工程造價(jià)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用要點(diǎn)

【摘要】本文首先介紹了房地產(chǎn)估價(jià)和工程造價(jià)的含義和異同點(diǎn)，接著論述了工程造價(jià)技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用的一般規(guī)律，最后舉例說(shuō)明要點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

【關(guān)鍵詞】工程造價(jià)；施工圖預(yù)算；房地產(chǎn)估價(jià)；重置成本法

房地產(chǎn)估價(jià)和工程造價(jià)是兩個(gè)概念范疇的不同專(zhuān)業(yè)，但局部又有相似之處。在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)中使用成本法估價(jià)時(shí)，如要獲得相對(duì)比較準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果，房地產(chǎn)估價(jià)師有時(shí)會(huì)借助工程造價(jià)人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)理論和技術(shù)手段。

1、房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)即成本法簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)估價(jià)是指專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

房地產(chǎn)估價(jià)成本法：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。折舊是指各種原因造成的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的實(shí)際減損，其金額為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差。

成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。即先把房地產(chǎn)價(jià)格分解為它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加。因此，成本法也被稱(chēng)為積算法。由此還可知成本法中的“成本”不是通常意義上的成本（不含利潤(rùn)），而是價(jià)格（包含利潤(rùn)）。但在該方法中也用到了通常意義上的成本以及費(fèi)用、支出、代價(jià)等相關(guān)概念。

成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)為積算價(jià)格。

成本法的優(yōu)點(diǎn)是其求得的房地產(chǎn)價(jià)值能讓人們“看得見(jiàn)”人們可以看到該價(jià)值是由哪些部分組成的；較容易發(fā)現(xiàn)其中哪些是重復(fù)的，哪些被遺漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)值看似有“依據(jù)”，特別是在有“文件”規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成以及相關(guān)成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等標(biāo)準(zhǔn)的情況下。

2、工程造價(jià)以及施工圖預(yù)算的概念

工程造價(jià)是指進(jìn)行某項(xiàng)工程建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用，其核心內(nèi)容是投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算等等。工程造價(jià)的任務(wù)：根據(jù)圖紙、定額以及清單規(guī)范，計(jì)算出工程中所包含的直接費(fèi)（所有的分部工程、分項(xiàng)工程所消耗的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)等等）、間接費(fèi)、規(guī)費(fèi)及稅金等等。

施工圖預(yù)算的概念：“根據(jù)施工圖、預(yù)算定額、各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地區(qū)的自然及技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件等資料編制的建筑安裝工程預(yù)算造價(jià)文件。在中國(guó)，施工圖預(yù)算是建筑企業(yè)和建設(shè)單位簽訂承包合同、實(shí)行工程預(yù)算包干、撥付工程款和辦理工程結(jié)算的依據(jù)；也是建筑企業(yè)控制施工成本、實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算和考核經(jīng)營(yíng)成果的依據(jù)。在實(shí)行招標(biāo)承包制的情況下，是建設(shè)單位確定標(biāo)底和建筑企業(yè)投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)。施工圖預(yù)算是關(guān)系建設(shè)單位和建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，如在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，應(yīng)按合同經(jīng)協(xié)商或仲裁機(jī)關(guān)仲裁，或按民事訴訟等其它法律規(guī)定的程序解決?！?/p>

施工圖預(yù)算包含：人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、利潤(rùn)、稅金、規(guī)費(fèi)

3、施工圖預(yù)算與房地產(chǎn)估價(jià)成本法的對(duì)比

由以上對(duì)比可見(jiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)中，只有房地產(chǎn)估價(jià)的成本法可以借助于計(jì)算工程造價(jià)（施工圖預(yù)算）的方法。

在房地產(chǎn)估價(jià)中成本法中，估價(jià)師不使用施工圖預(yù)算法方法時(shí)，一般采用單位比較法、指數(shù)調(diào)整法、概算指標(biāo)法等比較簡(jiǎn)單明了省事的方法，但其采用的數(shù)據(jù)，來(lái)自于歷史數(shù)據(jù)，加之，現(xiàn)實(shí)中，幾乎沒(méi)有任何兩幢建筑物完全一致，所以，單位比較法和概算指標(biāo)法通常不那么“準(zhǔn)確”。而施工圖預(yù)算針對(duì)特定的評(píng)估標(biāo)的，計(jì)算其預(yù)算造價(jià)，能更加具體準(zhǔn)確地獲得其“重置全新成本”。并且施工圖預(yù)算也較易為社會(huì)各方所接受認(rèn)可。

但施工圖預(yù)算并不完全等同于房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法，后者還要計(jì)算前期費(fèi)用和其他費(fèi)用，這些都是重置成本的組成部分。

4、實(shí)際案例分析

某國(guó)有土地上房屋征收項(xiàng)目，被征收人一處河工建筑物需要評(píng)估，主要工程內(nèi)容為石砌駁岸83m，工程施工圖紙、竣工預(yù)結(jié)算文件齊全。

此類(lèi)建筑物不屬于住宅類(lèi)房屋，估價(jià)公司缺乏政府估價(jià)指導(dǎo)價(jià)格，因此，需要用估價(jià)技術(shù)重新估價(jià)，確定用重置成本法估價(jià)，擬取得造價(jià)工程師的幫助，計(jì)算其工程造價(jià)。

造價(jià)工程師首先應(yīng)明確，該業(yè)務(wù)目的是計(jì)算房地產(chǎn)估價(jià)中的“重置全新成本”，對(duì)應(yīng)的是工程預(yù)算中的“施工圖預(yù)算”，而不是實(shí)際竣工造價(jià)（結(jié)算造價(jià)），因此，對(duì)于工程施工中發(fā)生的各種施工圖之外的簽證、變更都不能進(jìn)入“重置成本”。這一點(diǎn)被征收人（補(bǔ)償對(duì)象）難以接受，不能理解。因工程已經(jīng)建造完畢，各種竣工圖、施工簽證單完備，預(yù)算員初始參與協(xié)助評(píng)估，也思維慣性地開(kāi)始匯總結(jié)算，求取實(shí)際建造成本。但明確協(xié)助業(yè)務(wù)目的之后，可以糾正認(rèn)識(shí)誤區(qū)。

第二，編制施工圖預(yù)算時(shí)，不能按照工程建設(shè)當(dāng)時(shí)的要素價(jià)格，理由同上，應(yīng)按照現(xiàn)時(shí)的要素價(jià)格，理由同上。

第三，施工圖預(yù)算是否一定是重置全新成本？顯然并不必然。造價(jià)工程師參與房地產(chǎn)估價(jià)，其利用工程預(yù)算知識(shí)理論編制的施工圖預(yù)算只是一個(gè)技術(shù)途徑。在建設(shè)工程市場(chǎng)，施工圖預(yù)算是承發(fā)包雙方確定工程合同價(jià)的依據(jù)之一，但經(jīng)常在此基礎(chǔ)上存在價(jià)格上下浮動(dòng)（讓利）。因此，造價(jià)工程師必須考慮當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)工程市場(chǎng)，關(guān)注類(lèi)似工程發(fā)包的實(shí)際價(jià)格與施工圖預(yù)算的差異。

第四，得到造價(jià)工程師出具的工程預(yù)算價(jià)格意見(jiàn)之后，也不是房地產(chǎn)估價(jià)可以直接使用的“評(píng)估價(jià)值”，估價(jià)師后續(xù)仍要處理開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、資產(chǎn)折舊等問(wèn)題，這屬于房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)理論的范疇，本文不做討論。

結(jié)語(yǔ)：

工程造價(jià)人員利用概預(yù)算技術(shù)理論，參與房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，拓展了業(yè)務(wù)范圍，發(fā)揮了自身的優(yōu)勢(shì)作用。但房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)與工程造價(jià)業(yè)務(wù)存在本質(zhì)差異，要明確房地產(chǎn)估價(jià)目的，正確選擇自身專(zhuān)業(yè)工作的技術(shù)路線，糾正認(rèn)識(shí)誤區(qū)，應(yīng)用正確的造價(jià)知識(shí)理論，提供符合估價(jià)目的和技術(shù)路線的造價(jià)成果文件，在跨專(zhuān)業(yè)協(xié)作中，有效提供幫助，發(fā)揮價(jià)值。