違法建筑的繼承權(quán)與占有
——對(duì)一起經(jīng)一、二審判決案例的評(píng)析

董學(xué)立

違法建筑的繼承權(quán)與占有
——對(duì)一起經(jīng)一、二審判決案例的評(píng)析

董學(xué)立*

違法建筑不能獲得房產(chǎn)初始登記，購(gòu)買(mǎi)人也因不能辦理過(guò)戶登記而無(wú)法獲得法律認(rèn)可的房產(chǎn)所有權(quán)。但違法建筑物買(mǎi)賣(mài)事實(shí)就在那里。那么，在違法建筑購(gòu)買(mǎi)人死亡后，其繼承人能否繼承該違法建筑，以及繼承人繼承了該違法建筑的什么權(quán)利？進(jìn)而，如果違法建筑被無(wú)權(quán)占有，繼承人又是依據(jù)什么權(quán)利請(qǐng)求返還？對(duì)此，某法院的兩審判決結(jié)果截然相反，值得學(xué)界認(rèn)真探討。

違法建筑 違法建筑繼承 無(wú)權(quán)占有

這是一起經(jīng)一、二審判決結(jié)果截然相反的民事判決。在一、二審法院對(duì)“案件事實(shí)”沒(méi)有差別認(rèn)定的情況下，一、二審法院的判決結(jié)果卻截然相反，不能不令人心生好奇——是什么法律理由使得一、二審法院對(duì)同一案件作出了如此相反的判決？我們對(duì)案卷資料進(jìn)行了詳細(xì)的研讀和認(rèn)真的分析，覺(jué)得有必要對(duì)此案件的判決提出一些學(xué)術(shù)見(jiàn)解和法律論證，希望以此案例的分析，引起對(duì)我國(guó)司法機(jī)關(guān)不習(xí)慣、不善于適用物權(quán)法的事實(shí)引起重視。

一、一審、二審法院查明的事實(shí)與判決

（一）法院查明的案件事實(shí)

一審查明，原告王天平、孟云云系死者孟桂平妻、女（鑒于隱私，該報(bào)告隱去真實(shí)姓名）。被告汪傳梅與孟桂平系非法同居關(guān)系。2009年9月17日，孟桂平、被告汪傳梅與揚(yáng)州市江都真武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)公司）商談購(gòu)買(mǎi)位于揚(yáng)州市江都區(qū)真武鎮(zhèn)文明東路美墅園小區(qū)房屋事宜，當(dāng)日，開(kāi)發(fā)公司向孟桂平出具10萬(wàn)元房屋首付款的收據(jù)一份。同年9月19日，孟桂平與開(kāi)發(fā)公司簽訂《統(tǒng)建住宅代建協(xié)議書(shū)》一份，約定孟桂平購(gòu)買(mǎi)位于上述小區(qū)一排二號(hào)房屋一套，房屋價(jià)款29萬(wàn)元；給付方式：首付10萬(wàn)元，余款用紅磚抵算；交付日期：自協(xié)議簽訂之日起，即日交付。2010年2月被告汪傳梅入住該房屋至今。2012年5月初，孟桂平因與他人發(fā)生沖突后被人刺傷胸部，經(jīng)搶救無(wú)效死亡。至今，房屋剩余價(jià)款尚未履行完畢。訟爭(zhēng)房屋系由揚(yáng)州市江都區(qū)真武鎮(zhèn)黨委政府為吸引農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)，委托開(kāi)發(fā)公司在位于真武鎮(zhèn)振興南路與文明東路交匯處地塊（屬農(nóng)村集體用地）規(guī)劃、建設(shè)。截至目前，訟爭(zhēng)房屋及房屋所處地塊尚未取得房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

對(duì)于上述一審法院查明的案件事實(shí)，二審法院在其判決書(shū)中明確認(rèn)為：“經(jīng)審理查明，原審查明的基本事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)”（盡管該院在判決文書(shū)的后文中又自相矛盾地認(rèn)為“一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，依法應(yīng)予改判”）。

（二）法院作出的判決

一審法院判決如下：孟桂平與開(kāi)發(fā)公司簽訂的《統(tǒng)建住宅代建協(xié)議書(shū)》系雙方真實(shí)意思表示，并且孟桂平已給付該訟爭(zhēng)房屋的首付款，雖然該訟爭(zhēng)房屋尚未取得所有產(chǎn)權(quán)手續(xù)，但孟桂平根據(jù)該份協(xié)議書(shū)享有該房屋的占有、使用等權(quán)利。另，該訟爭(zhēng)房屋系孟桂平在與原告王天平婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)屬孟桂平與原告王天平的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，孟桂平死后，原告王天平、孟云云作為孟桂平第一順序繼承人，理應(yīng)享有該房屋的占有、使用等權(quán)利，故對(duì)原告王天平、孟云云要求被告汪傳梅停止侵占并搬離訟爭(zhēng)房屋的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。對(duì)于被告辯稱訟爭(zhēng)房屋的裝修工程以及家用電器、家具的購(gòu)置系其出資，因被告未能提供充分證據(jù)予以證明，且未明確提出反訴，故本院不予處理，被告可另行主張。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第117條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第34條、第241條，《中華人民共和國(guó)婚姻法》第17條，《中華人民共和國(guó)繼承法》第2條、第3條第（2）項(xiàng)、第10條的規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：

被告汪傳梅于本判決生效之日起三十日內(nèi)遷出位于揚(yáng)州市江都區(qū)真武鎮(zhèn)文明東路美墅園小區(qū)一排二號(hào)房屋，并將該房屋交還給原告王天平、孟云云。

本案受理費(fèi)為80元，由被告汪傳梅負(fù)擔(dān)。此款已由原告墊付，被告于本判決生效之日起二十日內(nèi)給付原告80元。

二審法院的判決如下：王天平、孟云云要求汪傳梅遷出訟爭(zhēng)房屋的訴請(qǐng)不予支持。理由：首先，由于訟爭(zhēng)房屋系由開(kāi)發(fā)公司在農(nóng)村集體用地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)訟爭(zhēng)房屋并未領(lǐng)得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故訟爭(zhēng)房屋并非合法建筑。因其建設(shè)行為的違法性，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，因而無(wú)法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)，法院依法不予確認(rèn)其權(quán)屬。其次，訟爭(zhēng)房屋的房款尚未全部付清，且權(quán)屬亦存在爭(zhēng)議，在此情況下，王天平、孟云云要求汪傳梅遷出訟爭(zhēng)房屋的訴請(qǐng)無(wú)法得到支持。再次，王天平、孟云云在一審開(kāi)庭時(shí)提出即使訟爭(zhēng)房屋是違章建筑，其基于占有的事實(shí)，享有占有請(qǐng)求保護(hù)權(quán)。對(duì)此，本院認(rèn)為，按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第245條的規(guī)定，占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。而王天平、孟云云提供的證據(jù)不足以證明其對(duì)訟爭(zhēng)房屋占有在先，也未能提供證據(jù)證實(shí)其在法定期限內(nèi)主張返還，故王天平、孟云云主張其占有的不動(dòng)產(chǎn)被侵占的事實(shí)不能成立。為此，王天平、孟云云要求汪傳梅遷出訟爭(zhēng)房屋的訴請(qǐng)不予支持。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，依法應(yīng)予改判。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第245條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第90條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第170條之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：

一、撤銷揚(yáng)州市江都區(qū)人民法院（2014）揚(yáng)江邵民初字第0286號(hào)民事判決；

二、駁回原告王天平、孟云云的訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)80元，二審案件受理費(fèi)80元，均由王天平、孟云云負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

二、我們對(duì)該案進(jìn)行法律分析的事實(shí)基礎(chǔ)

（一）幾個(gè)法律事實(shí)

一是對(duì)孟桂平作為訴爭(zhēng)房屋的購(gòu)買(mǎi)人身份，一、二審法院認(rèn)定一致；二是對(duì)原告王天平、孟云云作為孟桂平第一順序繼承人，一、二審法院認(rèn)定一致；三是對(duì)孟桂平與汪傳梅之間的私人關(guān)系，一、二審法院認(rèn)定一致；四是對(duì)孟桂平所購(gòu)買(mǎi)房屋的“小產(chǎn)權(quán)”屬性，一、二審法院認(rèn)定一致；五是對(duì)汪傳梅現(xiàn)在占有訴爭(zhēng)房屋的法律事實(shí)，一、二審法院認(rèn)定一致。

（二）幾個(gè)法律關(guān)系

從上述法律事實(shí)中，我們可以解析出如下幾個(gè)法律關(guān)系，一是孟桂平與真武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《統(tǒng)建住宅代建協(xié)議書(shū)》形成的購(gòu)買(mǎi)房屋的法律關(guān)系；二是孟桂平買(mǎi)房與汪傳梅出資之間的關(guān)系；三是因孟桂平死亡而產(chǎn)生的繼承法律關(guān)系；四是訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利人與占有人之間的法律關(guān)系。

一、二審法院的判決也無(wú)非就是在認(rèn)定法律事實(shí)的基礎(chǔ)上，對(duì)上述幾對(duì)法律關(guān)系的定性論證，并以此得出了一、二審判決。只不過(guò)，既然在法律事實(shí)認(rèn)定沒(méi)有差異的情況下，一、二審法院得出了完全相反的判決結(jié)果，因此定然有一方的判決結(jié)果是錯(cuò)誤的。

三、我們對(duì)本案的法律分析

（一）關(guān)于“孟桂平與真武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《統(tǒng)建住宅代建協(xié)議書(shū)》，購(gòu)買(mǎi)房屋的法律關(guān)系”

筆者認(rèn)為，在此暫且不論該購(gòu)買(mǎi)房屋到底是由孟桂平購(gòu)買(mǎi)并歸其所有，還是由汪傳梅購(gòu)買(mǎi)而歸其所有，單就“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)以及作為買(mǎi)賣(mài)基礎(chǔ)的建設(shè)行為的法律關(guān)系而言，“小產(chǎn)權(quán)房”作為違章建筑其權(quán)屬定性，是問(wèn)題的關(guān)鍵。我國(guó)《物權(quán)法》第30條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！睂?duì)于該條，《物權(quán)法》頒布后爭(zhēng)議較大，因?yàn)閷?duì)其的學(xué)理解釋，總是身陷自相矛盾的境地——如果依反對(duì)解釋，建設(shè)人對(duì)違章建筑不能取得其所有權(quán)，則違章建筑作為“物”的權(quán)屬又能歸誰(shuí)所有呢？豈能因此而成為“無(wú)主物”？若成為“無(wú)主物”，這又與《物權(quán)法》關(guān)于“物有其主，物盡其用”的立法原則相悖。那么，我們?nèi)绾卫斫狻段餀?quán)法》第30條呢？筆者認(rèn)為，對(duì)該條的文義解釋?xiě)?yīng)采“限縮解釋”方法，即違法建造建筑物不能取得因違章建筑而占用的國(guó)家所有或集體所有的土地用益物權(quán)。至于違章建筑物本身，其本身的權(quán)屬應(yīng)歸屬于建設(shè)人所有。不唯如此，則不能維護(hù)建設(shè)人的權(quán)利以及因“物”的存在而產(chǎn)生的社會(huì)秩序。從比較法的視角觀察，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)謝在全先生認(rèn)為，“自己出資建筑之建筑物，其取得系原始取得性質(zhì)，與依法律行為而取得者有別，故不在第758條所謂非經(jīng)登記不生效力之列?！雹僦x在全：《民法物權(quán)論》（上冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第96頁(yè)。世界各國(guó)的民事立法，都把違章建筑物歸屬于建設(shè)人所有（對(duì)此，上訴人一方也是予以承認(rèn)的：二審?fù)徆P錄第14頁(yè)）。當(dāng)然，正是因?yàn)槠鋵儆谶`章建筑，其可能在一定的條件下被有權(quán)機(jī)關(guān)依法拆除，違章建筑物被依法拆除后，則因“物”的滅失而消滅物權(quán)——這也是《物權(quán)法》第30條的明文規(guī)定內(nèi)容之一。②物權(quán)法的許多規(guī)則告訴我們：違法行為也能取得物權(quán)。如偷竊來(lái)木材經(jīng)裝修行為后成為不動(dòng)產(chǎn)的添附物，依據(jù)添附規(guī)則這些偷竊來(lái)的木材就成了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的財(cái)產(chǎn)。所以，對(duì)違法建筑行為而建造的房屋，其所有權(quán)歸屬也不能歸咎于違法行為的可責(zé)難性而剝奪其獲得違法建筑物的權(quán)屬的可能。《物權(quán)法》制定過(guò)程中，以鞏獻(xiàn)田教授為代表的左的思潮對(duì)《物權(quán)法》具體規(guī)則的擬定有著不小的影響，如《物權(quán)法》第3條對(duì)《憲法》第6條第2款的重復(fù)規(guī)定，這沒(méi)有必要；《物權(quán)法》第113條關(guān)于遺失物無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的歸國(guó)家所有的規(guī)定，從比較法來(lái)看沒(méi)有一個(gè)其他國(guó)家是這樣規(guī)定的；以及《物權(quán)法》對(duì)社會(huì)現(xiàn)實(shí)的過(guò)分遷就——所有權(quán)分為國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和個(gè)人所有權(quán)，傳統(tǒng)地上權(quán)分為建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)等。

二審法院關(guān)于“因其建設(shè)行為的違法性，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，因而無(wú)法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)，法院依法不予確認(rèn)其權(quán)屬”的判斷，錯(cuò)誤良多：一是依建設(shè)行為取得物權(quán)，不是“設(shè)立”物權(quán)——不涉及意思表示要素，因?yàn)槠涫腔凇笆聦?shí)行為”而非“法律行為”產(chǎn)生的物權(quán)；二是因“其建設(shè)行為的違法性”，而“無(wú)法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)”的判斷是對(duì)的，但法院因而“不予確認(rèn)其權(quán)屬”的判斷則是錯(cuò)的——違法的是行為，而不是房屋——法院審判應(yīng)予確認(rèn)誰(shuí)對(duì)房屋享有權(quán)利。事實(shí)上，二審法院還是確認(rèn)了權(quán)屬的——判決歸屬于汪傳梅?、垡恢币詠?lái)，我們有一個(gè)感覺(jué)：緣于我國(guó)自1949年以來(lái)直至2007年沒(méi)有《物權(quán)法》——不僅國(guó)家層面缺失一部名為《物權(quán)法》的法律，且大學(xué)的法學(xué)院不曾開(kāi)設(shè)物權(quán)法的課程教學(xué)和研究。所以，物權(quán)法的概念、制度、理論、學(xué)說(shuō)等，對(duì)于當(dāng)下我國(guó)法院的相當(dāng)一部分法官來(lái)說(shuō)，是陌生的。他們不習(xí)慣用物權(quán)法的制度規(guī)范判案。常常是一個(gè)物權(quán)法的法律問(wèn)題，法官卻要跑到《民法通則》、《合同法》去找尋判案依據(jù)。當(dāng)然，其判決理由和判決結(jié)果往往就是錯(cuò)誤的了。

所以，真武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)其開(kāi)發(fā)的違章建筑物享有所有權(quán)——世界各國(guó)的立法通例。這是我們得出的第一個(gè)結(jié)論。

（二）違章建筑物能不能被買(mǎi)賣(mài)？買(mǎi)受人依買(mǎi)賣(mài)行為取得了對(duì)違章建筑物的什么權(quán)利

既然真武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)其開(kāi)發(fā)的違章建筑物享有所有權(quán)，則在這些違章建筑被拆除前，其是可以被買(mǎi)賣(mài)的?；谶`章建筑物的買(mǎi)賣(mài)，就有兩個(gè)法律問(wèn)題值得研究：一是違章建筑物如何被買(mǎi)賣(mài)？二是買(mǎi)受人獲得了違章建筑物的什么權(quán)利？

關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題，即違章建筑物如何被買(mǎi)賣(mài)。我們認(rèn)為，依照我國(guó)《物權(quán)法》關(guān)于作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋的變動(dòng)規(guī)則，在我國(guó)建立起完善的房屋登記制度的地方如城鎮(zhèn)，房屋的買(mǎi)賣(mài)實(shí)行登記生效主義；而在中國(guó)的廣大農(nóng)村地區(qū)，因?yàn)橹两裆形唇⑵鹜晟频姆课莸怯浿贫龋课莸馁I(mǎi)賣(mài)實(shí)行的是意思主義（參見(jiàn)《物權(quán)法》第9條但書(shū)部分）。關(guān)于本案屬于登記生效主義的地區(qū)，那么，因?yàn)檫`章建筑物不能辦理“初始產(chǎn)權(quán)登記”，其在進(jìn)行交易的時(shí)候也就無(wú)從辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。按照登記生效主義法則，則無(wú)法完成房屋的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)。也就是說(shuō)，因?yàn)椴荒苻k理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，買(mǎi)受人不能獲得為法律所承認(rèn)的所有權(quán)（當(dāng)然，如果事實(shí)上該地區(qū)實(shí)行房屋變動(dòng)的意思主義，則按照法律規(guī)則，買(mǎi)受人獲得了房屋的所有權(quán)）。值得注意的是，買(mǎi)受人孟桂平是農(nóng)村戶口，其是以代建的方式購(gòu)買(mǎi)集體土地上建設(shè)的房屋。一般而言，這些地區(qū)基本沒(méi)有建立起完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。因而一般實(shí)行的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示對(duì)抗主義。④不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示生效主義在實(shí)踐中引發(fā)了不少法律問(wèn)題。對(duì)于移轉(zhuǎn)了房屋占有、使用甚至買(mǎi)受人也開(kāi)始裝修的未經(jīng)登記公示手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)而言，買(mǎi)受人獲得的是什么樣的房屋權(quán)利？實(shí)踐中產(chǎn)生的問(wèn)題很多。如果采行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示對(duì)抗主義，則不會(huì)在實(shí)踐中引發(fā)如此問(wèn)題。所以，筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與公示是兩個(gè)獨(dú)立的法律制度，不可以將公示強(qiáng)行規(guī)制為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件——不論是從發(fā)生學(xué)的角度思考，還是從比較法的視角觀察，以及從我國(guó)物權(quán)法已經(jīng)大量采行公示對(duì)抗主義立法體例的態(tài)度思考，公示對(duì)抗主義最為科學(xué)實(shí)用。

在這種情況下，第二個(gè)問(wèn)題就隨之出現(xiàn)了，即買(mǎi)受人由此買(mǎi)賣(mài)行為獲得了關(guān)于違章建筑物的什么樣的權(quán)利——買(mǎi)受人接受了、占有了、裝修了、使用了違章建筑物，甚至買(mǎi)受人也可以再行出售違章建筑物。最高人民法院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部〈關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函〉的通知》中表明：“不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行‘現(xiàn)狀處置’，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買(mǎi)受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買(mǎi)受人或承受人自行負(fù)責(zé)?！痹摗艾F(xiàn)狀處置”就是對(duì)違章建筑買(mǎi)賣(mài)和流轉(zhuǎn)的認(rèn)可。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”逐漸發(fā)展出所謂的“事實(shí)處分權(quán)”概念，認(rèn)為違章建筑原始建筑人取得所有權(quán)之后，固無(wú)法以登記方式移轉(zhuǎn)所有權(quán)，但得將該房屋的“事實(shí)處分權(quán)”轉(zhuǎn)讓給他人。⑤參見(jiàn)林誠(chéng)二：《論違章建筑事實(shí)上處分權(quán)之移轉(zhuǎn)》，載《物權(quán)與民事法新思維——司法院謝前副院長(zhǎng)在全七秩祝壽論文集》，元照出版社2014年版，第2頁(yè)；許政賢：《臺(tái)灣最高法院法官造法案例的淺析——以違章建筑事實(shí)上處分權(quán)為例》，載《2014年第二屆比較民商法與判例研究?jī)砂秾W(xué)術(shù)研討會(huì)論文集》，2014年4月26~27日；董學(xué)立：《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效制度的實(shí)踐困境與未來(lái)出路》，載《山東大學(xué)學(xué)報(bào)》2015年第2期 。

至于本案，在適用登記生效主義的法制下，真武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司能夠賣(mài)給孟桂平的只能是“事實(shí)處分權(quán)”。請(qǐng)注意，相較于房屋變動(dòng)的意思主義而言，“事實(shí)處分權(quán)”概念的提出，是解決登記生效主義制度弊端的相關(guān)措施。從法史的角度看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度不是從來(lái)就有的；從立法主義體例來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也并非皆為各國(guó)所采；從制度的產(chǎn)生原因來(lái)看，登記制度是陌生人社會(huì)中維護(hù)交易安全的制度。我們這樣說(shuō)的意旨在于：登記制度在于防范交易風(fēng)險(xiǎn)——由交易第三人的存在而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)，而本案沒(méi)有現(xiàn)實(shí)交易第三人的存在。過(guò)度強(qiáng)調(diào)登記的生效要件價(jià)值，于本案沒(méi)有現(xiàn)實(shí)意義。就本案而言，即使孟桂平獲得的不是什么“事實(shí)處分權(quán)”，其最低限度也是獲得了合同性質(zhì)的權(quán)利，而這些權(quán)利當(dāng)然是可以被繼承的。

二審法院關(guān)于“訴爭(zhēng)房屋的房款尚未全部付清，且權(quán)屬亦存在爭(zhēng)議，在此情況下，王天平、孟云云要求汪傳梅遷出訴爭(zhēng)房屋的訴請(qǐng)無(wú)法得到支持”的說(shuō)法，就因其缺乏法律依據(jù)而極其不能接受。原因在于：一是訴爭(zhēng)房屋“權(quán)屬存在爭(zhēng)議”，恰是訴訟主體訴請(qǐng)法院要解決的問(wèn)題，而二審法院卻把它需要在庭審中解決的問(wèn)題，在這里當(dāng)成了原告敗訴的理由；二是房款是否全部付清，與房產(chǎn)權(quán)利的歸屬?zèng)]有直接的因果關(guān)系?，F(xiàn)實(shí)生活中，很多沒(méi)有全部付清房款的購(gòu)房人，是可以獲得對(duì)房產(chǎn)的權(quán)利的。同時(shí)，上訴人一方認(rèn)為“協(xié)議無(wú)效，涉案房屋的權(quán)益歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所有，因而被上訴人無(wú)權(quán)起訴并訴訟主體不適格”的論斷，與汪傳梅過(guò)去、現(xiàn)在以及接下來(lái)占有房屋的法律基礎(chǔ)在哪里？它們之間形成了不能調(diào)和的自相矛盾。二審法院已在有意或無(wú)意中，使自己陷入了不能自拔的境地。

但不論如何，對(duì)于違章建筑的買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)受人是獲得了一種對(duì)違章建筑物可以占有、使用、收益以及處分的權(quán)利——一種在實(shí)質(zhì)上逼近所有權(quán)，在形式上類似所有權(quán)的權(quán)利。這是我們得出的第二個(gè)結(jié)論。⑥這個(gè)結(jié)論是在公示生效主義立法體例下不得已的結(jié)論。如果采行公示對(duì)抗主義，則就是完全的所有權(quán)。

（三）誰(shuí)是涉案房屋的買(mǎi)受人

從庭審出示的證據(jù)來(lái)看，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人是孟桂平，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)具的購(gòu)房款收據(jù)上也寫(xiě)明了收受了孟桂平的購(gòu)房款10萬(wàn)元。這一證據(jù)的出示，有重要的法律意義：從法律形式上看，從這些證據(jù)的出示可以完全推定孟桂平是買(mǎi)受人；從證明責(zé)任來(lái)看，如果有人要說(shuō)孟桂平不是涉案房屋的買(mǎi)受人，其必須出示更為強(qiáng)有力的證據(jù)，以推翻合同文本證據(jù)、開(kāi)具收據(jù)證據(jù)對(duì)買(mǎi)受人身份的確認(rèn)。從汪傳梅出示的證據(jù)看，有其出資的證據(jù)、出資裝修的證據(jù)等。暫且不說(shuō)這些證據(jù)的證明力如何，退一步講，即使該涉案房屋購(gòu)買(mǎi)、裝修等所有費(fèi)用，全部由汪傳梅個(gè)人所有的金錢(qián)中支付。其所能夠證明的是且只能是，孟桂平借用了汪傳梅的金錢(qián)來(lái)購(gòu)買(mǎi)、裝修該涉案房屋。其所產(chǎn)生的連帶法律問(wèn)題是且只能是，孟桂平需要按照他們之間的約定或者法律的規(guī)定償還汪傳梅借款的問(wèn)題，而非是因借款購(gòu)房而導(dǎo)致借款人就成了買(mǎi)房人的問(wèn)題。對(duì)孟桂平個(gè)人經(jīng)濟(jì)收入和購(gòu)買(mǎi)力的舉證和證明，是沒(méi)有任何法律意義的。也許，在生活事實(shí)上，確有汪傳梅借用孟桂平之名買(mǎi)房的真實(shí)情況，但在汪傳梅拿不出證據(jù)來(lái)證明這一可能的生活事實(shí)確實(shí)發(fā)生在了汪傳梅與孟桂平之間的時(shí)候，法官絕不可以將可能的生活事實(shí)判斷為法律事實(shí)，并依此做出判決——因?yàn)檫@樣做很危險(xiǎn)，法官把自己的美好想象強(qiáng)加給了孟桂平，并由此完全背離了孟桂平的真實(shí)意思。譬如說(shuō)，如果汪傳梅能夠拿出其與孟桂平之間借名購(gòu)房的合同等相當(dāng)?shù)淖C據(jù)的話，借名合同證據(jù)就具有壓倒購(gòu)房合同證據(jù)、收據(jù)證據(jù)的證明力了。因汪傳梅始終沒(méi)有拿出這樣的證據(jù)，則其關(guān)于其是涉案房屋買(mǎi)受人的主張，就不應(yīng)當(dāng)獲得法官的支持。民法以私法自治為原則，民事訴訟需要探究當(dāng)事人的真實(shí)意思。在本案中，如果我們將簽有孟桂平名字的購(gòu)房合同，解釋成汪傳梅是購(gòu)房人，在探究當(dāng)事人尤其是孟桂平的真實(shí)意思上，就走得太遠(yuǎn)了！所以，孟桂平是涉案房屋的買(mǎi)受人，汪傳梅不是涉案房屋的買(mǎi)受人。⑦對(duì)法官而言，他不是案件事實(shí)的親身經(jīng)歷者，只能依據(jù)法庭的程序和證據(jù)規(guī)則，依照當(dāng)事人各方提供的各種證據(jù)來(lái)認(rèn)定有關(guān)案件事實(shí)，這就是法律事實(shí)。法官只要對(duì)雙方當(dāng)事人提供的證據(jù)按照法定的程序和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用邏輯推理和經(jīng)驗(yàn)法則對(duì)證據(jù)的有效性逐一作出有效、無(wú)效的確認(rèn)，然后用有效的證據(jù)推定出案件事實(shí)（法律事實(shí)）即可下判。只要在程序上能做到公正，就有可能最大限度地實(shí)現(xiàn)實(shí)體公正，讓法律事實(shí)盡可能地接近客觀事實(shí)。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：人的死亡是一個(gè)重要的法律事實(shí)。但必須有充分、確鑿的證據(jù)證明人已經(jīng)死亡，才產(chǎn)生法律上的效力，如醫(yī)院證明、公安機(jī)關(guān)證明等，還須有尸體。如果缺少尸體，又無(wú)法證明確已死亡，則盡管按照人們普通常識(shí)猜測(cè)該人已經(jīng)死亡，但從法律事實(shí)的角度只能算是失蹤。即使是經(jīng)過(guò)法定程序所認(rèn)定的法律事實(shí)，也不一定與客觀事實(shí)相符，有些甚至可以與客觀事實(shí)相反。人們所獲的“實(shí)”，只是無(wú)限接近于客觀事實(shí)的“法律事實(shí)”，而不是客觀事實(shí)本身。為判定案件事實(shí)真?zhèn)?，此時(shí)法官只能根據(jù)訴訟法規(guī)定，進(jìn)行證據(jù)分配，然后從證據(jù)的三性(客觀性、合法性、關(guān)聯(lián)性)要求來(lái)認(rèn)定證據(jù)效力，最終根據(jù)已認(rèn)定的有效證據(jù)確認(rèn)案件事實(shí)。是我們得出的第三個(gè)結(jié)論。

（四）汪傳梅是不是有權(quán)占有人

從庭審的材料看，汪傳梅與孟桂平是情人關(guān)系，孟桂平在購(gòu)買(mǎi)和裝修房屋后，汪傳梅入住。所以，汪傳梅的入住是經(jīng)孟桂平許可后才得以入住的。也就是說(shuō)，汪傳梅在孟桂平生前對(duì)涉案房屋的占有，相對(duì)于孟桂平的許可而言，是有權(quán)占有；相對(duì)于汪傳梅與孟桂平的姘居關(guān)系而言，應(yīng)屬無(wú)權(quán)占有；在孟桂平死后，包括對(duì)該涉案房屋在內(nèi)的權(quán)利被王天平繼承的情況下，汪傳梅對(duì)涉案房屋的占有，則確定地變?yōu)闊o(wú)權(quán)占有。所以，筆者依此認(rèn)為，一審原告方關(guān)于“停止妨害”的訴求，缺乏法律依據(jù)。當(dāng)然，被告關(guān)于原告不是物權(quán)人，不能提起“停止妨害”之訴的主張更是站不住腳。因?yàn)槟軌蛱崞稹巴Ｖ狗梁Α钡娜耍恢挥形餀?quán)人，債權(quán)使用人也是可以提起“停止妨害”之訴的，以及占有人也可以提起“停止妨害”之訴的（參見(jiàn)《物權(quán)法》第245條）。另外，既然汪傳梅對(duì)涉案房屋的占有在孟桂平死后變?yōu)闊o(wú)權(quán)占有，在王天平、孟云云因孟桂平的死亡而繼承了該涉案房屋的權(quán)利后，其當(dāng)然可以請(qǐng)求無(wú)權(quán)占有人“返還占有”（參見(jiàn)《物權(quán)法》第34條、第243條）。從訴訟材料以及了解的情況看，孟桂平于2012年5月8日被殺，停尸一個(gè)半月后才火化。期間，原告王天平一直持有涉案房屋的鑰匙，后汪傳梅換掉鑰匙，致使王天平無(wú)法進(jìn)入涉案房屋。期間，原告忙于處理孟桂平死后懲辦兇手事宜，而無(wú)暇顧及此事。于2013年7、8月份之間，原告曾兩次上門(mén)交涉，其中一次真武派出所出警并有出警記錄（這個(gè)證據(jù)很重要）。但因?yàn)橐?、二審訴訟所走的訴訟路線偏離了正確的軌道——排除妨害之訴，因其不適用訴訟時(shí)效，所以一、二審?fù)彶⑽磭@訴訟時(shí)效問(wèn)題展開(kāi)舉證、質(zhì)證、查證——原告也沒(méi)有提交書(shū)面證據(jù)，法院也沒(méi)有調(diào)查。也就是說(shuō)，一審原告關(guān)于排除“妨害占有”的訴訟，沒(méi)有法律基礎(chǔ)，但法院的判決卻依據(jù)了《物權(quán)法》第34條即“返還原物”的法律依據(jù)（一審法院同時(shí)引用了該法第241條而不是第243條，值得注意）；二審法院關(guān)于過(guò)了訴訟時(shí)效的判斷，有違事實(shí)真相，缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，適用法律更是錯(cuò)誤——本案應(yīng)該適用《物權(quán)法》第243條，而非第245條。第245條的占有返還之訴，不以有權(quán)占有為是，無(wú)權(quán)占有人在其占有受到侵占時(shí)，也可以提起占有返還之訴。而第243條規(guī)定的卻是有權(quán)占有人對(duì)其占有利益的保護(hù)。法律沒(méi)有規(guī)定其適用一年的訴訟時(shí)效。⑧《物權(quán)法》第243條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。這里用的是“權(quán)利人”可以請(qǐng)求返還原物；而該法第245條規(guī)定的是：占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。這里用的是“占有人”請(qǐng)求返還原物。兩者關(guān)于請(qǐng)求返還原物的主體是不同的。且立法關(guān)于一年訴訟時(shí)效的規(guī)定是安排在第245條第2款。從其位置也可以解釋為該訴訟時(shí)效的規(guī)定限于適用于占有人的返還原物請(qǐng)求權(quán)。據(jù)此可以認(rèn)為其應(yīng)當(dāng)適用兩年的一般訴訟時(shí)效，因而并未超過(guò)訴訟時(shí)效。而且，在一審中，本案上訴人未提出訴訟時(shí)效的抗辯，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》，二審法院不應(yīng)主動(dòng)對(duì)上訴人的訴訟時(shí)效抗辯予以支持。

總之，本案被告的占有由起初的“有權(quán)占有”變?yōu)楹髞?lái)的“無(wú)權(quán)占有”，應(yīng)適用“返還原物”之訴，應(yīng)適用物權(quán)法第34條、第243條，且該訴事實(shí)上并沒(méi)有超過(guò)訴訟時(shí)效。這是我們的第四個(gè)結(jié)論。

四、我們對(duì)該案的法律意見(jiàn)

基于上述分析，我們得出“四個(gè)結(jié)論”：1.真武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)其開(kāi)發(fā)的違章建筑物有“所有權(quán)”；2.“對(duì)于違章建筑的買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)受人是獲得了一種可以對(duì)違章建筑進(jìn)行“占有、使用、收益以及處分”的，一種在實(shí)質(zhì)上接近所有權(quán)，在形式上類似所有權(quán)，在臺(tái)灣地區(qū)被稱之為“事實(shí)處分權(quán)”的權(quán)利；3.孟桂平是涉案房屋的買(mǎi)受人，汪傳梅不是涉案房屋的買(mǎi)受人；4.王天平和孟云云基于夫妻共同共有和權(quán)利繼承，對(duì)涉案房屋享有“所有權(quán)”，被告對(duì)涉案房屋的占有由“有權(quán)占有”變?yōu)椤盁o(wú)權(quán)占有”，應(yīng)適用“返還原物”之訴，且該訴事實(shí)上并沒(méi)有超過(guò)訴訟時(shí)效等。我們可以得出本案應(yīng)當(dāng)?shù)呐袥Q結(jié)果，那就是一審的判決結(jié)果。只不過(guò)，或許在一定程度上是因?yàn)橐粚彌](méi)有對(duì)此判決結(jié)果進(jìn)行充分的說(shuō)理，才給二審法院留下一個(gè)肆意曲解法律的機(jī)會(huì)，并由此最終形成了一個(gè)錯(cuò)誤判決。

司法判決的結(jié)果對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活具有重要的指導(dǎo)意義。該案一、二審法院的判決結(jié)果截然相反，其中定有錯(cuò)誤。如何釋法，既體現(xiàn)司法技能，也彰顯司法責(zé)任。二審法院對(duì)該案的判決及法律論證，在我們看來(lái)是錯(cuò)誤的。這一判決結(jié)果將會(huì)直接影響到該地區(qū)以及超出該地區(qū)的人民的經(jīng)濟(jì)生活安排，其結(jié)果是抑制了投資熱情。

董學(xué)立，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師。