代名持有房產(chǎn)，這些坑你知道嗎？

譚芳+桂芳芳

這些年，房產(chǎn)逐漸成為中國人持有財(cái)富的重要方式。由于政策、稅費(fèi)及規(guī)避婚姻、繼承及債務(wù)等風(fēng)險的考慮，把房產(chǎn)登記在別人名下成為很多人的選擇。

有人說，按照現(xiàn)在的上海房價，兩個上海土著結(jié)婚，相當(dāng)于兩家上市公司合并。而外地人跟上海人結(jié)婚相當(dāng)于借殼上市，外地人在上海買房則相當(dāng)于IPO。而由于限購、稅費(fèi)等考慮，不少人將房產(chǎn)登記在他人名下，雙方簽協(xié)議約定房產(chǎn)所有權(quán)，這種現(xiàn)象叫“房產(chǎn)代持”。但是，規(guī)避政策之外，還要考慮被代持房產(chǎn)的安全性及風(fēng)險防范。下文將以真實(shí)的案例為基礎(chǔ)，引出房產(chǎn)代持的風(fēng)險并對房產(chǎn)代持中的相關(guān)難點(diǎn)進(jìn)行答疑，寶寶快快來關(guān)注。

3則真實(shí)案例告訴你，把房子登記在別人名下有風(fēng)險

（一）房屋被擅自處分，被代持人賠了夫人又折兵

這是一個不靠譜朋友的故事：2015年，張健與王小麗經(jīng)朋友介紹在一起，你儂我儂，交往3個月后結(jié)婚。2016年3月，張健購買深圳市一處房產(chǎn)。但是因名額問題，張健以好友李華名義購房，雙方簽訂了代持協(xié)議并辦理公證，約定房產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人為張健，每月房屋貸款由其償還。

2016年底，李華因資金周轉(zhuǎn)困難，便將該房按市場價出售，劉雷依法取得了該套房產(chǎn)所有權(quán)，并已辦理交付和過戶手續(xù)。

張健得知后非常憤怒，將房產(chǎn)代持協(xié)議和公證書拿出，請求法院確認(rèn)李華與劉雷之間的房屋買賣合同無效。法院經(jīng)過審理認(rèn)為：買方屬于善意第三人，判決張健敗訴。

一波未平，一波又起，張健與王小麗因婚前缺乏了解，婚后矛盾叢生。房屋代持“東窗事發(fā)”后，王小麗向法院提起了離婚訴訟，要求離婚并分配房產(chǎn)一半市值300萬元。

法院經(jīng)審理后做出判決：張健與王小麗夫妻感情確已破裂，已無和好可能，故法院準(zhǔn)予離婚。張健用婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買的房產(chǎn)，其部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。法院對該部分依法就房產(chǎn)及增值部分進(jìn)行分割，王小麗按比例享有房產(chǎn)份額約300萬元，但因房產(chǎn)所有權(quán)已變更，遂由張健作價返還給王小麗。張健不但失去了房子，還要自掏腰包賠償給前妻，真是雞飛蛋打。郁悶的張健只能憑之前他和李華簽署的代持協(xié)議“再搏一把”，起訴李華違約并向李華追回房款。此案正在審理中。

（二）代持人突然去世，房產(chǎn)作為代持人遺產(chǎn)被繼承

一個家庭悲劇，緊接著另一個悲劇，這背后到底哪里出了錯？2010年，趙小文與張歡是一對剛結(jié)婚不久的小夫妻。趙小文的母親早逝，獨(dú)自帶大女兒的父親趙程買了一套3000萬元的別墅，讓女兒女婿同自己一同居住。但因限購和貸款政策的原因，房產(chǎn)登記在女兒趙小文名下，父女倆未簽訂書面代持協(xié)議。

2015年，趙小文因車禍重傷不治身亡。3個月后，趙程找到女婿張歡表明房子是自己購買的，張歡應(yīng)當(dāng)予以返還。張歡認(rèn)為房屋登記在趙小文名下，其死后該房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)作為遺產(chǎn)，由其繼承人繼承。協(xié)商不成，趙程將張歡訴至法院，要求法院確認(rèn)該別墅為自己的財(cái)產(chǎn)。

法院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第17條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”作為房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，根據(jù)物權(quán)公示原則，趙小文為房屋的所有權(quán)人。趙程聲稱為房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，但因?yàn)槿狈娲謪f(xié)議和出資憑證，提交的證據(jù)不足以推翻涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記。

老父親敗訴，這則白發(fā)人送黑發(fā)人的故事背后更平添了幾分悲劇色彩……

（三）實(shí)際產(chǎn)權(quán)人欲出售房屋，房產(chǎn)代持人拒絕配合

不要輕信人性，法律才是最好的保障。2012年初，馮晨和再婚妻子肖微欲購買上海一處房產(chǎn)。可是，按照當(dāng)時上海市的限購政策，馮晨與肖微名下已各有一套房產(chǎn)，不能直接將該房產(chǎn)登記在自己名下。于是，馮晨便借用女兒馮葉的名義買房，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在馮葉名下。

馮葉大學(xué)畢業(yè)工作一段時間后，表示自己要和男友結(jié)婚，需要購買屬于自己的住房，希望父親與繼母將房屋賣掉，將購房指標(biāo)還給自己。繼母肖微數(shù)落了她幾句，認(rèn)為結(jié)婚就應(yīng)該找個有房有車的，和老公一起還房貸是件辛苦的事情。馮葉認(rèn)為自己受到了傷害，矛盾逐漸升級。賣房過程中，她拒絕配合父親及繼母出售該房屋，并改口稱這套房屋登記在自己名下，屬于自己所有，父母無權(quán)賣房。馮晨和肖微憤怒之下將馮葉告上法庭，要求法院確認(rèn)登記在馮葉名下的房屋產(chǎn)權(quán)歸自己所有。

法院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第17條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明?！鄙姘阜慨a(chǎn)登記在馮葉名下，馮晨夫婦請求確認(rèn)對涉案房產(chǎn)享有所有權(quán)，必須要證明不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載確有錯誤。馮晨夫婦作為馮葉的父母，在她讀大學(xué)時，支付房產(chǎn)首期款，承擔(dān)按揭還款，而馮葉參加工作后，開始量力而行地償還月供至今，雙方的這些行為既符合個人經(jīng)濟(jì)行為模式，也符合家庭倫理和人之常情，不能證明雙方達(dá)成了房產(chǎn)代持協(xié)議，不能證明馮晨夫婦是房屋實(shí)際所有權(quán)人。他們訴稱是借名買房、代持房產(chǎn)，既沒有明確的書面協(xié)議證實(shí)，也沒有證據(jù)證明自己承擔(dān)著有關(guān)涉案房產(chǎn)的全部義務(wù)，享受著對涉案房產(chǎn)占有、使用、收益、處分的一切權(quán)利。馮晨、肖微缺乏相反證據(jù)推翻產(chǎn)權(quán)證書的記載，缺乏證據(jù)證明產(chǎn)權(quán)證書記載錯誤，因此駁回了他們的訴訟請求。但是一個家庭，就這樣分崩離析了……

（一）房產(chǎn)代持協(xié)議有效嗎？

我國《合同法》第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：

1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

2.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

3.以合法形式掩蓋非法目的;

4.損害社會公共利益;

5.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

就房產(chǎn)代持協(xié)議而言，只要當(dāng)事人意思表示真實(shí)，內(nèi)容不具有《合同法》第52條和其他法律規(guī)定合同無效的情形，即可認(rèn)定其效力。

至于旨在規(guī)避“限購令”的房產(chǎn)代持協(xié)議，由于“限購令”是由政府出臺的行政規(guī)范性文件，并非法律法規(guī)，規(guī)避“限購令”不構(gòu)成《合同法》第52條第（三）項(xiàng)所規(guī)定的法律規(guī)避，因此，只要是雙方自愿簽訂的房產(chǎn)代持協(xié)議，原則上都是有效的。

（二）代持人將房產(chǎn)出售，被代持人能要回嗎？

我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

1.受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;

2.以合理的價格轉(zhuǎn)讓;

3.轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

在現(xiàn)實(shí)中，若房產(chǎn)代持人擅自將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給第三人，第三人買房時不知道該房屋的所有權(quán)另有他人，并且房屋已經(jīng)登記在自己名下。此時第三人正好滿足《物權(quán)法》第106條關(guān)于房屋善意取得的規(guī)定，由第三人取得房屋所有權(quán)，房產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人無權(quán)追回房產(chǎn)，只能向代持人請求損害賠償。

（三）如何防范代持人的婚姻風(fēng)險？

在房產(chǎn)代持中，代持人的婚姻風(fēng)險，可能導(dǎo)致資產(chǎn)的外流。如何未雨綢繆，即使在代持人產(chǎn)生婚姻變故時，代持的房產(chǎn)也不會產(chǎn)生被分割的風(fēng)險。芳芳律師給您如下建議：

1.父母給兒女買房，婚前還清剩余貸款。根據(jù)《婚姻法司法（解釋三）》的規(guī)定，父母給兒女買的房，婚后還貸及其婚后增值部分屬于夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)，因此剩余貸款最好能在婚前還清。否則一定要在代持協(xié)議中明確首付及每月還貸都由父母實(shí)際支付。以避免兒女離婚及個人遭遇意外后的糾紛。

2.房屋所有人與伴侶簽訂婚前協(xié)議。建議代持人與伴侶簽好婚前協(xié)議，明確房產(chǎn)歸屬。當(dāng)然，很多人不太接受這種方式，那么可以單就這套房產(chǎn)進(jìn)行約定，不涉及其他財(cái)產(chǎn)，這樣對夫妻感情影響不大，也更容易達(dá)成一致。

3.父母與代持房產(chǎn)子女簽訂單方贈與協(xié)議。在協(xié)議中，明確房產(chǎn)是贈與自己子女一人所有，不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（四）如何防范代持人的身故風(fēng)險？

明天和未來，不知誰先來，一旦子女早于父母身亡，房產(chǎn)就可能作為子女的遺產(chǎn)被繼承。破解代持人的身故風(fēng)險，有如下建議：

1.可要求代持人立遺囑。防止身故風(fēng)險，遺囑是最簡單可行的方式，被代持人可要求代持人立遺囑，可以指定房產(chǎn)由父母或自己的孩子繼承，排除配偶的繼承資格。

當(dāng)然，因?yàn)榱⑦z囑人可以隨時變更遺囑，而父母對兒女是否立遺囑以及如何立都沒有控制權(quán)，因此立遺囑的方式較為被動。一旦兒女同意立遺囑則建議立公證遺囑，公證遺囑不但效力最高，而且變更的可能性小。

2.代持協(xié)議是確權(quán)的前提。由于遺囑是受立遺囑人控制，因此父母最好要求兒女簽訂代持協(xié)議，這是確權(quán)的前提。通過代持協(xié)議明確出資和實(shí)際所有權(quán)人之后，一旦發(fā)生糾紛，父母可以選擇用代持協(xié)議確認(rèn)所有權(quán)或用遺囑繼承的方式繼承房產(chǎn)。