不動產(chǎn)（房地）權籍圖形數(shù)據(jù)整合研究

□蘭溪市國土資源局 蔣 鋒

不動產(chǎn)（房地）權籍圖形數(shù)據(jù)整合研究

□蘭溪市國土資源局 蔣 鋒

2016年蘭溪市不動產(chǎn)登記中心成立。依據(jù)《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準（試行）》和《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術規(guī)范（試行）》等規(guī)程和規(guī)范，蘭溪市國土資源局信息中心優(yōu)先進行房產(chǎn)和地籍數(shù)據(jù)的整合。在數(shù)據(jù)整合過程中，發(fā)現(xiàn)基于不動產(chǎn)權籍圖形數(shù)據(jù)整合還非常薄弱，隨著不動產(chǎn)登記信息應用的不斷深入，必須考慮將不動產(chǎn)（房地）圖形數(shù)據(jù)整合優(yōu)化。本文重點研究不動產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)整合問題。

根據(jù)目前已有的地籍圖形數(shù)據(jù)、國土資源登記部門的維護來看，早年城鎮(zhèn)地籍調查采用的是標準國家80坐標，圖形數(shù)據(jù)質量高，而房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)主要以房層分層分戶平面圖為主，只要求平面位置準確、假設坐標，圖、屬、檔均為分離現(xiàn)狀。兩者數(shù)據(jù)差異較大，給不動產(chǎn)房地權籍圖形數(shù)據(jù)關聯(lián)整合造成了相當大的困難。

通過前段時間對蘭溪市地籍圖形數(shù)據(jù)、房管部門的房產(chǎn)測繪等數(shù)據(jù)的收集，以及對不動產(chǎn)矢量數(shù)據(jù)整理、關聯(lián)、整合各個環(huán)節(jié)的分析和研究，整理出了不動產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)整合的主要步驟和流程，主要為以下六個步驟。

▲房地圖形數(shù)據(jù)整合

一、房產(chǎn)、地籍圖形數(shù)據(jù)收集

在不動產(chǎn)登記中心成立后，蘭溪市國土資源局信息中心就從房管部門提取了12.4G的房產(chǎn)矢量數(shù)據(jù)和555GB的掃描影像數(shù)據(jù)，從房產(chǎn)測繪公司獲得房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)，從原地籍管理信息系統(tǒng)中獲得地籍登記數(shù)據(jù)、圖形數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)、測繪數(shù)據(jù)等相關數(shù)據(jù)和資料。

二、分析數(shù)據(jù)，分別對地籍和房產(chǎn)進行清理

將收集到的房產(chǎn)、地籍數(shù)據(jù)分別進行整理、補充及完善，特別是宗地圖、房產(chǎn)分丘圖、房產(chǎn)分層分戶圖的整理完善。在對比房產(chǎn)、地籍圖形數(shù)據(jù)的完整性時，采取以地籍圖形數(shù)據(jù)為底圖開展房地圖形數(shù)據(jù)整合。首先，建立地籍區(qū)、地籍子區(qū)統(tǒng)一的全市域城鄉(xiāng)地籍圖形底圖，統(tǒng)一坐標，統(tǒng)一編碼；其次，實現(xiàn)房屋空間位置“落地”，對已存在的房屋而未更新部分及時通過測繪單位去實地修測補測，確保了房屋和宗地統(tǒng)一坐標。

房產(chǎn)數(shù)據(jù)整理包括對分丘圖、分層分戶圖收集整理、樓盤表、房屋幢、房屋登記信息，以自然幢為單位，做到每自然幢都重新核實清理，按樓盤表模式設計，確定自然幢總層數(shù)、總戶數(shù)、房產(chǎn)已登記和未登記情況等數(shù)據(jù)。對房產(chǎn)矢量數(shù)據(jù)清理，建立樓盤表，按樓盤分層分戶情況逐一逐條核實房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，并實現(xiàn)一一對應。通過樓盤表形成分層結構圖，按層關聯(lián)樓盤分戶圖。

▲不動產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)整合

三、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)關聯(lián)

房地圖形數(shù)據(jù)關聯(lián)，就是將房屋數(shù)據(jù)進行落宗處理，也屬房地圖形數(shù)據(jù)關聯(lián)中非常重要的環(huán)節(jié)，需要認真比對地籍圖形數(shù)據(jù)、宗地圖，并匹配房產(chǎn)數(shù)據(jù)中的自然幢，確定自然幢邊線，確保不動產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)的準確性。由于在實際操作中，房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)只注重分層分戶圖，缺乏房產(chǎn)分幅圖，因此針對房產(chǎn)、地籍數(shù)據(jù)質量好的圖形數(shù)據(jù)，利用空間位置一致性來實現(xiàn)房地圖形數(shù)據(jù)關聯(lián)掛接即可，如數(shù)據(jù)質量較差，則必須采用調用房產(chǎn)檔案核對，通過宗地和房產(chǎn)登記中的權利人、坐落等關鍵字建立關聯(lián)，具體確定自然幢在不動產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)庫中的位置、坐標。

四、不動產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)補測完善

經(jīng)過房地數(shù)據(jù)關聯(lián)檢查發(fā)現(xiàn)，大量房地數(shù)據(jù)存在不完善和缺失問題，例如，宗地圖未更新，房產(chǎn)在宗地圖未顯示空間位置，地名地址不統(tǒng)一、自然幢面積房產(chǎn)、宗地圖上不一致、自然幢不能落宗和跨宗等等現(xiàn)象。通過拓撲檢查后，對存在的問題列出來進行處理，對房產(chǎn)、宗地面積不一致的情況，采取在允許誤差范圍內，以房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)為準；對自然幢不能落宗或跨宗等現(xiàn)象，將情況提供給不動產(chǎn)權調部門進行實地調查和權屬重新審核，根據(jù)權調部門的意見進行數(shù)據(jù)的修正。另外，在整個不動產(chǎn)數(shù)據(jù)完善過程中，嚴格遵守房地歷史沿革，按取得時間為順序串連起房地變遷過程，確保不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的正確無誤，并實現(xiàn)數(shù)據(jù)可回溯。

五、房地數(shù)據(jù)整合

房地圖形數(shù)據(jù)整合的目標，是最終實現(xiàn)“宗地圖－自然幢圖－樓盤表－分層分戶圖”四層架構，四層架構圖各有側重表述又互為關聯(lián)，可通過GIS信息平臺實現(xiàn)四層架構圖形信息關聯(lián)，實現(xiàn)可回溯、多維度查詢功能。嚴格按照不動產(chǎn)單元進行房地整合，形成不動產(chǎn)單元四層圖表，數(shù)據(jù)嚴格按照《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準（試行）》和《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術規(guī)范（試行）》等規(guī)程和規(guī)范定義字段。最后，通過不動產(chǎn)單元號將圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)建立起關聯(lián)，實現(xiàn)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)圖屬一致。

六、房地數(shù)據(jù)質量檢查與入庫

房產(chǎn)、地籍數(shù)據(jù)原屬兩個不同部門，主要有三個方面的區(qū)別：一是數(shù)據(jù)庫結構不同，字段要意和字符屬性、類型、長度不同；二是空間矢量數(shù)據(jù)不同，坐標系不同，比例尺不同；三是房地數(shù)據(jù)成果存在拓撲錯誤。因此房地數(shù)據(jù)質量檢查非常重要，必須要進行數(shù)據(jù)轉換，統(tǒng)一坐標系處理，拓撲錯誤檢查，入庫前要細致的進行檢查，確保萬無一失。

七、結束語

不動產(chǎn)（房地）圖形數(shù)據(jù)整合的目標是實現(xiàn)“宗地－自然幢－樓盤表－分層分戶”四層架構，整合后的房地數(shù)據(jù)就可通過GIS信息平臺實現(xiàn)四層架構圖形信息關聯(lián)，具備可回溯、多維度查詢功能。因此，必須通過不動產(chǎn)權籍數(shù)據(jù)整合去提升不動產(chǎn)登記信息化應用的便捷性，提高用戶使用方便性，達到不動產(chǎn)登記信息成果的社會綜合效益。