供給側(cè)改革對(duì)重慶市城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的影響研究

(重慶交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 重慶 400074)

供給側(cè)改革對(duì)重慶市城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的影響研究

王婉瑜

(重慶交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院重慶400074)

本文以重慶市城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)為研究對(duì)象，在供給側(cè)改革的政策下，對(duì)重慶市住宅市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)展開研究。根據(jù)供需均衡理論，從供給與需求的角度對(duì)重慶市近十年來(lái)不同類型住宅的施工面積、竣工面積、銷售面積進(jìn)行研究。利用3σ法則以及MATLAB分析近十年來(lái)重慶地區(qū)住宅的供給結(jié)構(gòu)的均衡性。從而從住宅供給的角度對(duì)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)——商品住宅+政府保障性住房提出意見和建議。

城鎮(zhèn)住宅；供給結(jié)構(gòu)；均衡性；供給側(cè)改革

一、研究背景

2016年2月8日，重慶出臺(tái)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案，明確指出去除房地產(chǎn)庫(kù)存，并且制定具體目標(biāo)：兩年內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內(nèi)；力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工及外來(lái)人口新增購(gòu)房100萬(wàn)平方米；發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場(chǎng)，去房地產(chǎn)庫(kù)存100萬(wàn)平方米；全面推行貨幣化安置，去房地產(chǎn)庫(kù)存400萬(wàn)平方米。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的核心就是千方百計(jì)的釋放或創(chuàng)造新的需求，并提供新的供給；從而積極穩(wěn)妥的化解過剩產(chǎn)能將稀缺的資源要素從那些產(chǎn)能嚴(yán)重過剩、增長(zhǎng)空間有限的產(chǎn)業(yè)或行業(yè)中釋放出來(lái)，正是為了優(yōu)化供給端，以提供新的供給，并創(chuàng)造新的需求。因而房地產(chǎn)企業(yè)以及政府也應(yīng)從供需平衡理論和供給側(cè)角度來(lái)思考和解決住房市場(chǎng)的庫(kù)存問題。

住房市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，住宅市場(chǎng)的健康，穩(wěn)定發(fā)展關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效運(yùn)行。在理論上，住宅市場(chǎng)應(yīng)該處于供需均衡狀態(tài)；但是在實(shí)際上，市場(chǎng)運(yùn)行中存在種種問題，較為突出的有：住宅市場(chǎng)有效需求不足，住房保障制度相對(duì)落后，供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，住宅市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不均衡。而在住房供給結(jié)構(gòu)方面的問題主要表現(xiàn)在:不同類型住宅結(jié)構(gòu)均衡性不同，資源配置不合理，用來(lái)滿足夾心層以及中低收入群體的廉租房、公租房以及普通商品住宅供給量不足，而需求量并沒有那么高的別墅、高檔公寓供應(yīng)量過剩。目前，我國(guó)的供求機(jī)制還不健全，存在供給結(jié)構(gòu)不均衡的問題。部分城市高檔商品住宅供給過剩，而普通住宅以及公租房供給不足。城鎮(zhèn)住宅供給在中國(guó)是由市場(chǎng)供給與政府供給相結(jié)合，既是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大法寶，也是解決、保障困難居民住宅問題的一大利器。然而，我國(guó)在近年來(lái)部分城市和地區(qū)都出現(xiàn)了保障性住房供給不足，對(duì)于中低收入階層保障性住房需求無(wú)法滿足；商品性住宅供給偏重于高端商品住宅，導(dǎo)致中低收入人群商品性住宅需求無(wú)法滿足等一系列結(jié)構(gòu)性的問題。這種供給結(jié)構(gòu)的失衡必然會(huì)影響住宅市場(chǎng)的健康發(fā)展，甚至威脅國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作。

二、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

國(guó)外對(duì)于住宅市場(chǎng)的研究主要集中于供求均衡的研究，L.B.Smith[2](1988)研究了美國(guó)住宅市場(chǎng)的模型變化；R.Arnott[3](1999)建立了與房屋質(zhì)量有關(guān)的供求均衡模型?？嘴蟍4](2006)發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者和房地產(chǎn)商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)和政策等各種因素的對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，來(lái)做出投資選擇或者消費(fèi)選擇，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。

而國(guó)外對(duì)于住宅供給結(jié)構(gòu)的研究有：日本通過制定五年計(jì)劃來(lái)確定住宅供給，將全國(guó)分成十個(gè)地區(qū)，再將各地區(qū)分為各都道縣府，分別制定五年計(jì)劃，在住宅供應(yīng)數(shù)量的統(tǒng)計(jì)上，分別統(tǒng)計(jì)施工數(shù)量和存量數(shù)量，數(shù)據(jù)更為精確。歐洲國(guó)家將低收入家庭住宅供給視為重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。歐美國(guó)家經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，已經(jīng)進(jìn)入后工業(yè)化時(shí)期，新開工住宅的建設(shè)更加注重環(huán)境建設(shè)。歐美新建住宅的關(guān)注點(diǎn)更多的是在住宅的舒適度，住宅的功能和多樣化，以及住宅與自然的和諧統(tǒng)一。

國(guó)內(nèi)關(guān)于住宅供給的研究：趙振宇，田金信[5](2007)等用3σ法將住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)均衡性進(jìn)行分級(jí)，然后進(jìn)行評(píng)價(jià)，結(jié)果表明，高檔住宅，別墅供給過剩，普通商品住宅供應(yīng)不足。劉洪玉[8]()在中國(guó)住宅市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)分析中將住宅市場(chǎng)分為三大類，并以此為基礎(chǔ)對(duì)住宅供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的研究有：徐諾金[6](2015)強(qiáng)調(diào)了新制度供給、新的生產(chǎn)能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的形成，中國(guó)要重新回到重視供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路上來(lái)。騰泰[7](2013)從供給端定義了經(jīng)濟(jì)周期的不同階段，把解決經(jīng)濟(jì)周期性衰退的措施歸納為“刺激新供給、創(chuàng)造新需求”的結(jié)構(gòu)性調(diào)整方法。

由以上論述可知，對(duì)于住宅市場(chǎng)的研究多集中于供需結(jié)構(gòu)，供需平衡。而其中對(duì)于住宅供給的研究也大多集中在供給的影響因素研究，住宅供給與土地供給的關(guān)系研究，對(duì)于供給結(jié)構(gòu)的研究較少。近年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生大量庫(kù)存，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的失衡是造成庫(kù)存的一大原因，因此，2016年中央經(jīng)濟(jì)局會(huì)議提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，也是本文研究的重點(diǎn)。

三、現(xiàn)狀分析

(一)重慶市商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

直轄市的地位，亮眼的GDP數(shù)據(jù)，三線城市的房?jī)r(jià)，使得大量的購(gòu)房者涌入重慶。重慶市長(zhǎng)期保持低房?jī)r(jià)的根本原因，引起了大家的廣泛關(guān)注和熱烈討論。一方面，城市急于快速擴(kuò)張，推高了土地供應(yīng)量；另一方面，在撫養(yǎng)比高、購(gòu)房年齡段占比低，購(gòu)買能力不足，外來(lái)人口拉動(dòng)乏力等因素的因素的影響下，住宅需求總量相當(dāng)有限。供求關(guān)系的強(qiáng)弱決定了重慶房?jī)r(jià)始終處于低位，增速緩慢。

重慶市商品住宅市場(chǎng)施工面積遠(yuǎn)高于竣工面積和銷售面積，且呈遞增態(tài)勢(shì)。施工面積從2006年的6655萬(wàn)平方米到2013-2015年間翻了三倍之多，而銷售面積從2011.7到4477.71萬(wàn)平方米，漲幅兩倍多些，但是與在建工程的面積相比還差之甚遠(yuǎn)。

重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅開發(fā)投資額在十年間一直呈上升態(tài)勢(shì)，從2006年的13638.41億元到2015年年投資額達(dá)到64595.24億元。在2009年至2014年五年間增長(zhǎng)迅速。不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)和開發(fā)行為，同時(shí)也誘使全社會(huì)的投資投機(jī)需求在房地產(chǎn)市場(chǎng)展開瘋狂追逐。這種不健康的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)導(dǎo)致了房地產(chǎn)的大量庫(kù)存。在2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出去庫(kù)存化，房地產(chǎn)去庫(kù)存是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一個(gè)重要方面，是防范，化解區(qū)域性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。重慶市存量房交易量從2005年到2012年呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，每年漲幅達(dá)21%，2013年交易量達(dá)到峰值2077.67萬(wàn)平方米，2014年有跌至1513.33萬(wàn)平方米，與2012年的1517.38基本持平。

依據(jù)去年出臺(tái)的《重慶市推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作方案》，兩年內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模逐年減少10%。2016年成交住宅建設(shè)用地面積915萬(wàn)m2，較去年減少50萬(wàn)m2，同比減少5.19%。值得注意的是，2016年規(guī)劃建筑總面積為2054萬(wàn)m2，而同期住宅成交面積為2123萬(wàn)m2。

(二)政府保障性住宅

單純依靠市場(chǎng)不能解決所有人的住房問題，中低收入家庭的住房問題必須依靠政府提供的充足的保障性住房來(lái)解決。為了保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步，有關(guān)政府部門出臺(tái)了一系列的住房政策，例如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等相關(guān)管理辦法。重慶于2010年2月啟動(dòng)了大規(guī)模的公租房建設(shè)計(jì)劃。重慶公租房的推出，改變了目前中國(guó)城市住房供給主要由市場(chǎng)提供的單一供房體系，將住房供給模式轉(zhuǎn)變?yōu)檎Ｕ吓c市場(chǎng)供給并舉的雙軌運(yùn)行機(jī)制。公租住房供給體系是政府針對(duì)廉租住宅與經(jīng)濟(jì)適用型住宅覆蓋不到的一部分住房困難人群而出臺(tái)的一種保障性住宅供給體系。

截止到目前為止重慶市主城區(qū)已入住公租房增至15個(gè)，全市累計(jì)保障住房困難家庭34.6萬(wàn)戶，90萬(wàn)余人圓了安居夢(mèng)。2010年市公租房管理局啟動(dòng)了首批公租房簽約入住，包括13個(gè)已入住公租房項(xiàng)目房源和半島樂園、空港樂園AB區(qū)、美麗陽(yáng)光家園三期三處新房源，共31217套。

四、關(guān)于重慶市商品房市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的建議與優(yōu)化

1.調(diào)整投資建設(shè)結(jié)構(gòu)，增加有效供給。從市場(chǎng)需求的角度出發(fā)，加大中小戶型，普通商品住宅的投資，對(duì)于庫(kù)存過多，不好銷售，結(jié)構(gòu)失衡的高檔住宅的投資建設(shè)速度應(yīng)放慢。注重大力發(fā)展解決“夾心層”住房問題的公租房和廉租房。

2.供給端創(chuàng)新，注重產(chǎn)業(yè)升級(jí)。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在通過供給端的調(diào)整，尤其是通過技術(shù)創(chuàng)新、結(jié)構(gòu)性調(diào)整和全要素生產(chǎn)率的提高等措施來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期均衡增長(zhǎng)的目標(biāo)。如我國(guó)目前大力提倡的住宅產(chǎn)業(yè)化，主要通過大量的住宅部品進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拼裝，改變了傳統(tǒng)的施工技術(shù)，從而有效地避免了傳統(tǒng)建造方式下存在的人工作業(yè)誤差等問題，有利于保證建筑質(zhì)量，降低現(xiàn)場(chǎng)施工產(chǎn)生的污染、節(jié)約能耗。

3.政府總體調(diào)控，加大改革力度。政府應(yīng)對(duì)本地區(qū)住宅市場(chǎng)的開發(fā)和建設(shè)以及未來(lái)的發(fā)展起調(diào)控作用，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)用地。近年來(lái)各地政府不斷出臺(tái)住房政策，應(yīng)對(duì)實(shí)際情況積極改革，出臺(tái)了限購(gòu)令、二手房交易新政策、房產(chǎn)契稅新政策等一系列政策來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，探索治理房地產(chǎn)行業(yè)的新途徑。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要立足于中國(guó)國(guó)情，理論聯(lián)系實(shí)際，探索符合中國(guó)實(shí)際的解決方法。

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