必須用“洪荒之力”穩(wěn)住樓市

文/文博

必須用“洪荒之力”穩(wěn)住樓市

文/文博

2016年12月26日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京舉行。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在會議上指出：2017年將重點解決好“住有所居”等民生問題，抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；要抓好熱點城市防泡沫、防風險工作；把思想統(tǒng)一到中央的決策部署上來，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房；要按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，繼續(xù)堅定不移地抓好三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫存；要加快推動住房租賃市場立法，推進機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，努力構(gòu)建購租并舉的住房制度；加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為；加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)性制度和長效機制。

調(diào)控政策不會導(dǎo)致房價出現(xiàn)大幅下跌

2016年，瘋狂的房價基本“穩(wěn)”住了。住建部一手抓熱點城市控房價、防泡沫、防風險，一手抓三四線城市去庫存，目前已經(jīng)取得了一定的效果。在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面，堅持分類調(diào)控，因城因地施策，強化地方主體責任，熱點城市政府出臺了限購、限貸、增加土地供應(yīng)、打擊開發(fā)商和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為等措施。在各方共同努力下，熱點城市房地產(chǎn)市場正逐步趨于穩(wěn)定，社會預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，市場走勢出現(xiàn)了積極的變化。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也佐證了房價開始趨穩(wěn)，其最新數(shù)據(jù)表明，與2016年11月上半月比，11月下半月一線和熱點二線城市中，9個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，2個城市環(huán)比持平，4個城市環(huán)比漲幅回落至1%以內(nèi)。2016年10月、11月一線城市和熱點二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，房價環(huán)比漲幅快速回落，房價走勢明顯趨穩(wěn)。全國已竣工的商品房待售面積自2016年3月起，連續(xù)9個月下降。

這種下降趨勢使人們看到了希望。有網(wǎng)友說，2016年本來說好的是去庫存，沒想到“友誼的小船說翻就翻”了。房價經(jīng)歷10個月的瘋漲之后，2016年的“十一”黃金周成為名副其實的“調(diào)控周”，各地政府以“洪荒之力”調(diào)控房價，均取得了不同程度的效果。尤其是2016年底中央經(jīng)濟工作會上的“房子是用來住的，不是炒的”這一定位，在今后勢必令樓市從不理性的狀態(tài)向理性狀態(tài)回歸。

2017年要抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保市場平穩(wěn)健康發(fā)展，繼續(xù)執(zhí)行好已出臺的限貸、限購、增加土地供應(yīng)、整頓市場秩序等措施。同時密切關(guān)注周邊和其他地區(qū)的潛在熱點城市，防止溢出效應(yīng)。要加快推動住房租賃市場立法，推進機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，努力構(gòu)建購租并舉的住房制度。在完善住房保障體系方面，陳政高部長說：2017年將安排600萬套棚改任務(wù)，確保完成棚改三年計劃；繼續(xù)因地制宜推進貨幣化安置；進一步做好公租房工作；推進公積金體制改革，用好用足公積金；有序推進老舊小區(qū)和住宅宜居綜合改造。近日，國家發(fā)改委也強調(diào)，今后房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)仍然是去庫存，對一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，合理引導(dǎo)住房消費，防止房價持續(xù)過快上漲。

面對住建部和國家發(fā)改委的表態(tài)，以及有關(guān)部門和各地密集出臺的樓市調(diào)控政策，有人擔心會因為調(diào)控“力道過大”導(dǎo)致今后房價大幅下滑。對此，有關(guān)專家認為，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會導(dǎo)致房價大幅下跌。政府調(diào)控所采取的方式是抑制需求而不是擴大供給，其目的是為了抑制房價過快上漲。因此，在經(jīng)濟穩(wěn)增長的大目標下，政府會采取更多管制的手段而非市場化的手段來應(yīng)對房價上漲。而住建部部長陳政高也表示，對我國的房地產(chǎn)形勢作預(yù)測，要看基本條件，中國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有改變，有了這個基本面，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展就有了前提條件。

樓市調(diào)控政策還是要強調(diào)標本兼治

2016年“十一”長假期間，各地政府陸續(xù)出臺了針對樓市的調(diào)控政策，收緊按揭貸款首付比例成為普遍做法。最典型的是北京的“9.30”新政:首套普通住宅首付比例由30%上調(diào)至35%，非普通住宅首付比例由30%調(diào)整至40%；二套普通住宅首付比例仍為50%，非普通住宅首付由50%上調(diào)到70%。作為監(jiān)管層，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會先后出臺措施，要求嚴格執(zhí)行限貸政策，收緊企業(yè)發(fā)債，規(guī)范銀行理財、保險投資等資金介入房地產(chǎn)業(yè)。

據(jù)統(tǒng)計，從2016年國慶期間開始的這一輪樓市調(diào)控，全國已經(jīng)有超過25個城市出臺了50多項樓市調(diào)控措施。按照因城施策的原則，自2016年11月以來，上海、天津等超過13個城市在10月的調(diào)控政策基礎(chǔ)上，又出臺了樓市調(diào)控的補充政策。業(yè)內(nèi)人士認為，短短一個多月內(nèi)三波調(diào)控來襲，彰顯了各個層面控制樓市過熱的決心。萬科總裁郁亮說：“一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經(jīng)成為一個比較突出的問題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險的。所以這一次調(diào)控很有必要，也非常及時?！?/p>

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年11月商品房銷售面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)全線回落。2016年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速較1-10月回落0.1個百分點。同時，1-11月，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速較1-10月回落2.5個百分點。商品房銷售額102503億元，同比增長37.5%，增速較1-10月回落3.7個百分點。10月份下半月和上半月相比，15個城市中， 7個城市環(huán)比價格下降，7個城市環(huán)比漲幅在收窄，1個城市持平。到11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米。從2016年10月和11月房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)來看，調(diào)控政策取得了初步成效。

隨著一線城市實施從嚴的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以及2016年9-10月熱點二線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控的集中收緊，樓市初現(xiàn)降溫跡象。在2016年前10個月，樓市經(jīng)歷了整體上升、局部過熱的瘋漲態(tài)勢，熱點城市房價暴漲更是驚人，可以用“瘋狂攀高、迅猛飆升”來形容。2016年4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅更是達到33.9%，創(chuàng)造了歷史新高。盡管4月至9月房價漲幅略有收窄，但仍然保持同比增速在29%以上的高位運行。

進入10月份以后，受各地政府調(diào)控措施的影響，房價增幅環(huán)比下落。10月、11月連續(xù)兩月，百城住宅均價環(huán)比上漲幅度均較上月回落，特別是熱點城市房價環(huán)比下降明顯。專家分析認為，房地產(chǎn)市場關(guān)鍵增速數(shù)據(jù)回落，表明2016年9月底以來推出的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策潮顯現(xiàn)出明顯成效。從市場價格看，多地都明顯出現(xiàn)了前期價格虛高的二手房房源大幅降價的現(xiàn)象。其中，深圳二手房價連續(xù)2個月下調(diào)，南京二手房價出現(xiàn)19個月以來首次下調(diào)。但也有業(yè)內(nèi)人士認為，本次調(diào)控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經(jīng)濟激勵機制沒有改變；第二，政府內(nèi)部調(diào)控機制有待健全；第三，土地政策不夠給力；第四，金融清查沒有開展；第五，相應(yīng)的財稅調(diào)控政策沒有出臺；第六，限購政策作用有限。對此，筆者認為，樓市調(diào)控政策還是要強調(diào)標本兼治且以治本為上。政策調(diào)控要跟著制度建設(shè)走，政策不僅要“反周期”，還要使政策的作用在制度框架保證長治久安的同時，合理進行區(qū)別對待，以一城一策、一城一案方式貫徹供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的方針。也就是說，必須用“洪荒之力”穩(wěn)住樓市，這樣才能確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)在2017年仍然大有可為

2016年12月27日的《人民日報》報道，中共中央政治局委員、北京市委書記郭金龍在北京市委十一屆十二次全會上，針對房地產(chǎn)市場問題提出：房地產(chǎn)市場調(diào)控，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。要自覺從解決經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性失衡和城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的大背景來看待房地產(chǎn)問題。要清醒看到，房價已經(jīng)過高，積累了風險，而且增加了社會焦慮，是對城市可持續(xù)發(fā)展與和諧穩(wěn)定的巨大挑戰(zhàn)。要擔負起主體責任，嚴格落實中央關(guān)于調(diào)控房價的部署和要求，多管齊下，毫不放松，加強調(diào)控，堅決保持房價平穩(wěn)。

在2016年12月24日召開的北京市委全會，還把“加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”作為北京2017年經(jīng)濟工作的一個重點，提出“堅決保持房價平穩(wěn)”，并表示，要解決好房地產(chǎn)問題，必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位，以解決群眾的基本住房需求為出發(fā)點，緊密結(jié)合疏解非首都功能、棚戶區(qū)改造、城鄉(xiāng)接合部地區(qū)城鎮(zhèn)化等工作，進一步調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建設(shè)力度，努力實現(xiàn)住有所居的工作目標。

在2016年12月19日至20日舉行的中國共產(chǎn)黨上海市第十屆委員會第十四次全體會議上，中共中央政治局委員、上海市委書記韓正強調(diào)，實體經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的堅實基礎(chǔ)，上海作為全國最大的經(jīng)濟中心城市，必須防止資源、資金、資產(chǎn)脫實轉(zhuǎn)虛，并部署了2017年經(jīng)濟社會發(fā)展十方面重點工作，包括繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控等。

業(yè)內(nèi)專家認為，近期的從中央到地方密集地對于房地產(chǎn)市場進行表態(tài)說明，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定已經(jīng)成為重要任務(wù)，房地產(chǎn)市場調(diào)控也將持續(xù)深入開展，并且將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場將持續(xù)承壓，部分城市的房地產(chǎn)市場泡沫將被擠出，與此同時，2017年房地產(chǎn)市場也將在經(jīng)濟新常態(tài)下繼續(xù)前行。在目前的背景下，政府對市場的從嚴調(diào)控必然還會持續(xù)，進一步加碼的可能性也不能排除。隨著購房需求的減少、成交的萎縮，房價漲幅也將持續(xù)回落。從國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)也可以看出，2016年11月北京二手住宅價格環(huán)比漲幅僅為0.2%，基本止?jié)q，隨著交易量的持續(xù)回落，從12月開始，北京二手住宅均價或?qū)⒂缮D(zhuǎn)降。

當然，盡管2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)加碼已經(jīng)是鐵板釘釘?shù)氖聦?，房地產(chǎn)市場在2016年的狂熱之后進入橫盤和下調(diào)已是行業(yè)共識，但實際上，房地產(chǎn)行業(yè)在2017年仍然大有可為。整個房地產(chǎn)市場的規(guī)模已經(jīng)處在高位，即便回調(diào)，也仍在高位運行。房價在一二線城市仍然較為穩(wěn)健，三四線城市也將因為“去庫存”政策的延續(xù)和擴大而受益。此外，市場的調(diào)整，對品牌房企來說是一個很好的規(guī)模擴張和品牌擴張的機會。所以說，走過2016的狂熱與反轉(zhuǎn)，走進2017的頓挫與調(diào)整，也許房地產(chǎn)開發(fā)商們更能找到自己。