寫字樓項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理案例分析

【摘要】闡述了現(xiàn)代寫字樓使用要求的提高和房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計(jì)管理的重要意義，通過(guò)中交財(cái)富中心項(xiàng)目實(shí)際案例的分析，重點(diǎn)介紹了房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中可以后期優(yōu)化和深化的幾個(gè)方面，如：建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)以及其它二次深化設(shè)計(jì)等，以期為類似項(xiàng)目提供參考借鑒。

【關(guān)鍵詞】寫字樓；房地產(chǎn)；設(shè)計(jì)管理；精細(xì)化

隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，人際交往和信息交流越來(lái)越頻繁，人們對(duì)寫字樓建筑的要求也越來(lái)越高，現(xiàn)代辦公建筑已逐漸成為社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)繁榮、技術(shù)發(fā)展的重要標(biāo)志。人們對(duì)辦公環(huán)境的要求不斷提升，寫字樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明、通信設(shè)備先進(jìn)、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施人性化以及擁有具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司等，也由于這種高標(biāo)準(zhǔn)的需求，使高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓價(jià)格不菲，成為房地產(chǎn)類別中極具投資價(jià)值項(xiàng)目。[1]寫字樓（office building）主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分（如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等）構(gòu)成，是我國(guó)目前高檔物業(yè)的重要組成部分之一，其主要功能是為業(yè)主和用戶提供高檔次的辦公場(chǎng)所和管理服務(wù)。[2]

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)新常態(tài)，房地產(chǎn)也由原來(lái)的黃金發(fā)展期進(jìn)入到了“白銀時(shí)代”。受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開發(fā)商又蜂擁而至進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地呢？如何在保證品質(zhì)的同時(shí)確保利潤(rùn)呢，只有通過(guò)不斷地提升產(chǎn)品的溢價(jià)能力并嚴(yán)格控制企業(yè)的成本支出，快速去化符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管理水平，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和企業(yè)盈利能力。在影響項(xiàng)目成本的要素中，建筑的設(shè)計(jì)階段的把控要占到總成本的75-85%，因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計(jì)管理是非常重要的環(huán)節(jié)，同時(shí)它也是增加產(chǎn)品溢價(jià)能力的關(guān)鍵。

本文以石家莊中交財(cái)富中心項(xiàng)目為案例，通過(guò)設(shè)計(jì)階段的前期及過(guò)程管理，在實(shí)踐過(guò)程中提練出針對(duì)中交財(cái)富中心項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面的精細(xì)化管理的措施和建議，可以為不同房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)寫字樓提供一些借鑒。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所處的背景不同、開發(fā)規(guī)模不同、區(qū)域不同、市場(chǎng)環(huán)境不同，其精細(xì)化管理所包括的內(nèi)容也會(huì)存在不同的差異，需要通過(guò)管理者在實(shí)踐中不斷的探索、改進(jìn)、完善等手段找出適合自身企業(yè)發(fā)展需要的設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的方法，并在實(shí)踐過(guò)程中不斷的檢驗(yàn)、修正、動(dòng)態(tài)的調(diào)整，才能滿足企業(yè)設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的需要。

1、工程概況

中交財(cái)富中心項(xiàng)目位于河北省石家莊市橋西區(qū)自強(qiáng)路上，是石家莊市的行政和金融核心區(qū)，特別是自強(qiáng)路定位于金融中心一條街。中交財(cái)富中心項(xiàng)目占地面積為為22400平方米，總建筑面積183046平方米，容積率為5.82，建筑密度：26.39%，總共有三棟建筑，成品字形布局，總高度124米。產(chǎn)品定位于5A級(jí)高端寫字樓，外墻面為石材幕墻和玻璃幕墻相結(jié)合，體現(xiàn)了高端、莊重、大氣、簡(jiǎn)潔的整體風(fēng)格。

公司設(shè)計(jì)管理部和項(xiàng)目公司相關(guān)管理人員站在公司精細(xì)化管理的角度，自項(xiàng)目論證階段開始，就全程參與整個(gè)項(xiàng)目的定位策劃、各項(xiàng)設(shè)計(jì)指導(dǎo)、材料設(shè)備選型定板、設(shè)計(jì)變更管理、招標(biāo)過(guò)程中技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的確定，施工過(guò)程中的技術(shù)支持等工作，處處體現(xiàn)出“設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值、設(shè)計(jì)節(jié)約成本、設(shè)計(jì)提升品質(zhì)”的工作理念。

2、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化管理

公司設(shè)計(jì)管理部配合項(xiàng)目公司完成施工圖內(nèi)部評(píng)審、外審及會(huì)審工作，提出了專業(yè)意見(jiàn)，并提出了土建成本優(yōu)化方向。重點(diǎn)在型鋼柱的布置、結(jié)構(gòu)梁和墻體截面控制、地基基礎(chǔ)及地下結(jié)構(gòu)構(gòu)件等方面提出了控制方向。本著堅(jiān)持建設(shè)方利益宗旨為目的，設(shè)計(jì)管理部積極和與會(huì)專家、設(shè)計(jì)院明確了設(shè)計(jì)優(yōu)化的基本原則和具體內(nèi)容，制定了設(shè)計(jì)優(yōu)化的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。會(huì)后，設(shè)計(jì)管理部加強(qiáng)了與設(shè)計(jì)院的日常工作溝通，要求設(shè)計(jì)院及時(shí)調(diào)整了設(shè)計(jì)圖紙。結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，本次優(yōu)化收到了很明顯的實(shí)際效果。后經(jīng)中咨管理公司測(cè)算，此次優(yōu)化共節(jié)約鋼材、混凝土成本約400萬(wàn)元。

3、外立面深化及優(yōu)化設(shè)計(jì)管理

中交財(cái)富中心是石家莊市中心高端寫字樓，該項(xiàng)目建成后，將成為金融政務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑和強(qiáng)力“新引擎”。該項(xiàng)目的幕墻深化設(shè)計(jì)與施工，對(duì)項(xiàng)目的整體外立面形象有非常重要的作用。公司設(shè)計(jì)管理部和項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)管控人員多次與設(shè)計(jì)院溝通幕墻方案，并結(jié)合國(guó)內(nèi)兩家知名幕墻深化設(shè)計(jì)單位，先后開了多次會(huì)議，最終確定了幕墻深化設(shè)計(jì)原則和方向。保證了幕墻深化設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)安全、成本經(jīng)濟(jì)、施工便利，提出了與項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)相匹配的最優(yōu)方案。在塔樓屋頂鋼結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際需求，公司設(shè)計(jì)部適時(shí)提出了優(yōu)化方案，并進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)和技術(shù)比選，決定調(diào)整屋面鋼結(jié)構(gòu)方案為混凝土結(jié)構(gòu)方案。從鋼結(jié)構(gòu)改為混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)能節(jié)約造價(jià)約700萬(wàn)元以上。同時(shí)，這種調(diào)整也帶來(lái)了玻璃幕墻面積的減少，約減少幕墻面積4210平米，可節(jié)約威本400萬(wàn)元以上。綜合分析，屋頂幕墻及結(jié)構(gòu)的調(diào)整可節(jié)約成本1100萬(wàn)元以上。

4、室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)

隨著時(shí)代的發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越多的認(rèn)識(shí)到室內(nèi)設(shè)計(jì)的重要性。更完美的展現(xiàn)設(shè)計(jì)理念，又要節(jié)約成本，設(shè)計(jì)管理部首先編制了精裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書，除明確了設(shè)計(jì)范圍及相關(guān)做法，對(duì)材料及單平米造價(jià)也進(jìn)行了嚴(yán)格的控制。設(shè)計(jì)公司在深入體會(huì)中交集團(tuán)的企業(yè)文化和企業(yè)精神的基礎(chǔ)上，通過(guò)融、雅、固、財(cái)?shù)葮?gòu)思意向，歸納出的大氣、雅質(zhì)、莊重、簡(jiǎn)潔等基本設(shè)計(jì)理念，最終通過(guò)設(shè)計(jì)方案強(qiáng)調(diào)大氣磅礴的氣勢(shì)，以及充滿力量感的莊重空間形象，突出央企恢弘向上的企業(yè)精神面貌?？臻g構(gòu)成上強(qiáng)調(diào)完整統(tǒng)一、嚴(yán)整方直的空間特質(zhì)。在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)考慮到各專業(yè)的配合，施工現(xiàn)場(chǎng)還試做樣板間來(lái)保證裝修效果。

5、園林景觀的設(shè)計(jì)

在當(dāng)前現(xiàn)代化的園林景觀設(shè)計(jì)之中生態(tài)元素、視覺(jué)元素的應(yīng)用相當(dāng)關(guān)鍵。設(shè)計(jì)公司根據(jù)現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)風(fēng)格：簡(jiǎn)約流暢的立面裝飾線條，極少的裝飾元素，大量的玻璃材質(zhì)，前衛(wèi)、不受拘束的感覺(jué)，及莊重、大氣、簡(jiǎn)潔的建筑形象，確定景觀設(shè)計(jì)要形成一個(gè)有序、整潔、經(jīng)濟(jì)、大氣的現(xiàn)代辦公園區(qū)；一個(gè)賦予現(xiàn)代特色與功能人性化的辦公園區(qū)；一個(gè)具多層次景觀空間的商業(yè)區(qū)。在施工圖設(shè)計(jì)及工程施工中中抓好道路鋪裝、綠植、圍墻、大門、小品雕塑、排水雨水、給水、景觀照明、背景音樂(lè)廣播等多專業(yè)的設(shè)計(jì)配合保證設(shè)計(jì)效果。

6、二次深化設(shè)計(jì)

6.1外幕墻工程設(shè)計(jì)

中交財(cái)富中心項(xiàng)目外幕墻二次設(shè)計(jì)，主要由實(shí)力較強(qiáng)的幕墻公司進(jìn)行深化設(shè)計(jì)。并與建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)人員密切配合，設(shè)計(jì)圖紙通過(guò)了審圖機(jī)構(gòu)的審核，出具了審圖報(bào)告。在幕墻圖紙技術(shù)等統(tǒng)一的同時(shí)，中交財(cái)富中心項(xiàng)目外幕墻施工進(jìn)行了多家比選并公開招標(biāo)，最后確定三家公司對(duì)T1、T2、T3樓外幕墻進(jìn)行施工。在幕墻材料封樣方面，公司設(shè)計(jì)管理部首先要求設(shè)計(jì)院對(duì)石材進(jìn)行設(shè)計(jì)封樣，然后項(xiàng)目公司根據(jù)設(shè)計(jì)封樣進(jìn)行石材比選考察，初步篩選確定五家廠家后，由項(xiàng)目公司、設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)管理部又對(duì)廠家進(jìn)行礦坑摸底，在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行試掛確定施工封樣，保證了項(xiàng)目最終的整體效果。

6.2弱電（智能化）工程設(shè)計(jì)

中交財(cái)富中心定位為5A寫字樓即甲級(jí)寫字樓。我方委托項(xiàng)目管理公司對(duì)當(dāng)?shù)貙?duì)標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行考察、調(diào)研后確定智能化工程標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)公開招標(biāo)最后委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)工程咨詢。智能化工程方面本項(xiàng)目考慮的原則是即要能滿足現(xiàn)有的基本的功能要求，又要能有效的控制成本，并且為后期發(fā)展進(jìn)行預(yù)留。最終的實(shí)施方案并未完全按照5A的標(biāo)準(zhǔn)配置，而是適當(dāng)做了些精簡(jiǎn)和優(yōu)化。各項(xiàng)措施保障了項(xiàng)目后期功能多樣性，以適應(yīng)不同客戶需求。

6.3泛光照明設(shè)計(jì)

亮化工程、泛光照明對(duì)于體現(xiàn)建筑的夜晚的整體形象和品質(zhì)具有重要的作用。專業(yè)的設(shè)計(jì)中要體現(xiàn)出平日和節(jié)日不同使用時(shí)段所呈現(xiàn)出的照明效果，利用燈光創(chuàng)造出新的建筑形象。設(shè)計(jì)公司在體會(huì)中交集團(tuán)的企業(yè)文化和企業(yè)精神的同時(shí)，對(duì)石家莊市人文環(huán)境融、客戶需求等方面進(jìn)行了深入探索，最終確定了暖色調(diào)來(lái)體現(xiàn)了中交財(cái)富中心的“沉穩(wěn)、莊重、內(nèi)斂、精致”的時(shí)代氣息。建筑樓身采用金黃、黃色的顏色，以條形水幕過(guò)度為主題，金色水幕若隱若現(xiàn)，寓意成功道路時(shí)而坎坷，時(shí)而進(jìn)入未來(lái)的夢(mèng)想之巔。樓頂頂面以金黃光設(shè)計(jì)效果，用以暗色外框柱子搭建成金色黃光屋面，象征著金燦燦的寶庫(kù)，充分體現(xiàn)了“財(cái)富中心”的寓意。

6.4電梯工程的專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)

電梯數(shù)量與梯速設(shè)置一直是評(píng)判寫字樓優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)之一。中交財(cái)富中心項(xiàng)目，在方案設(shè)計(jì)中就對(duì)電梯數(shù)量進(jìn)行了優(yōu)化。后期綜合設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、商務(wù)、工程綜合意見(jiàn)叉多次對(duì)電梯廠家及梯速進(jìn)行了優(yōu)化，本著充分發(fā)揮設(shè)備性能，有效控制工程成本的原則，取消了原來(lái)設(shè)計(jì)5m/s的高速梯。最終設(shè)計(jì)優(yōu)選了34部進(jìn)口三菱電梯，T1、T2分設(shè)高低區(qū)（梯速分別為2.5m/s，3m/s），T3設(shè)置高中低區(qū)優(yōu)化設(shè)計(jì)（梯速分別為2.5m/s，3m/s.3 5m/s），滿足客戶高端要求，讓客戶避免因等待電梯而產(chǎn)生的煩躁。

6.5 BIM技術(shù)在項(xiàng)目建設(shè)中的作用

現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)除了設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)手法方面的創(chuàng)新，更需要先進(jìn)的技術(shù)手段保障其得以實(shí)現(xiàn)。因此采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)軟件，先進(jìn)的建筑技術(shù)對(duì)于設(shè)計(jì)的精細(xì)化管理尤為重要。該項(xiàng)目委托的項(xiàng)目管理公司在項(xiàng)目的實(shí)際管理過(guò)程中，充分應(yīng)用了BIM技術(shù)，尤其是在設(shè)計(jì)質(zhì)量管理、工程進(jìn)度計(jì)劃管理和工程量計(jì)算等幾方面發(fā)揮了較大的作用。

以上只是概略的對(duì)中交財(cái)富中心項(xiàng)目中設(shè)計(jì)及相關(guān)技術(shù)工作的粗淺分析，重點(diǎn)希望通過(guò)此次淺析總結(jié)提高公司房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的水平。同時(shí)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)可以在其它寫字樓項(xiàng)目中得以應(yīng)用。