中國城鎮(zhèn)化對商品住房價格影響

胡鋼劍

【摘要】城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展帶動了中國房地產業(yè)的繁榮，房地產業(yè)伴隨著中國城鎮(zhèn)化的進程高速發(fā)展，日益成為關系到國計民生的支柱產業(yè)。然而，中國如今高企的房價對城鎮(zhèn)化進程已造成了極大的阻礙。因此有必要對中國城鎮(zhèn)化與商品住房價格之間的關系展開研究，發(fā)現存在的問題并提出相應的政策建議。本文采用全國31省市2002—2015年的面板數據，選擇商品住房銷售價格、城鎮(zhèn)化水平、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、土地交易價格、商品住房本年竣工面積等變量建立面板模型，發(fā)現城鎮(zhèn)化率的提高，城鎮(zhèn)居民人均收入的提高都會推高商品住房價格。

【關鍵詞】城鎮(zhèn)化水平 商品住房價格 隨機效應模型

一、引言

改革開放以來，中國的城鎮(zhèn)化進程不斷深入，城鎮(zhèn)化率從17.92%上升到2016年的53.73%，平均每年增長1.02個百分點。自1998年城鎮(zhèn)住房體制改革取消無償的實物分配以來，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程更是高歌猛進。聯合國人口發(fā)展報告指出，中國已成為世界所有國家當中城市化進程發(fā)展最快的，城市人口年均增長率在25%。目前我國城鎮(zhèn)化率為53.73%，正處于城鎮(zhèn)化率30%-70%的快速發(fā)展區(qū)間。因此，未來幾年將是中國城鎮(zhèn)化進程中具有戰(zhàn)略性意義的階段，我國的城鎮(zhèn)化將得到迅速發(fā)展，全國的人口空間分布也將產生巨變。

城鎮(zhèn)化進程中一個重要表現就是大量農村人口進入城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)人口在總人口中所占的比重將會逐步提高，因此城鎮(zhèn)必然會增加對商品住房的需求。目前，農村居民的收入水平明顯低于城鎮(zhèn)居民的收入水平，在城鎮(zhèn)居民尚且買房不易的情況下，農村居民在城市長期居住后想買房更加是困難重重。所以，若想加速中國的城鎮(zhèn)化進程，最為重要的前提就是讓從農村遷入城市的農民擁有買房的能力。

我國的房地產業(yè)真正的起步始于改革開放，所以發(fā)展的歷史極為短暫，但是經過30多年的發(fā)展房地產業(yè)已經成為了我國的支柱產業(yè)，并且與全國人民的利益息息相關。1998年我國實行住房制度改革，逐步停止住房實物分配，這無疑給我國商品住房的發(fā)展提供了良機，房地產業(yè)迅速崛起，成為關系國計民生的支柱產業(yè)。然后在中國住房需求居高不下的現狀下，我國的房價一路攀升，過高的房價使得普通老百姓購買住房變得異常困難，老百姓的消費能力也由于房價的上漲而受到極大的限制。房價過高顯然已經對我國的經濟發(fā)展造成了消極影響，因此政府有必要采取政策遏制不合理的高房價，讓房價處于一個合理的區(qū)間。

城市化是世界歷史發(fā)展過程中不可缺少的重要一步，主要表現為城市人口增加，城鎮(zhèn)數量增加和規(guī)模的擴大，并伴隨著城市的擴張，生活習慣在農村地區(qū)得以蔓延，是社會經濟結構不斷優(yōu)化逐漸獲得極大發(fā)展空間的體現。在經濟全球化的大背景下，中國順應時代的發(fā)展趨勢與時俱進，逐步實現城鎮(zhèn)住房市場化改革，使得我國的城鎮(zhèn)化率以每年超過1%的增幅上升。城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展也帶動了中國房地產業(yè)的繁榮，房地產業(yè)日益成為關系到國計民生的支柱產業(yè)。然而，在城鎮(zhèn)化進程中，由于中國龐大的農村人口向城市轉移，導致住房需求很高，拉動了房價上漲。高企的房價令普通老百姓購房愿望的實現遙遙無期。中國如今高企的房價對城鎮(zhèn)化過程已造成了極大的阻礙。因此有必要對中國城鎮(zhèn)化與商品住房價格關系進行研究，發(fā)現存在的問題并提出相應的政策建議。

二、中國城鎮(zhèn)化水平對商品住房價格影響的實證分析

（一）變量選擇與數據說明

本文的變量選擇基于兩個基本原則，即變量涵蓋的內容，數據來源的獨立性、可靠性和可取性。根據已有的研究成果，結合商品住宅價格的影響因素，在模型中選擇的變量如下：

（1）城鎮(zhèn)化水平：采用城鎮(zhèn)人口占城鄉(xiāng)總人口的比重來衡量城鎮(zhèn)化水平（UL）。

（2）商品住房價格：選用商品住房銷售價格作為商品住房價格的衡量指標，商品住房銷售價格（P）=商品住房銷售額/商品住房銷售面積。

（3）商品住房價格的其他影響因素：本文研究城鎮(zhèn)化水平對商品住房價格的影響，但是影響商品住房價格的因素極為復雜，為保證模型合理性，我們在模型中加入其他控制變量作為解釋變量，具體變量包括城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（INC）、土地交易價格（LP）、商品住房本年新開工面積（SM）、商品住房本年竣工面積（JM）、商品住房本年銷售面積（XM）、房地產開發(fā)投資額（INV）。

本文所采用的統計數據來源于中經網統計數據庫、中國31省市年度統計年鑒。

（二）模型的估計與分析

（1）隨機效應模型的建立。建立隨機效應模型如式（3.2）所示：

lnPit=C+αULit+β1lnINCit+β3lnINVit+β4lnSMit+β5lnJMit+

β6lnXMit+δt+εit

該隨機模型中有些解釋變量是極不顯著的，我們有必要先對最不顯著的變量進行剔除，然后在再用剩余的變量建立隨機效應模型，依次剔除最不顯著的變量，直到剩下的所有變量都是顯著的，回歸結果如表1所示，最終隨機效應模型中包括被解釋變量商品住房價格對數值和4個解釋變量，分別為城鎮(zhèn)化水平（UL）、土地交易價格對數值（lnLP）、住宅竣工面積對數值（lnJM））、城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入對數值（lnINC）。

注：t statistics in parentheses

* p < 0.05， ** p < 0.01， *** p < 0.001

（2）單位根檢驗和協整檢驗。首先對各變量進行單位根檢驗，以驗證隨機效應模型中所用數據是否具備平穩(wěn)性，檢驗結果顯示這5個差分變量均為平穩(wěn)序列。再對其進行協整檢驗，協整檢驗結果表明原模型中的變量存在顯著的協整關系，商品住房價格、城鎮(zhèn)化水平、土地交易價格、住宅竣工面積、城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入之間具有長期的均衡關系。

（3）模型檢驗。本文實證分析所采用的面板模型為隨機效應模型，但是我們不確定這一模型是不是合適，因此需要進行模型檢驗，來確定最終采用的模型。從F檢驗和Hausman檢驗結果可知建立隨機效應模型最合適。

（4）模型確立及解釋。通過單位根檢驗、協整檢驗及模型檢驗，可以證明最初選擇的隨機效應模型經過剔除變量之后是合適的模型。最終確定的隨機效應方程如下：

lnPit=-1.237+1.246ULit+0.054lnLPit+0.918lnINCit

-0.062lnJM+δt+εit

從隨機效應方程中可以看出城鎮(zhèn)化水平和商品住房價格之間有明顯的正向關系，城鎮(zhèn)化率每提高1%，商品住房價格上漲1.246%，表明城鎮(zhèn)化水平的提高會引起商品住房價格的顯著上漲；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和商品住房價格也存在顯著的正向關系，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每上升1%，商品住房價格上漲0.189%，表明城鎮(zhèn)居民可支配收入的上升會明顯的提高商品住房的價格。土地交易價格和住宅竣工面積和商品住房價格之間存在正相關系，但是經濟效應不顯著。

（5）研究結論。城鎮(zhèn)化水平和商品住房價格之間存在著長期的均衡關系。城鎮(zhèn)化水平、城鎮(zhèn)居民可支配收入和商品住房價格之間存在顯著的正相關，城鎮(zhèn)化水平每提高1%，商品住房價格上漲1.246%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上升1%，商品住房價格上漲0.918%。城鎮(zhèn)化水平的提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的上升都會引起住房有效需求的增加，從而促進商品住房價格的上漲。

三、基本結論

根據面板數據的實證分析結果可知：城鎮(zhèn)化水平和商品住房價格之間存在長期的均衡關系；商品住房價格和城鎮(zhèn)化水平、城鎮(zhèn)家庭人均收入之間有著顯著的正相關關系。城鎮(zhèn)化水平的不斷提高以及城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入的提高都能增加商品住房的有效需求，最終導致商品住房的價格上揚。同時土地交易價格和住宅竣工面積和商品住房價格之間也存在正相關系，但是經濟效應不顯著。

目前我國城鎮(zhèn)化率將近達到55%，與發(fā)達國家70%到80%的城鎮(zhèn)化率相比，還有很大的提升空間。因此我國城鎮(zhèn)化進程仍將持續(xù)推進，與此同時，我國商品住房的價格也還存在上漲的區(qū)間，這是我國房地產市場發(fā)展的大致趨勢。即使商品住房價格維持原水平，普通民眾購買商品房也是極為困難，倘若商品房價格進一步上漲，必將加劇普通民眾的購房壓力。因此，政府有責任加快保障性安居工程住房的建設，為城鎮(zhèn)的住房困難群體提供最基本的住房保障。

參考文獻：

[1]蔣建林，金維興，何云峰.城市化與中國房地產業(yè)[J].西安建筑科技大學學報，2003，（12）.

[2]陳石清，朱玉林.中國城市化水平與房地產價格的實證分析[J].經濟問題，2008（l）.

[3]郝姝婕.房地產建設與城市化發(fā)展的協調性分析[J].經濟與管理，2008，（7）.

[4]金麗國.城鎮(zhèn)化與房地產價格關系研究[J].中國集體經濟，2013，（4）.

[5]曹振良.房地產經濟學通論[M].第1版.北京：北京大學出版社，2003.

[6]任木榮，劉波.房價與城市化的關系——基于省際面板數據的實證分析[J].南方經濟，2009，（2）.

[7]李永樂，舒幫榮，吳群.房地產價格與土地城鎮(zhèn)化：傳導機制與實證研究[J].中國土地科學，2013，（11）.