淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本控制策略

姚弋

[摘要]本文深入剖析了目前房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本控制中存在的重點問題，從造價管理思路有針對性的提出了成本控制多方面策略，最后介紹了實際工作中需要重點管控的施工成本控制五大環(huán)節(jié)，以期在行業(yè)內(nèi)形成良性循環(huán)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目；造價管理；成本控制 文章編號：2095-4085（2017）02-0154-02

隨著國家經(jīng)濟體制改革逐步深化完善，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制體系也逐步規(guī)范，對施工成本的造價管理工作也日趨嚴(yán)謹(jǐn)。節(jié)約成本、創(chuàng)造價值、利潤最大化，是施工參建各方的共同需求，造價管理工作同樣希望各方達成共贏的合作。對施工成本控制工作的重視可以逐步將國民生產(chǎn)中較為重要的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域納入良性循環(huán)軌道，繼而實現(xiàn)“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”的要求。

1施工成本控制中存在的問題剖析

第一，缺乏規(guī)范的市場競爭體系。成本控制需要參建各方參與，是一項系統(tǒng)性工作，競爭的不規(guī)范直接表現(xiàn)為信息流不暢通，技術(shù)同經(jīng)濟脫鉤。部分施工企業(yè)定額不完善，不能做到標(biāo)價分離，在造價工作的清單框架下操作混亂，影響綜合競爭水平；第二，施工企業(yè)對風(fēng)險重視程度不足，合同管理力度較差；第三，成本控制和管理的觀念不夠強，僅著眼于施工期間的控制，對施工各階段管控體系構(gòu)建投入不足。成本管理單純理解為降低成本，純粹以減少消耗和節(jié)約費用為中心，未深入思考質(zhì)量、進度與成本的制約關(guān)系；第四，成本預(yù)測工作僅流于形式，沒有在企業(yè)內(nèi)部深化目標(biāo)責(zé)任意識。

2基于造價管理思想的成本控制策略

施工成本控制必須由管控部門系統(tǒng)性的組織，做到預(yù)測、計劃、管理、核算，并分析成本信息，綜合考慮各項影響因素及其運作目標(biāo)、運作細(xì)節(jié)。

首先，構(gòu)建并動態(tài)更新成本控制體制，強化全員成本管理意識。成本控制措施要自投標(biāo)、準(zhǔn)備、施工到竣工交付各個環(huán)節(jié)中深入，以組織和制度指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查與協(xié)調(diào)各方力量，以激勵為主的考核制度促進各方積極參與；其次，建立并逐步完善企業(yè)施工定額，預(yù)測、控制和分析系統(tǒng)化成本控制，實現(xiàn)對外的報價有依據(jù)、對內(nèi)的指標(biāo)有根據(jù)。企業(yè)體制不同、管理機制差異、技術(shù)水平也不等，各項定額也需要結(jié)合當(dāng)時當(dāng)?shù)刈陨砬闆r，并在實施中動態(tài)管控，確保具有競爭力和先進性。再次，重視合同管理的能力，質(zhì)量和成本管控相協(xié)調(diào)，確定合同所界定的要點。合同訂立之前做到研究深入、分析到位、評價準(zhǔn)確。實施過程中，負(fù)責(zé)人員要就合同內(nèi)容、范疇明確并分解各方責(zé)任，強化自身履約能力，在保證質(zhì)量的前提下提升成本控制水平。此外，要遵循建設(shè)周期的客觀規(guī)律，各階段有相對應(yīng)的成本管控策略，施工前做好預(yù)測，過程中做好控制，竣工決算強化管理，確保資金的高效流轉(zhuǎn)。

3施工成本控制重點的五大環(huán)節(jié)

3.1施工前的設(shè)計工作成本管控

設(shè)計質(zhì)量、設(shè)計交底工作以及設(shè)計配合工作決定了75%～95%的工程造價影響，項目施工成本的控制要從設(shè)計源頭上開展，確保設(shè)計與現(xiàn)場數(shù)據(jù)的統(tǒng)一，降低變更、簽證等數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視設(shè)計階段的人員素質(zhì)，科學(xué)控制設(shè)計進度安排，以競爭模式刺激設(shè)計優(yōu)化，保證設(shè)計對現(xiàn)場的良好配合。

3.2施工參建主體的信譽評價制度

房地產(chǎn)開發(fā)項目逐步從邀請招標(biāo)、自由分包轉(zhuǎn)變?yōu)檎型稑?biāo)，對信譽不佳的施工企業(yè)和操作班組堅決杜絕在外。信譽評價制度設(shè)置的門檻，有利于大型地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展，通過跟蹤考核更好的提升產(chǎn)品品質(zhì)，同時有利于成本控制。

3.3強化房地產(chǎn)開發(fā)項目中的監(jiān)理管控

監(jiān)理監(jiān)督制約機制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中已經(jīng)具備了較強的能效，形成圍繞監(jiān)理工程師的管理模式。對監(jiān)理的管控也非常重要，在招標(biāo)投標(biāo)階段即要嚴(yán)格把控企業(yè)資質(zhì)和人員素質(zhì)，施工期間的檢查、監(jiān)督、例會、督查、監(jiān)理通知等工作細(xì)節(jié)，并進行考核，持續(xù)提升項目管控水平。

3.4重視合同管理的效率

合同管理在整個項目的初始至完工均占據(jù)重要位置，其確定了參建各方責(zé)權(quán)利制衡關(guān)系。造價管理人員依據(jù)合同條款，要做到對施工各項索賠要求嚴(yán)格審查，對施工過程實行管控，降低索賠發(fā)生機會。費率招標(biāo)等方法利于前期效率，但將風(fēng)險全部置于發(fā)包方，加大造價管理工作難度，是目前風(fēng)險較高的合同形式。造價控制的有效手段為確定專人負(fù)責(zé)合同管理，施工中動態(tài)跟進，構(gòu)建支付報表，確保預(yù)付款等資金及時扣回。

3.5加強材料設(shè)備采購的管控

材料設(shè)備是施工中重要的成本控制細(xì)項，占到了總投資60%以上，嚴(yán)格管控材料設(shè)備采購、計價，是做好造價控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

4結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本控制難度較大，基于造價管理的思想，廣泛采取措施，有利于項目的綜合收益。深刻理解目前造價控制方面存在的薄弱要素，有針對性的采取措施完善；依靠組織制度、督促施工單位完善定額，加強合同管理，提升專業(yè)素質(zhì)，同時，造價控制尚需要實現(xiàn)動態(tài)管理；著眼于核心問題、重要環(huán)節(jié)，采取有力手段控制施工成本，確保項目在高品質(zhì)的前提下實現(xiàn)高收益。