三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的研究綜述

侯文麗

近年來(lái)，源起于國(guó)外的分時(shí)度假，旅游房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)也發(fā)展的如火如荼，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)它的研究也日漸加深。在我國(guó)，行業(yè)界已把旅游和地產(chǎn)相結(jié)合的項(xiàng)目作為了投資的新熱點(diǎn)，兩者有效結(jié)合，可以同時(shí)拉動(dòng)國(guó)家的兩項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。本文以我國(guó)的國(guó)際旅游城市三亞為依托，重點(diǎn)闡述一下它的旅游房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，分析與整合出其現(xiàn)發(fā)展的問(wèn)題，對(duì)我國(guó)的國(guó)際旅游城市三亞今后的旅游房地產(chǎn)發(fā)展提出相應(yīng)的展望，為三亞市旅游房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展給予一定程度的啟示，為該領(lǐng)域今后深入研究做出強(qiáng)有力的理論支撐。

引言

旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)都是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)中依托性、附加性、關(guān)聯(lián)性高的產(chǎn)業(yè)，二者相互融合，成為旅游業(yè)界和地產(chǎn)業(yè)界都關(guān)注的交叉型新熱點(diǎn)。

旅游房地產(chǎn)是我國(guó)首次提出的新有名詞，它的前身是西方國(guó)家的“分時(shí)（timeshare）”。早在1964年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)銷(xiāo)售其別墅度假村，就以這種分時(shí)的方式，繼而，旅游地產(chǎn)的初步形態(tài)就在法國(guó)誕生了。隨后在瑞士及歐洲其他國(guó)家慢慢開(kāi)展。20世紀(jì)70年代時(shí)，分時(shí)銷(xiāo)售進(jìn)駐美國(guó)，美國(guó)的房產(chǎn)商在銷(xiāo)售時(shí)引入了“時(shí)權(quán)”的概念，并漸漸在歐美形成了“假期交換系統(tǒng)”。在亞洲，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消費(fèi)者旅游從觀光慢慢向度假轉(zhuǎn)變，特別是沿海的國(guó)家或者城市，利用其優(yōu)越的濱海資源，提出了多種分時(shí)的休閑度假類(lèi)項(xiàng)目，激發(fā)了旅游地產(chǎn)的需求，引來(lái)了金融、地產(chǎn)、酒店管理機(jī)構(gòu)等各界人士介入旅游業(yè)，此時(shí)，旅游房地產(chǎn)以一片大好的形式迅速在亞洲各國(guó)發(fā)展起來(lái)。

一、國(guó)內(nèi)外定義

旅游房地產(chǎn)是中國(guó)首創(chuàng)的新有詞匯，在國(guó)外的文獻(xiàn)中很難直接找到其相關(guān)定義，只有些許類(lèi)似的表述，如Resort Property（度假地不動(dòng)產(chǎn)）； Resort Real Estate（度假地房地產(chǎn)）； Recreational Property （休閑不動(dòng)產(chǎn)）；Recreational Rwal Estate（休閑房地產(chǎn)）等。還有一種類(lèi)似于汽車(chē)旅店、度假村等非常規(guī)的住宿形式。早起西方國(guó)家雖以分時(shí)方式開(kāi)展了旅游房地產(chǎn)，但對(duì)于分時(shí)度假卻沒(méi)有統(tǒng)一的定義，主要原因是其考慮問(wèn)題的角度和切入點(diǎn)有所不同。其中Randall （ 2002）研究指出，分時(shí)度假是指人們?cè)谀硞€(gè)度假地購(gòu)買(mǎi)住宿設(shè)施（如公寓或者酒店客房等）的一段時(shí)間（一般一個(gè)星期或者更長(zhǎng)時(shí)間），購(gòu)買(mǎi)者在每年的這段時(shí)間擁有這處房產(chǎn)的使用權(quán)。

分時(shí)引入中國(guó)后，在國(guó)內(nèi)以度假的形式創(chuàng)新發(fā)展開(kāi)來(lái)，首先以產(chǎn)權(quán)酒店這種形式開(kāi)展，而后房地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)了契機(jī)，便把旅游房地產(chǎn)這個(gè)理念在業(yè)內(nèi)傳播開(kāi)來(lái)。但我國(guó)的旅游房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，繼而研究者對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念也是眾說(shuō)紛紜。首先是沈飛（2003）對(duì)旅游房地產(chǎn)概念的界定。他認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)，全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游的功能，旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)象為旅游物業(yè)。他對(duì)旅游房地產(chǎn)的界定啟發(fā)了其他研究學(xué)者的靈感，并將他的這一定義多次引用。隨后，孫紅亮、王珊（2002）通過(guò)研究認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是一種旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的新模式，通過(guò)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)并對(duì)其專(zhuān)業(yè)策劃及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)而形成一種新型的物業(yè)開(kāi)發(fā)模式，也是一種全新的產(chǎn)業(yè)模式。旅游房地產(chǎn)包含了旅游、休閑、度假、養(yǎng)老等多種形式，其本質(zhì)是以全部或者部分實(shí)現(xiàn)旅游功能的房地產(chǎn)。其后，胡浩、汪宇明（2004）認(rèn)為：旅游房地產(chǎn)是以旅游為目標(biāo)，以資源（景區(qū)）為賣(mài)點(diǎn)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售為手段，實(shí)現(xiàn)以全部或者部分旅游功能的房地產(chǎn)發(fā)展。還有諸多研究學(xué)者，如鄒益民（2004）、宋?。?003）、祝嘩（2005）、鄭靜（2008）等也把旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，從分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、度假村這些角度，以景觀、生態(tài)、文脈以及資源作為實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)的主要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)有度假功能的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)，從宏觀和微觀的兩方面對(duì)旅游房地產(chǎn)加以界定。

二、三亞旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

三亞市是我國(guó)國(guó)際旅游島中的一座美麗的濱海城市，地處我國(guó)最南端，也是我國(guó)唯一一座熱帶氣候的城市，擁有1919.6平方千米的土地面積。三亞有著豐富的濱海旅游資源，境內(nèi)海岸線長(zhǎng)達(dá)209千米，三亞灣、大東海、亞龍灣、海棠灣、天涯海角、南山文化等集中的傍海景區(qū)中外聞名。不僅具備現(xiàn)代國(guó)際旅游五大要素——陽(yáng)光、空氣、海水、沙灘、植被，而且還擁有河流、港口、溫泉、巖洞、田園、熱帶動(dòng)植物、民族風(fēng)情等各具特色的旅游資源。

作為一座國(guó)際旅游城市，三亞的房地產(chǎn)業(yè)從誕生之日起就與旅游業(yè)有著不可分割的聯(lián)系。首先，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)二者一直是互利雙贏的關(guān)系，旅游業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大并提升了知名度，憑借濱海的自然旅游景觀，為房地產(chǎn)業(yè)起到了潛在的宣傳效應(yīng)。其次，景區(qū)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)也拉動(dòng)了周邊的房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售和發(fā)展，提升地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值。當(dāng)然，就是由于地產(chǎn)業(yè)如此的迅猛發(fā)展，讓游客非居無(wú)定所的安心旅游，充分享受?chē)?guó)際旅游城市的陽(yáng)光、空氣和海水，強(qiáng)化的旅游的吸引力。

三亞這座特殊的城市恰好給旅游房地產(chǎn)這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)一個(gè)契機(jī)，使三亞的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都找到了一個(gè)最合理且有利的發(fā)展方向。自從1996年中國(guó)度假休閑旅游開(kāi)幕式在三亞市亞龍灣成功舉行，凱萊度假酒店正式起航后，相繼有幾十個(gè)大型度假酒店紛至沓來(lái)，旅游項(xiàng)目緊隨投建，拉開(kāi)三亞市的旅游房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展新篇章，至今已有二十年，現(xiàn)階段三亞旅游房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)以下特征。

1.產(chǎn)品分布；三亞市旅游房地產(chǎn)大部分分布區(qū)域?yàn)榫坝^區(qū)域，以海景、河景、山景資源為主，目前在大力開(kāi)發(fā)海景沿線的橫向發(fā)展基礎(chǔ)上，加強(qiáng)其縱深發(fā)展。

2.產(chǎn)品特征：三亞市旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品形式以產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓、住宅和別墅為主，為島外的客戶提供“第二居所”等，旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品中以住宅和公寓所占比例居高。

3.置業(yè)人群；據(jù)調(diào)查研究顯示，絕大多數(shù)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的購(gòu)置者來(lái)自于島外，該群體占三亞市樓盤(pán)客戶總體的85%以上，且基本為二次或者多次置業(yè)者，集中來(lái)源于東北部高寒地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。

三、三亞旅游房地產(chǎn)發(fā)展面臨的問(wèn)題

（一）定位不準(zhǔn)，模式守舊，缺乏創(chuàng)意

長(zhǎng)期以來(lái)，旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式均為“到此一游”的模式，即“地靠?jī)?yōu)美的自然景致；周邊有舒適的大小酒店；通往景區(qū)的便捷大道”。符合客戶的“一游”目的。但這種開(kāi)發(fā)形式及其老舊，內(nèi)容經(jīng)久不變，毫無(wú)新意，消費(fèi)水平也略顯偏低。這種粗獷式的發(fā)展，短期內(nèi)確實(shí)可以拉動(dòng)三亞旅游與地產(chǎn)的高速發(fā)展，但是長(zhǎng)期效益無(wú)法立足，單純是擴(kuò)張式的開(kāi)發(fā)消費(fèi)，致使自然資源消耗量增加，其實(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)效性貢獻(xiàn)率極為低下。

（二）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)水平差

首先，有礙景觀，破壞景觀氛圍。大部分開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，只考慮旅游者的視角，不顧及自然資源是否會(huì)被合理開(kāi)發(fā)，任意開(kāi)發(fā)景點(diǎn)景觀。其次，無(wú)序開(kāi)發(fā)，破壞海洋生態(tài)，海洋生態(tài)系統(tǒng)很薄弱，一旦嚴(yán)重破壞，會(huì)導(dǎo)致無(wú)法恢復(fù)。再次，隨意開(kāi)發(fā)，過(guò)度開(kāi)發(fā)，粗制濫造，文化品位低下，無(wú)法推進(jìn)三亞經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)時(shí)不顧及自然環(huán)境，也不顧及社會(huì)條件，大量開(kāi)發(fā)，只為獲取利益，致使旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏創(chuàng)新、不具個(gè)性、趨同化現(xiàn)象嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)走低級(jí)路線。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施缺乏、配套服務(wù)不完善

發(fā)展旅游房地產(chǎn)并不是一個(gè)單項(xiàng)工程，它的發(fā)展需要系統(tǒng)性的配套區(qū)來(lái)輔助完成，現(xiàn)在三亞的旅游房地產(chǎn)是大量開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，但是數(shù)據(jù)顯示，入住率尚不達(dá)百分之十，很多開(kāi)發(fā)完的樓盤(pán)卻沒(méi)有物業(yè)管理。由于開(kāi)發(fā)商考慮成本因素，致使開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)地處開(kāi)發(fā)成本低的自然景區(qū)內(nèi)，該地段遠(yuǎn)離繁華的市區(qū)商貿(mào)，使得客戶衣食行成了困擾性的問(wèn)題，居住地偏遠(yuǎn)，旅游信息閉塞、交通運(yùn)輸不便、餐飲娛樂(lè)匱乏、郵電醫(yī)療不足、通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)不完善。

（四）專(zhuān)業(yè)人才匱乏

縱觀全區(qū)，從三亞的市場(chǎng)戰(zhàn)略和定位來(lái)看，三亞市旅游房地產(chǎn)現(xiàn)開(kāi)發(fā)及需求量較多，需要類(lèi)型豐富且質(zhì)量更優(yōu)的產(chǎn)品。這對(duì)于旅游房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，即有提出了更高的要求，那么旅游房地產(chǎn)商在發(fā)展交叉行業(yè)時(shí)需要高要求的選拔人才。但是立足當(dāng)下，三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展中現(xiàn)有的人才從數(shù)量到質(zhì)量；從智力到能力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足行業(yè)發(fā)展的高要求。三亞市的專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)設(shè)施、機(jī)構(gòu)不健全；中介組織不發(fā)達(dá)且福利待遇不及消費(fèi)水平等制約因素的存在，使得三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于所需的高素質(zhì)、高質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)人才的吸引力不強(qiáng)。

（五）建筑材料的使用需深入

三亞地處熱帶，一年不以春曉秋冬劃分四季，而是以旱雨分為兩季，雨季時(shí)紫外線強(qiáng)、雨水多、溫度較高，空氣潮濕，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展也會(huì)收到氣候的影響，略顯停滯，但研究表明，其他熱帶國(guó)家，如新加坡、馬來(lái)西亞、泰國(guó)等并不受該氣候因素影響，一年中各行業(yè)的發(fā)展較為均衡，因此，三亞市旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)使用的建筑材料需要深入研究與挖掘，是否可以用隔熱降溫材料，保證在雨季時(shí)，也可以使旅游房地產(chǎn)均衡發(fā)展。

四、結(jié)論與展望

基于上述分析，三亞市的旅游房地產(chǎn)的大幕剛剛拉開(kāi)，發(fā)展前景也很可觀，國(guó)際旅游城市需要牢牢抓住這個(gè)大契機(jī)，把三亞旅游房地產(chǎn)真正發(fā)展起來(lái)，并與整個(gè)國(guó)際旅游島的發(fā)展結(jié)合起來(lái)，真正發(fā)揮這個(gè)新興行業(yè)的能力，拉動(dòng)三亞整體經(jīng)濟(jì)。

旅游房地產(chǎn)是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，雖然目前國(guó)內(nèi)外還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的界定，但它的發(fā)展前景毋庸置疑，理論的總結(jié)源于實(shí)踐，所以滯后于實(shí)踐的發(fā)展也是情理之中。當(dāng)下，市場(chǎng)要?jiǎng)?chuàng)新，經(jīng)濟(jì)要多元化，這位旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的切合點(diǎn)，三亞市應(yīng)在互動(dòng)中找尋新的發(fā)展模式。與此同時(shí)，三亞市旅游房地產(chǎn)在現(xiàn)階段的發(fā)展中存在諸多問(wèn)題，我們應(yīng)該清晰的認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的存在，并找到解決問(wèn)題的突破口。當(dāng)然，我們也需要汲取的國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，研究國(guó)外旅游房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，他們?cè)诎l(fā)展中遇到的問(wèn)題也正是我們現(xiàn)在所經(jīng)歷的，具有很強(qiáng)的借鑒性。三亞的旅游房地產(chǎn)是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的特色，應(yīng)加強(qiáng)理論研究的規(guī)范化和實(shí)踐過(guò)程的規(guī)范化，堅(jiān)持引入一流的地產(chǎn)商和一流的專(zhuān)業(yè)人才，改變現(xiàn)在三亞旅游房地產(chǎn)的數(shù)量多、規(guī)模小、開(kāi)發(fā)模式守舊粗獷等問(wèn)題。只有這樣，三亞旅游房地產(chǎn)才能走上有規(guī)劃的可持續(xù)發(fā)展道路。

（作者單位：三亞學(xué)院）