株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存對策

傅貽忙+羅小玲

[摘 要]從全國來看，一、二線城市的庫存壓力正在逐漸減輕，三、四線城市去庫存的任務(wù)仍然艱巨。而從單個城市來看，株洲市同樣也存在結(jié)構(gòu)性的庫存問題。因此，株洲市在去庫存的背景下進行供給側(cè)改革是十分有必要的。文章以全國房地產(chǎn)去庫存為背景，對株洲市改革開放以來房地產(chǎn)發(fā)展進行調(diào)查分析，探討株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)改革下去庫存的重點和難點，提出株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)改革下去庫存的對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；去庫存；對策；株洲市

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.51.146

1 株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存的調(diào)查分析

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)增速降低，部分城區(qū)投資負(fù)增長

2016年上半年，株洲市完成房地產(chǎn)投資113.98億元，總量居全省第二位；同比增長6.4%，但低于全省平均水平1.4個百分點，在全省各市、州排第七位。全市6個縣、市、區(qū)為負(fù)增長，分別是石峰區(qū)（-45.8%）、炎陵縣（-32.3%）、蘆淞區(qū)（-19.3%）、株洲縣（-11.5%）、天元區(qū)（-9.2%）、茶陵縣（-9.2%）。

1.2 商品房銷售面積增速較大，商品房銷售結(jié)構(gòu)差異化

2016年上半年，株洲市商品房銷售面積208.1萬平方米，總量居全省第二位，同比增長29.3%，增速居全省各市州第七位。其中住宅銷售面積為258.5萬平方米，同比增長29.9%，其中提高幅度較大的有荷塘區(qū)（43.2%）、蘆淞區(qū)（10.5%）、炎陵區(qū)（10.5%）。全市住宅銷售面積258.5萬平方米，同比增長29.9%，占全市商品房銷售面積的83.9%。從戶型結(jié)構(gòu)上來看，90～144平方米住宅銷售增速回落較快，同比增長26.6%，占住宅銷售面積的70.6%；90平方米以下住宅銷售增速提升幅度較大，同比增長74.1%；144平方米以上住宅銷售同比增長18.8%。

1.3 新開工、竣工面積快速增長，施工面積增速放緩

2016年上半年，株洲市房屋新開工面積為396.3萬平方米，同比增長63.7%。其中，住宅264.1萬平方米，同比增長40.3%。全市房屋竣工面積為179.1萬平方米，同比增長87.9%。其中，住宅竣工面積120萬平方米，同比增長64.3%。房屋施工面積為2804.5萬平方米，同比增長13.9%。其中，住宅施工面積1996.4萬平方米，同比增長11.7%。

2 株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)改革下去庫存的重點

2.1 以先進制造業(yè)為契機，刺激本地購房需求

株洲是新中國成立后首批重點建設(shè)的八個工業(yè)城市之一，是中國老工業(yè)基地，被譽為“中國電力機車之都”。株洲以創(chuàng)建全國文明城市、中部崛起戰(zhàn)略、老工業(yè)基地振興等為契機，搞好株洲居住環(huán)境，提升住宅的質(zhì)量，刺激本地購房需求。2016年株洲工業(yè)仍面臨著需求不足，產(chǎn)能過剩，資源環(huán)境約束增強等諸多挑戰(zhàn)，工業(yè)經(jīng)濟仍要將努力保持穩(wěn)定增長作為重要任務(wù)，加大創(chuàng)新力度，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動株洲市的房地產(chǎn)去庫存。

2.2 以產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)為依托，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心

加快推進株洲市以資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)為重點的綜合配套改革，構(gòu)建高端化、兩型化現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新體系。重點發(fā)展兩型產(chǎn)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，優(yōu)先發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。致力于構(gòu)建高端化、兩型化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新體系的新思路，提升經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量，增強市民的購房能力，大力緩解株洲的房地產(chǎn)去庫存壓力。

2.3 以人口結(jié)構(gòu)變遷為突破，緩解去庫存市場壓力

隨著株洲市經(jīng)濟的發(fā)展，株洲市人口也隨之增長。2015年，株洲市常住人口達(dá)到400.05萬人，“十二五”期間，全市常住人口從2011年的388.08萬人增加到2015年的400.05萬人，年均增加2.87萬人，年均增長7.3‰。人口老齡化直接影響住房剛性需求的變化，“人口紅利”的下降，削弱了住房需求的經(jīng)濟基礎(chǔ)。人們整個生命周期中的不同年齡階段，其消費和資產(chǎn)選擇行為會表現(xiàn)為極大的不同，中青年時期擁有對住房的剛性需求，是購房主要力量。人口年齡結(jié)構(gòu)的改變會影響到整個社會的收入和負(fù)債水平，當(dāng)中青年比率上升時勞動力的增長將提高整個社會的收入水平。

2.4 以提高城鎮(zhèn)化水平為推手，促進住房消費步伐

株洲市的人口城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，2015年，株洲市常住人口達(dá)到400.05萬人，人口城鎮(zhèn)化率為62.1%。株洲市建成區(qū)土地面積從2006年的85.6平方千米擴充到2014年135.25平方千米，土地城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速。新市民潛在住房需求巨大。株洲市應(yīng)該以人口城鎮(zhèn)化為動能，加快房地產(chǎn)去庫存步伐，讓進城務(wù)工人員成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。將去庫存工作與完善住房保障體系、推動常住人口市民化、推進新型城鎮(zhèn)化、促進房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級結(jié)合起來。近年來株洲市經(jīng)濟發(fā)展與土地財政之間的“路徑依賴”現(xiàn)象加劇，土地供應(yīng)量大幅增加。

2.5 以供給側(cè)制度創(chuàng)新為重點，預(yù)防行業(yè)銷售風(fēng)險

隨著株洲市社會結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展階段的變化，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的制度創(chuàng)新將是未來一項重要的任務(wù)。長期來看，房地產(chǎn)要構(gòu)筑創(chuàng)新驅(qū)動增長模式，通過發(fā)揮創(chuàng)新對拉動發(fā)展的乘數(shù)效應(yīng)，創(chuàng)造良好環(huán)境，實施“互聯(lián)網(wǎng)+”行動計劃。株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革應(yīng)以創(chuàng)新為核心的新的經(jīng)濟發(fā)展模式為主導(dǎo)，做到房地產(chǎn)經(jīng)濟總量與質(zhì)量的雙重增長。

3 株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)改革下去庫存的難點

3.1 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)范圍廣，供給側(cè)改革應(yīng)注意經(jīng)濟平穩(wěn)性

作為三線城市的株洲市有著巨大的房地產(chǎn)需求潛力，但是受到多重因素的制約，這種潛力目前難以實現(xiàn)，受制于株洲市內(nèi)在的經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)升級、居民收入和城鎮(zhèn)就業(yè)等有效需求因素。株洲市的房地產(chǎn)市場有效供給和有效需求之間難以匹配形成均衡。去庫存、去杠桿和降成本等供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革具有表觀效應(yīng)。因此，在株洲市進行房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的同時，應(yīng)該繼續(xù)發(fā)揮需求側(cè)的有效管理，確保株洲市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

3.2 房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)性過剩，實際是市場需求“供給失靈”

房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟新常態(tài)的必然要求。現(xiàn)階段，以房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性產(chǎn)能過剩為特征的“供給失靈”是經(jīng)濟新常態(tài)的典型特征。“十二五”以來，株洲市房地產(chǎn)經(jīng)濟增速顯著下降，表面上的原因是“需求不足”，實際上是供給結(jié)構(gòu)與市場需求脫節(jié)造成的“供給失靈”。一是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層面：改善型房地產(chǎn)、高端房地產(chǎn)供給不足，低端房地產(chǎn)過剩；綠色房地產(chǎn)、智慧房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)的科技含量低；二是區(qū)域結(jié)構(gòu)層面：房地產(chǎn)供給與需求的空間結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)空間規(guī)劃不合理，城市公共交通不能滿足居民的需求。

3.3 相對房價增長，城鎮(zhèn)居民收入增長速度過低

城鎮(zhèn)居民收入增加是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的基本條件，改革開放以來，株洲市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入有了很大的提升，2005年株洲市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入為11230元，增長到2015年的33977元，是2005年的3.02倍。株洲市商品房銷售價格從2005年的1458元每平方米，增長到2015年的4378元每平方米，是2005年的3.00倍。數(shù)據(jù)顯示，相對株洲市商品房價格的上漲幅度，城鎮(zhèn)居民收入增長的速度過低，導(dǎo)致株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫存的動力不足。

3.4 綠色、高品質(zhì)的房地產(chǎn)緊缺

房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革就是要提高房地產(chǎn)的有效供給，提升房地產(chǎn)的高品質(zhì)供給。高端客戶依然是綠色、高品質(zhì)房地產(chǎn)的主要消費主體，另外改善性需求、知識分子、外資客戶對綠色、高品質(zhì)房地產(chǎn)的需求比較大。株洲市綠色、高品質(zhì)房地產(chǎn)正處于初級發(fā)展階段，面臨著綠色、高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不完善、既有房地產(chǎn)綠色、高品質(zhì)改造挑戰(zhàn)大和綠色、高品質(zhì)房地產(chǎn)政策不夠優(yōu)化等問題。

4 株洲市房地產(chǎn)供給側(cè)改革下去庫存的對策

（1）統(tǒng)籌區(qū)域城鄉(xiāng)發(fā)展，實施區(qū)域分層調(diào)控政策。城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)加強配套設(shè)施建設(shè)，使得人口、資源等要素不至于過度集中到中心城市。改善整個房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系和消費結(jié)構(gòu)體系。實施區(qū)域分層調(diào)控政策，按區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、家庭收入結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)的差別進行房消費政策引導(dǎo)。通過房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的主動轉(zhuǎn)型使住房消費結(jié)構(gòu)趨向合理化和高級化。

（2）增加小戶型住房供應(yīng)，實行差異化住房消費。通過加快棚戶區(qū)改造、發(fā)展公共租賃住房、增加經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)。把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍，滿足居民的剛性住房需求。

（3）支持居民改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作，滿足居民家庭改善性住房需求，加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。地方政府應(yīng)因地制定調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，從而從房貸與稅收方面支持改善性住房需求。從長期來看，還應(yīng)逐步減少對二次或三次改善需求的打壓。另外，鑒于居民住房條件不斷改善，未來應(yīng)考慮放寬普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，比如將單套面積將當(dāng)前140平方米擴大至160平方米左右。

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