房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵在供給側(cè)（上）

長(zhǎng)期以來(lái)，伴隨著部分城市房?jī)r(jià)周期性持續(xù)大幅上漲，人們熱切期盼房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制盡早出臺(tái)。但迄今為止，依然是“只聽(tīng)樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”。

2000年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史可以說(shuō)是一部有節(jié)奏的漲價(jià)史，也是一部左右為難和被動(dòng)少效的價(jià)格調(diào)控史。在需求方的調(diào)控來(lái)看，可以說(shuō)十八般兵器都已上陣，但效果卻依然十分不如人意，而調(diào)控仍樂(lè)此不疲。事實(shí)已經(jīng)證明，部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲的主要問(wèn)題并不在于需求方面，而在于供給側(cè)。

一、房?jī)r(jià)高漲的實(shí)質(zhì)問(wèn)題是供給側(cè)“作繭自縛”

伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展和居民收入水平的提高，城市購(gòu)房需求必然持續(xù)大幅增長(zhǎng)。一、二線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)多且工資水平相對(duì)較高，通常是城鎮(zhèn)化過(guò)程中人口流動(dòng)的主要方向，首次置業(yè)需求通常會(huì)持續(xù)較為旺盛。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的條件下，大城市居民通常收入增長(zhǎng)顯著且平穩(wěn)，改善性購(gòu)房需求也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。

而房?jī)r(jià)長(zhǎng)期以來(lái)居高不下且周期性大幅上漲，加上貨幣投放過(guò)度，又刺激了較大的交易性和投資性需求，對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。上述需求方面因素及其變化對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用是顯而易見(jiàn)的，也已成為了市場(chǎng)的共識(shí)。十多年來(lái)，有關(guān)方面在抑制需求方面已經(jīng)采取了一系列措施，從市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)看，雖不能說(shuō)收效甚微，但卻是很不如人意，這似乎也是市場(chǎng)的共識(shí)。

既然如此，那為什么就不能順應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系，在合理管理需求增長(zhǎng)的同時(shí)，有效地增加住房供給，平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲呢？近年來(lái)我國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)面積呈逐年下降趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。2013-2016年，房地產(chǎn)用地占供地面積的比例逐年下降，分別為27.4%、24.8%、22.5%和20.8%。但事實(shí)上，迄今為止的供給問(wèn)題并不是個(gè)總量問(wèn)題，而是個(gè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

一直以來(lái)存在著一種觀點(diǎn)，就是中國(guó)人多地少，房?jī)r(jià)上漲的根源在于部分城市土地稀缺，北京土地稀缺、上海土地更稀缺等等。從全國(guó)范圍看，中國(guó)人均擁有土地并不富裕，但房?jī)r(jià)上漲的主要表現(xiàn)在于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。過(guò)去兩年內(nèi)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格累計(jì)上漲了11.87%，其中一線和二線重點(diǎn)城市漲幅分別達(dá)到了40.3%和23.4%，四個(gè)一線城市的累計(jì)漲幅由大到小分別為深圳50.1%、上海45.5%、北京35.2%、廣州 30.6%。今年以來(lái)在政策嚴(yán)控下，需求呈現(xiàn)出由熱點(diǎn)城市向非核心城市外溢的效應(yīng)，一季度漲幅排行前十的城市中，熱點(diǎn)城市三亞、廣州仍雄踞榜首，呈現(xiàn)核心和非核心城市聯(lián)袂上漲的格局。雖然城市群內(nèi)的三線城市房?jī)r(jià)在一、二線城市房?jī)r(jià)大幅上漲的外溢效應(yīng)推動(dòng)下出現(xiàn)上漲，但總體看來(lái)，仍是一、二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大。

那么這些城市土地真的很缺嗎？土地的使用效率又如何呢？

以北京為例，轄區(qū)面積1.6萬(wàn)平方公里左右，迄今建設(shè)總面積僅3480平方公里，城鄉(xiāng)建設(shè)用地占土地面積15%左右，也就是說(shuō)北京絕大部分土地仍處于農(nóng)村狀態(tài)。而在城市建設(shè)用地中居住用地只占28%，70%以上卻用于非居住用途。于是，我們就看到了一幅既令人匪夷所思、又讓人啼笑皆非的景像：一方面是房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上升，居民購(gòu)房成本大幅增加；勞動(dòng)力成本和租金等成本持續(xù)大幅上升，導(dǎo)致城市競(jìng)爭(zhēng)力被不斷地吞噬。另一方面則是大片郊區(qū)土地種植玉米和小麥等農(nóng)作物，默默地在為我國(guó)的農(nóng)業(yè)貢獻(xiàn)著綿薄之力。

一、二線城市可以說(shuō)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的棟梁。這些城市匯聚了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)出了中國(guó)約38%的GDP：尤其是這些城市在聚集大批人才的基礎(chǔ)上，成為中國(guó)技術(shù)創(chuàng)新的發(fā)源地：這些城市擁有較為完整的金融體系和充沛的金融資源，它的金融安全意味著國(guó)家的金融安全。尤其是北京、上海等特大城市還承擔(dān)了建立國(guó)家科創(chuàng)中心的重任，肩負(fù)著引領(lǐng)中國(guó)科技發(fā)展的職責(zé)。

守住部分大城市郊區(qū)耕地的防線，不能越雷池一步，比起這些城市的長(zhǎng)期健康發(fā)展和國(guó)家戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，究竟孰輕孰重呢？為什么不能實(shí)事求是地解放一下思想，通過(guò)改革將這些一、二線城市中的部分農(nóng)田用某種形式釋放出來(lái)？如重慶推行的地票制度將耕地置換出來(lái)，就是一種十分有益的探索。

中國(guó)有句俗話叫“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”。近年來(lái)，全國(guó)每年大約消失6萬(wàn)個(gè)自然村。為什么不能站在全國(guó)統(tǒng)籌的角度、通過(guò)這些自然村的復(fù)墾來(lái)置換大城市合理地占用農(nóng)田、平抑城市過(guò)高的房?jī)r(jià)呢？退一步講，即使是減少一定數(shù)量的耕地來(lái)?yè)Q取部分核心城市競(jìng)爭(zhēng)力提升和國(guó)家科創(chuàng)中心的確立，又何樂(lè)而不為呢？

國(guó)際上大城市的土地利用結(jié)構(gòu)與我國(guó)大城市相比明顯不同。紐約和東京居住用地占城市建設(shè)用地面積的比例分別為44%和73%，而工業(yè)用地占城市建設(shè)用地面積分別僅為3.9%和5.1%。而北京、廣州和深圳這兩個(gè)數(shù)字分別為28%、29%和26%：22%、32%和36%。大城市居住用地占比較高既是城鎮(zhèn)化的必然結(jié)果，也是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高的客觀表現(xiàn)。該占比持續(xù)提高是通過(guò)工業(yè)用地和農(nóng)村用地占比逐步縮小來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如果一個(gè)城市不能伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律同步適時(shí)調(diào)整這一占比，那么住房?jī)r(jià)格持續(xù)上升就難以避免，因?yàn)槭袌?chǎng)供求關(guān)系會(huì)長(zhǎng)期處在供不應(yīng)求的狀態(tài)。

十多年來(lái)市場(chǎng)變化已清楚地證明了，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡主要不是需求側(cè)問(wèn)題，而是供給側(cè)問(wèn)題：房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲主要不是全局性問(wèn)題，而是部分大城市的問(wèn)題；投資和投機(jī)交易活躍主要是在少數(shù)大城市，而沒(méi)有發(fā)生在全國(guó)廣大地區(qū)。

而發(fā)生在部分大城市的供給側(cè)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是政策和制度僵化，調(diào)控和管理未能針對(duì)供求關(guān)系變化實(shí)事求是地進(jìn)行前瞻和及時(shí)的調(diào)整：導(dǎo)致土地資源被人為地束縛，得不到合理地運(yùn)用，其結(jié)果是部分大城市的供求關(guān)系被長(zhǎng)期扭曲。

建立房地產(chǎn)市場(chǎng)管理長(zhǎng)效機(jī)制，必須真正解放思想，突破傳統(tǒng)思維，站在戰(zhàn)略高度和更大格局來(lái)看這一問(wèn)題，一切從實(shí)際出發(fā)，摒棄“作繭自縛”；從供給側(cè)入手建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，保障土地供給，在動(dòng)態(tài)中形成合理的供求關(guān)系，從本源上解決這一“世紀(jì)難題”。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，大城市增加居住建設(shè)用地會(huì)導(dǎo)致大城市人口增長(zhǎng)過(guò)快。我認(rèn)為大可不必如此擔(dān)憂。供給只是一方面，供給增加并不意味著需求管理完全放開(kāi)，需求方面的管控仍將繼續(xù)實(shí)施?？梢酝ㄟ^(guò)嚴(yán)格的外來(lái)人口購(gòu)房管理，控制人口流入的規(guī)模、速度和節(jié)奏。北京、上海和深圳l等大城市近十年來(lái)對(duì)人口流入的管理已積累了不少經(jīng)驗(yàn)。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，僅靠需求側(cè)管理不足以有效平衡大城市住房的供求關(guān)系，需要供給側(cè)同步進(jìn)行改革，以增加有效供給，實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系基本平衡。城市群發(fā)展已經(jīng)成為下一步城鎮(zhèn)化的主要途徑。伴隨著高鐵的快速發(fā)展，城市群內(nèi)中小城市的迅速崛起將在一定程度上減輕大城市人口流入的壓力。因?yàn)榘殡S著地理空間的收縮，城市群中的小城市居民其實(shí)在一定程度上已經(jīng)享受到了大城市的教育、就業(yè)、收入和消費(fèi)等多方面的好處，但居住成本卻依然低廉。這也就是去年以來(lái)一批城市群中三、四線城市房?jī)r(jià)較快上漲的緣由。更何況部分一、二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)高得離譜卻依然高燒難退，導(dǎo)致部分外來(lái)人口已經(jīng)望而卻步。（未完待續(xù)）