生態(tài)小區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)可行性研究
——以成都市銀杏小區(qū)為例

□陳蓓

（四川大學(xué)錦城學(xué)院 建筑學(xué)院 四川成都 611731）

生態(tài)小區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)可行性研究
——以成都市銀杏小區(qū)為例

□陳蓓

（四川大學(xué)錦城學(xué)院 建筑學(xué)院 四川成都 611731）

生態(tài)小區(qū)是城鎮(zhèn)化建設(shè)的一種新形態(tài)，對(duì)生態(tài)小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析是確定項(xiàng)目可行性的重要部分。本文對(duì)銀杏生態(tài)小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)域分析和經(jīng)濟(jì)測(cè)算，從市場(chǎng)供求與現(xiàn)狀分析、概預(yù)算可行性方面進(jìn)行探討和論證，得出了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。并對(duì)如何提升該生態(tài)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題提出了合理化的建議。

生態(tài)小區(qū);市場(chǎng)分析;經(jīng)濟(jì)可行性

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，對(duì)綠色生態(tài)住宅小區(qū)需求逐漸增多，要求住房的品質(zhì)高端且多樣化，綠色、生態(tài)、宜居、養(yǎng)老功能等多樣化成為大眾居業(yè)的主要目標(biāo)，綠色生態(tài)住宅成為改善人們生活質(zhì)量、提高生活品質(zhì)的首要選擇。銀杏生態(tài)住宅小區(qū)項(xiàng)目位于成都市，規(guī)劃用地屬性為商業(yè)用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地，是開發(fā)建設(shè)中高檔綜合生態(tài)商住社區(qū)的理想地段。加之城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)成為當(dāng)今重要的社會(huì)現(xiàn)象，伴隨著城鎮(zhèn)化節(jié)奏的提升，在大都市地區(qū)不斷產(chǎn)生出新的城市形態(tài)，生態(tài)住宅小區(qū)就是這種城鎮(zhèn)化發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步之時(shí)產(chǎn)生的新形態(tài)。

1 銀杏生態(tài)小區(qū)地塊介紹

該項(xiàng)目地塊東臨驛都大道，西臨望江賓館，南臨萬(wàn)科金潤(rùn)華府項(xiàng)目，北臨東大街東延線。經(jīng)濟(jì)可行性分析重點(diǎn)針對(duì)擬建項(xiàng)目的投資進(jìn)行科學(xué)的投資估算和效益分析，為生態(tài)小區(qū)建成提供明確科學(xué)的理論依據(jù)。前期策劃和經(jīng)濟(jì)可行性分析可以保證投資估算方向正確，保證生態(tài)小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的建成。

1.1 生態(tài)平衡的規(guī)劃原則

綠色生態(tài)小區(qū)設(shè)計(jì)要遵循生態(tài)平衡原則，必須考慮整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的布局，包括與自然元素的協(xié)調(diào)，保留寬闊的空間用于綠化。多用高大喬木、低矮灌木形成錯(cuò)落有致的小區(qū)園林景觀。還要利用植物的群落特征調(diào)節(jié)生態(tài)平衡。還可以利用生態(tài)小區(qū)的自然地形、地貌和水系，形成山水林人和諧相處生態(tài)宜居環(huán)境。將生態(tài)平衡作為重要的原則和目標(biāo)進(jìn)行生態(tài)小區(qū)景觀設(shè)計(jì)、施工管理，真正實(shí)現(xiàn)生態(tài)小區(qū)綠色持續(xù)發(fā)展。

1.2 以人為本的規(guī)劃依據(jù)

生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)應(yīng)以人為中心，為業(yè)主提供舒適的居住環(huán)境，滿足對(duì)生活品質(zhì)提升的需求。銀杏生態(tài)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)業(yè)主來(lái)源進(jìn)行層面的劃分，充分考慮了宜居宜生的原則，又充分考慮了開發(fā)商與施工方的社會(huì)利益，在居住與開發(fā)之間達(dá)到供求平衡，同時(shí)也為社會(huì)環(huán)境、自然環(huán)境建立了平衡的紐帶，為生態(tài)小區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造綠色生態(tài)健康的生活居住條件。

2 銀杏生態(tài)小區(qū)市場(chǎng)供給與需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)

目前市場(chǎng)上更多的開發(fā)商都選擇了開發(fā)建設(shè)低檔位的住房，這樣有兩個(gè)好處：一是符合國(guó)家的政策調(diào)控，不至于碰撞政策紅線；二是有剛需購(gòu)房者的購(gòu)房保證，與之相反的恰好是生態(tài)綠色住房建設(shè)具有巨大的發(fā)展空間。高檔生態(tài)住房建設(shè)需要有雄厚的資金實(shí)力，需要強(qiáng)有力的質(zhì)量保證，綜合多方面的原因和條件限制，所以綠色生態(tài)小區(qū)住房建設(shè)的競(jìng)爭(zhēng)供不應(yīng)求。

3 銀杏小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)可行性分析

3.1 投資估算與資金籌措

總投資估算匯總表如下：

表1 ：總投資估算匯總表

假設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用住房售價(jià)7 500元/m2；改善性居住房售價(jià)10 000元/m2。

經(jīng)濟(jì)適用房銷售額：7 500*102 450=768 375 000元

改善性住房銷售額：10 000*97 536=975 360 000元

營(yíng)業(yè)稅：3%*768 375 000=23 051 250元

3%*975 360 000=29 260 800元

教育費(fèi)附加：29 260 800*3%=877 824元

城市維護(hù)建設(shè)稅：29 260 800*7%=2 048 256元利潤(rùn)：

975 360 000-6 827 520-2 438 400-17 556 480-34 137 600-146 304 000-263 347 200-109 245 755-2 200 000-29 260 800-4 242 816=359 799 429元，約3.6億元

企業(yè)所得稅（稅率按33%計(jì)算）：33%*359 799 429= 118 733 812元

稅后利潤(rùn)：359 799 429-118 733 812-877 824-2 048 256=238 439 537元，約合2.4億元。

3.2 效益分析3.2.1 財(cái)務(wù)分析

銷售收入分析

根據(jù)分析確定本項(xiàng)目的價(jià)格。采用均價(jià)對(duì)多層住宅和高層住宅建筑進(jìn)行銷售，均價(jià)定位10 000元/ m2，停車位按7.5萬(wàn)～9萬(wàn)元/個(gè)。

該項(xiàng)目所有住房修建好之后都用于出售，全部為住房面積，出售面積為97 536m2，停車位880個(gè)。

生態(tài)小區(qū)項(xiàng)目立項(xiàng)審批后開始進(jìn)行預(yù)售，銷售計(jì)劃依據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度開展，施工建設(shè)與銷售同步進(jìn)行。

總成本費(fèi)用

總成本投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成該項(xiàng)目的總成本費(fèi)用，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用構(gòu)成改項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，并按銷售收入的1%計(jì)取。即需要支付的總成本費(fèi)用為975.36萬(wàn)元。

3.2.2 盈虧平衡分析

盈虧平衡點(diǎn)=30 700/(97 536-31 249-3 438.17) =35 615/67 226=48.83%

經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為48.83%，即銷售收入或售房量達(dá)到48.83%時(shí)，項(xiàng)目可保本。當(dāng)年凈現(xiàn)金流量=2-1+1 118.52/8 123.15=1+0.137=1.137（年）

結(jié)束語(yǔ)

成都市銀杏生態(tài)小區(qū)的建設(shè)從規(guī)劃設(shè)計(jì)，前期策劃、周圍公共設(shè)施的建設(shè)、綠化帶的設(shè)計(jì)等方面始終貫穿綠色小區(qū)可持續(xù)發(fā)展的思路，融入生態(tài)小區(qū)獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念，為業(yè)主提供舒適健康的生活環(huán)境，作為小區(qū)所在地的特色項(xiàng)目，銀杏生態(tài)小區(qū)的建成將給當(dāng)?shù)貛?lái)可觀的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)分析生態(tài)小區(qū)的建設(shè)背景，以及對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，認(rèn)為該生態(tài)小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)是必要的。生態(tài)小區(qū)的設(shè)計(jì)與開發(fā)全程文明施工，通過(guò)采用符合規(guī)定的措施最大程度的保護(hù)周圍環(huán)境。銀杏生態(tài)小區(qū)建成后將會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境的影響和市容市貌的美化帶來(lái)巨大好處，從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)本項(xiàng)目建設(shè)是可行的，通過(guò)經(jīng)濟(jì)估算和效益分析，該項(xiàng)目的投資決算也是可行的。

[1]李樂(lè).試析城市生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)[J].建筑設(shè)計(jì)管理,2015(07).

[2]史林林,張子平,馬宏權(quán),王萍.綠色建筑住宅小區(qū)的費(fèi)效比分析[J].建筑節(jié)能,2012(01).

[3]王麗潔,姜允芳.對(duì)生態(tài)小區(qū)綠化設(shè)計(jì)的思考[J].四川建筑科學(xué)研究,2009(04).

[4]錢怡佳,楊新海.從規(guī)劃控制要素談綠色生態(tài)住區(qū)規(guī)劃管理的探索[J].蘇州科技學(xué)院學(xué)報(bào)(工程技術(shù)版),2015(03).

1004-7026（2017）1-0070-01

TU984.12

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.01.46

四川省教育廳自然科學(xué)課題項(xiàng)目編號(hào)：17ZB0252

陳蓓 (1981-)，女，碩士，講師，從事生態(tài)環(huán)境保護(hù)、工程項(xiàng)目管理方面的研究。