基于因子分析的廣東省區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

白迎超

（河源職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東河源517000）

基于因子分析的廣東省區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

白迎超

（河源職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東河源517000）

綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)市場和人口增長等相關(guān)因素構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價(jià)模型，基于因子分析法，對2014年各地市的相關(guān)評價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析，確定影響廣東省區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的主要因素并測算各因子得分，嘗試客觀反映各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展情況。以各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展程度和發(fā)展?jié)摿蓚€(gè)維度，在分類對比分析的基礎(chǔ)上，為廣東省各區(qū)域在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下更好地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提出了相應(yīng)的建議。

房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展；因子分析；廣東

一、引言

在新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展由原來的全國步調(diào)一致，轉(zhuǎn)化為差異化發(fā)展。作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中有較大的影響力，為更好地把握房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，相關(guān)學(xué)者從理論或?qū)嵶C的角度對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿M(jìn)行了研究。傅玳（2006）[1]通過聚類分析法，對省會城市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資潛力進(jìn)行了研究，提出我國三大都市圈的代表城市——北京、上海、廣州是當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)最具開發(fā)投資潛力的城市。葉貴、汪紅霞（2009）[2]通過灰色關(guān)聯(lián)模型，對上海等五個(gè)典型城市的房地產(chǎn)區(qū)域市場競爭力進(jìn)行了排序研究，提出了相應(yīng)的對策。劉貴文、賀玲、周滔（2010）[3]運(yùn)用時(shí)序綜合評價(jià)法，對我國各大中城市開展了聚類分析，將其分為五類，提出了東部城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω哂谥形鞑康慕Y(jié)論。劉水（2014）[4]從協(xié)調(diào)度等三個(gè)維度選擇了20個(gè)指標(biāo)，對我國大中城市的綜合發(fā)展?jié)摿M(jìn)行了排序，并從經(jīng)濟(jì)支撐、供銷比方面將這些城市分為四個(gè)象限，從而進(jìn)行了分類對比分析，但作者忽視了人口增長因素的影響。通過查閱相關(guān)文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ难芯?，主要?cè)重市場熱度、短期消化能力等方面，考慮人口增長這一長期、持久影響因素的較少。為更好地研究房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展?jié)摿?，在考慮人口增長的基礎(chǔ)上，通過從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和發(fā)展?jié)摿蓚€(gè)維度構(gòu)建評價(jià)模型，嘗試更加科學(xué)、全面地反映廣東省區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二、廣東省房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展情況評價(jià)模型構(gòu)建

（一）因子分析模型的構(gòu)建

作為一種潛在結(jié)構(gòu)分析法，因子分析法可以在各因素負(fù)荷量差距不大的情況下，通過正交轉(zhuǎn)軸法或斜交轉(zhuǎn)軸法，實(shí)現(xiàn)各因素負(fù)荷量變得很大或很小，從而可以將無法解釋的公因子的相關(guān)性特征清晰化，以利于更合理地解釋或歸類。因子分析法的模型如下:

表1 廣東省區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價(jià)指標(biāo)體系表

寫成矩陣形式:

1）m≤p

2）Cov（F，ε）=0

確定公因子后，可用線性組合來表示各公因子，也可稱為因子得分線性方程，以便計(jì)算各公因子的得分，表達(dá)式為:

（二）指標(biāo)選取

區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況是一個(gè)宏觀概念，包括當(dāng)?shù)貐^(qū)域國內(nèi)生產(chǎn)總值、居民可支配收入、人口情況、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況等多個(gè)方面，在參考借鑒的基礎(chǔ)上，考慮房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的長期影響因素，本文從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿θ齻€(gè)維度入手，經(jīng)過多次測算和刪除不相關(guān)指標(biāo)，最終選取了12個(gè)指標(biāo)構(gòu)建了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價(jià)指標(biāo)體系，見表1。

（三）數(shù)據(jù)來源

12個(gè)指標(biāo)的數(shù)據(jù)來源于2015年廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒、各地市2015年統(tǒng)計(jì)年鑒及2014年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

三、廣東省房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展情況評價(jià)

（一）數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化

利用SPSS19.0對原始數(shù)據(jù)處理，SPSS19.0可自動(dòng)進(jìn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，以消除各變量因量綱不同而對結(jié)果造成干擾，盡力實(shí)現(xiàn)指標(biāo)間橫向分析的科學(xué)、準(zhǔn)確性。

（二）適用性檢驗(yàn)

為確定該指標(biāo)體系是否適合進(jìn)行因子分析，運(yùn)用SPSS19.0進(jìn)行了適用性檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，各指標(biāo)變量間的相關(guān)系數(shù)較大，具有較好的相關(guān)性；KMO的值為0.709＞0.5，Bartlett的近似卡方值為442.802，Sig=0＜0.05，變量間的偏相關(guān)性較強(qiáng)，效果較好，適合進(jìn)行因子分析，詳見表2。

（三）提取公因子

表2KMO和Bartlett（巴特利特）的檢驗(yàn)

通過直交轉(zhuǎn)軸法轉(zhuǎn)軸后，可以發(fā)現(xiàn)前三個(gè)因子的特征值分別為5.729、3.395、1.834，累計(jì)百分比達(dá)到91.393%，即前三個(gè)因子可以解釋總變異量的91.393%，其他因子對總變異量的解釋很弱，前三個(gè)因子即可充分解釋廣東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，因此最終確定共同因子為3個(gè)，詳見表3。

（四）測算因子負(fù)荷矩陣

未旋轉(zhuǎn)的初始因子，難以明確其意義，為提高因子的可解釋性，運(yùn)用直交轉(zhuǎn)軸法對因子旋轉(zhuǎn)，可得旋轉(zhuǎn)后的廣東省區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況因子負(fù)荷矩陣，見表4。

表4顯示，第一個(gè)公因子在社會消費(fèi)品零售總額、年末常住人口數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、竣工面積、地方公共財(cái)政預(yù)算收入、施工面積、人均GDP等因子上具有較大的負(fù)荷，這些指標(biāo)主要反映了房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)情況及房地產(chǎn)業(yè)投入規(guī)模，可定義為宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境因子F1；第二個(gè)公因子在人均銷售面積、人均施工面積、城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入等因子上具有較大的負(fù)荷，這些指標(biāo)主要反映了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，可定義為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)因子F2；第三個(gè)公因子在年末戶籍人口同比比率、人均工資同比比率上具有較大的負(fù)荷，這些指標(biāo)主要反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ啥x為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿σ蜃覨3。

表3 解釋的總方差

表4 旋轉(zhuǎn)前和旋轉(zhuǎn)后的因子負(fù)荷矩陣

（五）測算各公因子的得分

通過各因子的得分系數(shù)矩陣，見表5，可以列

出各因子得分的計(jì)算公式為:

表5 因子得分系數(shù)矩陣

（六）測算各地市房地產(chǎn)發(fā)展水平的綜合得分

雖然三個(gè)公因子可以分別從不同方面反映各地市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，但為了更好地衡量各地市房地產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展水平，依據(jù)表3中各公因子旋轉(zhuǎn)后的方差貢獻(xiàn)率進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，可求出各地市房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展度，公式如下:

F=0.47744F1+0.28293F2+0.15356F3

式中F1、F2、F3為各公因子的得分，F(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展度，將相關(guān)數(shù)據(jù)代入公式，可得各地市房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)發(fā)展因子的總體得分，見表6。

（七）結(jié)果分析

表6表明，各地市在不同因子上的得分及排名差異較大，廣東省房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展度排名前五的是廣州、深圳、佛山、東莞、惠州，與當(dāng)年各地市GDP排名一致，說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平主要受到當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力的支撐。從因子F3來看，廣東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿ε琶傲氖巧钲?、汕尾、珠海、陽江、湛江、茂名，說明房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿εc人口和工資增長關(guān)聯(lián)程度高，也一定程度上說明了作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)和移民城市的深圳市房價(jià)近年來快速增長的原因。

四、廣東省區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策與建議

依據(jù)前文分析，可發(fā)現(xiàn)廣東省各地市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平呈現(xiàn)明顯的不均衡特點(diǎn)，其發(fā)展水平和特征差異較大，為更好地研究各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及發(fā)展態(tài)勢，選擇房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展度F與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿3兩個(gè)指標(biāo)的得分排名結(jié)合分析，可將廣東省各區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況分為4個(gè)象限進(jìn)行歸類分析，見圖1。

圖1 廣東省區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治鼍仃?/p>

A象限:處于該象限中的地區(qū)，在房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展度和發(fā)展?jié)摿Ψ矫婢尸F(xiàn)良好狀態(tài)，表現(xiàn)最為典型的是深圳市，該市不僅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟度高，同時(shí)由于年輕人口涌入、投資投機(jī)需求強(qiáng)烈等因素的影響，在房價(jià)處于高位的情況下，仍能高速增長，顯示其需求旺盛。該類型的地市應(yīng)在加大現(xiàn)有投資開發(fā)力度基礎(chǔ)上，采取限制投機(jī)性需求、加大土地供應(yīng)、嚴(yán)查捂盤惜售等必要措施，保障房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)、健康發(fā)展。

B象限:處于該象限中的地區(qū)，多處于廣東省邊遠(yuǎn)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展度較低，但房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展?jié)摿^高，表現(xiàn)最為典型的是汕尾市。作為廣東省2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)下降的兩個(gè)城市之一，汕尾市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低，但從未來發(fā)展?jié)摿砜?，其發(fā)展?jié)摿艽?。該類型的地市，建議一是采取主動(dòng)引進(jìn)的方法，通過有力的配套政策支持，吸引、承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，提升區(qū)域的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力；二是大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，通過建立完善的配套支持政策，特別是大力開展城鄉(xiāng)居民職業(yè)技術(shù)、職業(yè)技能資格的培訓(xùn)，在解決企業(yè)普工招聘緊缺問題的同時(shí)，進(jìn)一步放寬當(dāng)?shù)厝霊粽撸膭?lì)、激發(fā)更多山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民向城市轉(zhuǎn)移、向市民轉(zhuǎn)化，從而將房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力。

C象限:處于該象限中的地區(qū)，以珠三角城市為主，房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展度高、成熟度好，但未來發(fā)展?jié)摿ο鄬^弱，典型代表是佛山市和廣州市。廣州和佛山市均屬經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)過多年高速增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較成熟，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)綜合發(fā)展度處于第一、第三位置，房價(jià)相對穩(wěn)定，但長遠(yuǎn)來看發(fā)展后勁相對其他地區(qū)較弱。該類型的地市建議維持現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模及開發(fā)投入，通過制定長期、連續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，采取穩(wěn)健的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。

D象限:處于該象限中的地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展度和發(fā)展?jié)摿^弱，該類型的地市應(yīng)結(jié)合地區(qū)情況，重點(diǎn)是采取有力措施，制定適合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和招商引資政策，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，提高居民收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；其次，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策方面，建議著力從棚戶區(qū)和舊城改造入手，在當(dāng)?shù)刎?cái)政收入有限的情況下，大膽引進(jìn)實(shí)施政府與社會資本合作模式，盤活、釋放現(xiàn)有城區(qū)潛在需求，采取積極、針對性的房地產(chǎn)發(fā)展策略。

[1]傅玳.城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力評價(jià)[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2006（1）:12-114.

[2]葉貴，汪紅霞.房地產(chǎn)區(qū)域市場投資競爭潛力的灰色關(guān)聯(lián)評價(jià)[J].經(jīng)濟(jì)問題，2009（10）:41-44.

[3]劉貴文，賀玲，周滔.中國城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿υu價(jià)——基于時(shí)序多指標(biāo)綜合評價(jià)方法[J].科技進(jìn)步與對策，2010，27（19）:153-157.

[4]劉水.我國主要城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿υu價(jià)[J].中國房地產(chǎn)，2014（20）: 54-63.

[5]袁靈，王朝陽.房地產(chǎn)非理性發(fā)展與湖南區(qū)域競爭力[J].湖南第一師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2011（1）:67-70.

[6]徐鳳，胡海峰.城市競爭力對房地產(chǎn)價(jià)格影響的區(qū)域差異性研究——基于我國35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)[J].北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版），2015，30（6）:104-113.

Study on the Development of Regional Real Estate Industry in Guangdong Province Based on Factor Analysis

BAI Ying-chao
（Heyuan Polytechnic，Heyuan，Guangdong 517000）

Analysis of the comprehensive development of economy，real estate market and population growth and the development evaluation model of real estate industry is conducted based on factor analysis and the relevant evaluation indexes of the city in 2014 have been analyzed in this paper.By determining the main factors of the regional real estate development in Guangdong and calculating the scores，the development of real estate industry in Guangdong was evaluated objectively.Based on the two measures of the integrated development of regional real estate industry and the development potential，some suggestions are put forward on how to develop the real estate industry under the“new normal”phase.

real estate industry；development；factor analysis；Guangdong

F127

A

1671－9743（2017）01－0045－05

2016-11-28

河源市財(cái)政局2016年度科研課題“河源市房地產(chǎn)業(yè)與財(cái)政收入的關(guān)聯(lián)研究”（HYKJ16P02）。

白迎超，1982年生，男，河南唐河人，講師，研究方向:企業(yè)管理、區(qū)域經(jīng)濟(jì)。