房地產(chǎn)工程項目的工程質(zhì)量管理研究

【摘要】隨著我國經(jīng)濟市場的不斷擴大，各行各業(yè)都在經(jīng)濟市場中面臨著各種機遇和挑戰(zhàn)。隨著我國城市化建設的不斷推進，建筑行業(yè)有了更為廣闊的發(fā)展前景。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要抓住發(fā)展機遇，在市場中占有一席之位，就必須提高企業(yè)的施工給質(zhì)量，從項目的工程質(zhì)量管理上做好管理工作，只有能夠確保項目質(zhì)量的房地產(chǎn)企業(yè)才能在市場競爭中脫穎而出，使企業(yè)更為長久的發(fā)展下去。本文首先介紹了項目質(zhì)量管理的定義和管理內(nèi)容，然后分析了當前房地產(chǎn)工程中普遍存在的項目質(zhì)量管理方面的主要問題，并在最后提出相應的解決策略，為當前房地產(chǎn)公司的質(zhì)量管理方法加以補充和完善。

【關鍵詞】房地產(chǎn)項目；工程質(zhì)量管理；解決對策

近幾年，我國市政工程、城鎮(zhèn)化建設工程項目逐漸增加，為我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了較為廣闊的發(fā)展前景，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更多的發(fā)展機遇，促使我國房地產(chǎn)行業(yè)在這兩年里發(fā)展速度更加迅猛。然而，這些機遇到來的同時也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不少挑戰(zhàn)，各項目工程的結構不同、工期要求等都使房地產(chǎn)企業(yè)在趕工完成工程的同時忽略了工程的質(zhì)量問題，從而造成工程項目的整體下降，影響人民群眾的生活質(zhì)量，甚至對公司、對政府造成一定的經(jīng)濟損失。因此，在項目開展前后，對該項目的質(zhì)量管理顯得更為重要。本文通過分析常見項目質(zhì)量管理中存在的主要問題，并以提高公司項目的質(zhì)量管理水平為目的，提出了與問題相對應的解決策略。從而確保公司項目的質(zhì)量管理問題可以有效改善，同時對房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也具有一定的借鑒作用。

1、房地產(chǎn)質(zhì)量管理的概述

1.1房地產(chǎn)質(zhì)量管理的含義

房地產(chǎn)質(zhì)量管理即是房地產(chǎn)公司安排相關技術人員對整個項目的施工過程進行科學的質(zhì)量管理和控制，在施工中公司相關部門或施工技術員需要制定一套完整的質(zhì)量控制管理體系，保障對項目工程的各個方面加以全面規(guī)劃、完全監(jiān)控、技術改進以及質(zhì)量保證，從而達到工程項目的質(zhì)量標準。房地產(chǎn)項目中的質(zhì)量標準管理結構如下圖所示：

1.2房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的內(nèi)容

一個工程項目的質(zhì)量管理需要在工程的立項、勘察設計和施工以及驗收這四個階段中做好相關質(zhì)量管理。比如在工程的立項階段，最主要的工作內(nèi)容是編訂工程計劃，這一階段的質(zhì)量管理內(nèi)容主要是合理安排好工作計劃，做好項目預算工作；在勘察設計階段，房地產(chǎn)公司應組織公司內(nèi)多名具有設計經(jīng)驗的工程師通過場地勘察，設計好項目工程的圖紙，還可以直接委托圖紙設計公司，從而保障圖紙設計的標準化和規(guī)范化；在施工階段，質(zhì)量管理的內(nèi)容更多樣，更細化，需要技術人員以及場地施工者共同配合，提高工程質(zhì)量水平；在最后的驗收階段，質(zhì)量管理的主要內(nèi)容是按照標準對工程進行驗收，并對不合格的地方加以修改，提高工程的質(zhì)量保障。各階段的簡要質(zhì)量管理工作內(nèi)容如下表所示：

2、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理中存在的問題

2.1施工前準備工作不到位

房地產(chǎn)工程項目中所涉及的分項、分部工程較多，因此在開工之前對各分項工程進行合理安排，準備好材料、場地規(guī)劃等都直接影響著后期工程的進展。我國有名的幾家房地產(chǎn)公司會在立項后先派公司的工程師到場地進行實際勘察，然后再進行圖紙設計，并根據(jù)實地勘察反復商研更改，直到圖紙設計完成后，才開始動工。然而，并不是所有的房地產(chǎn)公司都能將前期工作如此細致的完成，據(jù)調(diào)查，我國大部分中小房地產(chǎn)公司，在圖紙設計時未經(jīng)場地考察，只憑借項目立項書中的項目概況便依照經(jīng)驗開始設計圖紙，而且在這些中小型公司中，缺乏獨立的質(zhì)量監(jiān)管部門，由于圖紙設計原本就缺乏實踐性，導致施工中出現(xiàn)臨時修改設計的幾率較大，如果再沒有質(zhì)量監(jiān)管部門對施工方案加以及時調(diào)整，最終會給整個項目帶來更大的問題，甚至影響到房地產(chǎn)公司的發(fā)展前途。

2.2施工過程中缺乏質(zhì)量管理

施工階段是質(zhì)量管理的重要階段，在這一階段中，包括施工進度安排、施工技術的合理運用、施工設備的維護和使用技術、施工材料的安裝技術、各工種之間的合作等等都會影響到項目的最終質(zhì)量，同時也需要房地產(chǎn)公司進行控制管理的重要部分。然而很多房地產(chǎn)公司只關注到了最直面的施工技術管理，卻忽略了施工過程中的細節(jié)質(zhì)量控制。比如在房建工程中，對不同結構的墻體構建都有不同的要求，項目負責人按照標準要求技術員嚴加把關水泥的混合比、施工技術問題，卻往往會忽略對墻體試塊的施壓是否合格，水泥混合后的壓強是否符合設計標準，負責人在忽略這些問題后直接發(fā)號指令，進行施工，致使工程的質(zhì)量問題遭受質(zhì)疑；再比如，在各工種施工時間的安排上缺乏管理，致使拖延工期、激化各工種之間的矛盾等問題出現(xiàn)，最終導致工期延誤，使2.3管理體系不夠完善

在我國大部分房地產(chǎn)公司中，項目質(zhì)量管理體系都不夠完善，甚至有的中小型公司從未建立過管理體系。這些房地產(chǎn)公司大多是由民間工程隊組成，公司負責開設項目，然后由民間工程隊進行承包，除了這種關系之外，公司對工程隊不加以任何管理，也不設立質(zhì)量管理體系。這種放散式的管理方式，不僅會滋生偷工減料發(fā)生，同時還由于施工人員不受管制而延誤工期，從而導致工程質(zhì)量降低、工期延誤。如果房地產(chǎn)公司再不建立完善質(zhì)量管理體系，必將會影響到公司的發(fā)展。

2.4竣工階段忽視質(zhì)檢驗收

竣工階段的質(zhì)檢驗收是項目質(zhì)量管理的最后一個程序內(nèi)容，然而這一程序卻往往被房地產(chǎn)公司不看重或者忽略。項目竣工后只有加以標準對其進行質(zhì)量檢驗和質(zhì)量評估，才能確保房屋建筑的實際使用質(zhì)量，進而使項目開始進入出售盈利環(huán)節(jié)。如果對這一環(huán)節(jié)草率忽略，則將使項目一直處于未結工狀態(tài)，影響到公司的正常回利。

3、加強房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的對策

3.1做好施工準備工作，明確員工職責

施工準備工作包括了考察調(diào)研工作、圖紙設計工作、材料準備、施工人員準備等各類工作。在這些準備工作中缺乏規(guī)范化的管理是影響房地產(chǎn)公司質(zhì)量控制的主要問題所在。因此，房地產(chǎn)公司需要對每一個環(huán)節(jié)的工作都加以認真對待。在立項階段，做好項目調(diào)查工作，在勘察階段，做好圖紙設計工作，明確圖紙設計標準，同時安排好施工前的各項材料、設備準備，以保障工程項目能夠按期開始，為高質(zhì)量項目建設提供一個良好的開工環(huán)境。另外，房地產(chǎn)公司還可以通過建立員工崗位責任制度，對每一個施工人員加以管理，明確他們的崗位責任，通過明確員工職責，來保障項目的質(zhì)量不受人為因素影響，同時也提高公司的質(zhì)量管理水平。

3.2加強施工過程管理，完善質(zhì)量管理體系

施工過程往往是工期最長、環(huán)節(jié)最多、施工質(zhì)量要求最高的一個環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)公司必須對施工過程的每一個環(huán)節(jié)嚴加把關，并依照房建標準對每一個需要檢測的環(huán)節(jié)都進行檢測實驗，只有試驗合格后，才可以按照標準進行施工。比如施工中所用的鋼筋，使用部位的不同對鋼筋的抗壓、抗彎要求以及鋼筋的型號數(shù)量要求都不相同，負責人應在某一部位施工前先按照設計標準和施工要求對相同型號的鋼筋進行抗壓、抗彎實驗，試驗合格后才可用在房建中，如果試驗不合格，則需尋找抗壓失敗的原因，鋼筋抗壓失敗的原因有兩種，一是鋼筋材料不符合標準，二是由于鋼筋的腐蝕性較為嚴重。負責人應確保鋼筋材料供貨源的正規(guī)，并對鋼筋養(yǎng)護工作加以管理，然后找出未經(jīng)氧化的鋼筋再送去質(zhì)檢。另外，房地產(chǎn)的相關技術負責人需要多對施工中的技術問題加以管理，保障施工技術和施工工藝都符合設計標準。

同時為了提升房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理水平，房地產(chǎn)公司應盡快成立質(zhì)量監(jiān)督部門，完善公司內(nèi)部的質(zhì)量管瑾體系，做到對施工工地的實時監(jiān)督，以確保及早發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，并及時得以解決，從而使項目工程可以更有效的完成。

3.3完善施工竣工驗收，保障工程項目質(zhì)量

工程的竣工驗收是項目工程的最后一個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)公司應完善竣工驗收步驟，在竣工階段根據(jù)圖紙設計要求以及房建驗收標準來對工程的每一處細節(jié)進行驗收工作，并做好記錄，并準備好之前的各項質(zhì)量檢測資料，以及驗收工具等。如果驗收出現(xiàn)了質(zhì)量問題，必須及時通知技術員進行修繕，預防后期質(zhì)量問題的再出現(xiàn)，同時將這些驗收結果記錄并制作一份質(zhì)量評估報告，公司以后的質(zhì)量管理工作積累經(jīng)驗，從而使公司的質(zhì)量管理水平不斷的提高。