不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫模型設計研究

莫有銘

摘 要：該文基于筆者從事不動產(chǎn)登記的工作經(jīng)驗，以不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫設計為研究對象，論文通過對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要素及其關系的分析，提出了“不動產(chǎn)單元—權利—權利人—登記業(yè)務”四位一體的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型設計思路，并進行了概念模型、邏輯模型、物理模式的設計和討論。相信對從事相關工作的同行能有所裨益。

關鍵詞：不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫 設計 概念模型 邏輯模型 物理模型

中圖分類號：P273 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）03（c）-0079-03

不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建設涉及到全國四級、3 200多個登記機構，涉及范圍廣、行業(yè)多、機構多，面臨著各級信息化基礎差異大、發(fā)展程度不同、水平層次不齊的困難，要建成覆蓋全國、內容全面、布局合理、互聯(lián)互通的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，首先要有統(tǒng)一的標準支撐。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準是不動產(chǎn)登記信息化標準體系的核心和主軸，是不動產(chǎn)登記業(yè)務各環(huán)節(jié)、各級不動產(chǎn)登記機構之間互聯(lián)互通、與外部相關部門之間信息交換的“共同語言”。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準的核心是建立不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型。科學合理的數(shù)據(jù)模型是不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準編制的關鍵。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型是對不動產(chǎn)登記現(xiàn)實世界到不動產(chǎn)登記信息世界的抽象。分散登記體制下形成的不動產(chǎn)語義、代碼、格式不統(tǒng)一，成為建設統(tǒng)一不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的障礙。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型的建立需要根據(jù)不動產(chǎn)登記的新內涵和不動產(chǎn)登記信息化建設的新要求，以不動產(chǎn)登記暫行條例及其實施細則、不動產(chǎn)登記簿卡證冊為依據(jù)，創(chuàng)新性繼承各類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的規(guī)范和標準，對各類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進行梳理、整合，建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型。該文主要研究了不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型的設計原則、要素分析、數(shù)據(jù)模型分析以及關聯(lián)關系分析，為不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準的研制奠定了工作基礎。

1 要素分析

不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記，通過登記過程將權利人對不動產(chǎn)單元擁有的權利記載在登記簿上。不動產(chǎn)登記簿以宗地、宗海為單位編成，同一宗地、宗海范圍內的所有不動產(chǎn)編入同一不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿依據(jù)不動產(chǎn)單元進行記載，具體分為宗地、宗?；拘畔?、不動產(chǎn)權利信息和抵押權登記、地役權登記、預告登記、異議登記、查封登記信息等部分。從不動產(chǎn)登記簿冊編成方式和記載的事項可以梳理出不動產(chǎn)登記信息要素由四位一體的“不動產(chǎn)單元—權利—權利人—登記業(yè)務”要素組成，即不動產(chǎn)單元、不動產(chǎn)權利、不動產(chǎn)權利人和不動產(chǎn)登記業(yè)務。

1.1 不動產(chǎn)單元

不動產(chǎn)單元是核心，承載不動產(chǎn)的位置等自然信息。不動產(chǎn)單元是不動產(chǎn)登記的最小單位，也是不動產(chǎn)登記的客體。不動產(chǎn)單元是指權屬界線封閉、具有獨立使用價值以及唯一編碼的空間。不動產(chǎn)單元主要通過不動產(chǎn)權籍調查產(chǎn)生，實行全國統(tǒng)一編碼。不動產(chǎn)單元號是按一定規(guī)則賦予不動產(chǎn)單元的唯一和可識別的標識碼，采用七層28位層次碼結構，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構成。不動產(chǎn)單元具有明顯的空間特征，是不動產(chǎn)登記的客體。不動產(chǎn)單元作為不動產(chǎn)登記客體承載著不動產(chǎn)權利，通過不動產(chǎn)權利與不動產(chǎn)權利人關聯(lián)。

1.2 不動產(chǎn)權利

不動產(chǎn)權利主要包括集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權以及法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。不動產(chǎn)單元與不動產(chǎn)權利人通過不動產(chǎn)權利關聯(lián)。

1.3 不動產(chǎn)權利人

不動產(chǎn)權利人是不動產(chǎn)權利主體，是享有不動產(chǎn)所有權、用益物權、擔保物權、其他法定事項和權利的作為或不作為者。不動產(chǎn)權利人可以是自然人、法人和社會組織。一個不動產(chǎn)權利人可以擁有1個或多個不動產(chǎn)權利，每個不動產(chǎn)權利與一個不動產(chǎn)單元關聯(lián)。不動產(chǎn)權利人通過不動產(chǎn)權利與不動產(chǎn)單元相關聯(lián)。一個權利人可以與多個權利關聯(lián)。不動產(chǎn)權利人的信息包括權利人名稱、證件號、通訊方式等。

1.4 登記業(yè)務

登記業(yè)務從不動產(chǎn)登記類型和登記程序進行闡述，申請人通過不同的登記類型申請進行權利登記和變更，并通過受理、審核和登簿程序進行辦理。

2 關聯(lián)關系分析

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，最大的特點是個“統(tǒng)”字。最核心工作還是將分散在各部門的各類登記事務，在已有工作成果基礎上進行融合、整合，形成更加高效統(tǒng)一的物權登記體系。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型的研制也是緊緊圍繞“統(tǒng)一”的要求，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行實施細則》，以及不動產(chǎn)登記簿冊等上位依據(jù)所確定的內容，對相關聯(lián)的不動產(chǎn)及其權利有機融合，對同名異質或者同質異名的登記指標和相互交叉的權利信息進行整合，實現(xiàn)不動產(chǎn)及其權利的有機協(xié)調。不動產(chǎn)登記“不動產(chǎn)單元—權利—權利人—登記業(yè)務”四位一體的基本數(shù)據(jù)模型明確了不動產(chǎn)登記主體（權利人）、客體（不動產(chǎn)單元）、權利及業(yè)務之間的相互關系。

不動產(chǎn)單元和權利之間采用不動產(chǎn)單元號進行關聯(lián)。不動產(chǎn)單元具有坐落、界址、面積等空間信息，以宗地、宗海為“底盤”，錨固在特定的地理空間上。不動產(chǎn)單元具有唯一編號，不動產(chǎn)單元與權利之間通過不動產(chǎn)單元號進行關聯(lián)、掛接。不動產(chǎn)單元與權利之間存在一對多關系，即一個不動產(chǎn)單元上，可以存在一個或多個不動產(chǎn)權利，不動產(chǎn)權利必須依托于不動產(chǎn)單元設計，脫離不動產(chǎn)單元，也就不動產(chǎn)權利無從談起。不動產(chǎn)權利和權利人之間通過不動產(chǎn)單元號進行關聯(lián)。權利人承載于權利之上，脫離權利，權利人也無法存在。不動產(chǎn)權利與不動產(chǎn)權利人之間存在多對多的關系。一個權利人可以擁有多個不動產(chǎn)權利，一個不動產(chǎn)權利可以有多個共有權利人。如果存在多個權利人，則通過順序號明確記載權利人順序。

不動產(chǎn)登記業(yè)務與不動產(chǎn)權利之間通過業(yè)務號進行關聯(lián)。不動產(chǎn)登記權利及變化全部通過業(yè)務辦理進行設定。不動產(chǎn)登記業(yè)務與不動產(chǎn)權利之間為一對一的關系。一個不動產(chǎn)登記業(yè)務對應一個不動產(chǎn)權利。不動產(chǎn)登記業(yè)務包括登記申請受理、收件、收費、審核、繕證、發(fā)證、歸檔等多項活動。