基于指標(biāo)法的合肥市房地產(chǎn)泡沫測度研究

葛立新 楊世東 李國昌

DOI：10.19392/j.cnki.16717341.201722161

摘要：研究合肥市泡沫的存在性和泡沫度的高低，并據(jù)此提出政策建議，對于合理判斷當(dāng)前合肥市房地產(chǎn)價(jià)格狀況具有重要的意義。首先介紹了房地產(chǎn)泡沫的概念，其次介紹房地產(chǎn)泡沫的測度方法，最后運(yùn)用指標(biāo)法對合肥市房地產(chǎn)泡沫水平進(jìn)行了測度，并據(jù)此提出了政策建議。

關(guān)鍵詞：指標(biāo)法；泡沫測度；房地產(chǎn)泡沫

中圖分類號：F27文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

Abstract：This paper studies the existence and degree of bubbles in Hefei， and puts forward policy recommendations， which is of great significance to reasonably judge the current situation of real estate prices in Hefei. This paper first introduces the concept of the real estate bubble， then introduces the measurement method of the real estate bubble， and finally uses the indicator method to measure the real estate bubble level of Hefei， and puts forward some policy suggestions accordingly.

Key words：Indicator method；Measure of bubble；Real estate bubble

伴隨著我國住房制度改革取得的顯著成績，房地產(chǎn)業(yè)不僅逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的新增長點(diǎn)，而且也帶動(dòng)了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高速發(fā)展，支撐了我國快速高效的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。然而，近些年來，房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了投資投機(jī)熱度急劇增加、房價(jià)持續(xù)上漲的問題，從而導(dǎo)致居民購買住房的壓力不斷增大。

自2000年以來，合肥市GDP總量快速提升，由 2000年的369.16億元增加到2016年的6274.3 億元，按可比價(jià)格計(jì)算的年均增長率高達(dá)15.22%。與其同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到1352.59億元，同比增長了7.42%，增幅比全省和全國分別高3.42個(gè)百分點(diǎn)和0.52個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重達(dá)到了20.8%。2016年發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于依托黃金水道推動(dòng)長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展的指導(dǎo)意見》提出：安徽整體納入長三角城市群，合肥是與杭州、南京并列的長三角世界級城市群三大副中心之一。這無疑給合肥市房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了新的契機(jī)，推動(dòng)了合肥市房地產(chǎn)業(yè)新一輪的增長極。關(guān)于合肥市房地產(chǎn)泡沫的存在性和泡沫度的大小，已引起廣大學(xué)者和政府部門的高度關(guān)注。因此，研究合肥市泡沫的存在性和泡沫度的高低，并據(jù)此提出政策建議，對于合理判斷當(dāng)前合肥市房地產(chǎn)價(jià)格狀況具有重要的意義。

1 房地產(chǎn)泡沫的概念

房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)泡沫的形態(tài)之一，并以房地產(chǎn)作為實(shí)體承載物，它由過度投機(jī)所引發(fā)的房地產(chǎn)市場價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值，表現(xiàn)形式是房地產(chǎn)市場價(jià)格先持續(xù)暴漲、最后突然暴跌。因此，房地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)是價(jià)格泡沫，當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格和其基礎(chǔ)價(jià)值有偏差時(shí)，泡沫就會(huì)出現(xiàn)，且當(dāng)這種偏差即基礎(chǔ)價(jià)值被高估的部分高到一定水平時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)迅速下降，于是泡沫就會(huì)在膨脹的過程中破滅。

2 房地產(chǎn)泡沫的測度方法

目前，理論界對房地產(chǎn)泡沫測度方法的研究較多，提出了各種檢測方法，其中常用的方法主要有：指標(biāo)法、理論價(jià)格法和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法。

2.1 指標(biāo)法

指標(biāo)法，也稱為指標(biāo)評價(jià)法，是被廣泛應(yīng)用的檢驗(yàn)房地產(chǎn)泡沫的方法。該方法是指運(yùn)用一些與房地產(chǎn)市場相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)，比較指標(biāo)的測度值和合理值，來檢驗(yàn)房地產(chǎn)泡沫的存在性和泡沫水平。指標(biāo)法主要有需求類指標(biāo)、供給類指標(biāo)和信貸類指標(biāo)來進(jìn)行評價(jià)。

2.2 理論價(jià)格法

理論價(jià)格法包括收益還原法和回歸模型法。收益還原法，首先確定折現(xiàn)率和預(yù)期資產(chǎn)的未來收益，計(jì)算房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值；其次比較基礎(chǔ)價(jià)值和市場價(jià)格，計(jì)算泡沫系數(shù)?；貧w模型法基于房地產(chǎn)市場供需因素的角度，首先定性分析出住房價(jià)格的經(jīng)濟(jì)基本面影響因素；然后建立回歸模型求出房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值；最后比較基礎(chǔ)價(jià)值和市場價(jià)格，計(jì)算泡沫系數(shù)。

2.3 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法

統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法是計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理對住房價(jià)格變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，理論依據(jù)是住房價(jià)格與基礎(chǔ)價(jià)值之間的關(guān)系，其基本原理是：首先依據(jù)合適的統(tǒng)計(jì)模型進(jìn)行假設(shè)檢驗(yàn)；然后根據(jù)假設(shè)檢驗(yàn)的結(jié)果來判斷房地產(chǎn)泡沫是否存在。

理論價(jià)格法和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法雖已經(jīng)過數(shù)學(xué)上嚴(yán)密邏輯的證明，但這兩種方法對數(shù)據(jù)的要求較高，而我國房地產(chǎn)市場是一個(gè)很年輕的市場，相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料存在很多問題，如不及時(shí)、不全面、不準(zhǔn)確和口徑不一致等問題。

3 基于指標(biāo)法的合肥市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析

根據(jù)指標(biāo)選取的原則，結(jié)合房地產(chǎn)泡沫的定義和前文所述，確定了下述的分析指標(biāo)。

3.1 房價(jià)收入比

房價(jià)收入比是一套住房的平均銷售價(jià)格或價(jià)格中位數(shù)與居民平均家庭年收入平均值或中位數(shù)的比值，可反映居民對住房的購買能力。20世紀(jì)90年代初世界銀行中國局專家黑馬先生對中國住房制度改革進(jìn)行研究時(shí)，提出了一個(gè)被世界銀行認(rèn)為“比較理想”的經(jīng)驗(yàn)比例，即中國房價(jià)收入比的合理區(qū)間是36。

根據(jù)該指標(biāo)的定義，再考慮統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的可獲得性，選取城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為家庭人均全部年收入。為了保證數(shù)據(jù)的權(quán)威性，使用的數(shù)據(jù)均來源于歷年《合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》，下同。另外，為了更準(zhǔn)確地計(jì)算房價(jià)收入比，需要剔除價(jià)格因素的影響，本文對城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變量和商品房銷售均價(jià)變量以1995年為基期利用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行平減，計(jì)算結(jié)果見圖1。

由計(jì)算結(jié)果可知，2000年到2008年，合肥市房價(jià)收入比均小于6，沒有房地產(chǎn)泡沫。但是從2009年開始，合肥市房價(jià)收入比均大于6，尤其是2016年達(dá)到了9.62，上升趨勢明顯，根據(jù)黑馬先生提出的經(jīng)驗(yàn)比例，表明房價(jià)超出人們的購買能力，房價(jià)“虛高”，市場投機(jī)活躍，存在房地產(chǎn)泡沫。2009年合肥市房價(jià)收入比同比增長44.13%，其增幅最大，當(dāng)時(shí)的背景是政府出臺了力度較大的救市政策。利好政策下帶來的上漲預(yù)期、貨幣流動(dòng)性持續(xù)寬松帶來的低廉融資成本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)豪賭土地市場等為2016年合肥市房價(jià)收入比的快速上漲提供了支持空間，該年漲幅達(dá)到了13.34%。

3.2 房地產(chǎn)價(jià)格的增長率/CPI的增長率

房地產(chǎn)價(jià)格的增長率/CPI（以下簡稱房價(jià)與CPI的同步率）的增長率數(shù)值越大，房地產(chǎn)市場存在泡沫的可能性就越大。馬輝、陳守東、才元（2008）認(rèn)為房價(jià)與CPI的同步率大于2小于4并且房地產(chǎn)市場價(jià)格增長率大于8%時(shí)，房地產(chǎn)市場存在著輕微的泡沫；房價(jià)與CPI的同步率大于4并且房地產(chǎn)市場價(jià)格增長率大于10%時(shí)，房地產(chǎn)市場存在著嚴(yán)重的泡沫。

合肥市房價(jià)與CPI的同步率的計(jì)算結(jié)果見圖2。由計(jì)算結(jié)果可知，2000年～2016年合肥市房價(jià)與CPI的同步率的數(shù)值波動(dòng)較大，極差達(dá)到了41.9，標(biāo)準(zhǔn)差為9.43；由于2009年出臺了救市政策，導(dǎo)致商品房銷售均價(jià)漲幅較大，故從2005年開始的房價(jià)與CPI的同步率下降趨勢被扭轉(zhuǎn)，并在2010年達(dá)到高峰值14.69；自2014年開始，合肥商品房銷售均價(jià)的漲幅和房價(jià)與CPI的同步率的數(shù)值都較大，超過了馬輝等人提出的警戒線，值得關(guān)注；2000年～2016年期間，合肥市商品房均價(jià)平均年上漲10.84%，房價(jià)與CPI的同步率的均值為4.13，根據(jù)馬輝等人的研究結(jié)論，合肥房地產(chǎn)市場存在著嚴(yán)重的泡沫。

3.3 商品房施工面積/商品房竣工面積

商品房施工面積/商品房竣工面積可以直觀的反映未來1到2 年后的商品房現(xiàn)房供應(yīng)量，該指標(biāo)數(shù)值越大，表明房地產(chǎn)泡沫程度越高。胡謹(jǐn)卿（2004）認(rèn)為該指標(biāo)數(shù)值小于 3 時(shí)會(huì)出現(xiàn)商品房供不應(yīng)求，大于 4 時(shí)未來商品房供應(yīng)量將會(huì)過度放大。

計(jì)算結(jié)果顯示，從2008年開始，合肥市商品房施工面積/商品房竣工面積均大于4；其中，2009年商品房施工面積/商品房竣工面積達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，達(dá)到了7.91；2014年合肥市商品房施工面積/商品房竣工面積的增速最大，達(dá)到了35%；2000年～2016年合肥市商品房施工面積/商品房竣工面積的均值大于 4，表明房地產(chǎn)市場存在明顯的泡沫。

4 抑制房地產(chǎn)泡沫的政策建議

基于指標(biāo)法的合肥市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析結(jié)果顯示，2000年～2016年期間，合肥房地產(chǎn)市場存在著明顯的泡沫。在實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，提出抑制房地產(chǎn)泡沫的政策建議，以期給政府相關(guān)部門決策提供智力支持。

4.1 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量

應(yīng)該根據(jù)市場的實(shí)際需求和房地產(chǎn)投資規(guī)模來投放與之相對應(yīng)的土地，科學(xué)合理地?cái)M定土地供應(yīng)計(jì)劃，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，盡量保持土地市場供求關(guān)系平衡。在商品房價(jià)格上漲幅度較大的時(shí)候，為了預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和膨脹，要加大土地供應(yīng)，對以前制定的土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整，以期控制土地價(jià)格，避免產(chǎn)生地價(jià)上漲所導(dǎo)致的商品房價(jià)格上漲預(yù)期。

4.2 完善保障住房體系

目前我國住房保障體系主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、住房公積金、限價(jià)房和公共租賃房等。作為中部省份城市，合肥市的收入水平和浙江、廣東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的差距較大，中低收入群體較多，合肥市應(yīng)通過保障性住房確保滿足多數(shù)的中低收入家庭的住房需求，有效改善城鎮(zhèn)困難群眾的住房條件，并且應(yīng)此項(xiàng)工作作為民生工作的重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)“住有所居”目 標(biāo)，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

4.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管力度

銀行信貸與房地產(chǎn)市場價(jià)格相互影響、相互作用，銀行信貸政策的調(diào)整會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格的變化，房地產(chǎn)市場價(jià)格直接影響銀行信貸資金的價(jià)值和安全。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管力度，對于控制商品房市場價(jià)格的過快上漲和泡沫的產(chǎn)生、膨脹具有重要的作用。為此，相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行 “首付貸”禁令；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)，對于達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)堅(jiān)決不予以發(fā)放貸款；規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，落實(shí)差別化住房信貸政策；加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。

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基金項(xiàng)目：安徽建筑大學(xué)質(zhì)量工程項(xiàng)目（2011YX12）：基于“大土木”教育理念的《市場調(diào)查與預(yù)測》課程教學(xué)改革探索

作者簡介：葛立新（1979），男，安徽建筑大學(xué)教務(wù)處老師，安徽建筑大學(xué)工程碩士在讀，專業(yè)：建筑與土木工程。