房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險控制研究

【摘要】在我國國民經(jīng)濟發(fā)展過程當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)起著非常關(guān)鍵的作用，對我國國民經(jīng)濟實現(xiàn)健康持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展具有一定的促進作用，同時也是我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的先導(dǎo)性行業(yè)和基礎(chǔ)性行業(yè)。鑒于此，本文先對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理進行了簡要的概述，分析了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型以及識別，進一步闡述了相應(yīng)的控制措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；投資風(fēng)險；控制研究

【中圖分類號】F299

【文獻標(biāo)識碼】A

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目，具有地域性強，投資額度大，資金周轉(zhuǎn)慢，建設(shè)周期長以及變現(xiàn)能力差等多種特點。而且還容易受到各種經(jīng)濟因素，環(huán)境因素以及社會因素的影響。這便使得房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險相對比較大。房地產(chǎn)項目的投資過程其實也可以說是對未來市場需求進行預(yù)測并生產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的一個過程。在具體的投資過程當(dāng)中，企業(yè)想要獲取更好的經(jīng)濟效益和社會效益，就必須對各種投資風(fēng)險進行有效的管控。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險管理主要是指在具體的開發(fā)過程中，對各種難以預(yù)測的影響因素進行風(fēng)險識別，風(fēng)險評估以及風(fēng)險管控，從而有效降低各種風(fēng)險給投資所帶來的影響，大大降低了各種風(fēng)險因素給企業(yè)收益所帶來的不良影響。在房地產(chǎn)市場管理體系當(dāng)中引入風(fēng)險管理機制，不僅可以培育新的經(jīng)濟增長點，而且還可以在一定程度上對我國宏觀經(jīng)濟起到一定的穩(wěn)定作用。

2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型及識別

房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要分為兩大類，即系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險。

2.1系統(tǒng)風(fēng)險主要是指對市場內(nèi)所有投資項目都會產(chǎn)生一定影響、而且投資者無法對其進行有效控制的一種風(fēng)險

通貨膨脹風(fēng)險：也可以叫做購買力風(fēng)險，其是指投資所得回報和最初投入的本金相比，購買力有所降低，所以給投資者帶來一定的風(fēng)險。

周期風(fēng)險：這種風(fēng)險主要是指由于市場的周期性波動給投資者帶來了一定的風(fēng)險。周期波動主要分為四個階段，分別是復(fù)蘇與發(fā)展階段，繁榮階段，衰退階段以及蕭條階段。當(dāng)房地產(chǎn)市場逐漸從最初的復(fù)蘇階段走向蕭條階段，房地產(chǎn)的成交量便會大大萎縮，價格也會大幅度下跌，從而使得那些抗風(fēng)險能力比較弱的投資者因為金融債務(wù)而破產(chǎn)。

市場供求風(fēng)險：投資區(qū)域房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也會給投資活動帶來一定的風(fēng)險。

利率風(fēng)險：利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生以下幾個方面的影響，首先會使得房地產(chǎn)實際價值受到一定的折損；其次會給投資者增加一定的債務(wù)負擔(dān)；在此，還會在一定程度上增大融資成本。

變現(xiàn)風(fēng)險：在價格下跌的事后將升品兌換為現(xiàn)金而造成一定的資金損失。

政策風(fēng)險：在房地產(chǎn)投資過程中，政府對地價住房，稅費，土地共濟金融以及環(huán)境保護等各個方面的相關(guān)政策也會給投資者帶來一定的風(fēng)險，想要避免這種風(fēng)險，最好是選擇那些政府積極鼓勵有收益保障的項目來進行投資。

自然損失風(fēng)險：自然損失風(fēng)險主要是指由于一些不可避免的自然災(zāi)害而引起的投資損失，包括風(fēng)災(zāi)，洪水，火災(zāi)以及地震等等。可以通過對物業(yè)進行投?；蛘呒訌娢飿I(yè)管理來對其進行有效的預(yù)防。

政治風(fēng)險：政治風(fēng)險主要包括戰(zhàn)爭，鄭汴經(jīng)濟制裁罷工外來侵略，以及騷亂等因素所引起的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資不可以動所以會使得投資者承擔(dān)一定的政治風(fēng)險，這種風(fēng)險是投資中危害最大的一種。

2.2個別風(fēng)險，其主要對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者完全可以對其進行有效的管控。個別風(fēng)險主要包括五類

收益現(xiàn)金流風(fēng)險：當(dāng)房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流沒有達到預(yù)期的目標(biāo)而造成的一種風(fēng)險。

資本價值風(fēng)險：這主要是由于現(xiàn)實資本價值和預(yù)期資本價值之間存在一定的差異而產(chǎn)生的一種風(fēng)險。

未來經(jīng)營費用風(fēng)險：如果物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超額也會給投資帶來一定的風(fēng)險。

持有期風(fēng)險：在投資項目持有過程中遇到的相關(guān)風(fēng)險，持有項目的時間越長，所遇到的影響因素也就越多，引起的風(fēng)險也就越大。

比較風(fēng)險：比較風(fēng)險也可以叫做機會成本風(fēng)險，投資者將資金投入這個項目，便失去了投資其他項目的機會，在一定程度上也就失去了其他項目可能收益的風(fēng)險。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險規(guī)避措施

3.1對風(fēng)險識別手段與風(fēng)險評估手段進行綜合運用

在房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中，會涉及到設(shè)計，施工以及拆遷管理管理等多項內(nèi)容，在風(fēng)險評估過程中應(yīng)該對各種各樣的風(fēng)險因素都進行充分的考慮，例如金融風(fēng)險，拆遷風(fēng)險，競爭風(fēng)險以及政策風(fēng)險等等，對各種風(fēng)險所產(chǎn)生的根本因素進行深入的分析，并制定出相應(yīng)的防范措施。風(fēng)險評估主要是對工程建設(shè)過程中可能存在的各種風(fēng)險因素進行一定的分析和預(yù)測，對其危害性進行詳細的分析，并制定出相應(yīng)的防范控制措施，從而有效避免建設(shè)過程中發(fā)生相關(guān)的安全事故。

3.2強化風(fēng)險控制

想要對項目投資風(fēng)險進行有效的控制，就需要對單個項目的風(fēng)險因素進行針對性地管控合規(guī)避，從而有效降低風(fēng)險發(fā)生的概率，這項工作是整個投資風(fēng)險規(guī)避中最重要的一點，所以投資企業(yè)必須對其引起足夠的重視，不斷提升企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

3.3科學(xué)評估、準(zhǔn)確預(yù)測

企業(yè)在投資之前就應(yīng)該對相關(guān)的競爭對手以及項目的詳細資料進行有效的了解和掌握，經(jīng)過仔細計算預(yù)測出項目在建過程中可能會遇到的風(fēng)險，并提前采取一定的防范措施，這樣便大大提高應(yīng)對風(fēng)險的能力。目前層次分析法（AHP 法）就是一個很好的投資評估預(yù)測方法，其通過分層歸類的形式可以對工程相關(guān)風(fēng)險因素進行有效的分析，然后構(gòu)建起一定的層次結(jié)構(gòu)模型，按照各種風(fēng)險因素的比重來進行分層排序，并針對各種風(fēng)險制定出相應(yīng)的防范措施。

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項目在具體的投資過程當(dāng)中，會遇到各種各樣的風(fēng)險。投資企業(yè)想要獲得更大的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)更加長久的發(fā)展，便需要對各種風(fēng)險因素進行準(zhǔn)確的評估和預(yù)測，并制定出相應(yīng)的防范措施。

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