經(jīng)濟走勢與房地產(chǎn)供給側(cè)改革

中國經(jīng)濟經(jīng)過七年多的轉(zhuǎn)型再平衡，由過去10%左右的高速增長轉(zhuǎn)向中速增長。未來將至少有十年的穩(wěn)定增長期。在這樣的宏觀環(huán)境下進行房地產(chǎn)長效機制建設(shè)，推動供給側(cè)改革將是關(guān)鍵。敬請閱讀。

一、目前經(jīng)濟走勢：中國經(jīng)濟基本上在中速增長，至少十年的穩(wěn)定增長期

首先是勢，中國經(jīng)濟我講一個大的判斷，經(jīng)過七年多的規(guī)范以后，目前應(yīng)該說以后非常接近底部，或者開始說已經(jīng)觸底。過去六七年的時間，經(jīng)濟一直下行壓力很大，原因是各個地方?jīng)]有找到底，過去七年的時間中國經(jīng)濟的變化，我有一個分析框架，就是轉(zhuǎn)型再平衡，也就是由過去10%左右的高速增長轉(zhuǎn)向中速增長。過去七年為什么一直跌跌不休呢，是因為沒有找見這個新的平臺，而不是說觸底?，F(xiàn)在講已經(jīng)非常接近觸底了，應(yīng)該從兩個方面來看。

增速回落是“轉(zhuǎn)型再平衡”過程

從需求側(cè)來看，主要是高投資觸底。過去至少十幾年，帶著我們高增長的主要是三大需求來源，就是出口、基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)，這三只靴子基本上都落地了，出口大家知道我就不說了?；A(chǔ)設(shè)施占整個投資比重最高的時候很高，下面說一說房地產(chǎn)，2014年已經(jīng)達到了房地產(chǎn)投資峰值，為什么這么講呢？因為構(gòu)成房地產(chǎn)投資70%的城鎮(zhèn)居民住宅的歷史是1200-1300多萬套住房，這個峰值2014年就達到了，達到了以后總體來講，增量就不增加了，整個房地產(chǎn)投資是持平甚至逐步下降。事實上2015年9月份房地產(chǎn)投資，當月同比已經(jīng)出現(xiàn)負增長。2016年一季度房地產(chǎn)投資起來了，原因是什么呢？，因為中國城市房地產(chǎn)出現(xiàn)分化，一線房價大幅度調(diào)升，帶動房地產(chǎn)投資，我認為這樣一個變化并沒有改變房地產(chǎn)投資大的趨勢，目前對于房地產(chǎn)投資的回升態(tài)勢不會時間太長，應(yīng)該在年內(nèi)會逐步恢復(fù)常態(tài)，所謂常態(tài)就是低速增長，比如說2-3%，零增長甚至負增長都是正常的。這樣三只靴子都落地了，從需求來看。

供給側(cè)來看，這是最新的數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)投資數(shù)據(jù)我就不說了，商品房的銷售額在往下走的，新開工的還往上走，但是投資基本持平。

從供給側(cè)來看，過去兩年的時間需求在大幅度下降，供給側(cè)也在調(diào)整，但是調(diào)整相對較慢，于是出現(xiàn)了嚴重的產(chǎn)能過剩，兩年多的時間我們在去產(chǎn)能，應(yīng)該說還是取得很大的成績，主要的表現(xiàn)就是PPI，經(jīng)歷了54個月負增長的時候去年9月份由負轉(zhuǎn)正，工業(yè)企業(yè)盈利水平經(jīng)歷一年多負增長也恢復(fù)正增長。這兩個指標說明已經(jīng)觸底了，這里面最需要關(guān)注還是一個大宗商品，還有現(xiàn)在石油、煤炭、鋼鐵等等這些大宗商品，前一段時間價格是大幅度的反彈，最近開始回調(diào)。大宗商品價格走出底部，盡管還會有反復(fù)

但是我們的判斷，這一輪最低點，大宗商品的價格已經(jīng)連跌數(shù)年，這個什么意思呢？他也是供給側(cè)觸底的標志。從需求和供給兩個方面來看，中國經(jīng)濟需求側(cè)差一點，就是房地產(chǎn)供給側(cè)處于轉(zhuǎn)折時期，需求、供給兩方面來看是觸底期，我有一個大的判斷，2017年是中國經(jīng)濟觸底的一個驗證期，但是這個觸底的過程不會一帆風(fēng)順，中間可能會有波動，需要多次驗證。關(guān)于這個問題有一些同志說觸底，一聽到觸底馬上反彈，他不大幅度的反彈，因為他并不是在同樣一個平臺上，先下去了然后起來，不是這樣的，他是由10%左右高速增長，將來進入中速增長，觸底的確切含義是穩(wěn)住了，不再繼續(xù)下降了。

當然也有一些人，你說穩(wěn)住了，能穩(wěn)住嗎？他也表示懷疑，但是我是想說是可以穩(wěn)住。我們現(xiàn)在講到穩(wěn)住了，觸底是經(jīng)濟學(xué)的概念，這個點如果找到了以后，中國經(jīng)濟新的中速增長平臺上，大概能夠保持十年左右，至少十年。像日本將近20年的時間，我們感覺中國過去已經(jīng)下行了七年，但是我想十年是沒有問題的。

2017年將是觸底驗證期

我們今年通過下半年，如果站穩(wěn)中速增長平臺，中國經(jīng)濟有一個穩(wěn)定的中速增長期。

剛才講了判斷，中國經(jīng)濟一種是終端需求，比如說房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施，還有我們的消費者，還有汽車等等這些東西。這是一個長周期的變量，這個變量現(xiàn)在基本上走穩(wěn)了，我們說中國經(jīng)濟由高速增長變成中速增長，這已經(jīng)驗明了。還有中周期增長，就是社會投資，社會投資前一段時間下滑的幅度很大，這就是大家說的民間投資下的幅度比較大，有各種各樣的分析，有一些憂慮等等，這實際上現(xiàn)在已經(jīng)開始回升了，回升到什么幅度很難說。

短周期的因素就是存貨，前一段時間是大幅度的上行，從去年下半年以后到目前為止經(jīng)濟形勢不錯，很多都是上升的概念。但是存貨已經(jīng)出現(xiàn)高點開始回調(diào)了，今年下半年社會投資能不能起來還要看，估計會有一定幅度回聲，但是幅度也不會很大，我們希望終端需求，就是長周期的因素能夠穩(wěn)下來，穩(wěn)下來以后基本上，即使剛才講存貨下行，社會投資不是很穩(wěn)定，經(jīng)濟的基本面會下來，這種情況下今年中國經(jīng)濟下半年經(jīng)濟增長是一個減速，但是還不至于說讓經(jīng)濟明顯下滑。

我為什么說下半年還要看中速增長能不能穩(wěn)住有一個驗證期是這個意思，要驗證一下。如果穩(wěn)住了，中國經(jīng)濟基本上在中速增長，至少十年的穩(wěn)定增長期。

這對我們搞房地產(chǎn)各個方面都很重要，比如說關(guān)心房地產(chǎn)很重要的是匯率問題，股票問題，這些影響都很大。中國經(jīng)濟逐步進入中速增長期以后和過去七年的時間里面很大的區(qū)別，過去七年是整個經(jīng)濟是下行的態(tài)勢，預(yù)期往往容易比較悲觀?，F(xiàn)在我們基本上是進入中速增長期以后預(yù)期會逐步的下來，你像人民幣匯率問題，我們感覺到匯率主要是人民幣和美元比較，美國經(jīng)濟已經(jīng)到了高點，美國經(jīng)濟好也好不到哪去了，中國經(jīng)濟我們這幾年下行下去了，但是現(xiàn)在穩(wěn)住了，差也差不到哪去。所以人民幣匯率貶值可能是壓力最大的一段時間，可能很快就過去了。包括金融市場的其他一些，和經(jīng)濟的基本面是高度相關(guān)的。

二、房地產(chǎn)長效機制建設(shè)：關(guān)鍵是要推動供給側(cè)改革

接下來是道的問題。剛剛講了房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢，講的是規(guī)律。這個領(lǐng)域現(xiàn)在問題比較多，房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進行調(diào)控，但是我想關(guān)鍵要加快房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)，這個建設(shè)的關(guān)鍵是要推動這個領(lǐng)域中間的供給側(cè)改革。

大都市圈成為下一步經(jīng)濟增長新制高點

剛才講到說一線城市房價暴漲，大家都知道。背景是什么呢？背景是中國在過去幾年的時間城市化進程出現(xiàn)了分化。中國改革開放道路是就是農(nóng)民進城，城市化發(fā)展，最近出現(xiàn)了分化，珠三角，長三角，京津冀內(nèi)地幾個經(jīng)濟圈加快成長，為什么會加快成長呢？各種資源，包括人口和其他資源，包括資金，特別是年輕人都朝這幾個圈去。很多人說為什么去北京、上海、深圳呢？直觀的感覺說能掙錢，從城市經(jīng)濟學(xué)的角度來講，城市的聚集效應(yīng)，從經(jīng)濟學(xué)的角度來講是整個生產(chǎn)力。

當經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，中國目前發(fā)展，大都是圈的加快發(fā)展是符合規(guī)律的。你看日本、東京和大阪，都說日本30%靠經(jīng)濟圈。美國東西海岸都是如此，入朝著大都是圈里面來，這就造成剛需。中國房價飆升，甚至超過大概十年前，我們最大膽的設(shè)想，房價漲到這種程度，我們有一些深層次的因素。首先我們的住宅用地占建筑用地比重偏低，中國一線城市住宅比重占建設(shè)用地比重長期低于25%，到目前為止也是低于30%，發(fā)達國家一般這個比重在40%以上。韓國的首爾60%。

我們的城市建設(shè)用地由地區(qū)政府壟斷，農(nóng)村集體土地十八屆三中全會提出農(nóng)村宅基地也要逐步進入流轉(zhuǎn)，這提出來，但是仍然進不來。房地產(chǎn)可以說是城市化進程基礎(chǔ)性建設(shè)，到目前還沒有形成。

非大城市圈的二三線房價不樂觀

當然更重要的我們既有的城市化發(fā)展理念、規(guī)劃和戰(zhàn)略和城市化發(fā)展規(guī)律是有距離的，或者說有相背離的，這個差距太大。我們還是采取了很多限制人口的一些方法，更重要的限制這個是合理的嗎？中國會進入十年中速增長期，這個會發(fā)展轉(zhuǎn)型創(chuàng)新驅(qū)動，包括規(guī)模已經(jīng)很大了，增長潛力很大了，大部分將會發(fā)生在大的都市圈。我們政策發(fā)展趨勢都不適應(yīng)，有的還在驅(qū)趕低端人口，我覺得低端人口都走了今天會開不成了，誰給你倒水呀，誰打掃衛(wèi)生，誰給你做飯，一個城市發(fā)展一定是包容性的發(fā)展，包括咱們房地產(chǎn)，我說你造出來房地產(chǎn)低端人口沒有地方住，這有很大缺陷，這個城市不可能繁榮的。

我們講到小城鎮(zhèn)，這些年講到小城鎮(zhèn)發(fā)展，但是你看一看小城鎮(zhèn)在什么地方發(fā)展。小城鎮(zhèn)關(guān)鍵在大都市圈里面發(fā)展很快，不在這個圈子里面小城鎮(zhèn)也呆不住，中國房價不要說二三線房價，關(guān)鍵看在不在大都市圈，不在這個圈里面也會往出走。

房地產(chǎn)泡沫或高位扭曲

高房價好不好呢？有房子都希望高房價好，但是一個地方，一個城市房價過高以后，現(xiàn)在已經(jīng)有了產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢要下降。將來有可能發(fā)展不起來的，比如說最近一線城市，有一些城市著名企業(yè)往出走，有一些城市應(yīng)該服務(wù)業(yè)大發(fā)展，現(xiàn)在服務(wù)業(yè)都是負增長。特別是香港那個地方，這幾年經(jīng)濟發(fā)展是有一些困難，這是經(jīng)濟缺少競爭力，轉(zhuǎn)型特點有直接關(guān)系。原因是什么呢？很大程度是房價過高，高房價對整個經(jīng)濟下一步發(fā)展，轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新驅(qū)動，中國經(jīng)濟有美好的發(fā)展前景，這一點要有主觀認識。下一步房地產(chǎn)領(lǐng)域要加快供給側(cè)的改革，要增加住宅用地占建設(shè)用地比重，應(yīng)該提到40%以上。

城市結(jié)構(gòu)要變，由各種資源高度集中在主城區(qū)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移到城市核心區(qū)加大批小城鎮(zhèn)，八成里面一些產(chǎn)業(yè)今后疏散出去，形成產(chǎn)業(yè)支撐。比如說交通搞起來，公共服務(wù)搞上去，形成這樣新的城市核心區(qū)加上大批小城鎮(zhèn)構(gòu)成的新的城市網(wǎng)絡(luò)。

小產(chǎn)權(quán)房問題敏感但不難解決

集體建設(shè)用地要加快，包括小產(chǎn)權(quán)房問題，這個問題很敏感，但是不難，該交稅費要交上，給他一個適當?shù)纳矸葸M入市場。要積極發(fā)展長期公共租賃住房，我們現(xiàn)在租售比拉的很大了，租是租的價格，售是炒出來的價格，一般的年輕人現(xiàn)在為什么在北京沒有信心，他買不起房，他很想在城市里面居住。你讓他租個房子過兩天房東讓他走，他心里沒有底，很難把租來的房子當成家來經(jīng)營，我們能不能學(xué)一下大力發(fā)展公共租賃，可以長期租賃，比如說十年二十年，三十年，這個房子不愿意往出搬，別人不能給你往出趕，房租隨行就市，這樣可以把租來房子作為家。包括現(xiàn)在開發(fā)商長期持有可以搞租賃。

最后是房地產(chǎn)稅，這個事也不能拖。有人說房地產(chǎn)稅提出來對房價什么影響。因為房價問題很復(fù)雜，有很多種因素在影響，這可能是影響因素之一。但是房地產(chǎn)稅對地方政府收入，包括對整個地價房價的調(diào)控工具方面的作用，沒有房地產(chǎn)稅不行，這是一項基本制度建設(shè)。這個里面涉及到很復(fù)雜的利益關(guān)系，我想經(jīng)過精心的設(shè)計應(yīng)該能夠拿出合情合理合規(guī)的解決辦法?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場的調(diào)控，現(xiàn)在講的地方政府要拿目標，現(xiàn)在基本上需求為主，下一步應(yīng)該轉(zhuǎn)成供給側(cè)。（本文選自微信公眾號“地產(chǎn)情報站”，