惠宇
摘 要:2016 年 7 月 2 日第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)審核通過(guò)的資產(chǎn)評(píng)估法自2016年12月1日起施行。資產(chǎn)評(píng)估法是為了規(guī)范當(dāng)前市場(chǎng)上的資產(chǎn)評(píng)估行為,保護(hù)評(píng)估過(guò)程中當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵害,促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展,維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展而制定的法律。目前我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)主要包括資產(chǎn)評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)、保險(xiǎn)公估和舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)六大類評(píng)估專業(yè),資產(chǎn)評(píng)估法的起草、立法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的健康發(fā)展具有重要的意義。
關(guān)鍵詞:資產(chǎn)評(píng)估法 房地產(chǎn)估價(jià) 影響
近年來(lái),隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)已經(jīng)日益滲透到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)服務(wù)中去。資產(chǎn)評(píng)估對(duì)進(jìn)行市場(chǎng)交易的雙方提供了具有價(jià)值的信息的專業(yè)服務(wù),對(duì)保障資本市場(chǎng)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)以及保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)防止流失具有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)作為目前我國(guó)市場(chǎng)上最大、應(yīng)用范圍最廣的資產(chǎn)評(píng)估服務(wù),資產(chǎn)評(píng)估法的立法對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響?下面我就資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。
一、房地產(chǎn)估價(jià)以及資產(chǎn)評(píng)估法的概念
1.房地產(chǎn)估價(jià)
房地產(chǎn)估價(jià)指的是具有專業(yè)知識(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)人員,依照需要的估價(jià)目的,按照公認(rèn)的估價(jià)原則,遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序,運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法,以對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析作為基礎(chǔ),對(duì)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng),是將房地產(chǎn)價(jià)格客觀的揭示、表達(dá)出來(lái)的過(guò)程[1]。
房地產(chǎn)估價(jià)若按照估價(jià)的目的進(jìn)行分類,主要包括土地使用權(quán)的出讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)的租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)的保險(xiǎn)估價(jià)、征地和房屋的征收拆遷補(bǔ)償估價(jià)、房地產(chǎn)的拍賣底價(jià)評(píng)估、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估以及其他目的的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等。
2.資產(chǎn)評(píng)估法
《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》 在 2016 年 7 月 2 日由中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò),自 2016 年 12 月 1 日起施行。資產(chǎn)評(píng)估法立法目的是保護(hù)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中各當(dāng)事人的合法權(quán)益,對(duì)當(dāng)前資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中的某些不合理、不合法的行為進(jìn)行整治和規(guī)范,保證和促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展的同時(shí),還穩(wěn)定了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。
二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則以及方法
1.房地產(chǎn)估價(jià)的原則
(1)供需原則:商品的價(jià)格由商品的供給和需求的均衡點(diǎn)來(lái)決定。供大于求時(shí),則價(jià)格上升,否則下降。房地產(chǎn)的價(jià)格由類似房地產(chǎn)的供求狀況決定。
(2)替代原則:在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的房地產(chǎn),價(jià)格趨于一致。
(3)最有效使用原則:以最佳使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。
(4)貢獻(xiàn)原則:他是收益法和剩余法的基礎(chǔ)。
(5)含法原則:房地產(chǎn)估價(jià)要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測(cè)算房地產(chǎn)的純收益時(shí),不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測(cè)算原則。
2.房地產(chǎn)估價(jià)的方法
當(dāng)前,我國(guó)常見(jiàn)房地產(chǎn)估價(jià)方法包括以下 5 種,分別是市場(chǎng)法(將評(píng)估對(duì)象與近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)類似的房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行系數(shù)修正,并以此為根據(jù)對(duì)評(píng)估對(duì)象的客觀價(jià)值或合理價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和計(jì)算)、收益法(由于社會(huì)不同行業(yè)對(duì)企業(yè)的價(jià)值的理解大不相同,導(dǎo)致國(guó)內(nèi)很少使用收益法,即便有少數(shù)機(jī)構(gòu)或從業(yè)者采用了收益法,其評(píng)估結(jié)果也會(huì)受到有關(guān)部門的質(zhì)疑,因此收益法很少在我國(guó)應(yīng)用)、資產(chǎn)基礎(chǔ)法(在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估時(shí),需要考慮估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格,扣除折舊,對(duì)估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格進(jìn)行評(píng)估)、假設(shè)開(kāi)發(fā)法(預(yù)估估價(jià)對(duì)象在開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法)以及基準(zhǔn)地價(jià)修正法(利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果,依據(jù)替代原理,將待估價(jià)地區(qū)的區(qū)域條件和其他所處區(qū)域的個(gè)別條件相等的相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,從而求取待估價(jià)地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的一種估價(jià)方法),其中比較法是當(dāng)前使用較多的一種房地產(chǎn)估價(jià)方法,也是較為成熟的一種評(píng)估方法。
三、資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響
1.降低了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的門檻,使得該行業(yè)可以快速發(fā)展
在新出臺(tái)的資產(chǎn)評(píng)估法中,國(guó)務(wù)院取消了關(guān)于評(píng)估師資格的行政許可,降低了評(píng)估專業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻,評(píng)估專業(yè)人員內(nèi)包括通過(guò)評(píng)估資格考試的專業(yè)評(píng)估師以及具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)以及實(shí)踐知識(shí)的從業(yè)人員,國(guó)家將會(huì)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要對(duì)評(píng)估師類別進(jìn)行劃分[2]。
取消了注冊(cè)評(píng)估師的資格準(zhǔn)入,由市場(chǎng)進(jìn)行最優(yōu)配置,既有利于該行業(yè)大的評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展,也有利于原有評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展。目前,我國(guó)多數(shù)中、小型的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在職評(píng)估師數(shù)量較少,降低注冊(cè)評(píng)估師行業(yè)門檻,就可以讓市場(chǎng)按照需要進(jìn)行最有分配,使得整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)得到快速發(fā)展。
2.確立設(shè)立評(píng)估師的原則,使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)更加專業(yè)
在資產(chǎn)評(píng)估法中,規(guī)定了評(píng)估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)加入評(píng)估機(jī)構(gòu),并且只能在一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事業(yè)務(wù)。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價(jià)制度是以城市房地產(chǎn)管理法作為基礎(chǔ)建立的。但是在資產(chǎn)評(píng)估法施行后,房地產(chǎn)估價(jià)法既要遵守原有的城市房地產(chǎn)管理法,又要遵守資產(chǎn)評(píng)估法。因此,在城市房地產(chǎn)管理法中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)有特別規(guī)定的,應(yīng)采用城市房地產(chǎn)管理法,城市房地產(chǎn)管理法沒(méi)有特別規(guī)定的,應(yīng)遵守資產(chǎn)評(píng)估法[3]。
3.加大懲處力度,規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的行為
資產(chǎn)評(píng)估法是一部為了維護(hù)評(píng)估市場(chǎng)健康發(fā)展、規(guī)范資本運(yùn)作的國(guó)家法律。在以前,行政法規(guī)對(duì)于注冊(cè)評(píng)估師以及其他相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任認(rèn)定不明確,導(dǎo)致責(zé)任含糊不清,評(píng)估過(guò)程中的獨(dú)立、公正以及客觀性受到極大的影響。因此資產(chǎn)評(píng)估法的出臺(tái)為維護(hù)整個(gè)評(píng)估過(guò)程的公平公正以及為當(dāng)事人的權(quán)益提供了有效的法律保障。
4.評(píng)估工作難度加大,評(píng)估師需要更加謹(jǐn)慎勤勉
在評(píng)估法中出現(xiàn)了一個(gè)關(guān)鍵詞“實(shí)現(xiàn)自律管理”,即國(guó)務(wù)院牽頭建立了該行業(yè)管理協(xié)調(diào)配合機(jī)制,對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行管理和協(xié)調(diào)。強(qiáng)調(diào)行業(yè)協(xié)會(huì)需要依法實(shí)行行業(yè)自律管理,并明確行業(yè)協(xié)會(huì)職責(zé)。并且資產(chǎn)評(píng)估法施行后,其對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作的要求比現(xiàn)行的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)將要更加嚴(yán)格[5]。要求評(píng)估從業(yè)人員對(duì)評(píng)估過(guò)程中所使用的資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性以及完整性不但要進(jìn)行檢查,而是要進(jìn)行核查驗(yàn)證。
資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)慢慢開(kāi)始逐漸滲入到各行各業(yè)的各個(gè)地方,但在以前的評(píng)估環(huán)境下,并沒(méi)有一部明確的法律法規(guī)對(duì)整個(gè)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范,明確法律責(zé)任并且維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。資產(chǎn)評(píng)估法的出臺(tái),規(guī)范了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的行政審批,加強(qiáng)了對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)管,促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。資產(chǎn)評(píng)估法的出臺(tái)雖然加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估者的工作要求,但是必然會(huì)使得房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)越來(lái)越透明,使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)越來(lái)越專業(yè)化。
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