去重慶買房？

二線城市重慶以往的房?jī)r(jià)之低舉國(guó)皆知。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2015年重慶住宅商品房平均銷售價(jià)格5012元/平方米，相比于2011年4492.3元/平方米的價(jià)格，上漲約12%。這一增速不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜色于北京（44%）、上海（58%）、深圳（60%）等一線城市，也不及南京（34%）、杭州（16%）等二線城市。即使進(jìn)入2016年，在一線城市與部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)迅速升溫的情況下，根據(jù)2016年11月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，重慶新建商品住宅價(jià)格同比漲幅為6.5%，這一增幅甚至低于徐州、金華、蚌埠等三四線城市。外界認(rèn)為，這顯然與重慶直轄市的身份不符。在重慶房?jī)r(jià)從2011年到2015年上漲12%之時(shí)，其GDP增速于2014年與2015年連續(xù)兩年領(lǐng)跑全國(guó)，重慶在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)成功兼顧“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，無(wú)疑成為房?jī)r(jià)“大爆炸”時(shí)代的“異類”。

但筆者注意到，2016年年末，重慶的新建商品房成交面積明顯攀升，易居研究院智庫(kù)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量，甚至超過(guò)了2016年2月份和7月份全月的成交量。而曾經(jīng)被視為穩(wěn)定房?jī)r(jià)關(guān)鍵的重慶土地市場(chǎng)，在2017年初也迎來(lái)一股熱潮，數(shù)據(jù)顯示，2017年1月出讓31宗土地溢價(jià)率創(chuàng)下歷史新高。

“山城搶房”迅速發(fā)酵為熱門話題，上海知名炒房團(tuán)的多位成員稱，從去年第四季度開始，已經(jīng)陸續(xù)飛往重慶多次看房，大家趁著尚未頒布“限購(gòu)令”對(duì)部分樓盤發(fā)起團(tuán)購(gòu)?；仡櫹轮貞c2017年前6個(gè)月的樓市概況，據(jù)相關(guān)地產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2017年1月重慶樓市均價(jià)為8131元/平方米，2017年10月重慶樓市均價(jià)為12436元/平方米，上半年累計(jì)增長(zhǎng)了52.9%，漲幅確實(shí)比較明顯。從成交來(lái)看，今年1—10月，重慶主城9區(qū)商品房交易量為3000多萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40%～50%，創(chuàng)歷史新高，而去年全年總共成交才2800萬(wàn)平方米。

那么，誰(shuí)在炒作重慶樓市呢？據(jù)了解，早在去年八九月間，已經(jīng)有一些上海炒房客作為“先行者”飛赴重慶，這種現(xiàn)象被認(rèn)為是搶先“建倉(cāng)”?！霸?016年下半年以前，很少有上海投資客在重慶有‘倉(cāng)位’，但2017年1月再進(jìn)入市場(chǎng)的人其實(shí)已經(jīng)算后知后覺(jué)了，早一批的人已經(jīng)有15%以上的收益?！比ツ陣?guó)慶黃金周奔赴重慶樓市“淘寶”的周子杉表示，金融街融景城、翠湖天地等樓盤都有上海人數(shù)十套團(tuán)購(gòu)的身影。

在上海知名的炒房團(tuán)大本營(yíng)水庫(kù)論壇上，關(guān)于重慶的帖子早就如雨后春筍般出現(xiàn)，“要不要買”“什么時(shí)候買”“會(huì)漲多少”成為高頻問(wèn)題，引發(fā)了眾多多空雙方的“交火”。一位特意避開今年五一高峰去重慶看房的炒房客稱，從他實(shí)地考察的結(jié)果看，現(xiàn)在南岸、江北嘴和觀音橋等幾個(gè)熱點(diǎn)板塊的房?jī)r(jià)加速上漲，很快脫離了前期進(jìn)入的投資人的成本區(qū)，“沿江的‘看江盤’價(jià)格普遍比2016年8月上調(diào)了70%以上，位于江北嘴的新鷗鵬2016年9月價(jià)格只有9000元/平方米，現(xiàn)在漲到了17500元/平方米?！备鶕?jù)他的梳理，皇冠國(guó)際現(xiàn)價(jià)19000萬(wàn)元/平方米的房源還不保證能看江，開發(fā)商已經(jīng)開始捂盤惜售；和李嘉誠(chéng)的樓盤做鄰居的南濱特區(qū)現(xiàn)在開的2號(hào)樓靠近高壓線，位置不如上期開的樓，價(jià)格反倒昂貴；而和黃御峰2017年1月1日開的三期房源中，最搶手的小別墅早已售罄。據(jù)親臨現(xiàn)場(chǎng)的炒房客爆料，選購(gòu)小別墅的那天人山人海，這對(duì)于見(jiàn)識(shí)過(guò)上?！叭展獗P”場(chǎng)面的人來(lái)說(shuō)都極具沖擊力。

其實(shí)從2016年11月25日開始，在短短三周之內(nèi)，水庫(kù)論壇還涌現(xiàn)出三家異地購(gòu)房的服務(wù)類公司，專門為上海炒房客到重慶買房提供裝修監(jiān)理、房租收租、貸款輔助等服務(wù)。之所以如此不計(jì)成本地“打飛的”到重慶買房，與上海炒房資金在調(diào)控大背景下無(wú)處“泄洪”有關(guān)?！爱?dāng)時(shí)重慶的環(huán)境太寬松了，2016年12月的政策是新房一套房首付兩成，利率八五折，就算有過(guò)貸款記錄，只要結(jié)清，首付也可以是三成，利率同樣八五折，即使有貸款未結(jié)清，也可以享受三成首付，利率第二年就可以轉(zhuǎn)成八五折，這在樓市‘去杠桿’的時(shí)代非常有吸引力?！敝茏由颊f(shuō)，“大多數(shù)人去重慶買房并不是對(duì)賭短期暴漲，但是重慶毫無(wú)疑問(wèn)屬于基本沒(méi)泡沫的真空地帶，下跌的空間很小，是資金避險(xiǎn)的好去處?！?/p>

“要控制房?jī)r(jià)，首先要控制一級(jí)市場(chǎng)的地價(jià)，政府為開發(fā)商控制了成本，價(jià)格上升自然缺乏動(dòng)力?！敝貞c市上海商會(huì)秘書長(zhǎng)、從事房地產(chǎn)開發(fā)多年的韋根稱。就在人們紛紛猜測(cè)重慶樓市的這波熱度如何收?qǐng)?，重慶市政府已然出招調(diào)控樓市。先是在2016年12月31日，重慶國(guó)土房管局在官網(wǎng)上公布近期工作重點(diǎn)，其中第一項(xiàng)工作便事關(guān)土地市場(chǎng)，提出“保持土地市場(chǎng)的有效供應(yīng)”，此外兩項(xiàng)工作分別為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，以及繼續(xù)做好房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)高房?jī)r(jià)和炒房的遏制作用。

2017年1月8日，重慶國(guó)土房管局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)商品房項(xiàng)目預(yù)售方案管理的通知》，主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，要求其嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價(jià)格申報(bào)、申報(bào)價(jià)格審查和價(jià)格變更備案規(guī)定，嚴(yán)格規(guī)范銷售行為。2017年1月12日，重慶國(guó)土房管局新聞發(fā)言人就近期房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)問(wèn)題答記者問(wèn)，談及有何措施應(yīng)對(duì)“炒房”時(shí)，該新聞發(fā)言人透露了三項(xiàng)措施，包括嚴(yán)禁已購(gòu)的預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓；嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)有關(guān)規(guī)定，在重慶無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的“三無(wú)”人員在重慶購(gòu)第二套房要征收房產(chǎn)稅；與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)，對(duì)“三無(wú)”人員在渝“炒房”不予辦理貸款。就在12日當(dāng)天，重慶13家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)表聲明，反對(duì)“炒房”。不過(guò)，大半年內(nèi)房?jī)r(jià)還是上漲了約50%，這還是在嚴(yán)厲調(diào)控的大背景之下的漲幅。近期在全國(guó)房地產(chǎn)限售的大環(huán)境下，從2017年9月23日起，重慶又規(guī)定新購(gòu)住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證兩年后才能交易。

重慶樓市還能繼續(xù)上漲嗎？這是眾多投資客心中的疑問(wèn)。其實(shí)除了來(lái)自政府的“無(wú)形之手”，重慶“遺世獨(dú)立”的房?jī)r(jià)走勢(shì)還與其投資生態(tài)息息相關(guān)?！爸貞c房向來(lái)主要是出售給本地人，外地炒房團(tuán)比例相對(duì)很小，移居重慶的外國(guó)人也相對(duì)少，所以房?jī)r(jià)由本地人收入作為支撐，限定了上漲的范圍?！敝貞c大學(xué)可持續(xù)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)蒲勇健解釋。那么，此番獲得炒房團(tuán)垂青，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定之錨似乎也出現(xiàn)了一角缺口。

不過(guò)，著名的溫州炒房團(tuán)曾敗走山城，也從側(cè)面勾勒出這座山城樓市特殊的屬性，這給了其他躍躍欲試的資金前車之鑒。一位曾一度流連于重慶市場(chǎng)的溫州炒房客林建人，2004年手握熱錢就將當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)只有2000元/平方米的重慶定為目標(biāo)，“當(dāng)時(shí)覺(jué)得重慶是塊處女地，解放碑、楊家坪這些商圈的高檔樓盤都通盤下單，但沒(méi)想到能夠接盤的下家太少，最后只能在房交會(huì)上折價(jià)甩賣?！睖系姆慨a(chǎn)投資客梁成從2007年開始，累計(jì)飛赴重慶20次進(jìn)行調(diào)研，他也總結(jié)認(rèn)為，重慶二手房市場(chǎng)極不活躍，一二手房交易比例大約是2∶1，“重慶有酸雨，外墻損壞較快，才建好幾年的樓就顯舊，這點(diǎn)和2001年的上海很像。傳統(tǒng)意義上，上海被認(rèn)為是全國(guó)二手房流通性最好的城市，甚至全球房地產(chǎn)交易金額最大的城市，一手和二手比例達(dá)到1∶3?！?/p>

盡管二手房成交清淡，溫州人林建人還是選擇了在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)獲批、直轄十年雙重利好的2007年殺回重慶。據(jù)蒲勇健介紹，歷史上重慶房?jī)r(jià)一次較大漲幅可以追溯到這一年，當(dāng)時(shí)由于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)獲批，城市化進(jìn)程的加快，使大量人口進(jìn)城居住就業(yè)，刺激了需求市場(chǎng)。但那一次，溫州炒房團(tuán)仍然鎩羽而歸?！爸貞c是一個(gè)多中心、組團(tuán)式的城市，結(jié)構(gòu)太分散，實(shí)際上沒(méi)有真正的中心，沒(méi)有所謂絕對(duì)的內(nèi)環(huán)，天然不利于炒作。” 因而，他認(rèn)為重慶房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍然是不可能暴漲的，歸根到底在于供需關(guān)系難以快速改變。而從外部環(huán)境來(lái)看，目前全國(guó)樓市都在降溫，重慶也難以一枝獨(dú)秀。