淺談小區(qū)品質的提升

【摘要】本文分析了如何通過適當增加成本，來大幅度提高小區(qū)功能和品質的方法，供大家參考。

【關鍵詞】房地產(chǎn)管理；成本；功能

1、前言

隨城市化進程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)項目如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，新盤社區(qū)，無論在環(huán)境、外觀、設計上都明顯地區(qū)別于傳統(tǒng)小區(qū)，真是越來越漂亮了。選擇一個居所就是選擇未來的一種生活方式，真正的好房子不光要有好的地理位置，還需要為住戶的日常使用的方方面面進行考慮。針對以上情況，本文對近幾年已經(jīng)開發(fā)完成并已經(jīng)交付使用的樓盤進行了調查，統(tǒng)計了來自不同年齡階層的意見，考慮怎么從細節(jié)入手，提升小區(qū)品質，增加公司樓盤的競爭力。

功能和成本是一直是房地產(chǎn)項目開發(fā)研究最多的內容，開發(fā)商關注的是成本，客戶關注的是功能，功能和成本的比值，是一個項目好于壞的關鍵。

2、地上部分

進入一個小區(qū)，你首先關注的是小區(qū)的格局，而格局的體現(xiàn)就需要在小區(qū)的入口設立平面布置圖，是你對這個小區(qū)有一個大致的了解。很多人認為這是不必要的設置，其實不然，在日常生活中，經(jīng)常會遇到親戚朋友來你做客，即使有了你家的詳細地址并且有了門口保安的指引，還沒有一塊平面指示圖來的方便，特別是你剛購買了一個較大小區(qū)的住房，在裝修階段，有大量的材料和物品送貨上門，門口一個小小的平面圖，可以省去你不少麻煩。

其次，小區(qū)門口除了設立保安室之外，還需要有告示牌和快遞存放室。 不要小看小小的一塊告示牌，它體現(xiàn)了一個小區(qū)的物業(yè)的管理水平。失物招領、停電停水通知、重要事項通知等，讓下班歸來的業(yè)主體會到自己是小區(qū)的主人?？爝f存放室，看似可以被E郵柜替代，但其實不然，遇到雙十一、國親、春節(jié)等節(jié)日E郵柜的儲存能力就有限了，而且對于一些大件物品也同樣無法勝任，特別是遇到異常情況，比如：E郵柜被雨淋了、業(yè)主忘記取件、東西放E郵柜了但沒收到密碼，都是E郵柜的短板?？爝f存放室，不但能解決以上麻煩，還能增加物業(yè)人員和業(yè)主之間的聯(lián)系，在日常中，有事還能讓業(yè)主臨時存放一些物品，免去了業(yè)主搬上樓又搬下來的麻煩，極大的便利的業(yè)主，提高了小區(qū)的品質。

進入小區(qū)，接著就會關心另外一個問題，車停哪里？根據(jù)對調查的統(tǒng)計，超過60%的業(yè)主喜歡地面停車位。但也不是說，地面停車位越多越好，因為地面空間是有限的，過多的車位會占用大量的綠化面積和通道，使得業(yè)主散步和通行受到影響，這也是業(yè)主投訴問題較多之一。目前解決之一問題的方法有好多，這里就說成本較少的一種思路：在小區(qū)內設立人車分離區(qū)域，保證業(yè)主的休閑散步的區(qū)域無車輛通行和停放；地面車位盡量設置在小區(qū)圍墻外，減少上下班高峰期，小區(qū)進出口的擁堵；小區(qū)入口做到人車分離，保證業(yè)主安全和通行流暢；地面停車位必須有明確標識，防止車輛亂停放；本小區(qū)的以外車輛，除送貨外，一律停放在小區(qū)外，以保證本小區(qū)業(yè)主的權利。

小區(qū)的安防也是業(yè)主最為關心的內容之一，除了必要的設備之外，重點是小區(qū)入口保安的巡查和單元門是否長閉。小區(qū)保安的巡查力度控制是關鍵，過分嚴謹，會給小區(qū)業(yè)主一種坐牢的壓抑感，過分寬松了，就又會給小區(qū)業(yè)主一種不負責任的感覺，所以比較好的做法是，固定門衛(wèi)的保安人員，竟快讓他們熟悉小區(qū)的業(yè)主，這樣可以避免詢問的次數(shù)。這里可以把快遞存放室和門衛(wèi)辦公室放一起，這樣可以加快熟悉速度，還能增加業(yè)主對保安的滿意度。單元門是否長閉，是安防中比較重要的一塊。它可以阻擋99%的外來人員進入，雖然業(yè)主每次出入會帶來一些不便利，但是換來安全的環(huán)境還是有必要的。現(xiàn)在新建的小區(qū)一般采用全玻門，一個耐久性大大增加，還有美觀和舒適度大大提升。小區(qū)的日常使用也是業(yè)主最為關注的內容之一。像小區(qū)的垃圾桶，不應設置在單元門內，防止夏天異味蔓延，宜設置在架空層入口的綠化帶中，地面做好硬化方便清理打掃，最后垃圾桶一定要帶蓋子，防止異味外和免除野貓等小動物把垃圾翻得到處都是。在架空層和小區(qū)休閑區(qū)要提供剛給業(yè)主休息用的桌椅，及保持環(huán)境衛(wèi)生的垃圾桶。架空層及綠化帶中的照明要做到時間和分區(qū)控制，到了晚上10：00以后，可以關閉綠化帶照明，主要道路照明只留一半，極大的減少不必要的能耗。單元門口的照明，宜采用光控。

3、地下部分

這一塊業(yè)主反應較多的集中在照明、地面潮濕和標識不清這幾方面。先說照明，最早采用的日光燈管，這種方式能耗大、維護成本高，且容易在梅雨季節(jié)大面積受潮損壞，后來就改進成，多路控制，隔2到3個燈亮1個，節(jié)約能耗的同時也降低了維護成本，但隨著照明效果的下降，業(yè)主投訴較多，于是就出現(xiàn)了聲控，平時狀態(tài)下全暗，遇到聲音才會亮起，能耗和維護成本大幅度下降，投資成本小幅上升，但業(yè)主投訴卻大幅度提升，因為人少的時候，比較嚇人，所以很快被淘汰?，F(xiàn)在最新的是LED聲控，平時狀態(tài)下一般在2.5W左右低照明工作，遇到聲音則工作在10W，特點是比普通燈管2個開1，節(jié)能30%以上，維護成本下降90%，LED壽命普通都在10年以上，耐潮濕，但一次性投入成本較高，需要5年左右才能收回成本，但業(yè)主和物業(yè)單位反應極好，是現(xiàn)在比較流行的照明模式。

地下室梅雨季節(jié)返潮是大部分高層地下室小區(qū)常見問題，這次我就介紹一種大城市常見的處理辦法。采用環(huán)氧樹脂地面，因為維護成本低，修復只要在原來表面在做一層即可，觀感效果好；地面水汽全部被阻擋在表面，清掃除濕簡單，只需配合大功率工業(yè)除濕機即可在1到2天內下降到40%以下濕度。能有效的避免水泥地面開裂修補觀感差、地面潮濕難以清除、金剛砂地面局部修補困難等問題。

地下室標志標線也是近幾年根據(jù)業(yè)主要求所增加的。隨著汽車保有量的增加，地下車庫和自行車庫的面積和數(shù)量大大增加了，這就造成了很多業(yè)主或者訪客在地下室迷路，特別是上了年紀和送貨人員。因此，每個地下室出口要增加平面圖，標識出你當前所在位置和整個地下出庫的情況、編號分布，讓人一看便知位置。

結語：

一個好的小區(qū)，做到以上這些是必須，但除了這些還遠遠不夠的，這里我只是拋磚引玉，以最低的成本來提高功能，以滿足業(yè)主日益增長的需求和體驗，為我集團樓盤在市場中的競爭力，提供一份綿薄的力量。