淺析房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓

(南開大學(xué) 天津 300000)

淺析房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓

王璟秋

(南開大學(xué)天津300000)

雖然房地產(chǎn)業(yè)在如今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，受到了越來越嚴(yán)厲的調(diào)控，但房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中所處的位置，依舊影響到很多相關(guān)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)分配，又涉及到一系列金融活動(dòng)的開展，同時(shí)牽涉到房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作的一系列涉稅問題。在行業(yè)的特點(diǎn)方面，房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目審批具有計(jì)劃性、而經(jīng)營方式也很多樣化、開發(fā)的產(chǎn)品比較固定、開發(fā)的周期較長、有多種方式進(jìn)行交易、可以“滾動(dòng)式”開發(fā)、高收益、產(chǎn)業(yè)集中化，如今的土地資源和市場占有率，越來越集中到大型開發(fā)企業(yè)手里，涉稅的稅種多樣，因此房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作的管理也是稅源監(jiān)管的難點(diǎn)，筆者結(jié)合實(shí)際情況，就目前房地產(chǎn)資本運(yùn)作所帶來的相關(guān)問題進(jìn)行簡要分析，并在此基礎(chǔ)上提出完善我國房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作稅收管理的措施。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及稅收操作

一、綜述

房地產(chǎn)業(yè)是需要大量的資金投入，因此相關(guān)的資本運(yùn)作主要是指企業(yè)根據(jù)自身和行業(yè)特點(diǎn)，以資本價(jià)值最大化為目的，在符合宏觀政策及相關(guān)的制度安排下，將從外部取得的資本，以及內(nèi)部投入的各種資本，全部納入價(jià)值資本的核算軌道，通過借貸、并購、重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等各種交易組合方式，為企業(yè)融得資金，實(shí)現(xiàn)投資及資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，將潛在的資金，運(yùn)用金融手段轉(zhuǎn)變?yōu)榛罨Y本，同時(shí)作出優(yōu)化配置的經(jīng)營活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作案例

本文以國內(nèi)某家知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，該企業(yè)為了達(dá)到境外上市的目的，作出了一系列的資本運(yùn)作，在此案例中涉及了大量的股權(quán)交易行為，在稅務(wù)管理的方面來考究，都涉及到存在著不少的涉稅問題：

1.案例的資本運(yùn)作解析

(1)企業(yè)架構(gòu)重組，設(shè)立境外控股公司，打造上市主體

企業(yè)重組的第一步：首先處理內(nèi)部交叉持股。主要通過在集團(tuán)內(nèi)部股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，將集團(tuán)旗下的擬上市資產(chǎn)，包括從事地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)的所有子公司的股權(quán)，集中歸至在廣州注冊(cè)的某家子公司(三層子公司)名下，然后再將三層子公司即廣州公司的股權(quán)，歸至某家實(shí)業(yè)名下。在企業(yè)的招股書中顯示，在此步驟中，一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓均以各子公司注冊(cè)資本，即股權(quán)成本價(jià)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

企業(yè)重組的第二步：通過外資來收購境內(nèi)公司的股權(quán)，再注入上市公司主體。首先將境內(nèi)的相關(guān)資產(chǎn)集中歸至主體實(shí)業(yè)之后，接下來通過紅籌加歸的關(guān)鍵一步，將境內(nèi)資產(chǎn)注入境外的上市公司主體。為了適應(yīng)赴港上市的需要，集團(tuán)分別在英屬維京群島和開曼群島注冊(cè)了有限公司和原有地產(chǎn)集團(tuán)的香港有限公司(HK)，前者作為中介控股公司、直接持有國內(nèi)各子公司的股權(quán)，后者作為上市主體，為旗下所有營運(yùn)及項(xiàng)目子公司的最終控股公司。

(2)利用合法利潤增值的模式，提升公司利潤

根據(jù)香港的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，如果是常規(guī)性的收入需要確認(rèn)，即從預(yù)售收款現(xiàn)金，到交樓后確認(rèn)收入，短則一兩年，長則數(shù)年，所以為了要在香港上市，取得更多的融資資金，該房地產(chǎn)企業(yè)在國際投行的協(xié)助下，利用了資本界后來稱為“YL”模式的資本運(yùn)作手段，通過其境外公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，一次性提前兌現(xiàn)開發(fā)利潤，該開發(fā)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓使其當(dāng)年的營業(yè)利潤率和凈利率，雙雙創(chuàng)出了歷史的新高，還規(guī)避了相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)。

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，進(jìn)一步提升利潤

該開發(fā)企業(yè)曾經(jīng)與某集團(tuán)合作開發(fā)了在內(nèi)地二三線城市的兩個(gè)項(xiàng)目，據(jù)此，該企業(yè)同時(shí)轉(zhuǎn)讓了該兩個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)。通過招股書顯示，根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議，該集團(tuán)負(fù)責(zé)提供土地使用權(quán)，合作方負(fù)責(zé)投入開發(fā)成本和后期的管理資金，所有的項(xiàng)目銷售所得凈額，由該集團(tuán)和合作方按照40%和60%的比例進(jìn)行分配，這種合作的模式，與YL模式也有異曲同工之妙。

2.涉及房地產(chǎn)資本運(yùn)作的稅收討論

房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備非常重要，企業(yè)通過二級(jí)市場取得土地使用權(quán)的方式，無外乎有兩種：一是通過一級(jí)市場，直接受讓土地使用權(quán)。土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)非常繁雜，所有的轉(zhuǎn)讓過程中，還涉及了營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等多種稅收，所以有些企業(yè)會(huì)較少采用這種模式;另一種方式是通過收購控制著土地使用權(quán)公司的股權(quán)，從而獲得土地使用權(quán)的控制，也能將轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)稅費(fèi)，延后到開發(fā)項(xiàng)目的整體完結(jié)之后。目前經(jīng)常見到的“YL”模式，也是利用了境外控股公司的架構(gòu)，運(yùn)作資本實(shí)現(xiàn)利潤和避稅的。

但要運(yùn)用這樣的資本運(yùn)作模式，也會(huì)有相關(guān)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，一是對(duì)于資本交易定價(jià)有個(gè)公允性的問題，如本案例中該集團(tuán)為準(zhǔn)備上市，進(jìn)行了一系列的架構(gòu)重組，也運(yùn)用了一系列的資本運(yùn)作，這些都是要通過平價(jià)股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成，對(duì)于轉(zhuǎn)讓的價(jià)格是否公允存在一定疑問;二是“YL”模式是通過轉(zhuǎn)讓境外控股公司股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓境內(nèi)資產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))實(shí)現(xiàn)收益，對(duì)于企業(yè)的收入來源如何認(rèn)定與稅收管轄權(quán)存在爭議;三是企業(yè)要通過股權(quán)購買方式取得開發(fā)權(quán)，受讓方為取得相關(guān)資產(chǎn)特別是土地使用權(quán)所支付的溢價(jià)，在項(xiàng)目完成后不能在項(xiàng)目公司予以稅前扣除，會(huì)加大完工銷售后項(xiàng)目整體利潤水平與稅收負(fù)擔(dān)，使企業(yè)有虛大相關(guān)成本的動(dòng)機(jī)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本現(xiàn)狀和存在問題

1.政策因素的風(fēng)險(xiǎn)

總的來說，下位法與上位法中互相沖突的。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)對(duì)非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得企業(yè)所得稅管理的通知》(國稅函[2009]698號(hào))，國內(nèi)的稅務(wù)機(jī)關(guān)，會(huì)按照經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)來對(duì)間接的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，來重新作出定性，一旦認(rèn)定股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方為非居民企業(yè)，且不具備合理的商業(yè)目的，是企圖通過不合理的手段進(jìn)行避稅，就可以否定境外控股公司的存在，同時(shí)該公司在境外的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，也會(huì)被認(rèn)為源于中國境內(nèi)，從而應(yīng)被課以預(yù)提所得稅。

二是關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間如何界定。《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法>的公告》國稅總局公告[2010]第4號(hào)文中，已經(jīng)提出了關(guān)于“股權(quán)收購，以轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效且完成股權(quán)變更手續(xù)日為重組日”，但國稅函[2009]698號(hào)文又提出了要求“非居民企業(yè)應(yīng)自合同、協(xié)議約定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之日(如果轉(zhuǎn)讓方提前取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)自實(shí)際取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入之日)起7日內(nèi)，到被轉(zhuǎn)讓股權(quán)的中國居民企業(yè)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅”，這兩個(gè)文件的時(shí)點(diǎn)界定是完全不同的，因此納稅義務(wù)的時(shí)間不同，也會(huì)直接影響到管理及計(jì)收滯納金的計(jì)算，同時(shí)，不同時(shí)點(diǎn)的外幣匯率差，也會(huì)導(dǎo)致稅款的計(jì)稅依據(jù)不一致。

三是企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的定價(jià)方法。公允價(jià)值的確定是關(guān)鍵，所有非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)聯(lián)交易稅款征收都有計(jì)算公允價(jià)值的問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)股權(quán)價(jià)格的核定，一直都缺少足夠的技術(shù)手段支撐和評(píng)估機(jī)制保障，所以核定的法律效力不強(qiáng)，稅企之間容易產(chǎn)生分歧。從近幾年各地發(fā)生的事件來看，一些非居民企業(yè)為了規(guī)避相關(guān)的納稅義務(wù)，在合同中規(guī)定較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，再另外通過陰陽合同和其他方式，以合同補(bǔ)充件、合同附加說明等反映真實(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，通過其他渠道實(shí)現(xiàn)非現(xiàn)金資產(chǎn)或權(quán)益的轉(zhuǎn)移輸送，而這些相關(guān)的附加材料，往往不會(huì)提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以判定合同金額真假及資金流向、通過其他經(jīng)濟(jì)體之間的關(guān)聯(lián)利益輸送的情況下，更加大了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓真實(shí)價(jià)格的難度。

2.管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)

我國的地稅系統(tǒng)，是長期以來形成的相對(duì)獨(dú)立的、以事項(xiàng)管理為特點(diǎn)的跨境稅源管理機(jī)制，早已經(jīng)不能滿足新形勢下。越來越多元化的跨境稅源管理機(jī)制的發(fā)展要求。所以稅務(wù)機(jī)關(guān)不僅要對(duì)跨國公司的單一性稅收籌劃行為進(jìn)行管理，也要擴(kuò)展到對(duì)其整個(gè)投資集團(tuán)的戰(zhàn)略的稅收管理規(guī)劃，還要研究跨國公司全球配置資源的新動(dòng)向、新特點(diǎn)，了解國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的規(guī)律，突破地方保護(hù)主義和單打獨(dú)斗的局限性，從原有的傳統(tǒng)的工作機(jī)制和思維模式解放出來，并從多稅種、多環(huán)節(jié)、多層次、多部門整體考慮跨境稅源管理工作方法與手段，形成適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)地位的跨境稅源管理能力。

3.管理的信息資源

一方面是所有信息資源的時(shí)效滯后性。一方面又是資本運(yùn)作的管理，將涉及多個(gè)政府部門，如中央銀行、外經(jīng)貿(mào)部門、證券監(jiān)管部門等，目前所有的稅務(wù)機(jī)關(guān)與這些政府部門之間都沒有實(shí)現(xiàn)信息的共享，所以沒有有效的信息交換制度和信息共享平臺(tái)，因此稅務(wù)部門不可能及時(shí)準(zhǔn)確地獲得相關(guān)信息;在另一方面根據(jù)《非居民企業(yè)所得稅源泉扣繳管理暫行辦法》(國稅發(fā)[2009]003號(hào))還明確了企業(yè)簽訂合同后30日之內(nèi)，應(yīng)到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的事先備案制度。

二是關(guān)于相關(guān)信息資源的真實(shí)性。雖然稅法已經(jīng)明確規(guī)定了被轉(zhuǎn)讓股權(quán)的境內(nèi)企業(yè)，是有義務(wù)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等相關(guān)資料，但在實(shí)際執(zhí)行中的效果卻并不如意，一方面境內(nèi)的企業(yè)因?yàn)槠髽I(yè)自身的利益關(guān)系，根本不會(huì)積極配合當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)，也不會(huì)積極主動(dòng)的提供轉(zhuǎn)讓合同;同時(shí)因?yàn)槟壳胺蔷用衿髽I(yè)提供的合同信息境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓多是英文版，而且專業(yè)用語較多，也會(huì)給稅務(wù)部門辨別信息是否真實(shí)帶來很大難度。

四、怎樣應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作管理中的問題

1.政策手段

首先從立法上，來規(guī)范非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律法規(guī)。目前國稅總局已經(jīng)出臺(tái)了一系列的關(guān)于非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律法規(guī)和部門規(guī)章，但這些法律法規(guī)都只是針對(duì)過去的一些非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，曾經(jīng)遇到過一些實(shí)際問題。

2.管理手段

首先要加強(qiáng)對(duì)非居民企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)行為的日常監(jiān)控。必須及時(shí)有效的掌握其在中國境內(nèi)的所有投資經(jīng)營活動(dòng)行為，從而規(guī)范所得稅申報(bào)和相關(guān)資料報(bào)送制度，避免出現(xiàn)稅源流失，本文建議管理機(jī)構(gòu)針對(duì)非居民企業(yè)，來建立一個(gè)基礎(chǔ)的大數(shù)據(jù)庫，例如在國外相關(guān)的系統(tǒng)中已經(jīng)建立的，并且獨(dú)立于居民企業(yè)日常稅務(wù)操作系統(tǒng)外的管理機(jī)構(gòu)單獨(dú)操作系統(tǒng)，同時(shí)要將目前國內(nèi)的合同備案制度、以及企業(yè)預(yù)提所得稅扣繳及企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)中非貿(mào)易付匯等功能進(jìn)行整合，便于對(duì)非居民企業(yè)的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，來補(bǔ)上目前非居民企業(yè)預(yù)提所得稅上的操作不足。

其次是要建立有關(guān)部門的專業(yè)化征收管理機(jī)制。一方面對(duì)其進(jìn)行專業(yè)化管理，將涉及的非居民企業(yè)，納入一個(gè)集中的信息大數(shù)據(jù)庫內(nèi)。將所有的登記持股股東以及持股份額，都要實(shí)行相關(guān)的重大事項(xiàng)報(bào)備制度，同時(shí)加設(shè)置專門的管理員，定期管理歸納非居民企業(yè)股權(quán)變更的所有登記信息，并對(duì)于涉及股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的企業(yè)，需要派專人實(shí)地調(diào)查。另一方面是針對(duì)稅收管理的管理拓展延伸。

3.征納管理手段

目前的市場交易行為多種多樣，必須在理論基礎(chǔ)上，拓寬稅務(wù)管理人員的視野，加大針對(duì)非居民稅收、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等涉稅問題的培訓(xùn)力度，從而培養(yǎng)出一批熟悉政策、素質(zhì)過硬的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)性管理人才。同時(shí)要依托“稅法解讀”、“重點(diǎn)企業(yè)走訪”等平臺(tái)，加強(qiáng)稅企之間的溝通行為，加大對(duì)于稅收政策的宣傳力度，提高稅法的普及和遵從度。在實(shí)際操作方面，認(rèn)識(shí)到到間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)效性和境外非居民企業(yè)的特殊性，并在合理的稅收法律規(guī)定框架內(nèi)，采用更加簡便易行、雙方認(rèn)可的征稅管理手段方法，簡化相關(guān)系統(tǒng)中非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的納稅申報(bào)流程，優(yōu)化管理服務(wù)，營造一個(gè)雙方和諧的征納關(guān)系，確保稅源的穩(wěn)定性。

[1]吳濱.房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營戰(zhàn)略研究[J].天津大學(xué).

[2]李則平.房地產(chǎn)行業(yè)資本及稅收管理.南開大學(xué).

王璟秋，漢，女，江西臨川，在職研究生，南開大學(xué)，研究方向：金融學(xué)。