綜合用地價(jià)格評(píng)估研究
——以廊坊市文安縣為例

□靳海霞

（山西農(nóng)業(yè)大學(xué)信息學(xué)院 山西 太谷 030800）

綜合用地價(jià)格評(píng)估研究
——以廊坊市文安縣為例

□靳海霞

（山西農(nóng)業(yè)大學(xué)信息學(xué)院 山西 太谷 030800）

綜合用地估價(jià)在我國(guó)城鎮(zhèn)用地估價(jià)實(shí)踐中大量出現(xiàn)，對(duì)其理論和實(shí)踐的研究顯得尤為重要。本文以廊坊市文安縣土地規(guī)劃用途為商住混用的綜合用地為例，采用基準(zhǔn)地價(jià)分類修正法和假設(shè)開發(fā)修正法進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，最后加權(quán)得到待估宗地單位面積地價(jià)1 355.99元/m2。通過實(shí)證分析，為綜合用地估價(jià)提供一定參考。

綜合用地曰價(jià)格曰評(píng)估曰廊坊市

引言

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和土地集約節(jié)約利用的推進(jìn)，綜合用地在城鎮(zhèn)用地中的比例和地位不斷上升，其價(jià)格評(píng)估也越來越受到重視。目前國(guó)內(nèi)外對(duì)單一用途宗地價(jià)格評(píng)估的理論和方法趨于成熟，而綜合用地由于其高價(jià)值性、用途復(fù)雜、功能多樣等缺乏統(tǒng)一的理論和方法[1-3]。本文以河北省廊坊市文安縣一宗商住混用的綜合用地為例，采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄔu(píng)價(jià)，對(duì)實(shí)際中類似土地估價(jià)提供參考。

1 估價(jià)對(duì)象描述

根據(jù)委托方提供資料和實(shí)地調(diào)查，該宗地位于文安縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，為文安縣土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備土地，土地所有權(quán)屬為國(guó)家所有，估價(jià)設(shè)定土地用途為住宅、商業(yè)用地，估價(jià)設(shè)定出讓土地使用年限為住宅70年、商業(yè)40年。估價(jià)對(duì)象東、南、西、北均為泗各莊村土地，土地使用權(quán)面積492.19m2（折合0.5hm2），期中規(guī)劃住宅用地393.79m2，商業(yè)用地98.4m2。規(guī)劃容積率1.3～2.4，建筑密度臆35豫，綠地率逸30豫。至估價(jià)基準(zhǔn)日2015年11月20日，估價(jià)對(duì)象來源合法，產(chǎn)權(quán)清楚無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。

2 綜合用地地價(jià)影響因素說明

綜合用地地價(jià)影響一般因素包括地理位置、城鎮(zhèn)發(fā)展與交通改善情況、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和規(guī)劃稅收等因素。區(qū)域因素包括區(qū)位狀況、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備度、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣和規(guī)劃限制等。個(gè)別因素為待估宗地位于文安縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，待估宗地的規(guī)劃用途為商住混合用地，北側(cè)臨近迎賓大道，道路紅線寬度50米，土地面積為492.19m2，形狀規(guī)則，地面較為平坦，地基條件一般，容積率1.3～2.4。宗地外圍現(xiàn)已達(dá)到“六通”（通路、通電、通上水、通訊、通下水、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)場(chǎng)地平整。

3 估價(jià)過程

3.1 基準(zhǔn)地價(jià)分類修正法

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）與《廊坊市基準(zhǔn)地價(jià)體系更新結(jié)果報(bào)告》（文安篇）：P待估宗地地價(jià)越P級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)伊K1伊（1依移K）伊K2伊 K3+M

式中： K1冥冥期日修正系數(shù)

K2冥冥容積率修正系數(shù)

K3冥冥使用年限修正系數(shù)

移K冥冥影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和

M冥冥開發(fā)程度修正值其中，基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)基準(zhǔn)日為2011年1月1日，各類用地的土地使用年限均為法定最高出讓年限。根據(jù)文安縣城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖，確定估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地級(jí)別為IV級(jí)。住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)360元/m2，商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)375元/m2。

（1）期日修正系數(shù)（K1）：根據(jù)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)，廊坊市2011年第一季度住宅用地地價(jià)指數(shù)926，商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)1 045，廊坊市2015年第三季度住宅用地地價(jià)指數(shù)為924，商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)1 059，因此住宅用地地價(jià)修正系數(shù)924/926=0.9 978。商業(yè)用地地價(jià)修正系數(shù)1 059/1 045=1.0 134。

（2）容積率修正（K2）：根據(jù)最有效利用原則，設(shè)定估價(jià)對(duì)象容積率2.4。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，容積率修正系數(shù)住宅用地1.24，商業(yè)用地1.32。

（3）土地使用年限修正（K3）：估價(jià)對(duì)象設(shè)定年期與基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的年期一致，均為法定最高年限，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，因此住宅用地和商業(yè)用地修正系數(shù)均為1。

（4）個(gè)別因素系數(shù)：估價(jià)對(duì)象宗地形狀為規(guī)則，面積充分滿足布置，根據(jù)個(gè)別因素修正系數(shù)表，個(gè)別因素修正系數(shù)為0.015。

（5）開發(fā)程度修正：估價(jià)對(duì)象實(shí)際和設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（通路、通電、通上水、通訊、通下水、通燃?xì)猓?，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整（中配置），基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（（通路、通電、通上水、通訊、通下水）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整（中配置）。因此，估價(jià)對(duì)象開發(fā)程度修正為通燃?xì)猓ㄖ信渲茫?36元/m2。

（6）區(qū)域因素修正：估價(jià)對(duì)象處于文安縣城區(qū)四級(jí)住宅用地和商業(yè)用地范圍內(nèi)，宗地分值為43.092，根據(jù)級(jí)別用途修正幅度區(qū)間，宗地修正幅度為0.16。

（7）宗地價(jià)格修正測(cè)算：

住宅用地地價(jià)=360伊0.9978伊（1+0.015+0.16）伊1.24伊1+36=559.37元/m2

商業(yè)用地地價(jià)=375伊1.0134伊（1+0.015+0.16）伊1.32伊1+36=625.42元/m2

（8）基準(zhǔn)地價(jià)綜合地價(jià)確定：

按照系數(shù)面積分?jǐn)偹惴?，估價(jià)對(duì)象總用地面積為492.19m2，其中住宅用地393.79m2，商業(yè)用地98.4m2，故住宅、商業(yè)用地面積分?jǐn)傁禂?shù)為80.01%和19.99%，綜合地價(jià)為：559.37伊80.01%+625.42伊19.99%=572.58元/m2

3.2 假設(shè)開發(fā)修正法

假設(shè)開發(fā)修正法是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格（開發(fā)價(jià)值）的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣相關(guān)稅費(fèi)后的價(jià)格余額。

土地價(jià)格=項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值-建造總成本-利息-利潤(rùn)-銷售費(fèi)用

（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值

通過市場(chǎng)比較法確定估價(jià)對(duì)象住宅平均售價(jià)4 600元/m2，商業(yè)用房平均售價(jià)6 000元/m2。根據(jù)估價(jià)設(shè)定容積率和扣除公建及銷售損失5%，住宅用地可銷售面積為897.84m2，商業(yè)用地可銷售面積224.35m2，共計(jì)1 122.19m2。住宅用地開發(fā)總價(jià)值：897.84伊4 600= 413.01萬(wàn)元，商業(yè)用地開發(fā)總價(jià)值：224.35伊6 000= 134.61萬(wàn)元，總開發(fā)價(jià)值為547.62萬(wàn)元。

（2）建造總成本

建造成本采用河北省現(xiàn)行工程概預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)以及廊坊市類似房地產(chǎn)開發(fā)狀況確定。

淤建筑安裝工程費(fèi)：2 000元/m2

于紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)的15%計(jì)：2 000伊15%=300元/m2

盂專業(yè)費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)、紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)之和的10%計(jì)：

（2 000+300）伊10%=230元/m2

榆不可預(yù)見費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)、紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及專業(yè)費(fèi)之和的5%計(jì)：(2 000+300+230)伊5%=126.50元/m2

虞建筑物開發(fā)成本：建筑安裝工程費(fèi)+紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)=2 000+300+ 230+126.50=2 656.50元/m2

愚建造總成本：1 181.26伊2 656.50=313.80萬(wàn)元

（3）利息：包括地價(jià)款和建筑總成本，按復(fù)利計(jì)算：地價(jià)伊[(1+4.35%)1-1]+313.80伊[(1+4.35%)1/2-1]= 0.0435地價(jià)+6.75

（4）利潤(rùn)：按預(yù)付總資本的23%計(jì)：地價(jià)伊23%+ 313.80伊23%=0.23地價(jià)+72.17

（5）銷售、交易階段稅費(fèi)：按總開發(fā)價(jià)值的8.805%計(jì):547.62伊8.805%=48.22萬(wàn)元

（6）管理費(fèi)：按建筑物總成本的3%計(jì)：13.80伊3% =9.41萬(wàn)元

（7）地價(jià)確定：地價(jià)=547.62-313.80-（0.0435伊地價(jià)+6.75）-（0.23伊地價(jià)+72.17）-48.22-9.41

地價(jià)=76.38萬(wàn)元

土地單價(jià)=76.38萬(wàn)元衣492.19m2=1551.84元/m2

4 估價(jià)結(jié)果

由于廊坊市基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施距估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)間較長(zhǎng)，修正結(jié)果有所偏差，權(quán)重取0.2。假設(shè)開發(fā)修正法各參數(shù)取值依據(jù)較充分，權(quán)重取0.8。取兩種方法的加權(quán)平均值作為最終估價(jià)結(jié)果。

宗地單價(jià)為 572.58伊0.2+1551.84伊0.8越1355.99元/平方米（折合90.40萬(wàn)元/667m2）

總價(jià)為1 355.99伊492.19越66.74萬(wàn)元

以上兩種方法測(cè)算綜合用地價(jià)格，從不同角度反映了估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，基準(zhǔn)地價(jià)分類修正法雖然應(yīng)用比較簡(jiǎn)便，但在實(shí)踐過程中，應(yīng)準(zhǔn)確把握該方法的適用范圍，對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)更新比較滯后的地區(qū)，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)發(fā)育實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)修正。假設(shè)開發(fā)修正法市場(chǎng)資料較易獲取，但實(shí)踐中只有在市場(chǎng)資料充分且已有評(píng)估類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用此法才能準(zhǔn)確地把握評(píng)估結(jié)果。

[1]于海清.城鎮(zhèn)綜合用地估價(jià)理論與方法[D].河南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2009，5.

[2]周濱杰，司幸麗，甘淑，等.土地估價(jià)原理應(yīng)用-以勐海縣打洛鎮(zhèn)商業(yè)用地（兼容住宅用地）土地價(jià)格為例[J].價(jià)值工程，2016(3)：64-66.

[3]黃森林.城市綜合用地地價(jià)評(píng)估方法研究及應(yīng)用[D].江西農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士論文，2011，5.

1004-7026（2017）1-0036-02

F301.24

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.01.022

靳海霞（1988-），女，山西晉城人，助教，碩士，主要從事土地估價(jià)等教學(xué)工作。