樓樓面價(jià)從2380元/平方米飆升至9568元/平方米，成為世界500強(qiáng)企業(yè)和跨國(guó)集團(tuán)總部辦公駐地、華南金融中心核心承載區(qū)。

“對(duì)比之下可發(fā)現(xiàn)，新城定位需符合當(dāng)?shù)貙?shí)際。珠江新城更適合建設(shè)CBD，而錢(qián)江新城則更適合建設(shè)城市新中心?！鄙鲜龊贾菀?guī)劃設(shè)計(jì)院的研究員如是說(shuō)。

珠江新城成熟度更高

就成熟度而言，珠江新城走在了前列。

世邦魏理仕發(fā)布的《2016年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2017年展望》研究報(bào)告指出，珠江新城寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)已進(jìn)入尾聲，未來(lái)幾年將再無(wú)寫(xiě)字樓供應(yīng)。

相比之下，錢(qián)江新城二期建設(shè)今年剛剛啟動(dòng)，該區(qū)塊總面積約4.2平方公里，容納12萬(wàn)人口，城中村征遷在進(jìn)行中。

“城市新中心比CBD的建設(shè)要慢得多。以武漢為例，張之洞修建了張公堤，為武漢城市發(fā)展定下大格局，但這一格局的成熟也歷經(jīng)了百年。”李春洋說(shuō)。

如果將兩地CBD屬性進(jìn)行對(duì)比，珠江新城則更具優(yōu)勢(shì)。

商業(yè)集群與地鐵網(wǎng)絡(luò)，能為CBD建設(shè)提供足夠活力。2004年，珠江新城兩條地鐵線就已開(kāi)通，沿線是摩肩接踵的購(gòu)物中心與寫(xiě)字樓。

相比之下，錢(qián)江新城直到2014年底才通地鐵，到2010年首個(gè)商業(yè)綜合體萬(wàn)象城才開(kāi)業(yè)，第二個(gè)商業(yè)綜合體來(lái)福士計(jì)劃近期開(kāi)業(yè)。

這種差異也直接體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。

2016年，珠江新城寫(xiě)字樓平均租金每平方米每月174.8元，在廣州商圈中排第一，但當(dāng)年錢(qián)江新城寫(xiě)字樓價(jià)格，與同城的杭州黃龍、武林商圈相比并無(wú)優(yōu)勢(shì)。

此外，從空置率來(lái)看，去年珠江新城為15.3%，錢(qián)江新城為22.5%，兩者差距并不太大。但世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有超過(guò)50萬(wàn)平方米供應(yīng)入市，大部分位于錢(qián)江新城，預(yù)計(jì)未來(lái)錢(qián)江新城空置率將明顯走高。

盡管數(shù)據(jù)上尚處下風(fēng)，但錢(qián)江新城未來(lái)商業(yè)前景仍被很多企業(yè)所看好。

目前，高德置地在珠江新城已打造了92萬(wàn)平方米的高德置地廣場(chǎng)。在錢(qián)江新城，高德置地也正在打造41萬(wàn)平方米的“杭州版廣場(chǎng)”。

“錢(qián)江新城的商業(yè)定位非常高端，一旦形成集群效應(yīng)，會(huì)迅速?gòu)?qiáng)化CBD的中心地位?！备叩轮玫丶瘓F(tuán)董事長(zhǎng)蘇萌很是看好錢(qián)江新城的未來(lái)。

長(zhǎng)江新城值得期待

分析兩個(gè)發(fā)展模式之余，李春洋格外關(guān)注兩地對(duì)武漢的借鑒意義。

建設(shè)新城，首先要看定位。

對(duì)此，專(zhuān)家建議無(wú)非以下幾種：類(lèi)似濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)區(qū)、類(lèi)似珠江新城的CBD、類(lèi)似錢(qián)江新城的城市新中心。

有人提出，與珠江新城建設(shè)初期類(lèi)似，武漢商務(wù)樓宇資源也相對(duì)分散，每個(gè)區(qū)都在打造自己的CBD。那么，長(zhǎng)江新城能否走珠江新城的建設(shè)之路？

“不一定合適。建立珠江新城時(shí)，分散在廣州的商務(wù)樓宇已趨于飽和，珠江新城吸收的是增量企業(yè)入駐。而武漢現(xiàn)有的CBD入住率尚不夠飽和，若打造CBD屬性的新城，就得與周邊區(qū)域爭(zhēng)奪資源。長(zhǎng)江新城應(yīng)創(chuàng)造或服務(wù)于增量，而非爭(zhēng)奪其他功能區(qū)的存量資源。”李春洋表示，基于以上判斷，建議武漢可參考錢(qián)江新城建設(shè)城市新中心。

“武漢人口總量已達(dá)千萬(wàn)級(jí)，這一定位能起到拓展城市空間的作用。不過(guò)，武漢體量比杭州更大，至少要從50平方公里級(jí)別開(kāi)始進(jìn)行規(guī)劃?！崩畲貉笳f(shuō)。

定位也決定了選址。

珠江新城、錢(qián)江新城都選址于離市中心區(qū)域10公里內(nèi)。而10公里之內(nèi)，也符合當(dāng)前大部分專(zhuān)家對(duì)長(zhǎng)江新城的選址建議。

“第一，超出10公里可能出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)接不上的問(wèn)題；第二，在10公里范圍內(nèi)的中間地帶能規(guī)劃綠色屏障，有利于生態(tài)建設(shè)。另外，交通連接也不成問(wèn)題。”李春洋說(shuō)。

既然是長(zhǎng)江新城，自然要在沿江區(qū)域選址。從武漢市中心向兩端延伸，分別是諶家磯片區(qū)與黃家湖片區(qū)。目前，大部分專(zhuān)家都建議定位“大諶家磯”片區(qū)。

這片區(qū)域以諶家磯、武湖、青山磯為核心區(qū)，以天興洲為點(diǎn)睛之筆，以臨空臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)為產(chǎn)業(yè)支撐，輻射江岸、黃陂、洪山、青山、新洲等城區(qū)。

不過(guò)，李春洋對(duì)此也有不同觀點(diǎn)。

“‘大諶家磯片區(qū)更宜于建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)類(lèi)的新城。城市新中心要考慮空氣及水源質(zhì)量，‘大諶家磯周邊重工業(yè)較多，且老城區(qū)和一些工廠都在水源地上游?！崩畲貉笳f(shuō)。

相對(duì)而言，黃家湖區(qū)域沒(méi)有重工業(yè)廠房，且位于武漢上游，更符合李春洋對(duì)城市新中心的展望。

此外，一般來(lái)說(shuō)，建設(shè)一個(gè)新城，第一步是概念方案設(shè)計(jì)，這將決定城市風(fēng)貌、軸線、空間廊道、建筑天際線等，再由地方政府組織更加了解當(dāng)?shù)厍闆r的機(jī)構(gòu)，基于概念規(guī)劃編制符合當(dāng)?shù)貙?shí)際、具備法定化的控制詳細(xì)規(guī)劃。

李春洋表示，錢(qián)江新城是面向全球范圍征集方案，最終采用的是德國(guó)公司設(shè)計(jì)的概念方案，長(zhǎng)江新城未來(lái)也應(yīng)面向全球招標(biāo)。

“另外，長(zhǎng)江新城要發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)與舊城區(qū)體現(xiàn)差異化，形成錯(cuò)位發(fā)展，而不是一擁而上建設(shè)CBD。”李春洋說(shuō)。

另有專(zhuān)家提出，長(zhǎng)江新城也可參考濱海新區(qū)的建設(shè)模式。湖北省社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)秦尊文就認(rèn)為：“濱海新區(qū)發(fā)展大工業(yè)、大物流，工業(yè)總產(chǎn)值占天津60%以上，長(zhǎng)江新城同樣可發(fā)展大港口、大水運(yùn)、大物流、大工業(yè)?！?/p>

盡管目前長(zhǎng)江新城尚有一些不確定，但后來(lái)者的優(yōu)勢(shì)是，可吸取先行者的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。正如陳一新所說(shuō)，有一點(diǎn)可以確定：長(zhǎng)江新城將是武漢的未來(lái)之星。（支點(diǎn)雜志2017年5月刊）